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隨著各國景氣漸復甦，但低利、太容易融資的環境，讓熱錢湧入房地產。除了中、港、台、星過去大力抑制房價漲幅外，近期歐美多國也被點名房市恐陷泡沫、正高度警戒中。

央行也警告升息風險

而在台灣，雖有投資銀行、學者提醒泡沫疑慮，央行也警告升息風險，但房地產業內卻顯得老神在在，相對其他國家「嘸驚」，怎麼會呢？

其低利率甚至零利率

看看近期的消息面，過於寬鬆的貨幣政策，讓多民眾借錢方便，尤其低利率甚至零利率，讓更多人將資金投入不動產。

據統計，2009年以來，以色列房價大漲40%、挪威大漲近30%、瑞士漲逾20%，德國、加拿大、香港、倫敦和新加坡，當然還包括中國，都是讓許多專家擔心房市泡沫的區域。

金融風暴衍生大泡沫

由於5年前的金融風暴起因於房市所衍生出的巨大泡沫，如今房價再度飆高，難免觸動市場敏感神經。舉例來說，據美國房地產經紀商協會(NAR)統計，2006年7月美國房價平均單價為23.04萬美元，達到了當時泡沫的頂端。

而到2011年7月時，房價足足跌了25.7%，不過，今年美國房地產再度飆漲，截至7月為止，房價的水準只比06年的高點低7.3%；而據預測，2014年美國房價可能再漲6%。

精華地區大漲逾20%

以區域來看，美國的拉斯維加斯過去1年房價漲幅達29%，洛杉磯、聖地牙哥、舊金山部分地區房價都見到20%以上的年漲幅，美國平均整體城市房價漲幅高達12％。甚至，美國的中西部農業精華地區也出現大漲逾20%的現象。

該國央行才提出警告

而對炒房管制嚴格的德國，該國央行才提出警告，柏林、慕尼黑、漢堡、科隆、法蘭克福、斯圖加特、杜塞道夫等7大城市，公寓價格偏高幅度達20%，而累計2010年至今，上述城市公寓房價平均漲幅更已逾25%。

房價增引發房市泡沫

最驚人的要屬英國，根據英國房地產網站Rightmove日前資料，10月份倫敦住宅平均開價達54萬4,232英鎊，創下歷史新高，月增率達到10.2%，房價所得比也飆升至10倍，房價增速驚人引發房市泡沫疑慮。

外資賣所得進行課稅

據分析，倫敦房價飆漲主因歐元區紛擾不斷，部份海外投資客為避險而狂買倫敦精華地段房地產。面對快速上漲的房價，英國已傳出擬對外資賣房所得進行課稅。

金融海嘯房價沒跌過

中國、香港和新加坡則在近年來房價直直升，金融海嘯房價也沒跌過，當地政府均有強力的打房動作，其中，香港自去年10月起對境外買家徵收15%的特別稅，今年2月再提高印花稅和限制住房貸款，已讓房價回檔修正。

新加坡同樣也提高印花稅，並根據收入設定個人貸款上限，同樣達到打房的目的。

近期房價卻瘋狂飆漲

至於台灣，在政府2年前祭奢侈稅打房，並持續有一連串的查稅、緊縮豪宅、熱門炒作區域第二屋的融資後，台北市中心房價漲幅是稍微踩了煞車，然外圍、過去以自住客為主的平靜區域。

近期房價卻仍瘋狂飆漲，像是淡海、鶯歌、五股、土城，再往外的青埔、竹北、甚至台中、台南和高雄，房價漲幅未歇。

不能說沒有泡沫危險

這樣來看，台灣到底有沒有泡沫危機。有學者舉例，過去台南是非常平靜的湖，然而在外來的建商進來搶地，大規模的推案後，當地的房價像被丟了大石塊，起了非常大的波瀾…。從這樣的角度來看，台灣房市不能說沒有泡沫危險。

只不過，問問房仲、代銷或建商，台灣房市會不會泡沫，多數是說不會的，業者的理由是，台灣房市這波上漲的動能一開始來自遺贈稅的調降，大規模的海外資金回流，但沒有投資管道，因此進入可以保值兼避稅的房地產。

如今，房價高漲了，台北市土地也沒有了，建商惜售，高價個案仍會一戶戶的慢慢去化，沒有泡沫。
而外圍區域，過去平靜無波，但在建商、代銷帶著粉絲團，打著增值旗幟衝進去搶購，驚動當地的自住需求，在擔心房價直直升、買不到房的預期心理下，也讓自住客趕快出手買屋，造就了一波榮景。

建商口袋深堅守價格

這是市場的現象，建商解讀，目前低利率，買賣方的成本都低，再加上建商口袋實在深，可以堅守價格、惜售，甚至調節市場的供給，建商不擔心泡沫。

理由是仍看到自住/換屋族群想買屋，想要有殼、想把老屋換成新的、安全的、耐震的、更舒適的居住環境，現在短線投資客僅佔少數，自用、置產買盤成主力。

有房仲說，台灣沒有那麼國際化，沒有多少外資在台灣買房，而台灣也沒有條件大幅升息，再加上台灣相對其他新興市場的股市成熟，仍吸引外資買股，因此QE退場未必衝擊台灣股市，房市不用擔心。

投資客早被政府打趴

建商也直言，現在房市投資客早被政府打趴，資金也紛紛外流，國人最近喜歡到日本、馬來西亞、甚至美國置產，如果政府還要續打房，對GDP恐有衝擊。

中古屋炒作稍稍放心

若從買盤來看，中古屋炒作趨緩，確實可以稍稍放心，不過若從學者提出的房市泡沫指標來檢視台灣房市，民眾仍應有風險意識 ，包括：

1.房價所得比，一般以3-6倍為比較標準，台灣平均達8以上，台北市更達到12、13倍。

2.房貸本息大於家庭收入，一般為1/3，而台北市已超過。

3.房貸餘額佔GDP的40%為參考點，台灣已超過40%，估達41%。

4.年租金與房價比，約1:20，台北市平均住租金報酬率僅0.28%，排名全球90名。

5.房價上漲、租金下跌則為泡沫化前兆，目前不明顯。

6.房價漲幅大於GDP成長率，台灣房價今年漲幅達5~10%，而GDP在努力保2。

7.房價短期漲幅達30%，部份區域仍飆漲。

8.投資性需求大於20%，不少熱門區域的投資客比重達70%。

9.空屋率達10~15%以上，全台目前為10.6%。

10.開工率大於銷售率，據最新國泰建設(2501)指數，全台預售屋的30天銷售率僅19%，已有疑慮。
以上面的各項指標來看，台灣房價偏高是事實，而且已經在歷史的高點區，後續會不會再漲則不得而知，對自用買方而言，進場前先評估面對升息時的承擔能力，如此一來就不怕房價漲跌風險。

資料來源  http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=9cb31c11-26e3-48af-ab3a-4be848590078#ixzz2jv2whWvO

「社論」高空屋率卻高房價的泡沫危機

諾貝爾經濟學獎得主席勒，日前對全球房市泡沫提出警告：「好多國家都有泡沫跡象。」二十多年前經歷地產崩盤重創經濟的瑞典，也重現房價狂飆的泡沫困境。

空屋高房價持續飆升

瑞典因出生率高，加上移民人口膨脹，住房短缺導致房價高漲。而我國空屋率高，房價卻持續飆升，呈現脫離供需定律的怪異現象。

內政部最新統計，全國空屋逾八十六萬戶，占整體住宅比率百分之十點六三，雙北市則為百分之八。相較於紐約、新加坡、香港與倫敦等國際城市空屋率約百分之三到六，至為嚴重。

全球房地產指南（GPG）指出，臺灣上季房價大漲近百分之十五，漲幅僅次於中東杜拜，排名全球第二。利率低、稅率低，加上游資浮濫，大量熱錢炒房地產，吹脹泡沫；有如當年日本「不動產價格只升不降」神話重現，卻因泡沫破滅重擊經濟，日本陷入「消逝二十年」的慘痛教訓，臺灣應引以為鑑。

國房地產稅全球最低

我國房地產稅全球最低，土地增值稅、契稅、地價稅和房屋稅，不依市價而以公告現值與公告地價為稅基，以致移轉和持有成本偏低，暴利激化炒作，泡沫危機乍現。應以市價為稅基，既倍增稅收，又可緩解泡沫危機壓力。

資料來源 http://www.mdnkids.com/info/news/content.asp?Serial_NO=86201

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