奢侈稅上路 行庫房貸從嚴
針對奢侈稅上路等政策效應出籠，對房價可能造成的衝擊，各大行庫已嚴陣以待，其中，大型行庫內部預期，投資客匯集的新北市4大地區包括林口、新莊、三峽、淡水所受影響最大，估計該4大地區房價跌幅將超過2成，甚至到3成之多。
事實上，除了近來房仲業者對先前推案所掛出的「牌告價」已開始紛紛下殺，下半年房價將下跌的氛圍，可從大型行庫對房貸個案的估價嗅出端倪，已為金融圈視為對未來房價預期的「先行指標」。
大型行庫主管分析，房價跌幅必須看所在區域，倘若是自住戶較多的地區，例如台北市外圍第一環的新店、永和等，由於自住戶較不像投資客急須「售屋變現」，目前「沒聽說特別在跌。」
但是新北市因為餘屋過剩，而且在投資客雲集的新莊、三峽、林口、淡水等四大區域，房價所遭受到的衝擊就會較高。
包括土銀、合庫、台銀等房貸市佔率前3大行庫，總行高層已紛紛以公文或內部會議等形式告知旗下分行經理必須小心估價，「特別是對投資客較多的區域」，影響所及，上述4大地區某些案例甚至出現銀行估價金額僅佔成交價6成的情況。
銀行主管指出，過去各大公股行庫房貸成數8成5或是8成的情況幾乎已成「絕響」，由於估價從嚴，現在即使是自住戶，房貸成數頂多也只能到房屋買賣價的7成，甚至絕大部分都只有6成或6成5，比以前依成交價取得的貸款金額少了2成。
在新莊、三峽、林口、淡水等四大區域中，其中以新莊副都心為例，現在每坪單價喊到50多萬元，但行庫主管已經提醒該區的分行經理，新莊副都心的每坪單價在極短時間內由30多萬元漲到50多萬元，「不能對50多萬的單價照單全收。」
行庫主管指出，現在新莊的房貸案，儘管買賣成交價是每坪50多萬元，但銀行對合理單價只「認帳」到40多萬元，等於只有成交價的8成，有些案子銀行甚至認為合理單價連40萬元都不到，等於是銀行認可的實際價值，僅佔成交價的7成多。工商時報 記者朱漢崙／台北報導
金管會發函 房貸鑑價殺至6成
過了這個連假後，民眾要申請房貸恐怕更嚴格了!因為政府打房再出重手，要銀行嚴審不動產鑑價，接下來的貸款金額恐怕6折起跳，如果是買千萬屋，原先可以貸款8成，接下來可能就要先自備400萬的自備款，足足比之前增加一倍的買屋壓力。銀行行員仔細解釋最新房貸申貸規則，就是因為政府打房再下重手，過年後就會發函給各家銀行，以後房貸鑑價恐怕最高只有六成。
財金部會健全房價硬起來，要嚴格把關房貸成數，以前1000萬成交的不動產，鑑價後可貸2成，也就是800萬，不過以後鑑價殺到六成後，民眾買房就得先自備400萬的自備款，賣屋負擔比原先整整增加了一倍。
金管會打房一波波上周也仔細清查各家銀行房貸資料，只要是擔任3件以上的房貸保證人，或是月支出佔月收入超過七成的申貸戶，通通列為人頭戶高危險群，政府打防力道兇猛，只是一般年輕上班族，想要買房恐怕得自備更多資金才行，因為除了貸款變嚴格，青年房貸利率也因為升息拉高了，以目前1.64%利率來看，貸款五百萬一年就得多繳3萬元利息，民眾大喊買屋好難，也讓痛苦指數不斷飆高。東森新聞
消費者如何提高房貸成數
在央行致力管控房貸之下，民眾可發現不少銀行對於核撥房貸變得相對嚴格，尤其是公股銀行的房貸成數是越來越低，有意購屋的民眾於是得提高自備款比率，肩上的購屋壓力比過去沉重。
市面上有業者或承辦人員以不當方式，將真實成交價篡改成更高價位，或在鑑價時灌水拉高房屋實際價格，以得到較高成數的貸款，但這些都是非法的行為，不值得推廣；因此，《住展雜誌》將提供幾項合法提高房貸成數的方式，給予有意購屋的自住客參考。
◎善用職業條件：首先，個人的職業就是個提高房貸成數的要件之一，公務人員或「三師」因收入、還款穩定，談到高成數房貸輕而易舉；不過，任職於私人企業並非與優惠絕緣，若在「前五百大」公司上班、或者收入豐厚的民眾，銀行放貸的風險相對較低，同樣能爭取到更多貸款。
◎維持良好信用：銀行在評估核貸時，會向聯合徵信中心請調申貸人之信用狀況，若與銀行往來紀錄良好，則獲得高成數房貸機率就會增高；其次，假如申貸人常與甲銀行往來，則會提高銀行信任度，日後向甲銀行申貸時相對有利。
另一方面，倘若申貸人在甲銀行有高額存款，或有長期而穩定的存款行為，對銀行而言，申貸人的儲蓄能力及還款能力十分優質，核貸的金額也會較多；甚至可以用綁高額違約金的方式，作為與銀行商議房貸成數的籌碼。
◎信貸、周轉金：以個人信用貸款或周轉金方式移作房貸，是目前市面上銀行常用來增加房貸成數的方式之一，不過缺點是房貸利率偏高，況且公股銀行在央行緊盯之下，對於利用這種方式轉趨保守。
◎小銀行機會大：小型銀行業務層面有限，放款壓力較大型銀行來得高，故多能給予申貸人較高的房貸成數；然而，通常小銀行放款利率相對較高，申貸人不妨和第二點並用，多和小銀行業務往來，就能爭取到高成數又低利的房貸。
◎衡量房屋價值：房屋本身的價值是銀行核貸評估的重要項目之一，包含地段、屋齡、屋況、區域行情、產品規劃、房屋歷史等主客觀因素，均會左右銀行鑑價人員之判斷，亦影響核貸成數高低。舉例來說，若房屋規劃為小套房，那麼貸款成數自然不高；如果房屋位於精華區，有較高的保值性，就會有不錯的核貸金額。
拉高房貸成數方法仍有不少，惟有些游走於法規邊緣，如申請「裝潢及修繕貸款」等方式，已被金管會考慮列入專案金檢項目，或者如理財型房貸等，許多銀行審核這類貸款日益嚴格；不過，若消費者善用以上方式，相信就能在房貸成數問題上有所助益。「住展房屋網」
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