破解預售屋銷售花招的10大防身術！
或許你正準備買房子，也可能你已經買了房子但想換屋，不管是哪一種，若你選擇的標的物是預售屋，那麼有些事情你一定要知道。
因為很可能在你經過千挑萬選，好不容易找到一家「看起來」完全符合需求的建案，而價格又「看似」合理，尤其廣告文案上寫著「距離市區只要10分鐘」、「背後靠山、大門面海」、「享有如同飯店一般的生活空間」……；
一個個如夢似幻的形容詞，還有一張張景色宜人的圖片，不斷召喚著你「簽吧！簽吧！」舌燦蓮花的銷售員則不斷在一旁敲邊鼓，誘使著你在合約書上簽章，讓你覺得只要買下這間房，未來的人生就無須擔心。於是你簽了！只
不過，這樣的美夢，很可能就在交屋後破滅……。
陷阱：上個橋、轉個彎就是台北市中心？
Tips！｜廣告文宣陷阱要小心！
當你開始尋找心目中理想的「家」，第一步大概就是上網找資料，或是收集各式建案的廣告單。
如果你把這些建案做些歸納，便不難發現所有地處市郊的建案，為了怕消費者擔心距離市區路途太過遙遠而不來買房，於是每一張精美的廣告文案都出現「10分鐘之內就能抵達台北市區！」這樣的字眼，猛然一看，感覺距離鬧區很近，但你若是必須搭乘大眾交通工具上下班的人，極可能每天將花上1至2個小時通車。
相信大多數人不會希望如此，寧願拿這些時間來補眠。
破解技巧1：選擇計程車跳錶250元內的距離
上班族若想要買房，最好挑選上班地點距離住家，以計程車跳錶不超過250元的距離最為妥當。要是你剛好是那種「日出而作、日落不能息」的上班族，而且經常過了晚上11點才能回家，那麼「小黃」肯定是陪伴你回家的好朋友。
為了不加重生活負擔，建議就此為依據，畫出幅軸，並在該區域內尋找喜歡的建案。
破解技巧2：找公立銀行或估價師估價
除了強調開車進市區方便，也有不少建案主打「近捷運站」，並強調走路只要10分鐘，還會告訴你：「這樣的房子交通便利最保值！」想知道是不是真的那麼保值，拿著地址到公立銀行或找估價師請求鑑價，就能知道到底有沒有銷售員說得那麼好。
陷阱：美麗的接待中心等於保障？
Tips！｜別讓樣品屋沖昏頭！
每每走進富麗堂皇的接待中心，親切的銷售人員便會立刻興奮地湊上來，先是招呼你入座、奉茶，然後從建物模型開始介紹，一路講到建材、消防、保全、衛浴、廚房設備，再帶你進入美輪美奐的樣品屋。
這樣一輪下來，大部分的消費者腦子裡已塞進各式各樣的專有名詞，而銷售員在你還沒消化前繼續灌迷湯，不少人就這樣落了套，進入迷魂陣。
當然，上述那些資料確實有了解的必要，但購買預售屋更重要的是：格局圖有沒有標上尺寸，管線怎麼走！
破解技巧3：把格局圖仔細看！
千萬記得「接待中心蓋得氣派，不等於建案就有保障」。想要買到心目中的房子，一定要會看格局圖，而且最好是拿著格局圖進去樣品屋裡面對照！
因為許多建商為了讓樣品屋看起來寬廣、賣相好，經常會將樣品屋裡的格局做些變動，例如打掉一堵牆，讓客廳或主臥看起來更大，樑柱位置全都包覆，讓格局看起來方正不壓樑。
所以最好拿著格局圖一一比對，否則交屋後你會發現：怎麼跟當初看的樣品屋格局完全不一樣！
破解技巧4：問清楚尺寸是多少！
此外，格局圖上的尺寸是多少也要問清楚，因為這攸關每一個空間的實際大小，尤其房間的門若是相對、中間走道若是很窄，交屋後很可能發生門片「互打」的情況；
不然就是原本以為後陽台走道足以放進一台15公斤的蒸氣滾筒洗衣機，交屋後卻只能放進9公斤單槽洗衣機。其次，房屋內的管線怎麼走也要問清楚，你總不希望晚上睡覺時樓上沖馬桶，就聽見「嘩啦嘩啦」的聲音吧？
陷阱：合約看不懂就不看？
Tips！｜合約審閱要仔細！
好啦！總算在經過重重檢驗後，決定買下這間房子，可別以為接下來的事情就結束了，也別認為接下來的事情交給銷售員就能搞定。千萬記得：「魔鬼藏在細節裡！」好不容易走到最後一步，在此跌跤那真是得不償失。
破解技巧5：註明開工、完工和交屋日期
在決定購買前，有些事情必須詳加了解。首先，要知道建商是否已經申請到「建照」和「使用執照」；若已申請何時會核發，預計交屋時間在何時，這些都要問清楚，而且合約內必須註明開工、完工和交屋日期。
破解技巧6：坪數記載要詳細
其次，合約內列出的坪數必須包含私有面積與公有面積。所謂私有面積，包含：室內、夾層屋、陽台、該層電梯間、樓梯間與走廊等分攤面積。
所謂公共設施面積，包含：地下室及屋頂突出物之公共分擔面積。因此，別以為私有面積就是室內空間，看合約時可別漏看，因為這關係到你花多少錢買一坪。
破解技巧7：土地產權搞清楚
目前有很多重劃區建案是「建商和地主合建」，若建商與地主又採取「合建分售」的形式，最怕遇到建商與地主發生糾紛。為避免自己拿不到土地產權，一定要與地主簽土地買賣契約，與建商簽房屋買賣契約。
破解技巧8：問明並詳載保固期限
房子結構的保固期有多長、固定建材和設備的保固又有多久，這些都應該問清楚，並註記在合約中，才能保障自己的權益。
破解技巧9：所有「備註」事項要「先加註」，看過才蓋章
許多銷售員會用取巧的方式規避「契約審閱期」，先拿出制式的合約給你回家看5天，等你送回後就要求你授權刻印章，原因是有很多「騎縫章」要蓋，若不授權作業很麻煩。然後在這個期間，把「有問題」的條約備註到合約之中，最後再找你來簽名蓋私章。
結果裡面就多了好幾條「違約事項」，並立下鉅額違約金，以便防止你在交屋前發現任何疏失想解約。切記：法律不保障睡著的人！要是你自己都不仔細看過所有合約內容，誰都救不了你啊！
破解技巧10：所有廣告物都要保留
最後，保留你賞屋時拿到的所有廣告文宣物，要是交屋之後發現內容與當初建商發行的廣告不符，才可以做為請求賠償的證明。
想要保障？張大雙眼！
說了那麼多技巧，好像已經解決購買預售屋可能發生的問題，但其實並沒有！因為你若不張大雙眼，仔仔細細地看過所有內容，並且勤做功課，一切還是枉然。「知道不代表做到」，只有親力親為才能買到你心目中理想的房子！寶屋鑑定團
買預售 注意事項
1：低價廣告戶 看得到吃不到
廣告戶通常座落在視野較差的低樓層，甚至看出去還有嫌惡設施，例如高壓電塔，或是採光較差、有暗房的戶別。在報紙廣告上打出看起來很便宜的「× 萬元起」，其實指的是廣告戶的價位，到現場時也會經常被告知已經售出了。
其實廣告戶的標價手法，是代銷業者的攬客招數，也是在你心目中建立價格底線的一種心理戰術。等你到了現場，業務代表會宣稱廣告戶已賣出，並接著介紹價位高一點的產品給你，以利展開銷售攻勢。
2：接待中心 不一定就是基地位置
最近台北縣南區有某大型個案剛蓋好交屋，卻有許多自住客將房子委託給房仲人員銷售，原因竟是這些客戶當初購買時，以為接待中心座落的大片空地就是將來房子座落的基地！
基地位置若位於深山、巷內，出入動線不理想，或周遭環境並不是太漂亮的時候，代銷公司會另尋他處興建接待中心，例如比較靠近主幹道、大馬路邊，有多餘的空地讓客戶停車之處。
因此，進接待中心坐下來喝咖啡前的第一件事，就是要先問清楚「基地在哪裡！」
3：鋼骨建材很誘人 但不一定整幢都用鋼骨
921大地震之後，許多個案紛紛訴求鋼骨建材，在代銷業者製作的廣告物上，經常可見「SRC結構」的字眼。
但是有些個案只有在3樓以下使用SRC（鋼骨鋼筋混凝土），3樓以上的房子都還只是RC（鋼筋混凝土），付訂金之前最好先問清楚。
建物外觀也常出現類似的情況，業者訴求「花崗岩精雕細琢」，但是只有在3樓以下的基座外飾才貼掛花崗岩、大理石等高級石材，至於你家那一層的外牆，可能就只是山形磚、二丁掛等較為平價的壁材。
4：浪漫中庭花園 必須開放讓外界使用
中庭花園人人愛，可以散步、遛狗，供小朋友玩耍，但是有不少所謂的「中庭花園」其實是「開放空間」，是根據內政部「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」、台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬規則」而設置，
簡要地說就是不能設置欄杆圍起來私有專用，必須開放給社區鄰里及社會大眾使用，否則就是違建。
想知道中庭花園是不是開放空間，可以找找看代銷公司提供的廣告DM、銷售說明書上有沒有註明「本建築物採開放空間設計建築」的字眼。
5：認識熟人或參加團購 可拗些優惠
代銷公司與建商合作的模式有「包銷」和「純企畫」兩種，主要差別在於後者並不負責銷售率，價格的主導權在建商。
至於包銷個案，在業務代表之上還有專案副理、專案經理、副主委、主委，以及代銷公司的總經理、老闆等，如果你認識的「層級」愈高，愈有機會爭取價格優惠。
要不就是網路上有一些「招團購」的訊息，可以探詢你有興趣的個案是否也有人想買，加入團購行列。簽約前可再厚臉皮地向專案經理爭取一些價格或贈品上的優惠。
6：別被現場 熱絡成交氣氛迷惑
當銷控檯的麥克風陸續傳出「恭喜內湖的錢小姐訂購A棟9樓」、「恭喜汐止的陳先生訂購B棟3樓」，現場總是不斷響起一片熱烈掌聲與超high的樂曲，其他看屋客戶肯定心中七上八下，擔心再猶豫就會搶不到了。
代銷業者通常會在假日舉辦特別活動，利用來客量大增，進行限量搶購。
要想讓看屋客趕著下訂，就要用激將法，此起彼落的成交聲、掌聲、音樂聲，目的都在刺激看屋客戶的腎上腺素，碰到這種強銷手法時，建議可以跟著鼓掌、但是不用急著簽字，以免做出錯誤決定。
7：合約有5天審閱期 仔細研讀再下訂
公平會有一則案例，判決業者不應向消費者表示不給訂金就不能看買賣契約書。內政部規定契約審閱期至少5日，應主動向代銷業者要求。
一旦簽約， 就須擔負履約義務，反悔通常會被沒收訂金。
確認棟別、樓層是否有誤，最重要的是建物權狀坪數、實際使用坪數及總價是否與認知有出入，並將銷售人員口頭承諾的事項載入合約，更不要隨意簽訂「自行雇工施工」的切結書，以免建商逃避責任。還有開工期限及取得使用執照期限，都要記載清楚。
8：保留文宣品 樣品屋拍照存證
竹北曾有某預售案的樣品屋內四處標明各種尺寸，包括樓層淨高、隔間牆的厚度，以及交屋時附贈的設備有哪些等等。
原因是曾發生竹科的客戶以「與樣品屋不符」的理由集體拒絕交屋，造成建商極大的困擾。
法律站在保護消費權益的立場，將建商銷售的廣告物視同契約的一部分，因此，建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局，所提供的平面圖、透視圖、配置圖等等，都可視為合約的一部分，除了詢問清楚，更應保留起來，完工交屋後如果有問題，可作為佐證。
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