不甩奢侈稅 B辦大翻身

不甩奢侈稅的衝擊,商用不動產逆勢翻紅,尤其是賣相不佳、屋齡動輒逾20年的B辦,今年大翻身,統計至第1季,B辦房價飆至每坪61.4萬元,擺脫以往每坪4字頭B辦的低俗身價。

此外,B辦成為交易市場上的亮點,光是今年1月至5月,北市B辦的總交易金額便多達155億元創新高。

商仲業者表示,從2年前頂新集團購置台北101大樓股權,掀起一波台商回流潮,加上ECFA題材發酵,投資人購置商用不動產型產品,心態由「收租」轉向期待「房價增值」,國內的B辦從2010年第1季至今年第1季,房價就上漲近20%,漲勢又快又猛。

全球資產管理公司專案經理王維宏分析,B辦通常地段不差,具有進可攻退可守的優勢,想像空間大,是現階段投資商用不動產的最佳產品,若是售後回租可享租金收益,目前投報率約3%左右,若使用率不高、或屋齡老舊,買方正可搭上陸客自由行的觀光商機,改建成平價飯店,更有不少買主覬覦轉手後的龐大利益,因此刺激B辦價格快速攀升。

據中華徵信不動產估價聯合事務所的報告指出,今年1月至5月接連出現商辦、廠辦、土地及店面單價創區域新高紀錄,若再加上日前中國人壽以7.5億元,買下博愛路凱基證5個樓層,則公開市場資訊的交易總金額已達204.6億元之多,其中B辦占比最高、總交易金額達155億元。

5月份B辦成交價接連破表,可明顯感受B辦在市場上的搶手度,如5月16日法拍忠孝東路四段的三陽忠孝大樓,便刷新該地區中古商辦價格及店面價格,1至3樓富邦人壽以20.11億元得標、溢價率130%、每坪均價340萬元,4至5樓、8至14樓由吉富中華21.34億元得標、溢價率56%、換算B級辦公室每坪單價約107萬元。

5月18日新光松江不動產資產信託收益證券三棟大樓也以35.24億元高價脫標,高於底價65%,松江大樓與承德大樓標脫價格,均屬地區中古B辦的新高行情,松江大樓建物每坪單價約82.6萬元,承德大樓每坪約57.7萬元,板橋大樓每坪41.4萬元。上述4棟大樓皆創高價脫標。

王維宏指出,台灣租金水準在亞洲主要城市偏低,但近期陸資企業開始進駐北市商辦,是近年來罕見的「外來」租賃辦公需求,預期未來這類需求將更旺盛,北市整體商辦的租金與房價自然有撐。工商時報【記者馬婉珍/台北報導】2011/05/29

傳產、壽險搶標 商辦熱呼呼

商辦市場近來一路開綠燈,不只私下交易熱呼呼,公開標售更是搶搶滾。業者表示,上半年可說傳產和壽險業平分天下,下半年在外資加入戰局下,預料溫度還會繼續升高。

目前已有美商世邦魏理仕公司決定來台投資商業不動產,該公司並於本月21日和前往美國拜訪的行政院招商團隊簽署合作備忘錄,初步預定將投入1億美元投資台灣商用不動產。

商仲業統計,今年ECFA上路後,雖然政府祭出奢侈稅,把商辦也列入課徵對象,但壽險、傳產業者出手購置毫不退縮,累計至5月,傳產已買下大型不動產9棟、94.7億元,壽險業者也買了多筆土地及大樓,總金額達127億元。

合計兩大主力今年前5月,已投入逾220億元在大型不動產。

全球資產管理公司主任王維宏表示,壽險業在國內獵樓並不稀奇,去年也買了很多大樓,但今年在金管會自二月起一連串軟硬兼施壓抑手段下,依舊勇往直前,還從A辦掃貨到B辦,可見壽險業者手頭資金泛濫之程度。

而今年上半年最引人注目的,還在於傳產業的異軍突起。以往傳產業也購置商用不動產市場,但大多是單一樓層、小金額的買賣,但今年大型交易案此起彼落,令人目不暇給。

本月18日新纖就以32億元買下松江等三棟大樓,稍早寀豐實業更以38億元購入內湖長耀The one全棟廠辦。另外包括大榮貨運、南僑、金車企業等也都以數以億元代價購進商辦。

另一值得注意的現象的是,今年幾乎所有的大型交易,都是創區域行情新高,其中富邦人壽競標拿下的三陽忠孝大樓更是一日創「三高」,包括土地、店面及B辦價格。

王維宏表示,傳產大舉進場商不動產,幾乎都和台商回流有關,而這一波台商回流則源自於ECFA效應。ECFA對國內經濟成長貢獻仍有爭論,但激勵商用不動產升溫已極為明顯。

商仲業預期這股熱潮下半年起還會更澎湃,包括高力國際、戴德梁行、第一太平戴維斯等商仲業都表示,近期都接到很多外資打算購買大型商用不動產,現在的問題只在沒有合適投資的案件。

世邦魏理仕台灣區董事總經理雲惟鴻表示,下半年最夯的應是帶店面、產權完整的大樓,在目前時機下,這類大樓可做辦公樓,可改裝商務旅館,也可操作店面兼商場,只要地段不太差,幾乎都可找出一套可行的獲利模式。【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

精華土地稀有 整棟B辦搶手

今年以來,B辦交易市場上多是以「整棟」買下,商仲業者分析,精華土地日益稀少,若透過買下整棟商辦的方式,土地持分完整,基地面積小則100坪、大則300坪,若使用分區是商四用地,容積率高達800%,則重建效益產生的價值更大,因此整棟B辦會是今年商辦市場的搶手貨。

高力國際投資部副總裁柯昇沛觀察,內外兼具收益價值,又有獨棟大樓、產權單一等商用不動產優勢,目前正是市場買方的最愛。以新光人壽松江、承德與板橋大樓REAT(不動產資產信託)來看,取得後的收益價值高,買方看準這點搶進,另因大樓屋齡老舊,未來還有都更價值,資產有機會翻倍。

而外在環境因素也成氣候,柯昇沛說,因開放陸資來台觀光、自由行,未來商辦大樓前景看好,松江大樓近南京松江捷運站,板橋大樓近板橋火車站,交通便利,可為龐大的觀光商機先卡位。

今年以來,B級辦公大樓有11項交易,其中有半數比例、6項交易是整棟B辦出售,顯見整棟B辦正搶手。全球資產管理公司專案經理王維宏指出,精華區土地日益稀少,若買下整棟商辦,可享有完整的土地持分,且基地面積動輒100坪至300坪,未來極有改建價值。

此外,搶搭陸客自由行的觀光列車,買方也樂於整棟租給旅館業者,相較於整棟旅館由單一承租方以10年至15年的長約租下,或各樓層租給不同企業辦公,前者更容易管理,不必忍受空租期的困擾。

商仲業者舉例,2、3年前國泰人壽買下基隆路、敦化南路口的上海銀行B辦大樓,便由柯達旅店簽下10年至15年的長期租約,採包租模式承租,商仲業者估計租金收益率可達3%出頭,且租給單一業者、管理很方便,標榜平價的柯達旅店也可先卡位,盡享陸客自由行的觀光商機,出租人及承租方皆達到雙贏效果。
工商時報【記者馬婉珍/台北報導】2011/05/29

三陽忠孝大樓 脫標創3紀錄 兩得標 吉富中華投顧低調

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