老屋改建牟利? 曠日費時風險高
最近北市屋齡30年以上的老公寓,最近大翻紅!由於北市政府宣佈的「專案都市更新」,讓符合申請條件的老舊公寓,享受最高2倍容積率獎勵,很多投資客瞄準商機,打算把資金投入,不過,可別把事情想像的太美好,否則買了老屋脫不了手,又等不到都更機會,事情可就麻煩了!
都更門檻高 成案比例偏低
劉太太住在南京東路巷子的老舊平房裏,已經二十幾年,前一陣子有建商上門,要討論都更改建,她這才發現,當年花七十多萬買的老房子,現在價值翻漲,居然可以賣到三千多萬!這樣的例子,聽了實在讓人很心動,因為增值數十倍的暴利,在政府釋出獎勵容積後,看屋比例直線飆升,大多是想發筆「都更財」讓老公寓鹹魚翻生的投資者,只是都更真的這麼容易嗎?購買都更老舊公寓前應三思!
根據台北市政府統計數據,從92年至98年,都更成功率只有3.28%~7.3%,成功率較高的96年也只有7.3%,去年成功率僅剩4.68%,也就是說平均21.37件僅有1件成功。另外,從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」的比例來看,呈剪刀開口差距愈來愈大,可見都更不如外界想像的容易成功。
利潤條件難談攏 改建工程難度高
以老公寓為例,整棟建築住戶動輒十多戶,每個人需要的利益條件不同,要一次談妥,達成買賣共識,的確有一定難度,這也是很多都更案一直延宕下去的原因,更讓不少建商一聽到都更案,就裹足不前,以全台最受矚目的忠孝東路3段正義大樓都更案為例,雖從1996年都市計畫核定通過,至今已經邁入第15年。因此,一般民眾追逐「偶爾」成功的都更題材,期待更新後價值翻倍,貿然投入資金,殊不知風險極高。
「實際進入改建,工程進行又是另一個難題!」台灣房屋不動產研究中心經理古景良說,北市超過30年以上之4、5層樓無電梯老舊公寓,占北市建築物約三分之一,更要命的是,北市4、5層樓老舊公寓多數遍佈在6米小巷道中,大型機具進出不易,如果要依循一般建築物重建更新,施工的確有困難。
【網路地產王/綜合】
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老公寓漲過頭 小心被套牢
為了平抑房價,台北市政府把都更容積獎勵,從1.5倍提高到2倍,希望能增加房屋供給,沒想到許多屋齡三、四十年的老房子頓時變成搶手貨,甚至賣價創市場天價。政策將從8月1日起跑,已經讓老公寓房價漲翻天。但房仲專家提醒民眾,並非間間都是黃金屋,都更通常曠日費時,先期需投入很大的心力與成本,住戶是否可以支應,一定要列入考慮。
高齡老屋風險高 事前須審慎評估
專家也提醒,高齡老屋有三大潛在成本,購屋人不能忽略:一、多半屋況不佳,甚至要處理滲漏水等問題,居家環境不一定舒適,要額外準備50~100萬元的裝潢翻修成本,購屋人須審慎評估自備款的負擔。二、等待「都更」商機的時間成本,長達5至10年,若要等待「都更」商機,須有長期抗戰的心理準備。三、銀行貸款成數,依照貸款人的年齡加上屋齡進行評估,若房子屋齡太高者恐難如願貸到足夠的成數。
自力都更大不易 委託專業顧問漸風行
另外潛在的成本還包括鑑價款項、工程款、工程期間安置住所的租金等等龐雜費用。尤其最大宗當屬工程款,金額動輒上億元,對於住戶來說負擔過重,最好要找專業的委託單位提供專業意見,例如建築經理公司、土地資產公司等,並且由跳脫利害關係的第3方人士擔任,協商推動會較順利。
一般來說,住戶找建商合作改建,一般改建後分回的面積較少,若透過銀行信託與建經公司合作,建商僅單純受委託進行大樓營造工程,賺取工程款,容積率增加的樓地板面積,利益全歸住戶共享,且可享房屋、地價稅兩年減半優惠,是日漸風行的一種都更方式。
【網路地產王╱洪倩宜╱綜合】
http://key88.net/article22576.html

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