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政府打房 自住換屋先賣再買 可出具「委託銷售」資料 或舊屋贈與配偶因應

央行升息半碼並調整信用管制措施，影響最深除了投資客外，自住客換屋的難度也增加；此外郵局為因應央行升息，也於近期調高存款利率，調升0.05個百分點，申請「青年安心成家方案」及「青年首次購屋優惠貸款」的首購族也同時受影響。

社會住宅畫大餅 10年要蓋8萬戶

政府為有效提升人民幸福感，決定大力推動社會住宅，未來十年內將興建近八萬戶。內政部長江宜樺昨天也在立院答詢時表示，將在明年六月公布中南部社會住宅的選址用地。

土增稅一生一屋優惠 你用過嗎
名下只有一戶自用住宅者，99年起不論換屋幾次，只要符合規定，都能享不限次數土地增值稅10％的「一生一屋」優惠，可惜民眾對政府美意多不了解，目前全市只有13件申請案，稅額300多萬元，台南市稅務局提醒換屋民眾，別忘了自身權益。
跟一生一次不衝突 屬申報制
台南市稅務局表示，以往的土地稅法規定，每人一生只能享有一次自用住宅土地增值稅10％的優惠，俗稱「一生一次」，日後再有賣屋換屋，都需依土地公告現值，課以20％、30％、40％不等的土地增值稅。
「一生一屋」則不然，一個人一生當中，不論換過多少次房屋，只要名下只維持一戶自用住宅，每次換屋，都可享10％的土地增值稅。
台南市稅務局表示，「一生一次」與「一生一屋」不相抵觸，名下只有一戶自用住宅者，可先採用一生一次，之後再使用一生一屋。
台南市稅務局指出，「一生一屋」上路8個月以來，因多數屋主對土地增值稅的觀念仍停留在一生一次，而一生一屋優惠又屬申報制，稅務人員並不會主動查核告知。
台南市稅務局表示，總局收到13件一生一屋申請案，安南分局還是掛零，顯示很多民眾還不知道此稅率優惠的好康。
近期換屋，且符合一生一屋條件者，如果還未繳交土地增值稅且在繳交期限內者，趕快向稅務局提申請。
自由時報 記者孟慶慈／台南報導
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土增稅自用住宅優惠改為不限次數的「一生一屋」
立法院初審通過政院提出的土地稅法第34條條文修正草案，繼民眾換購自用住宅一人一生一次10%優惠土增稅率後，增訂「一生一屋」的優惠選擇機制。也就市民眾不管一生一共換了幾次房屋，只要在換屋當時，自己、配偶、以及未成年子女只有一戶自用住宅，持有土地滿六年，本人或配偶或未成年子女連續設籍滿六年，出售前五年純自住、沒有營業或出租，以及都市土地不超過九十坪，非都市不超過兩百一十坪，均可重複使用10%低稅率優惠，減輕換屋稅負。
這項換屋減稅政策修法方案實施後，民眾購屋減免土增稅優惠將達三種，即一生一次、一生一屋與重購退稅。前二者稅率僅10%；後者則屬先繳後退的補貼機制。
壹、「一生一屋」政策因素評估
一、整體稅收影響評估
新增「一生一屋」適用土增稅低稅率優惠，需以土地所有權人與其配偶、未成年子女僅有一處房地的換屋者為限，持有兩戶以上，或夫、妻各持有一戶自用住宅，均不在減稅之列。
土增稅按累進稅率課徵，自用住宅最低稅率為10%，一般稅率最低20%、最高40%。根據財政部統計，以房屋所有權人本人、配偶及未成年子女為單位，全台僅持有一棟房屋者共計423.3萬戶，占618萬戶的68.45%。台灣一般家庭換屋平均次數約3至4次，自用住宅持有年限平均10.8年。
若自用住宅優惠土增稅增設「一生一屋」減稅條款後，以民眾一生平均換屋4次計算，每年土增稅將減少51.3億元，但相對會增加所得稅、契稅與印花稅等週邊稅收共24.4億元，減稅政策所造成的淨損失約27億元。
二、地方財政影響評估
土增稅在房地移轉時課徵，屬於地方稅，分配比例是地方收80％，20％繳國庫，可說是地方稅收的第一大稅，而所增加的所得稅、契稅與印花稅等週邊稅收卻是中央稅，以致於地方財政更顯困難。租稅改革對於地方稅只有減少，沒有增加，有些縣市甚至領不到薪水。財政部在推動稅制改革應做好全盤規劃，不要讓「中央請客地方買單」的情形一再發生。
三、持有期間及面積設限，符合防弊原則
政府將在持有期間及面積予以設限。適用者必須持有自用住宅滿六年以上 (連續在此住宅設籍達六年以上)，而出售之前五年都未做營業或出租使用。面積則限定都市土地在三公畝 (約九十坪)之內，非都市土地在七公畝(約二一十坪)之內。「一生一屋」制策方案的自用住宅面積限制對絕大多數換屋者都足敷所需，以都市每一家戶的自用住宅土地為例，全國平均約僅十七坪，台北市平均僅八坪，高雄市平均十一坪，屏東為約卅一坪，台東約四十一坪。如果出售的土地超過前項面積上限，在上限之內的部分仍可享有優惠稅率，超出部分就必須以廿％至四十％累進稅率計算。
而對高所得的族群來說，通常擁有好幾戶房子，因此一生一屋對他們來說助益不大；對投資客來說，由於多為短線進出，也不在優惠條件內，但對於想要把房子由小變大、由遠變近的中產階級換屋族來說，將是滿大的誘因。因此確實可以達到避免政策浮濫或圖利投資客和高所得者的疑慮。
四、有助刺激房地產景氣
將土地增值稅率優惠「一生一次」改變為「一生一屋」，有助於鼓勵民眾換屋、置產，可以活絡國內房地產景氣。
五、與國際稅法精神相符
世界各國自用住宅的交易利得大多享有所得稅的減免優惠。依日本法令規定，擁有期間超過十年以上者，課稅所得在六千萬日圓以下，稅率為10%，超過六千萬日圓以上部分，稅率則為15%；美國規定，自用住宅的擁有者出售前五年至少有二年的期間，係以其為主要的住所，則每二年可從其交易所得中扣除二十五萬美元，韓國則是自用住宅移轉時免計入資本利得，但持有年限須達三年，同時，市價必須在六千萬韓圓以下（約台幣二百多萬元）。
貳、「一生一屋」對策與建議
一、中央請客，中央買單
土地增值稅是地方稅，「一生一屋」新政策如果實施，各縣市短少數十億元土地增值稅，地方財政將更顯困窘。中央應盡速針對稅收減少，提出因應方案，減少的賦稅收入，由中央補足。落實中央請客，中央買單的責任政治，不要讓中央推利多，又要地方買單的惡習一再上演。
二、持有面積設限過於寬鬆
都市土地不超過九十坪，非都市不超過兩百一十坪，均可重複使用10%低稅率優惠。此規定實在過於寬鬆，這是土地坪數，而非建物坪數，一般民眾根本用不到這麼大的面積，建議法規應做限縮。都市土地不超過四十五坪，非都市不超過一零五坪，相信已經相當足夠，如堅持原規定，則應加入金額限制，才符合公平性。
三、修正公告現值與市價的落差
在現行法制下，公告土地現值有二個主要的作用，一是作為政府征收土地時補償地價之依據，二是作為土地所有權移轉或設定典權時，審核土地移轉現值之標準，公告土地現值如能調整接近市價，不僅被征收土地所有權人權益可獲得充分保障，同時也可以達到平均地權漲價歸公政策目標，且土地增值稅是地方稅，亦可提高縣市稅源。然除台北市公告現值與市價的落差不大外，其餘縣市都有相當落差，仍有待修正調整。
四、稅務單位須謹慎查核房屋是否為自用
土增稅的課稅是為了達成土地漲價歸公的社會目的，所得重分配的功能係其最重要的特色。因此，在對自宅用地給予租稅優惠的同時，稅法上亦對其可能產生的不公與漏洞予以嚴格的防範與限制，要加強稽查房屋所有權人出售前五年是否是純自住，沒有營業或出租等行為。
(本文發表於中央網路報)
http://key88.net/article22816.html

樓梯口勿對 正門 廁所 不利 財運 女主人 屋中心不宜設置
對透天別墅或樓中樓住家而言，負責連接各樓面的樓梯，是重要的組成部分，在講究藏風聚氣的風水學上，更是家中氣場傳遞及延伸的通道，有承上啟下的作用，若弄錯位置，便易給家中帶來損害，比如樓梯口對正門，易使宅內財氣往外流失，若正對廁所，則容易影響女主人健康，不可不慎。
不可不慎
富豪易理館健康工程學講師陳寶坤表示，屋宅的中心點稱為「中宮」，而「中宮」是整個屋宅最重要的部位，因此若將須爬上爬下的樓梯設計在此，則代表主人容易有勞碌命的現象，身體上也會有筋骨關節的毛病產生；且樓梯把家中一分為二，也容易為家庭帶來各種對立或口角，甚至導致夫妻不和。
門掛山海鎮等化煞
供人上下走動的樓梯，串連、延伸的意象，也象徵屋宅內的「水」，水為財，若屋內樓梯正對大門，則代表財氣會直接往大門流出，是很不好的格局，家裡不僅守財不易，還容易破財，尤其在一些屋齡老舊、坪數小的透天厝，常見坡度陡的狹窄樓梯，陳寶坤說：「像這種樓梯，氣場又急又快，財富流失速度也愈快。」
鴻諺開運坊風水老師羅銢淯指出，樓梯負責傳遞屋內氣場，若樓梯正對廁所，將屋內之氣送達、集中到污穢場所，便容易影響家中成員健康，尤其廁所常代表消化系統及婦科毛病，對女主人健康影響最大。羅銢淯建議：「可在廁所門上懸掛山海鎮或三十六天罡星，可化解、阻擋氣場直入廁所，破壞風水。」
在豪宅別墅或樓中樓住家，常見到外型浪漫唯美的迴旋式樓梯，這種樓梯雖美，但實用性不高，家中若有老人或小孩，直接迴旋而下的設計，走起來會給人一種不安全感，就風水角度而言，未靠牆而立的迴旋樓梯，迴旋處的中空部分，會讓氣流亂竄，破壞家中氣場穩定，容易使家人有運氣或情緒不穩的狀況。
而即便是面寬大、屋內面積寬敞的豪門大戶，舉辦大型宴會、家中賓客冠蓋雲集時，迴旋樓梯看起來很氣派、豪華，但倘若不幸發生人氣不足、家道中落的情況，此時便看起來格外冷清，反而會加速家運敗落。
迴旋梯易影響情緒
樓梯風水多以屋內格局為主，但有些住宅也會依需要設計戶外樓梯，這類戶外梯幾乎都是懸空而立的，但因為設置在戶外，並不會影響家中氣場穩定，而是與戶外環境有關，須考量房屋方位、庭院地勢等外部狀況。而國外常見的大門處設置戶外梯住宅，打開門便往下走，象徵家運走下坡，更是風水大忌，最好不要模仿。
樓梯常見種類
1.靠牆而立的折梯：目前這類樓梯在室內應用最多，轉角90度的折梯，或是進出口各有1個90度的二折式樓梯。造型簡潔、平穩，不過需要佔用較大空間。
2.中空樓梯：踏板之間中空、沒有擋板的樓梯，是看起來最簡單的樓梯。但只有踏面、沒有立面，結構不夠穩固，也給人危險、不安定的感覺。
3.迴旋樓梯：以一個弧線連接樓上和樓下，造型浪漫唯美，沒有直梯與折梯的線條生硬，但若迴旋處中空，行走容易有不安全感。
4.直梯：直上直下造型簡單，常見於舊透天厝，有直衝上天的逕直感，因此須注意坡度不可太陡，樓梯不要太窄，以免行走危險。
5.戶外梯：設立在屋外的樓梯。通常是懸空而上，依需求連接各樓層、空間，或設置在住家大門外，進出須上下樓梯。
禁忌事項與化解方法
1.樓梯位於中宮
更改格局，改變樓梯方位，使其偏右或偏左，不要置中。
2.樓梯正對大門
樓梯進出口轉向避開大門，或大門處規劃玄關，緩和急沖之氣。也可懸掛經開光的山海鎮、三十六天罡星化解煞氣。
3.樓梯正對廁所
廁所門上懸掛經開光的山海鎮、三十六天罡星化解，並加裝門簾，阻擋污穢之氣流出。
4.樓梯未靠牆、中空
可利用裝潢，加設樓梯立面及裝潢牆面，加強樓梯結構，創造四平八穩的狀態。
5.樓梯窄、傾斜度大
加大樓梯寬度，並可設計90度轉折，避免樓梯直上直下、坡度過大。
6. 樓梯下方作為起居坐臥空間
樓梯下方不適合起居坐臥，不想浪費空間，可設計儲藏室，收納屋內雜物、保持屋內整潔。
專家意見
室內梯 須靠牆 緩坡 寬面
理想的室內樓梯，要靠牆而立，坡度不能陡，樓梯寬度要夠寬，氣場流動便能不急不徐，且樓梯一定要有扶手，階梯和階梯之間也不要有空隙，如此四平八穩的樓梯，不僅走起來安全，也能使家中氣場安定，帶來好運氣。樓梯底下若有空間，也可善加利用，設計為儲藏室使用，為室內增加儲藏空間、收納雜物，如此常保室內清爽整潔，也有助於創造好風水。
蘋果日報 蔡孟妤╱台南報導
http://key88.net/article22783.html

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