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空租期拉長 大台北租屋市場疲弱

房仲表示,今年第二季大台北整層住宅租金大幅上揚,但空租期也拉長。台北市空租期由去年第一季的 1.8個月,到今年第二季增至 2.9個月,顯示大台北租屋市場仍然疲弱。

根據永慶房仲集團成交資料顯示,去年第一季到今年第二季大台北平均房價漲幅,clip_image001北市漲 62.4%、北縣漲49.7%,短短 1年漲幅驚人。

但租金方面,去年全年大台北地區租屋市場,北市租金跌8.8%、北縣跌7.0%,下滑近 1成,租金走勢與房價悖離。並且,到去年第四季止,北縣市整層出租住宅投資報酬率均僅 2%上下。

不過,受到投資報酬過低影響,根據統計,今年第二季大台北整層出租住宅租金開價已有明顯上調,較去年底北市漲10.2%、北縣漲9.2%。

如果以大台北整層出租住宅平均空租期來看,根據永慶 House Fun租屋資料統計,北市由去年第一季的平均 1.8個月空租期攀升達今年第二季的 2.9個月,北縣由 2.0個月攀升達 3.5個月,顯示目前大台北租屋市場,空租情形仍持續惡化。

永慶 House Fun租屋發言人涂金谷表示,目前大台北租屋市場呈現租金隨房價漲、空租期卻拉長的「假性復甦」市況,原因在於屋主因成本壓力而調升租金開價,並非由實際需求所帶動的復甦。

涂金谷分析,目前大台北租屋市場仍相當疲弱,短期內恐怕難見到明顯回春,因此,屋主過度提高租金,市場接受度必定不高,預期今年大台北房租仍屬易跌難漲格局。
中央社記者林沂鋒台北

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買房賺租金?不如存錢生利息

史上最低的低利環境,讓很多人上班族,打算借未來的錢,買個房當包租公,包租婆,還可以賺月租,不過市場供給大於需求,很多房子租不出去,每個月還要負擔高額房貸,因此房地產達人建議,這時候把錢放在銀行生利息比較划算

走進台北大同區這間10坪大小的套房,很難想像這間位置好,格局佳的小套房,已經有23個月呈現空租的情況

屋主看準低利率環境,花了700萬購買這間套房出租,月租雖然高達8000元,但扣掉一年閒置3個月,年收租金只有72000,但扣掉房屋稅,地價稅和租賃所得稅,折舊率,一年獲利只剩下6萬1000多,比放銀行還划不來。

想要買個房來賺租金嗎?下手前真的要好好算一下,放銀行定存划算,還是租金收入多,否則高檔買進房地產想要當房東,最後不但房價下跌賠了本錢,房子租不出去,還多了一個燙手山芋。
民視新聞  2010/06/16

http://key88.net/article21436.html

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獎勵容積 蓋高樓擋鄰居曬太陽

高雄市農十六開發區多棟大樓主委昨天齊聚一堂,反對市府容積獎勵讓建商增高建築樓層卻犧牲了鄰棟住戶的日照權。市府表示依法有據,允透過對話平台化解,共創雙贏局面。

高市議員連立堅昨天下午陪同多棟集合住宅大樓主委在龍德、富農路口,一筆占地clip_image001一千一百坪的建地前抗議,要求市府不要讓建商移入太多容積率,以免影響附近大樓的日照權;居民還擔心超高建築深挖地下室,恐危及他們的建築物基地安全。

遠見新宿主委林楊凱、麗緻春天孫家樑說,已取得建照的基地原本可能只准建築二十層樓,因為容積移入,增加三十%的容積率,致新建築可建到三十層樓高;他們質疑市府核准建案有圖利之嫌。

都市發展局長盧維屏說,「高雄市容積移轉許可審查要點」許可捷運紅、橘線半徑四百公尺內的建築給予三十%的容積移轉比率,讓持有它處建築容積的土地所有權人申請移入紅、橘線捷運旁的建築物,以增加捷運沿線建築樓層及建築高度,可發揮捷運沿線建築地利。

因為容積移入引發的日照爭議,盧維屏允諾透過與建商公會平台對話,以化解爭議,也盼中央正視容積移轉衍生的日照問題。
台灣新生報 2010/06/17

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綠地蓋30層大樓 附近住戶爭日照權

這一片位在高雄市的農16特區是這幾年新興的住宅區。

這裡本來有大片綠地但是最近有建商取得容積移轉和獎勵即將興建一棟高達30層的大樓;而附近的居民很擔心自己的住家以後變得不見天日,今天高舉白布條向市政府抗議。

拉起白布條大喊抗議,因為這塊空地即將蓋起30層樓的大樓,可是周圍道路只有21米寬,而且住宅大樓多半不超過20樓,附近住戶批評政府把關不嚴,犧牲他們的居住品質來獎勵建商。

據了解,建商是因為捐贈道路用地,取得30%的容積移轉,再加上基地位在捷運站周邊400公尺內也可以獲得30%的容積獎勵,多種獎勵累加,才會讓原本只能蓋20層左右的大樓,暴增為30

面對住戶抗議,高雄市都發局表示,建商是合法取得這些容積,也沒有違反建築技術規則對於日照權的規範。不過都發局也坦承,有些容積獎勵法規的確有修正的必要。

事實上,高雄市今年初才剛提高容積獎勵,讓城市天際線更豐富,也刺激建商的開發意願。不過民眾對於居住品質要求越來越高,充滿壓迫感的超高建築也備受批評,容積獎勵是否應該設限,中央和地方的法規都有檢討的空間。
公共電視 記者 呂宗芬 陳顯坤 高雄報導

http://key88.net/article21427.html

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消費者如何掌握好房資訊,房仲建議找3類貴人相助。

先透過房仲協助挑選適合物件;多認識銀行人員,可掌握銀拍、法拍資訊;三與大樓管理員互動,取得第一手買賣消息。

房市持續熱絡,如何才能買到超值屋,永慶房仲集團研展室協理黃增福建議,房市和股市clip_image001一樣,「買在初升段」是亙古不變的獲利哲學。

因此,買房就應該及早介入剛要發展的區段或即將崛起的新興工具,諸如具發展潛力的重劃區、重大交通建設即將啟動的土地,以及政策法規可能修正過關受惠的物件,畢竟,搶攤處女市場,不僅選擇性多,價位又平民化,很容易買到「俗擱大碗」好貨。

黃增福也指出,許多人買房子過分堅持屋齡和買在自己熟悉地域,限縮自己買屋的範圍,而錯失良機

如許多台北市人即便受不了高房價,仍不願意跨河入住台北縣,事實上,許多北縣區域生活機能和住屋品質不遜於台北市,房價又親民,轉個念很容易就聰明買到划算屋。

黃增福說,好房子不在乎屋況好不好,只在乎好不好加值,也就是屋況在合理範圍內,經過裝潢修繕,往往可以讓價值增倍。

一般人最傷腦筋的即是不知如何取得好房資訊。

黃增福提供3類幫助消費者買到便宜好房的貴人。

首先是房仲人員,也就是多逛房仲店頭,藉由仲介廣泛的物件來源,挑到適合投資的好貨,他甚至認為「閒來無事,跑百貨公司不如跑仲介公司」!

其次是銀行人員,黃增福說,與銀行員打好關係,不但掌握銀拍、法拍資訊,又可取得低利貸款。

第三是大樓管理員,也就是透過管理員掌握住戶、店頭店東、承租戶訊息,對於難以介入的物件,可取得第一手買賣消息,掌握行動先機。
中央社記者林沂鋒台北

http://key88.net/article21426.html

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台中特三號道通車 發展大利多

耗時四年、全長六千公尺,連結台中工業區、台中精密園區的特三號道路終於完工通車,台中市政府八日特別舉辦「台中四期工業區特三號道路通車啟用典禮暨慢跑、健走活動」,市長胡志強表示,這條路通車後,可望紓解台中工業區周遭龐大的車流量,對台中市的經濟一定clip_image001有幫助。

胡志強表示,這條路對台中市的經濟一定有幫助,他承諾在通車後,將加速台中市工業區、台中精密機械科技園區的發展及交通。

特三號道路連結國道及快速道路系統,作為國道中山高與中二高的便捷幹道,串聯南北縱向省道系統台十七線、西濱快速道路、台一線、中彰快速道路等,是民眾往返工業區、精密機械園區便捷幹道,

特三號道路通車後可藉此擴展原一三六線五權西路及中彰快速道路口及南屯交流道等周邊道路容量,消化龐大車潮流量,提升整體科技商業圈生活效率。

建設處指出,特三號道路工程除斥資不斐、技術具挑戰性外,值得一提的是位於特三號道路工程範圍文山里及寶山里附近的新設橋梁,特命名為「家森橋」,係感念傅家森先生於九十七年十二月一日,在一次台中市第三期垃圾掩埋場擋土牆補工程崩塌意外救災中,不幸因公殉職,以紀念其英勇救人事蹟。
中國時報 【馮惠宜/台中報導】

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嶺東房價平實 磁吸沙鹿龍井購屋族

號稱第二條台中港路的特三號道路已經在五月全線通車,全線14.7公里,貫穿台中港區、沙鹿、龍井、台中工業區、精密機械園區、嶺東、越過中山高與高鐵於南屯五權西路二段止。

低密度縣市交界的嶺東地區發展快速,加上建案開價平實,瘋狂磁吸沙鹿、龍井鄉的購屋客源。

新屋單價約10 嶺東低價策略奏效

順天建設位於嶺東的預售案「順天科學家」快速完銷,新推的「順天領航家」單價調漲,買主依然踴躍購買,銷售佳績被外界認定跟特三號道開通有密切關聯,不過,對賺錢超敏銳的投資客坦言,嶺東『錢景看悄』,是『流著牛奶與蜜的綠洲』。

嶺東忠勇路新成屋案10萬上下的親民單價,曾經讓投資客有錢賺、自住客省很大,與中山高對面的南屯市區產品比價,差距甚大,單坪高低價差4~6萬元,2房25坪至少就省一百萬元以上。

房地產業者指出,特三號通車有助於海線人口流入台中市郊區,嶺東處於縣市交界,地點特殊、土地成本低,均有利於建造首購宅,低價策略果然奏效。

科技族群新故鄉 400~500萬樂當嶺東人

台中不動產仲介公會理事長陳永欽表示,『嶺東忠勇路、文山街段是台中市少數生活機能佳,房價又便宜的區塊』。

嶺東忠勇路段鄰近五權西路交流道,到高鐵站車程五分鐘、近七期南側與八期車程10分鐘。包銷『勝美市』的新高創廣告,鎖定科技業購屋族群,首開台中市新成屋網路售屋風氣,不分時間與地域的網路世界,開創首購宅網拍風潮。

嶺東首購宅的坪數通常設定約25~40坪、總價約400~500萬元(含平面車位),搭配高成數銀貸,讓首購族輕鬆擁有人生第一棟房子。

過去嶺東長期被邊緣化,並非首購的理想地點,直到中科與工業區、科技園區出現,就業機會增加,交通建設倍增例如特三號道路、烏日高鐵站通車,周邊的單元1.2 .3自辦市地重劃開發順利,促使嶺東房市一路看漲。
【網路地產王/劉祈相/台中報導】

http://key88.net/article21425.html

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降房價 胡勝正:引游資實際投資

高房價為十大民怨之首,前行政院經濟建設委員會主委胡勝正說,熱錢太多,投資延伸至房市,推升台北都會區房價,政府若要解決,應改善其他地區交通建設,並引導游資實際投資。

中央研究院院士胡勝正下午出席台灣綜合研究院舉辦「2010年下半年台灣及clip_image001主要國家經濟展望」研討會,在談及台灣經濟高度成長所面臨風險時,作以上表示。

他表示,現今台灣熱錢太多主要來自外資及台商鮭魚返鄉,熱錢會先投資股市,在股市上漲後,則延伸到房市;但隨目前股市下滑,上漲趨勢已暫時減緩。

他說,房價高漲主要投資集中在台北市如大安、信義區一帶,其他地區則沒有上漲,今年第1季已有部分房市泡沫化問題,市價超過基本面10%以上,就是泡沫化;但「局部性泡沫無法用貨幣政策」處理,因為有錢人「買豪宅都用現金」

對於如何改善高房價問題,胡勝正表示,政府應解決台北以外地區交通、環境問題,將需求帶入這些地區;另一方面則要引導游資實際投資,不要只將資金投入股市和房市。

胡勝正指出,政府鼓勵民眾租屋,但他卻鼓勵年輕人買房子,因為自己擁有房子,會比較關心社區事務,具有正面意義。
中央社記者謝君蔚台北

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胡勝正:避免熱錢再湧入 政府應設法因應

中研院院士胡勝正今天對於游資過多表示憂心,談到未來的經濟風險,胡勝正說,年初因為熱錢湧入,台北市大安、信義等地區發生房市泡沫現象,現在雖然隨著股市下滑暫時獲得紓解,不過,為了避免這些熱錢捲土重來,政府應該設法因應

中研院院士胡勝正表示,今年初因為游資過多,加上政府也鼓勵台商鮭魚返鄉,一堆熱錢湧入股市和房市,發生股市和房市的泡沫現象

胡勝正說,年初房市泡沫主要集中在台北大安、信義區,和內湖、南港等部分地區,但是,後來隨著股市下滑,這樣的現象暫時獲得紓解。他表示,現在這些熱錢還在,如果未來沒有其他管道紓解,難保這些資金不會再度回到房市。

對於北市打算要蓋出租住宅,胡勝正認為,過去政府的出租住宅,管理通常都做得不好,因此,他比較贊成政府協助民眾買屋,並且透過交通建設的興建,將民眾逐步引導到北市周邊地區居住。
中國時報 【中廣新聞/陳鳳如】

http://key88.net/article21424.html

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財政部將在本月底之前,提出房屋稅條例修正案,送行政院審定,現行地方政府每3年召開1次不動產評議委員會,調整房屋評定現值,改為地方政府得視狀況需要,隨時機動調整,不限3年,亦即也可以每年調整房屋的評定現值,提高房屋稅。

屬於內政部主管的平均地權條例,地政司副司長王靚琇表示,有關土地公clip_image001告現值由一年公告一次,改為「在地價劇烈波動時,得於年內機動公告」,目前各縣市仍有不同看法,正積極協商中,由於這涉及「平均地權條例」的修法,最快於下會期完成立法,明年開始實施。

中央為了因應都會地區房地產飆漲,經建會召開跨部會會議,提出「健全房屋市場方案」在415日經行政院會通過,主要增加房地的持有成本、交易成本,及交易資訊透明化。

健全房屋市場方案規定,財政部要在1年內提出房屋評定現值法律修正案,內政部也要在1年內提出土地公告現值、公告地價的修正案。此外,內政部要在16個月內,建立房屋交易資訊透明化機制。

財政部本來要等內政部提出平均地權條例修正案,配合提出房屋稅條例修正案,看到內政部方案遭到地方反對,決定自行先提修正案,六月底之前即可送行政院,下會期送立法院審查。

內政部表示,如財政部先提案,也許可直接引用財政部的法律條文,直接授權給地方政府,就可早日提出修正法案。

王靚琇表示,這次「平均地權條例」第46條的修正,已列為「健全房屋市場方案」。依現行法律,公告地價每三年公告一次,而公告現值每年公告一次,未來修法將讓公告地價改為每年公告一次,而公告現值除了每年一月一日公告外,在年內視地價劇烈波動情況,得機動公告。

公告地價是地方政府每年課徵地價稅的基礎,而公告現值是做為課徵土地增值稅的基礎,王靚琇表示,地價稅每年都得繳,為免民眾負擔過重,因此歷來公告地價大約只有公告現值的四分之一。

王靚琇表示,縣市政府對於公告地價改依每年公告,沒有意見,但對於公告現值得機動公告有不同的看法,因為何謂「劇烈波動」?

各縣市的看法恐怕就有差異,台北市地價漲30%也許有人認為不劇烈,但台東漲20%恐怕就有人認為很劇烈,另外要在年內機動公告,地方政府得蒐集地價資料,最後還得送地價評議委員會討論,因此最多一年也只能機動公告一至二次,目前正和縣市協商中。
工商時報 【記者王信人、于國欽/台北報導】

http://key88.net/article21414.html

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陳冲:台灣房市危急但不緊急

針對規範房地產市場秩序,行政院副院長陳冲昨天表示,目前台灣房市確實不正常,但未到「緊急狀態」,政府不應貿然以政治手段介入,而應採經濟手段,除增加民眾收入外,改善房市制度,包括提高短期交易成本、增加資訊透明,以及改革經紀制度等,都是方法。clip_image001

陳冲同時指出,去年政府宣布存款全額保障延長一年,到今年年底將屆滿;政府將在第三季時決定存保機制是否退場以及後續如何配套,提出全套方案。

陳冲昨天形容台灣房地產市場現狀確實「不正常」,但雖然「危急」,但還不是「緊急狀況(stateofemergency)」,政府還不需要採取政治性的「非常手段」因應,採取適當的「經濟手段」即可。

陳冲認為,社會普遍目前台灣房價過高,但價格高低與民眾收入有關;若民眾收入高,就不會感到房價過高,因此政府最重要的是改善經濟,提高民眾收入。

至於政府應採取何種「經濟手段」,陳冲表示,房市的制度有很多問題必須處理。

包括目前房屋的持有成本及短期交易成本太低,可能鼓勵短期作價;政府將增值稅周期由兩年縮短為一年,或其他提高短期交易成本的措施,都是可行的方法。

陳冲同時指出,房屋交易資訊透明化,以及經紀制度改革,都是可以改善的方式。

陳冲表示,除內政部成立「房屋交易e平台」之外,他也曾建議內政部修改「不動產經紀業管理條例」,改革台灣行之多年的房屋仲介「雙方代理」模式,都是政府改善房地產交易制度的措施。

陳冲強調,房地產市場不能只看價格的單一結果,而必須從整體環境來看;只要能從制度健全著手,房價自然會合理化

針對存款全額保障制度,陳冲表示,存保制度的存廢都必須有配套措施,政府去年延長存保制度時,就曾採取配套。至於是否考慮法人退場,陳冲表示,政府會考慮相關強化金融機構體質措施。
【2010/06/16/中國時報/仇佩芬/台北報導】

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陳冲:房價問題 經濟手段解決

行政院副院長陳冲今天表示,解決房價問題應該用經濟手段,最重要是做好經濟,增加大家收入;且健全制度,價格自然合理化。

陳冲中午與媒體餐敘,談到房價議題時表示,撇開供需因素,價錢高低與收入有關,收入多自然不會在意鞋子多少錢、蘋果多少錢,不會在意是因為收入多。

他認為,最重要是經濟做好,增加大家收入,讓價錢不是唯一問題,不會嫌房價貴。

他說,「現在房價當然有問題」,有問題要用經濟手段解決,而非政治手段,不過,偶爾用一點政治手段就好,儘量用經濟手段解決。

陳冲表示,全台灣房地產問題都一樣,因為房地產持有成本、短期交易成本比較低,成本較低會鼓勵短期作價,有些價格是做出來的。如果能提高持有成本、短期交易成本也是一個方法。

他談到,現行1年之內交易,不用繳納增值稅,「這制度對不對?也不能說不對,因為公告現值沒有改變」。

陳冲認為交易價格資訊透明很重要,不過,有人擔心涉及個人隱私與個人資料保護法,他建議可以揭露某路段交易價格,不用揭露是誰賣給誰,不用透明到那個程度。

對於不動產經紀人制度,陳沖說,最有爭議的是不動產經紀人可否雙方代理,既代理買方又代理賣方。在美國有許多州是禁止雙方代理,如果台灣無法禁止的話,應該把規範訂出來,讓制度透明

他並說,內政部正著手修改不動產經紀人管理相關條例,明訂經紀人報酬計算基礎與有報出實際交易價格的義務等。

陳冲認為,房價是很多因素湊起來,不能只看價格,要把事情合起來看,把制度健全,價格自然合理化。
【中央社╱台北15日電】

http://key88.net/article21413.html

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景觀休閒宅風行 水岸第一排價最高

近年來,高樓層景觀住宅風行,不論是可俯瞰公園綠地、山景、或是水岸住宅,價格都比一般低樓層高上許多,這些景觀住宅,當中又以能鳥瞰水岸景觀的住宅價格最高,房仲業者表示,親水岸住宅會比一般住宅房價高上三成左右。clip_image001

全台水岸住宅 北台灣最多

住商不動產表示,以北中南三大都會區來說,北區水岸住宅最聞名就是大直、淡水一帶,山景住宅則以天母、新店為多;中部較少有水岸住宅,以綠地住宅為主,綠園道附近最為知名;南部則是以愛河周邊水岸住宅稱王。

住商不動產指出,水岸景觀住宅通常在第4至6樓層,會與低樓層有一成左右價差,越往高樓層,價差自然越大,最多可以差到三成以上。

永久水岸住宅 保值性最佳

水岸住宅之所以價格特貴,所仗恃的就是水岸景觀,買方在購買前,一定要先確認目前看到的水岸景致,是否有永久性。

舉例來說,如果大樓前方還有塊空地,雖然目前尚未使用,並且沒有任何建商有意願蓋樓,但並不能保證那塊空地永遠空著,像這類打出水岸住宅廣告的大樓,消費者就必須多加考慮。

台灣房屋表示,水岸住宅另一問題就是怕淹水。雖然淹水不至於淹到高樓層,但畢竟一旦淹水,生活會受到嚴重影響,買前最好先探聽該區有沒淹水記錄,再下決定。
【網路地產王/黃京梧/綜合】

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水岸住宅景觀一級 留心濕氣重

水岸住宅由於景觀稀有,房價具有保值價高優勢。中信房屋調查台北高雄水岸住宅發現,台北大直地區部分面河住宅1200萬元都買不到,但水岸住宅濕氣重可能須注意。

中信房屋副總經理劉天仁表示,大台北地區因為有淡水河系、基隆河系、新店溪等貫穿,河岸景觀資源特別豐富,在建商大力推案包裝下,河岸景觀住宅售價也明顯水漲船高。

劉天仁說,最近大台北地區主要河段景觀住宅房價都創歷史新高,行情最高的當然為明水路到樂群一路大直大彎段的基隆河岸景觀住宅。

段上近美麗華商圈、永安國小學區、內湖捷運線外,白天可看松山機場飛機起落,晚上更可欣賞台北101大樓及萬家燈火夜景,最受購屋者青睞。

他表示,臨基隆河景觀住宅成屋,因產品具稀有性,面河產品房價都喊到每坪新台幣150200萬元新高,而且因屋主惜售,所以即使有錢也不見得買得到。

而屋齡15年左右的住宅,平均成交價也落在每坪80萬元。

同屬台北市的景美溪政大段(醉夢溪)新景觀大樓住宅,在學區及生活機能佳烘托下,成交價每坪約55到65萬元,屋齡14年左右住宅則為每坪40到43萬元。

至於台北縣方面,新店溪畔的成交價為每坪30到35萬元,而面向碧潭的住宅更創下每坪50到55萬元紀錄。

淡水河紅樹林一帶社區,面河的房價高達每坪40到50萬元。關渡捷運站附近面河景觀住宅每坪約為20到30萬元。

劉天仁表示,高雄美術館近愛河沿岸的幾個指標性社區,生活圈與美術館與興建中的中都公園相連,面河景觀宅行情每坪約為15到20萬元左右。

高雄近郊最具盛名的澄清湖,由於開發較早,更多以豪宅產品為主,面湖景觀宅目前成交價格有每坪2021萬元,屋齡11年的價格落在每坪1516萬元。

劉天仁提醒消費者,靠湖邊或河岸第一排的房屋因受環境影響,附近濕氣會比其他產品較重,若再加上東北季風一吹,帶來的濕氣、水氣,往往會為房子帶來部份負擔,在擁有湖光美景的同時,住家保養也是必須定期維護的功課。
中央社記者林沂鋒台北2010年6月16日

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履約保證制度能減少買賣糾紛

房價節節上升,買一間房子動輒數百萬元以上,金額龐大,買賣雙方都會擔心交易過程出現狀況,因此房地產市場盛行「履約保證制度」,由銀行投資成立的建築經理公司,擔任履約保證人,以客觀第三人立場做好房屋交易的流程控管,為買賣雙方做更嚴密安全的把關。clip_image001

所謂「履約保證制度」,又稱「成屋履約保證」、「交易安全制度」或是「買賣價金履約保證」。

買賣雙方簽定不動產買賣契約後,買方陸續付出的價金先匯入建築經理公司在銀行開設的「履約保證專戶」中,經確認款項無誤後,建築經理公司會寄發履約保證書給買賣雙方,等買賣手續全部完成,過戶、交屋後,銀行才會將價金交付給賣方。

至於建築經理公司收取的履約保證費用(交易金額的萬分之四至六),通常會由仲介業者吸收。

買賣價金匯入銀行履約保證專戶內

目前法院就有多件實例,購屋者因採用履約保証制度,讓自己的權益獲得充分保障。

吳姓男子透過仲介在二年前向李姓男子購買高雄縣的一筆土地,總價七百二十萬元,為了預防風險,減少買賣糾紛,雙方同意委由安信建築經理股份有限公司辦理履約保證手續,將買賣價金匯入銀行的履約保證專戶內。

吳依約在九十七年八月二日支付第一期、第二期合計一百四十四萬元之價款至約定之履約保證專戶內,但李竟於九十七年八月十二日將土地另售予他人,並完成所有權移轉登記,故意不履行買賣契約,吳於是解除買賣契約,他除了從履約保證專戶內拿回所繳的款項一百四十四萬元外,還要求依照契約的約定,李應再給付違約金一百四十四萬元。

賣方應將所收之款項加倍返還買方

高雄地院認為,依雙方買賣契約及代辦履約保證委任契約書的約定,土地買賣價金應以現金或即期支票給付,且由安信建築經理股份有限公司之履保人員簽收,並存入銀行履約保證專戶內,

買方吳姓男子已履行其交付價金義務,賣方即應交付土地給買方,但賣方卻故意不履行買賣契約,反而將土地售予他人,賣方已經違約,買方吳姓男子有權解約。

雙方在契約中規定,如賣方發生遲延並經買方書面通知限期催告而仍不履行時,買方得解除本契約,且賣方應將所收之款項加倍返還予買方。

吳姓男子已依約支付一百四十四萬元,則李姓賣家應將所收受之款項一百四十四萬元加倍即二百八十八萬元返還,而吳已由履約保證專戶中領回已付價金一百四十四萬元,故李尚應再給付吳一百四十四萬元。
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預售屋履約保證 業界反彈

行政院消保會日前對預售屋制度提出四項措施,工商建研會理事長賴正鎰昨(14)日表示,行政院消保會提出的內容都不可行,政府進行改革,應該尋求與業界共同討論,而非閉門造車,拿建築業開刀,消滅預售屋。

消保會上周通過修正預售屋範本及應記載事項部份條文,規定建商最快自明年2月起必須提供履約保證。

賴正鎰指出,台灣預售市場一年規模約8,000億至1兆元,如果全面實施預售屋履約擔保制,在沒有完整配套措施下,消費者繳的三成自備款都將被凍結在金融體系,使銀行多出3,000億元的濫頭寸,將會拖累銀行。

而建築業則會出現3,000億元的資金缺口,造成建商短時間內籌措資金困難。預售市場產業鏈中斷,將使預售市場崩潰。

業界認為,先前有房屋分開計價規定,現又有預售屋履約保證,政府一再出招,全是針對預售屋市場。

業者解讀,政府此舉是要「消滅」預售制度,這些法案一旦付諸實施,將使預售屋市場崩潰,全台有上百萬從業人員將失業。

賴正鎰指出,消保會提供的四種履約保證方案全都不可行。

首先,金融機構提供價金返還保證,銀行要承做消費者購買預售屋的價金返還保證業務;既然是預售屋,房子還在銷售,何來消費者?其次,在金融機構設立價金信託專戶,但消費者尚未出現,有關消費者的權利義務,必須由政府代為制定。

同時,建商與同業互相擔保,但證期局訂的「公開發行公司背書保證作業處理辦法4-2條」規定,同業互為保證幾乎是不可能。

最後,是公會連帶保證,但即使是小型建商,其財務規模都大於各級建商公會,公會沒有足夠能力為同業做保。
【經濟日報╱記者邱馨儀/台北報導】

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生產NIKE球鞋的全球最大鞋廠寶成集團跨入不動產業,已經在台中市申請辦理一塊約二萬坪土地的市地重劃,整個基地環繞著台中港路寶成總部,預定明年上半年就可交地進入開發。

為寶成集團負責執行土地整合及開發的是精湛建設,精湛建設與寶成集團共同出資合作成立精湛亞太公司,由寶成工業董事長蔡其建擔任董事長,clip_image001精湛建設總經理陳志聲擔任總經理。

陳志聲表示,預定投入23億元左右,開發55.8公頃土地,未來預定可以取得1萬5,000~1萬6,000坪土地,屆時可能的土地利益約有30億元,未來整體開發之後的利益有多少,目前還無法正確估算,但外界預估至少有上百億元的龐大利益。

據了解,這塊土地開發案是台中市「整體發展區」中14個開發單元中的第一個單元,這個總開發面積達1,394公頃的「整體發展區」,共規劃14個開發單元,其中最受矚目的是位於西屯的第一單元,以及南屯的第二第三及第四單元。

寶成土地開發區位置在寶成營運總部的周邊,位在台中港路及安和路口附近,東以筏子溪為界,西沿安和路、台中港路接福安里,北迄安和路與西屯路交會口,南與南屯區相望,未來將可以連結中港路新光三越百貨購物區,成為延伸及擴張性的百貨及辦公商圈。

據了解,寶成集團過去曾試圖跨入不動產開發,但來不及成長就付出一堆學費,最後休兵暫歇,這次捲土重來,採取順勢而為的策略,精湛建設本來就投入土地整合,但缺少足夠的資金,而寶成則缺少專業的執行,最後兩者互補長短各取所需,合作投入,促成寶成進入地產界。
自由時報 記者林美芬/台北報導2010/06/16

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最近,媒體上常出現「房地產價格飆漲」、「房地產價格不合理」等訊息,許多投資人都想知道什麼才是合理房價?以及如何才能判斷合理房價

這是一個看似簡單的估價問題,其實有些複雜,我盡可能簡化為四點,希能協助大家永遠不被房價問題所困擾:

判斷一:房地產價格的決定因素不是租金clip_image001

許多對房地產估價理論瞭解不足的人,動輒以「租價比」(租金與房價比較),或是「薪價比」(薪資與房價比較)發表議論,常以驚人的媒體標題告訴人們,要買一幢房屋需不吃不喝多少年,或是房價已高過租金若干倍,房價已極不合理……這些在外行人眼中似乎言之成理的議論,只反映出對房地產價格理論的無知。

房地產價格的形成,主要包含二大部分

一是以收益為基礎的「收益價值」(Income value);

另一個是以權利為基礎的「私有權價值」(Private authorization value),其公式為:P(價格)=V(收益價值)+X(私有權價值)

而在兩者中,主要決定價格的關鍵因素是「私有權價值」,而不是「收益價值」,因此,所有以「租價比」判斷房價是否合理的人,都必然會失望,也必然無法正確判斷合理房價。

為什麼影響房地產價格的主要因素是「私有權價值」而不是「收益價值」呢?這點就必須從商品的特性加以瞭解,在經濟學中,所有商品的價格幾乎都是由「收益價值」所決定由未來若干年可以得到的「收益」(income),折算到現在,就可以估算出其合理價格(收益還原法)。

舉例而言,如果要估計一台機器的合理價格,就可以從估計未來三十年這台機器可以產生的「收益」,還原即可(因為三十年後,機器可能沒有什麼殘值了)。

對機器如此,對汽車、對飛機、對傢俱,甚至對人(如職業球員)也都適用這種方法,因為世上有那一樣東西能敵得過歲月的砂磨?幾乎所有的物品,包括人,都是有其壽命的,不論多久,幾乎都會老化、壞掉,所以,能使用多久?能創造多少收益?就成為了估計合理價格的基礎,這幾乎是判斷合理價格的鐵則。

但不幸地,這種鐵則對百分之九十九的物品都適用,只有一個例外,就是對房地產不適用,因為房地產(尤其是土地)不會隨著時間衰老、折舊、而不值錢

相反地,隨著時間愈久,它不但不會衰老與折舊,還會愈來愈有價值!就是因為具有這種特性,顛覆了經濟學的價格理論,它不再可以「收益」,或是收益還原法,來估計合理價格,因為,沒有任何一個人可以估算出房地產未來到底有多少年的收益(可能無限多年)?以及未來收益有多少(可能無窮大)?

因此,決定房地產價格的主要因素,就變成了「私有權價值」,什麼是私有權價值呢?簡單地說,就是一個國家的制度,「允許」人們對房地產可以主張多少權利。

舉例來說,中國大陸過去是不允許人們擁有土地所有權的,因此,房地產價格自然不高。

但近年來逐步放寬人們對房地產的權利,例如農地已允許農民可以拿去抵押借款,或是以地作股參與企業經營;又如「經濟房」(類似台灣的國宅),以往不允許交易,現在已逐漸可以變成「商品房」,可到公開市場交易

這種開始保障私有權利的政策,才使房地產發生價值,所以自然造成房地產價格的飆漲,外行人以為是炒作所致,其實是因中共對房地產「私有權」政策的調整才是主因。

同樣地,過去四十年來,台灣是極度「保障」房地產私有權的,舉例來說,在許多地方,有最小開發土地面積的限制,所以常常導致許多小地主(畸零地主),由於極度受到私有權利的保障,自然會使其地價飆漲!

又如最近十分紅火的都市更新,常會遇到少數釘子戶不願配合更新,但在對私有權的極度保障下,自然導致這些釘子戶價格不斷攀高,所以,導致許多老舊的公寓,其價格已超過一○○萬元一坪(超過新屋),不是因為租金能力強,而是因為其私有權獲得了極度的保障。

當我們了解了這些例子,就可以知道,尤其在台灣,決定房地產價格的主要因素是「私有權價值」!可惜的是,對於選拔人才的國家考試,都是由幾乎完全沒有實務經驗的學者們出題,導致我們的土地估價師們,對於「權利價值」的估價能力十分薄弱,

例如,使用權、地上權、開發權、租賃權、占有權、區分所有權,甚至更新權、繼承權等「權利」價值的估計方法多未能深入研究,只會使用「市價比較法」、「收益還原法」與「成本法」,結果自然導致其所估出的房地產價格和市價愈差愈遠,他們還不知問題何在?還常常跟著庶民們抱怨,房價為何愈來愈高?以及他們為何老估不準?

因此,如要正確判斷合理房價,千萬要知道,合理房價的主要影響因素,是「私有權價值」而不是「租金」或是「收益能力」。

判斷二:縱容私有權利就不會有合理房價

如果要讓房價合理,政府最重要的工作就是要限制私有權的範圍,如果不能限制私有權的範圍,房地產價格的飆漲必然會愈來愈嚴重。

有些缺乏實務經驗的學者們,一方面呼籲要保障人民的私有財產權;另一方面又不斷地抱怨房價漲不休,這就是標準對於房價問題的外行,就像我們一方面縱容子女胡作非為;另一方面又抱怨他們老在外面為自己惹麻煩,這其實是相同的情況,縱容(私有權)自然會導致(房價)失控!

舉例而言,國家花了全體納稅人的錢建國宅、公教住宅,也改建了眷村,這些因特殊身份受保障,以便宜條件取得的房屋,可不可以出售呢?如果同意可以出售,則一方面會使有些人不勞而獲(漲價歸私);另一方面也會炒高了國宅與眷宅的價格,自然會造成即使興建再多的平價住宅,也無法解決住宅不足問題。

相對地,如果限制這些國宅與眷宅不得轉售,那麼國宅與眷宅的價格就沒有飆漲的機會。

但事實卻是,我們一方面在最好的地方(包含信義計畫區、大安公園邊、大直重劃區、士林官邸特區)廣建國宅、眷宅,甚至公教住宅,然後以極優惠的條件出售給具有特殊身份的人,分配之後,還同意他們出(轉)售,如此的保障與縱容房屋的「私有權利」,我們哪有辦法讓住宅的價格不漲呢?

同樣地例子,對於空地、畸零地、持分地、無主地、公有地,對於老宅、舊宅、更新宅……我們不斷地去保障與縱容他們的「私有權利」,使他們可以不配合任何改建與開發,當然會導致都市中好土地的供給不足,也當然會導致都市中好房屋的數量愈來愈稀少,在土地供給不足,好屋數量稀少的情況下,房價焉能不漲?

我們也常可以看到,當政府拆一些老屋,計畫更新一些地區、或者是想多標售一些公有土地時,許多打著關懷社會弱勢旗幟的學者們,帶著學生們抗議、謾罵、抵抗,不斷地爭取對少數人「私有權利」的保障;但當土地及好屋供給不足,導致大多數舊屋品質每況愈下與好屋房價飆漲的時候,他們又出現了,同樣地抗議、謾罵與抵抗。

如果他們真的希望房地產價格能夠合理,增加土地與房屋的供給,不是一條必然有效的路嗎?他們應該協助「限制」,而非「縱容」私有權利的擴張,但他們卻常常不自覺地,成為保障私有權的打手,這種作法只會使房屋的價格不斷上漲,房價如何能合理呢?

判斷三:合理價格正確對象應是區位價值

為了抑制房價上漲,社會上有許多人呼籲政府要課豪宅稅,這種作法會對房價有什麼影響呢?基本上,這種作法不但不會有效果,還會違反建國理想。

舉例來說,如果一個「地區」的房屋,每坪行情只有三十萬元,突然在有些企業或個人的努力下,出現了一幢好房屋(豪宅),其價格一坪要賣五十萬元,我們應用什麼態度面對呢?

許多人會將目光放在五十萬元的房屋上,抱怨它與打擊它,這種態度對嗎?錯了!我們應該將眼光放在三十萬元的房屋而不是五十萬元的房屋上,為什麼呢?

因為房地產講的區位(location)價值(區段價值),指的是「社會自然增值」,其理論基礎是,由於政府的投資,社會的進步,再加上眾人的努力,推動了全區段所有的房地產增值(社會自然增值)

但重要的問題是,這種因社會進步所導致的增值(社會自然增值),指的是每坪三十萬元,還是五十萬元?而如果一個地區的「區位價值」是三十萬元,我們對於那幢五十萬元的房屋,要如何面對呢?是要處罰它還是獎勵它?如果處罰它,還會有人願意投入資金、人力與智慧去努力創新,與增加房屋的附加價值嗎?

因此,國父在民生主義中,多次提到這種因為「個人努力」所創造的價值,是不可以課稅的,要全歸努力創造的人所有,因為如此一來,人們才會努力創造附加價值,社會才會進步。

但在目前社會中,我們是如何對待創新者?如何對待不斷冒風險的努力付出者呢?我們不但要多課他們的稅,還要處罰他們,這是多麼不正確的認識!

對於合理房價的判斷,不應將注意力放在少數的豪宅個案上,如果只有一、二幢好房屋出現,不但不應提高其土地與房屋稅賦,相反地,還應該給予獎勵,讓其所繳的稅賦要和附近低度使用的房屋相同,這才是政府估價(區位價值)的真正精神,也才是能給予低度利用土地壓力,以達到建國理想(地盡其利)的正確方法。

容我再嘮叨一次,建國理想中的「漲價歸公」,指的是將因社會進步所導致的增值,收之歸公;但對因私人努力所創造的價值,是完全不應課稅的!但目前稅務機關動輒以市價課稅,還要對好屋多課稅,顯然已經嚴重違背了建國理想。

如果仍然執意而行,會導致什麼結果呢?不但會打擊好房屋的供給,會減緩對不良房屋改建的速度,更重要的是會使不合理的稅賦轉嫁,反而會成為推昇房價的推手。

所以,對個別好房屋課稅、以市價課稅,都是對建國理想(平均地權)與房地產市場缺乏了解下的主張!過去二十年中,至少有二個財政部長因此下台,其原因並非是搬不動財團,而是他們對建國理想與房地產特性缺乏了解。

判斷四:市價比較法已成為房價飆漲的主要推手

當國家的房地產制度愈傾向限制私有權利時,人民擁有房地產的主要目的就愈能接近「使用收益」,以收益價值估計房價才有機會;

相對地,當制度愈傾向保障私有權時,人民擁有房地產的主要目的就會變成「投資獲利」,而不再是「使用收益」,因此,對權利價值的評估,才是決定房價的主要方法。

在沒有估價師的時候,人們無法判斷房地產價格,只好採用「成交即市價」的方法,所以才會有所謂的「市價比較法」,但市價比較法本身就是一種會推波助瀾房價的方法,因為只要有新的成交就自然成為「市價案例」。

舉例而言,目前公有土地出售只有兩種主要途徑:一是公開標售;二是讓售。

就公開標售而言,如果有心人企圖炒作房價,他只要透過標售時出價,就可以「創造」市價案例。

可怕的是,現在連國有財產局、市府財政局等政府部門在決定出售價格時,也動輒以市價比較法決定。

更可怕的是,有些走火入魔的估價委員們,還要求一定要依據「最近」成交的「市價案例」估價,這些作法往往在不知覺中,成為帶頭推高房地產價格的推手。

其次,就讓售而言,由於讓售必須有一定的條件(例如已先租若干年),導致有許多弊案都是走讓售的路,先租後買,並且價格甚低,圖利買方,因此常被調查起訴。

但更可怕的卻是,因弊案連連,管理機構為自保,常將讓售土地以市場價格(甚至高於市價)出售,如此一來,自然導致主動哄抬價格的事實,不斷抬高的讓售價格不但使真正需用土地的人望之卻步(影響土地利用);也強迫購地之人不得不將高地價轉嫁,自然也成為哄抬價格的幫兇。

如果公有土地的管理單位,對於讓售土地,採取限制私有權利的作法,規定當使用目的達到後,仍須原價賣回國家(照價收買),則不但流弊自少,同時還可以使真正能善用房地產者,能以低價取得,充分發揮地盡其利的建國理想。但做的到嗎?

同樣地,政府興建了國宅、公教住宅,或眷宅,不論出租或出售,如果都要求當使用目的完畢時,必須原價歸還(大陸的農地直到今天,當使用者去世後都須繳回),這樣房價要大幅上漲的機會就會小很多,廣建國宅才有意義;

但相反地,如允許他們轉售,則不但圖利了少數人,也會使新的具有特殊身份的人無屋可住,而不得不去市場上購屋,也會因此推高了房價。

因此,如果真正了解建國理想與要防止房價的不合理飆漲,政府部門在評估土地價格時,千萬不應有「市價比較法」的觀念,而應評估的是「區位價值」,讓人們知道,政府認為每一個地區的「區位價值」何在!這也是為什麼要建立估價師制度的真正目的。

還有一個不宜採用市價比較法的重要原因是,雖然所有人都企圖估計出一個「市價」,但市價卻是一個會時時變動而幾乎不存在的東西。

為什麼呢?因為誰能告訴我們什麼是市價?土地塊塊有差,房屋間間不同,任何一筆交易成立都只是那一筆房地產的成交價格,與其他房地產關係不大,如果硬將不相干的交易資料拿來平均或比較,企圖得到一個「平均」市價,是沒有任何參考價值的!

根據統計學原理,當資料的差異性(variance)太大時,「平均數」(means)就失去了代表性,就不能成為任何分析的基礎(可笑的是,許多所謂的學者們還常拿著平均房價四處招搖),所以房地產「市價」基本上是一個不存在,也不具分析價值的資料。

最近,內政部認為只要房地產交易資料公開了,市價就可以知道了,其實,即使資料公開了,因為房地產的個別差異性太大,市價還是無法出現,即使硬掰出一個「市價」(平均價格),要做什麼用呢?也能做什麼用呢?

如要課稅,政府估價的標的應是「區位價值」(社會自然增值),任何房地產的價格如果超過「區位價值」,就代表著風險,這種風險由地主自己承擔,好處是,即使當房地產市價大幅漲跌,

但以課稅為主的「區位價值」卻不會受影響,而超過區位價值的部份,本為私人所創造,政府當然不應打擊,也不應課稅,那才是合理房價的正確思維。

所謂「本來無一物,何處惹塵埃?」如果大家都只將注意力放在少數房屋的成交案例上,我們就會被不存在的市價綁架!相對地,如果我們將注意力放在「區位價值」上,則個案的成交價格,只會是媒體炒作的話題,它並不會影響我們的政府課稅或任何民間的投資行為。

忘掉市價吧!在台灣目前對私有權保障愈來愈強烈的趨勢下,與其去判斷合理房價,不如快速擁有房地產所有權,因為私有權才是一切投資獲利的基礎,祝大家投資順利!

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台北高房價 北縣2房小宅當道

基於「少子化、高房價」兩因素,總價負擔較輕的兩房小宅產品,逐漸成為首購市場的主流產品根據房仲業者統計,今年一至五月份台北縣首購市場,板橋2房小宅的成交比重最重,近四成,新店小宅產品少、釋出少,不過平均成交總價近八百萬元。clip_image001

北縣2房小宅 板橋成交比重高

信義房屋統計台北縣一至五月份的首購市場,兩房小宅成交比重前三名,依序是板橋市(39%)、三重市(32%)、汐止市(32%)若以平均成交總價分析,新店兩房產品的平均成交總價798萬元最高,至於淡水、樹林兩地,成交總價敬陪末座,各為457、406萬元。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,2房產品原屬於首購族的過渡型產品,以新婚夫妻為例,2房產品大概可以住5~7年的時間,待小朋友長大有學區或較大空間需求時,再考慮換3房產品,屆時手上可能又多存了一筆錢,加上把原有的2房出售後,也可降低購買3房產品的經濟壓力。

新店小宅釋出少 平均總價近8百萬

以貫穿台北縣市的捷運板南線為例,行經台北市區的沿線房價,已經不是一般受薪的首購族可以負擔,首購族因而轉往板橋、土城捷運站附近,不過受到整體房價走揚,板橋近捷運站的中古電梯2房產品,總價700~800萬元,若選擇捷運站附近的新成屋大樓,兩房總價要價上千萬。

至於2房平均成交總價最高的新店市,首購的2房成交比例,不到兩成,信義房屋中興寶橋店長曾彥杰指出,新店早年2房產品不多,近幾年的新大樓,才規劃較多的2房產品,由於與3房產品相比,總價相對較低,銷售成績不錯;不過新店近捷運站的2房產品不多,加上釋出量相對稀少,導致成交量並未放大。
網路地產王/曾炳鈞/綜合】

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《傳產》高房價時代2房產品出頭,北縣首購以板橋成交比重最高

受「少子化、高房價」影響,兼顧居家空間實用性、生活品質與價格可接受性的2房產品,成為首購族當下既可滿足購屋需求,又可兼顧荷包的好選擇,信義房屋統計,首購佔不少比重的台北縣各行政中,以房價相對較高的板橋市,2房成交比重最高,有高達39.3%的首購族,選擇2房產品,平均成交總價也達778萬元。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,2房產品原屬於首購族的過渡型產品,以新婚夫妻為例,2房產品大概可以住5~7年的時間,待小朋友長大有學區或較大空間需求時,再考慮換3房產品,屆時手上可能又多存了一筆錢,加上把原有的2房出售後,也可降低購買3房產品的經濟壓力。

以貫穿北市、北縣的捷運板土線為例,由於是大台北地區載量最大的捷運線,沿線串聯信義區、台北市東區、火車站商圈、新板特區等商圈,行經路線上班人口眾多,帶動一定的住宅需求。

其中捷運板藍線在台北市的市區路段,房價已經不是一般受薪的首購族可以負擔,首購族因而轉往板橋的江子翠、新埔站、府中站等板橋甚至是土城的捷運站附近,不過受到整體房價走揚帶動,板橋近捷運站的3房產品,總價動輒也上千萬元,一般上班族恐怕無法輕鬆負擔,退而選擇2房產品。

信義房屋板橋府中店店長謝福樟指出,板橋的捷運站周邊2房產品指名度高,預算有限的首購族,要兼顧生活機能、交通便利性與房屋總價,就會選擇總價700~800萬元的中古電梯產品,若有家人資助,或經濟能力許可的首購族,可能選擇捷運站附近的2房新大樓,總價可能就要上千萬元。

至於2房平均成交總價最高的新店市,首購的2房成交比例,不到2成,信義房屋中興寶橋店店長曾彥杰指出,新店地區早年大樓產品2房產品規劃不多,近幾年的新大樓產品,才有相對較多的2房產品釋出,由於與3房產品相比,總價相對較低,銷售成績不錯;不過新店近捷運站「好地段」的2房產品不多,加上釋出量相對稀少,導致成交量並未放大。

蘇啟榮分析,統計1~5月成交資料來看,首購2房比重較高的區域,前三名仍以北市外圍第一圈為主,包括板橋、汐止、三重等,而近年房價快速走揚的新莊地區,首購的2房產品成交比重也達31.3%,的確出現房價水準越高,2房成交比重相對偏高的現象。
時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】

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馬政府真的是找錢找到失心瘋了

年底五都選舉在即,馬上任兩年來建設支票未兌現者卻仍眾,ECFA就算真的創造如預期般的經濟成長,也是遠水無法救近火。

由劉憶如領導的經建會,居然想到捷運車站用『浮動式開發』的方式,來達到兌現建設支票,clip_image001又不需編列大筆經費的目的。

車站『浮動式開發』是啥玩意?這可不是如字面直接解釋,而是車站為浮動、可變易位置的,而是軌道建設底定路線後,設站採彈性規劃。

規劃捷運或鐵道,設站位置可是重點,因為這直接牽涉到該軌道路線的經營效率。

以台北捷運來說,通常是捷運局自行或委託民間顧問公司進行規劃;大致底定後還須辦公聽會,徵詢附近居民意見,最後才定案。

接著還有土地徵收及後續開發等事宜;也就是除了成本考量外,還牽涉到庶民意見、需求及公權力執行等。

當然,由於捷運對周邊區域帶來的便利,早已有目共睹,故就執行徵收這點來說,難度應該不高。目前官方碰到的問題,顯然是經費不足。

以之前交通部打回票的眾多地方捷運規劃為例,就全是卡在自償率太低,也就是評估建設經費和日後回收無法達到平衡。

而除了增加民間資金投資比例外,經建會日前又想到了所謂浮動車站的作法;也就是捷運路線規劃後,不先選定車站設置之精確地點,而是由有意參與的民間開發商,提出設站點及相關計畫進行招標,價最高者得標。

乍看之下,設站點由民間自行規劃整合,可使車站達到最大經濟效益,開發商透過全程參與,創造更大的獲利機會,政府則可節省經費財源,還能坐收權利或回饋金。就達到建構交通建設的目標看來,似乎是產官雙贏的局面。

然而上述種種,乃是極度理想的狀態。

雖捷運建設人人歡迎,徵地應該不成問題,但是熱門區域設站地點肯定搶破頭,反而會使開發門檻大幅提高,房價當然跟著再墊高;冷門區域車站之開發成本也不會因此降低,號稱平抑房價的目的不可能真正達到。

加上民間開發者利字當頭,捷運建設卻存在相當程度的公眾性質,兩者之間仍有牴觸,難保不會造成整合執行面上的困難。以上問題之外,甚至還未考慮到台灣目前的民粹風氣。

不少有捷運聯合開發經驗的建商就直言,和過去由官方主導並執行相比,此制確實會有整合上的困難,增加時間等風險成本,如同至今窒礙難推的都市更新一般。

根據相關報導,剛定案的淡水綠山輕軌、信義線東延段及萬大線,都打算採取此策略。不過信義東延段和萬大線設站點都已大致定案;難道這代表,官方準備翻案?光從這點看,就是勞民傷財!政府財政拮据,調高地方舉債上限不說,現在竟打算把設站地點當作搖錢樹,推翻使原本已定案的規劃!

其實如果因為經費問題而無法執行兌現若干捷運支票,則與其提出『浮動車站』之概念,政府不妨仿照軌道運輸十分發達的日本,開放鐵路規劃經營權,才是真正創造大家都贏的局面。

去過日本大都市觀光的人都知道,連絡重要聚落的主線是官方建設並經營(日本國鐵JR),連絡主線與郊區,或主線與主線之間的次級路網,則有不少是民間機構投資經營。像是近鐵、西武、阪神等國人熟知的日本公司,都是經營鐵路起家,也跨足不動產等複業發展。他山之石可以攻錯,官方不需要巧立名目,推卸責任!
新聞提供:住展房屋網

http://key88.net/article21396.html

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為展現政府打擊房地產投資的決心,金融主觀機關不斷祭出新的政策,以寄望在緊縮房貸的壓力下,可以制止房地產投資炒作的歪風;但是根據了解,房貸是銀行的主要業務,對於一些金融打壓的政策,實際上只能視情況來彈性回應,緊縮成效恐不如預期。

部分銀行未配合央行政策,最近開始要求房貸戶必須提出舊屋出售證明,如clip_image001果半年內未出售舊屋,房貸利率可能被調為投資客等級;銀行也會視房貸申請人配偶和保證人名下房屋狀況,評估是否為投資客。

一般來說,投機客的房貸利率會比一般房貸高出至少0.25至0.5個百分點

舉例來說,為了避免有投資客以換屋為由,要求申請第二棟房貸,行庫會請申貸人提出出售證明,表示確實有換屋需求。

此外,銀行擔心投資客胡亂開高價,事後再表明未成交,因此如果客戶被懷疑是投資客,銀行可能在合約中加入「半年內舊屋須成交」的規定,如果到時間舊屋未能出售,銀行有權把利率及成數調整成投資客等級。

但是根據住展企研室調查,實際上多數行庫恐怕難以配合。

首先,民眾申請第二棟房貸,如果跟不同銀行申請,受申請銀行不易查核是否為第二棟;再者,在目前景氣下,委售房屋半年未售出是很普遍的事,行庫是否有人力,能夠實際去調查已放款的房屋,是否在半年內售出。

況且,如果該房貸戶向來繳息正常,屬於銀行的好客戶,站在銀行的立場,犯不著為了一時的政策,而去開罪一位好客戶。

景氣變化多端,2008年金融海嘯時,救市方案沒有停過,而今時空轉換,不到兩年的時間,馬上又變成要打壓投資;但是客戶與銀行的往來關係,卻比這些變化還要長久,銀行何必因為短暫的現況,而去得罪客戶呢?

更實際面來看,銀行是否具有這些查核人力,也是一大問題,大約只能用抽查方式執行,其嚇阻作用恐怕大打折扣。更何況,依目前銀行電腦系統,應該是無法篩選出貸款戶是否售出,必須要使用人力一筆筆地毯式調查。

即便有些銀行採用切結書模式,即便客戶違約,只要是正常繳款的客戶,恐怕銀行也是不容易以此走向法律途徑,而與客戶對抗的。
新聞提供:住展房屋網

http://key88.net/article21395.html

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公教房貸專案 最低利率1.5%

銀行積極搶攻房貸市場,信用良好、收入穩定的公教族群,就成為銀行最為重視的目標客群,不但公股銀行積極,民營銀行也搶食大餅,包括國泰世華、台北富邦等銀行,都有公教房貸專案,以目前市場最低的1.5%利率,吸引優質客群。

國泰世華銀行近來強打「公教人員優惠房貸專案」,clip_image001針對不含軍職、警察、消防及海巡人員的正式公務人員,以及公、私立學校的正式合格教師,都可向該行申貸公教人員房貸專案,利率是依照中華郵政2年期定儲利率加碼,目前利率為1.5%;台北富邦銀行的貸款條件也與國泰世華銀行相似。

至於台銀、合庫、彰銀等公股銀行,公教人員房貸更是房貸業務主力,銀行業者指出,「正宗」的公教人員房貸,其實只有華南銀行的「築巢優利貸」,

屬於政策性的優惠房貸,利率條件是中華郵政2年期定儲機動利率加碼,利率最低1.3%起,申貸者資格為中央及地方公務人員及公營事業、公立學校編製內員工,其他銀行推出的公教人員貸款,都行以自有資金承作。
【2010/06/15/自由時報/記者李靚慧/台北報導】

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換屋申貸 須出售證明

民眾辦理房貸要注意了,部分銀行最近要求房貸戶須提出舊屋出售證明,如果半年內未出售舊屋,房貸利率可能被調為投資客等級;銀行也會視房貸申請人配偶和保證人名下房屋狀況,評估是否為投資客。

一般來說,投機客的房貸利率會比一般房貸高出至少0.250.5個百分點。

銀行主管指出,不少民眾適用的抵利型房貸,最近也被財金單位盯上,透過銀行公會要求銀行,必須在產品說明書清楚揭露相關利率風險。抵利型房貸是指民眾在指定帳戶存款可用來扣抵房貸本金,銀行是以扣除存款後的金額來計息房貸利息

銀行公會最近要求所有銀行,辦理抵利型房貸時,應在廣告或產品說明書以顯著黑體字,詳細揭露適用抵利型房貸的條件。

銀行業者表示,適用抵利型房貸的客戶,多數是需要大筆資金進出的高資產客戶或做生意的人,但有些銀行推出抵利型房貸時,並未說明清楚必須同時有存款等條件,容易讓客戶被低利率吸引,因此銀行公會發函要求銀行要揭露清楚。

主管機關希望行庫嚴控房貸及土建融風險,銀行也決定透過更嚴格的方案控制投資戶。

舉例來說,為了避免有投資客以換屋為由,要求申請第二棟房貸,行庫會請申貸人提出出售證明,表示確實有換屋需求。

此外,銀行擔心投資客胡亂開高價,事後再表明未成交,因此如果客戶被懷疑是投資客,銀行可能在合約中加入「半年內舊屋須成交」的規定,如果到時間舊屋未能出售,銀行有權把利率及成數調整成投資客等級。

也有銀行擴大投資客解釋範圍,例如配偶名下如果也有自用房產,將影響申貸利率和成數。
【經濟日報╱記者藍鈞達、邱金蘭/台北報導】2010/06/15

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