我愛家

營建業轉型求生記
最近翻開新聞可以看到政府對於打壓房價其實是不遺餘力，從停止國有地釋放開始，到針對豪宅房屋稅提高以及針對投資客的貸款成數下降，最新方向甚至到了連30年以上的老房子也都怕人囤積居奇，如此全方面的政策抑制措施，出招之猛可說是破天荒第一次。本期封面故事的「內資篇」，即由萬寶房地產組紀者，為大家分析。
天母聖道之家被華固建設以70.28億元的天價標下來看，無異給政府打了個巴掌。
當然我們都希望能住者有其屋，也樂觀其成，不過現在看來國有地不再釋放，似乎只是對原本供需就吃緊的台北土地更加失衡，而調高豪宅的房屋稅的比例更是對動輒億元豪宅的屋主無關痛養。
看來政府必須找出更切實可行的政策，否則就像房市空頭總指揮張金顎教授，喊空了房市5年而北市房價卻是每年漲不停，只是拿來當仲介的反指標一樣。
政府打房市營建業轉投資
股市的影響力還是很大的，國內營建股成為這波最落後的族群，指數都挑戰季線了，但營建股的股價卻都還在7000點附近的位置整理，即使屢屢公布亮麗的財報跟配股政策，似乎也激不起市場的認同。
當然，營建股賺的是景氣財，不能只從本益比的角度來看，但是我最近發現有趣的事，針對政府的政策已經有很多營建業者，趁這幾年口袋麥克麥克的時候，轉投資業外而有豐厚的成果，以因應未來的不確定性。
其中指標可以看到最近營建股最飆的大漢建設(5530)，在先前發行新股取得龍巖75％股權後，不但以後可以穩定認列龍巖身後契約的穩定收入，龍巖過去在南港有超過2000坪的低價土地庫存，更可透過大漢來開發，難怪股價三級跳創下5年來的高點。
發現營建股中的飆馬
但還有其他沒被發現的公司嗎？我認為以捷運共構一炮而紅的日勝生(2547)也值得注意，董事長林榮顯就表示未來公司的發展將以「營建本業」為主，再進行多元化組合，其中在京站落成後將由子公司萬達通及京站實業負責經營。
京站實業主要負責購物中心(Q-square)的營運，目前櫃位已經全部出租，預估年營收可達40～50億元。
萬達通主要負責除購物中心之外的其他物業，目前已出租中信飯店及華納威秀影城，簽約20年，採取包底或抽成孰高的方式收取租金，另外出租約2萬坪的商場大廳，每月租金則高達每坪1500～2000元左右，預估萬達通年租金收入可達6～7億元，扣除折舊及其他費用之後，年淨利約1～2億元，都將提供公司穩健的收益。
而與日本加賀屋合作經營北投溫泉區的「日勝生加賀屋」，也預計於今年底開始營業，將建造地上14層、地下3層房間數90間的區域旅館指標。由於主打高價路線，每晚房價約1.6～2萬元，以加賀屋過去在日本的口碑，可望吸引國內遊客與日本觀光客的熱愛。
公司在本業上在今年認列高峰下，就已經有希望賺到4元以上，加上穩健的租金收入，及切入觀光內需的想像空間，股價在底部整理已久，是可以注意的營建轉型標的。
萬寶週刊
http://key88.net/article18944.html

高房價位居民怨之首，不少人深深相信，高房價不解決，年底五都選舉，藍營將再次敗選！扯到選舉，或許太政治化，但是，部分地區房價飆得不像話，真的會讓人民用選票表達不滿！十分重視民意的行政院長吳敦義哪敢輕忽？財金部會聯手動起來，除了台北市國有地全面停標，官股銀行限縮豪宅和投資客房貸之外，最早有反應的中央銀行，去年就開始提醒銀行要注意授信風險，不能只看房價，而要看借款人的條件，防止房價修正時的風險大大升高。不過，央行似乎不打算用升息讓房市降溫，主要理由是，怕升息讓房市降溫，卻也澆熄好不容易才萌芽復甦的其他產業，央行總裁淮南認為，目前銀行採取針對性的信用管制措施，效果很不錯。
「中國大陸買房子自備款要四成，我們的，對投資客，貸款下降到七成，一般自住可以貸到八成，利率加一到兩碼，取消寬限期」
彭淮南認為，解決高房價最好的方法是增加供給，在機場捷運站A7旁邊興建四千戶平價住宅，以及六千戶專業宿舍，或者經建會決定把機場捷運延伸到中壢火車站也都可以，不過，這需要一段時間，這段時間之內，不只台灣打算調高豪宅的房屋稅和地價稅，亞洲各國也增加房屋交易的成本。
「租稅方面，新加坡對於買賣房屋，一年內出售，包括預售屋，課百分之三的印花稅，香港對於港幣兩千萬以上的豪宅，出售時，課的印花稅率從百分之三點七五，提高到四點二五，我們國家的方法和其他國家方法是有點不同，他們從交易稅動手，我們從持有房屋的成本（房屋稅和地價稅）動手，兩者方法不太一樣」
不論是炒匯的國際熱錢，還是投資客炒作房市，央行一出手，便知有沒有！不過，彭淮南說，他可沒有要打壓房市，說打壓，太嚴重！
「政府像中央銀行是關心銀行的授信風險，不是要打壓房市，講打壓是比較聳動，寫出來，大家看起來也比較高興，但是，事實上，是不符合的，央行是關心，不是打壓」
這一波資產價格飆漲，讓林榮三、林堉璘、趙籐雄以房市起家的富豪，再度擠近富比士全球富豪排行榜，分別排名全球四百多、以及八百多名，身價在二十到二十三億美元，約合六百四十億到七百三十六億新台幣之間；對照目前貧富差距擴大，部分中產階級想在台北市買房子難如登天，連自備款都湊不出來。民眾關心的是，一連串措施之後，房價到底能不能下跌，或至少有沒有發揮緩漲的功能？
中廣新聞網 張雅惠報導
http://key88.net/article18943.html

高房價問題釀成民怨，中央銀行總裁彭淮南（17）日指出，政府正在積極研擬改善之道，按他的看法，擴大房屋供給是最好的辦法，但提高供給的效果需要時間，因此必須另外採取一些措施來因應；且台灣並非全面性的房價上漲，而是特定地區發生的現象，因此央行將採取「針對性的審慎措施」。
至於所謂「針對性的審慎措施」，到底有哪些？彭淮南說，主要是提醒銀行，增強對房貸的風險控管，目前來看，成效還不錯。例如大部份銀行都已縮減對投資戶的房貸成數上限，由8成降至7成，利率相對調高1-2碼，縮短甚至取消寬限期，對行庫的表現，彭淮南說:「他們都做得很好。」
彭淮南強調，改善房價上漲，增加供給是最好的辦法，例如政府興建4千戶的平價住宅、6千戶專用宿舍，或者捷運往外延伸，像是機場捷運延伸到中壢火車站等，都是不錯的政策。央行貨幣政策也將配合採取「針對性的審慎措施」，例如收縮市場多餘游資等，貨幣政策執行，也將參酌資產價格的變化。
彭淮南還說，其實不只台灣發生房價高漲問題，鄰近的許多國家，同樣為上漲資產價格祭出多項措施。像新加坡，對預售屋課3％的印花稅；香港則是瞄準港幣2,000萬以上的豪宅，把原先3.75％的印花稅率提高至4.25％，這些國家都是採交易稅處理。
為了解決高房價民怨四起，經建會副主委黃萬翔（17）日表示，供需是改變市場價格走勢的主力，台北市都會區房市確有供需失衡情況出現，因此未來淡海新市鎮、萬大線捷運站周邊、機場A7區域及都更區將會提供平價住宅供給量，同時，政府會儲備土地，作為提供平價住宅的穩定來源。
黃萬翔說，透過公共工程建設、土地開發與國有土地作為平價住宅的土地來源。
儲備土地是長期政策，無法立刻解決北市房價過高問題，因此經建會選擇機場捷運A7土地、捷運萬大線周邊土地與淡海新市鎮，提供平價住宅。
工商時報【記者陳美君台北報導、記者潘羿菁/台北報導】
http://key88.net/article18918.html

通常搬家公司出車都是以專車出發，和客戶約訂搬運時間、地點，再由公司發車。搬運完成後，則車輛為空車狀態，因此搬家公司會將回程的空車提供給消費者作"回頭車"的服務，來節省專車所需要較高的運費。
回頭車的種類：
一、傳統回頭車：每天各地有貨運公司的車輛南來北往 (Ex.南部載蔬菜、水果北上...)，回程時就會到各地的回頭車集散地載貨，補貼油資。
缺點：服務人員素質不整齊，車輛防護用品、配備非搬家專用，人員隸屬不同公司；且大部分為司機私下接案子，服務不佳或亂加價時投訴無門。
二、搬家公司回頭車特色：
(1).全程由搬家公司負責，簽訂契約。
(2).車上備有搬家專用工具及防護用品。
(3).若物品損壞，可依照契約內容之理賠原則處理。
(4).找崔媽媽推薦的回頭車服務等同一般搬家服務，服務內容不打折扣，若有任何搬運上的問題，一樣可以請崔媽媽協助處理；另外，別忘了索取崔媽媽問卷領取5%的折扣退費唷!
三、搬家公司回頭車注意事項：
1.考量因素：是否有特殊物品？或特殊搬運方式(如動用吊車)？物品的數量？搬運樓層？運送距離？(愈長途可配合之車趟機率愈低)。
2.一般回頭車之價格約專車價格之七成(若有其它有利因素可再便宜)。
崔媽媽基金會(文章節錄於：華陽優質搬家)
http://key88.net/article18917.html

國軍營區近年逐漸從市區遷離，多半是改做公園或科技園區，但都市精華區還是有不少軍營，地方要求搬家的聲浪此起彼落。
位於北縣樹林市樹新路的建國營區，占地約四公頃，市公所雖規畫設立藝文中心，但由於國防部還未將土地移交給國有財產局，因此遲未動工，目前暫闢為簡易公園。
樹林保安街光華營區，國防部六年前已無償撥用二．八一公頃土地，作為縣立三多國中校地，去年七月第一期校舍工程完工，九月首批學生入學，目前僅有一個年級，十三個班級。至於土城原來的運輸兵學校，已經闢設為科技園區，有鴻海等知名公司設廠。
基隆港東五海軍碼頭和威海營區，將東岸碼頭分割兩個區塊無法連貫，嚴重影響基隆港東岸碼頭的發展，地方人期盼海軍碼頭遷移，港務局甚至主動提出交換碼頭的遷移案，但卡在威海營區有重要的國防安全設備，國防部不輕易讓步，港務局只能將東五海軍碼頭遷移案列為遠程計畫。
宜蘭縣礁溪鄉的軍備局二○四廠及前陸軍明德訓練班，占地約十三．五公頃，位處礁溪的溫泉精華區內，地方強烈要求遷移，但軍方都不為所動，被指阻礙了礁溪鄉都市發展。原陸軍明德訓練班位於德陽路，目前供陸軍蘭陽指揮部使用，有戰車營進駐；軍備局二○四廠位於礁溪路，生產電池及防毒面具等設備，周圍是住宅區與旅館，正好在礁溪精華地段，不過遷建期程還是遙遙無期。
高雄縣鳳山衛武營區，經過地方十年努力爭取，軍隊遷離後，留下廣達六十七公頃營區，都計變畫變更成為休閒都會公園、國家劇場、特定休閒商業區，政府投資這項建設已約百億元。
衛武營都會公園工程即將於今年四月底完工，整個公園的營造以迷彩為概念，將自然、人文與歷史交織在一起，並以生態環保思維從事設計，舊營舍拆除了一百七十棟，拆下的木材保留作為園區街道家具，並且保留園區原生樹種一千餘株，園區內還闢設廣達五公頃的生態池。高雄二○五兵工廠占地約五十七公頃，其中兩筆土地約二八○○坪甫由永信建設標走，由於位於多功能經貿園區，鄰近捷運站，適合規畫成景觀住宅，市場評估未來每坪價格也有超過十萬元的實力。
唐嘉邦、張謙俊、梁鴻彬、鄭緯武／連線報導
http://key88.net/article18916.html

台中縣市即將在今年底合併升格，預定城市人口逾236萬人，已經具備成為一個國際都會的規模；未來的大台中市，將以亞洲門戶、兩岸轉運中心城市及具體提出了大台中三港、三城、一核心，形塑兼顧生產、生活和生態三生的都市發展方向。
胡志強在2010年元旦升旗典禮時宣誓，大台中升格後，合併後的大台中面積是香港的2倍，新加坡的3倍，台北市的8倍、高雄市的近15倍，加上台中氣候好地理位置好，有機場、港口等交通建設規畫完備，合併後的台中結合南投、彰化及鄰近苗栗，對城市吸納及經濟消費力提升都有幫助，可以想見未來的大台中潛力無限大。
台中市政府都市發展處處長黃崇典也指出，目前台中市正積極規畫重大建設包括一、台中都會捷運及大眾運輸系統：台中捷運動工，預計民國104年完工通車，後續的捷運藍線、橘線及台鐵高架化工程，自行車道規畫等交通系統，將更加完備。
二、內政部都委會已通過水湳經貿園區主要計畫，預定今年年中交地、明年初發包施工，基礎建設預定以4年時間完成，其中大型會展中心BOT開發案，將在明年初同步招商，初步規畫展覽攤位達3千個，最多並可擴充到5千個攤位。整體園區分為6大部分，包括中央公園、經貿園區、台中塔、水岸生活區、休閒文化特區及大學城等。
三、由國際知名的建築大師伊東豐雄規畫設計的大都會歌劇院，目前已順利動工，而承包廠商麗明營造也研發了多項突破性工法，一般預料可提前在102年底前完工，屆時將成為世界新九大地標。
四、高鐵新門戶計畫區即原鎮南休閒區，將導入文化創意產業及綜合性娛樂服務產業，形塑豐富多元的國際型消費娛樂城中城，該案預定在今年年中完成都市計畫核定，進入開發階段。民國102年完成區段徵收及開發，並同步辦理招商。
五、新規畫的台中州廳及附屬空間再利用計畫，也有國外大型開發商有意投資，大台中未來發展前景可期。據悉目前包括港商信和集團表達高度意願，現階段正積極和市政府洽談中，預定將規畫五星級飯店，結合餐廳、精品商店街多元化經營。
此外，台中市政府也將根據中部現有的產業聚落分工，形塑大肚山科技走廊。即連結中科一、二期，精密機械園區一、二期，以及中科三期后里園區，神岡豐洲科技工業園區，台中港關連工業區、以及台中工業區，形成更緊密的微笑產業軸帶，創造無限商機。
新的大台中市將同時擁有國際商港、空港、高鐵特區、山海線火車雙軌、4條國道以及18所高等教育學府，相關的都市發展建設全面啟動，朝一個兼具文化、經濟、永續的國際城邁進。此為亞洲大都會少有的競爭優勢，未來必可提升區域未來的生活質感，一舉超越先進國家生活水平。
中時電子報 黃繡鳳
http://key88.net/article18915.html

政策出招打房，房貸壽險「加料」搶市。壽險業者表示，看準政策出招，房價恐急轉走跌，房貸族壓力有增無減，近期房貸壽險大促銷，除拉高意外身故保險金至3倍，燒燙傷理賠也增至4成，堪稱房貸壽險推出多年來，加料最猛的一次。
房市燒滾滾，根據央行統計，台銀在內五大行庫新承做房貸，去年較前年同期增加約兩成，房市帶動房貸增溫、房貸又帶動房貸壽險暢銷。光是去年房貸壽險的首年度保費，就比前年成長兩成。
但遇到政策出手打房，房市恐降溫，銀行對此表示，對有意願買屋的民眾，「該買還是會買」，反倒因危機感增加，對房貸壽險需求有增無減。樂觀來看，不失為銀行力推房貸壽險的良機。
搭配銀行，壽險業者則跟進加料，也希望能藉此題材搶攻市占率。以法國巴黎人壽為例，新保單加入陸海空特定意外身故保障，最多3倍；重大燒燙保險金也從市場平均保額的約20％，提高到40％，等於是加送一張意外險保單。
法國巴黎人壽總經理黃旗興分析，房貸壽險商品的進化，已從第一代的身故全殘保障，第二代的全殘扶助金，進階將意外險的保障擴大到房貸商品。等於是將保障房屋的概念，延伸到家庭與家人。
中國時報 2010-03-21
http://key88.net/article18893.html

勤實佳聯合會計師事務所所長林敏弘認為，買房子要把握「由小而大、從遠到近」的原則，房貸支出則要控制在薪水的三分之一以內。他認為，「危機入市」是買屋的好時點，有助早日晉升有殼階級。
64歲的林敏弘白手起家，原本只是個公務員，後來為了多賺錢償還長輩的債務，轉換跑道當會計師，並兼差當代書；後來又跨足不動產仲介業務，如今公司業務已從會計、法律、地政、房仲、裝潢和外牆拉皮等，無一不包。
值得一提的是，他憑藉獨到的眼光和手法，投資房地產也頗有斬獲，名下累積不少價值不斐的房子。
林敏弘說，民國66年時，他31歲，在台北市大安區的安東街買了第一間房子，30坪要價102萬元。當時，他當公務員的月薪約6,000元，只能跟太太借錢買房子。隔年中美建交造成房地產大跌，原本堅持不貸款的他心想，如果共產黨打過來，貸款應可一筆勾銷，而沒打過來就賺到，於是又在附近的忠孝東路3段買了間60坪的房子，要價266萬元，結果真的讓他撿到便宜了。
他認為，只要遇到國際或國內局勢有危機，就是進場投資的好時機，像當年政府退出聯合國，他那時沒錢買房子，但還是有去買黃金，一定要把握「危機入市」的原則。
林敏弘提到，不向銀行貸款的觀念，是受到他的父親影響，因為父親生前借錢買土地，過世時卻無法還清借貸。他記得父親生前曾說，利息的「利」是「刀割稻禾」，十分划不來，因此能不貸款就盡量避免。
只不過，以目前的房價來看，除非有個富爸爸，否則不貸款很難買得起房子。因此林敏弘說，現在他不反對年輕人貸款買屋，但記得利息支出一定不要超過薪水的三分之一，壓力才不會過大。
至於挑選可增值的房子訣竅是是什麼？林敏弘說，捷運沿線附近的房子是首選，因為交通方便、人潮也聚集，買屋可視自己的能力由小而大，慢慢換屋；區位也可選擇由遠而近，先從郊區下手再換到市中心。
他認為，大致來說，每個人的一生總會有幾次財運，當機會來臨時要懂得及時掌握，才能抓到機會賺到錢。
【聯合報╱本報記者賴昭穎】2010/03/21
http://key88.net/article18881.html

為抑制房價，繼吳揆提出平價住宅想法後，央行及財政部近日動作頻頻，連串措施實施下，利率未升息下，僅使房市稍稍減溫，對高漲北市房價未有立竿見影之效，但有住屋需求民眾而言，與其將租金交給房東，不如尋找價格合理、商圈生活機能日趨完善新興區域，而這些區域大多30分鐘車程即可到達北市熱鬧商圈，平價屋當道，購屋者值得考慮。
1、年收入50萬元以下者，東森房屋執行副總經理吳駿杰推薦基隆、三峽等地，很多在台北市工作年輕朋友，注重住的隱私權及環境，以租套房為最多，除有獨立衛浴設備，還有客廳空間，這樣套房租金介於1萬2千至1萬5千間。
吳駿杰建議，年輕朋友不如把租金省下繳貸款，10年後房子就屬自有財產，像基隆長庚醫院生活圈，以及北二高經國學院生活圈，臨近高速公路交流道，並有國道客運往返，到台北東區商圈只要30分鐘很便利，目前華廈大樓1坪約在10萬元至15萬元，每月房貸也在1萬2左右，負擔輕鬆無壓力。
2、家庭年收入80萬元者，住商不動產企研室主任徐佳馨推薦汐止、樹林、泰山18甲重劃區等地，特別是泰山18甲重劃區，與新莊副都心僅隔一條中山路，步行至機場捷運線泰山站也僅需10分鐘，聯外交通更便利，包括中山高五股交流道、特一號、特二號快速道路通往台北車站，還有台64線（可通往板橋新店八里等）匝道口。
泰山18甲重劃區已開發約7年，生活機能日趨完善，區內多半是5年內大樓，坪數集中在30坪間、總價650萬就可買到3房2廳產品，對愛居住有電梯且屋齡新，新婚夫妻及小家庭很適合。
3、家庭年收入120萬，者，多半屬社會工作已有幾年時間且有小孩家庭，需考量學區、接送交通、生活機能等，此階段夫妻多半有養小孩及父母經濟壓力，建議可選擇無公設比公寓，中信房屋董事長特助胡佩蘭建議北市文山區、大同、北市蘆洲重劃區等地。
這幾區生活機能完整，更有捷運交通，平均總價約850萬，買房子就像存撲滿，存久了，房子就成個人有形資產，但建議買房前，最重要還是需先做好個人及家庭財務規劃。
【工商時報／記者曾萃芝／台北報導】
http://key88.net/article18862.html

現代集合式住宅的空間小，衛浴的置物空間也相對小，但又有很多需要收納的小件物品，該怎麼辦？如果隨意擺，看起來會很雜亂，最好利用浴室中可以利用的收納空間，包括有浴櫃、洗臉檯、馬桶附近空間、牆面轉角處、牆面與門片等地方，這些地方都可以收放盥洗用品、乾淨衣物、待洗衣物及衛生用品！
空間夠大做浴櫃 洗臉檯收納最方便
首先，浴室專用的櫃體，能克服衛浴空間普遍存在潮溼的問題，吊櫃是最常見的形式 通常會搭配透明門板讓收納物品及屬性一目了然 若是家裡浴室大，可以做一個獨立浴櫃，有籃子裝髒衣服、有層板放毛巾、衛生紙、生理用品、保養品和肥皂等清潔用品，可以收納不少東西。
此外，洗臉檯邊也是收納雜物最好的地方，上方可選擇箱型鏡，裡頭還能收納瓶瓶罐罐，如果家裡浴室坪數不大，無法再做獨立浴櫃，更要好好利用，選擇洗臉檯嵌於櫃體的款式收納效果最佳，除了可將管線隱藏起來，櫃體內尚有層板設計。
馬桶上方可利用 壁面空間別忽略
鏡櫃裡的層板深度可做至15-20公分，放置保養品、化妝品及盥洗用品，收納了瓶瓶罐罐，檯面上則可放置牙膏、牙刷；活用浴室轉角處，可放置或訂製三角形收納架，還可選擇窄長型的櫃體，這類櫃體大多瘦長，可以上爭取最多的空間；此外，馬桶設計的收納架正好可置於馬桶上方，還可利用S型掛鉤增加更多的收納空間。
壁面是最好做收納的地方，除了釘掛毛巾桿外，還有一些物品可以使用壁面空間收放，像是直接鎖在牆面上的馬桶刷或是懸吊式書架；洗臉檯的檯面最好用人造石、光滑面，一體成型；做下方收納櫃時，必須預留出水口，以免日後漏水。洗臉檯最好做成懸吊式的，在離地20公分的高度做收納櫃，儘量避免櫃體落地，潮濕後更不易使用。
網路居家王 網路地產王/綜合
http://key88.net/article18861.html