養房到底難不難？
「養房大不易」，這道理人人都懂，但很少有人會去細算，到底每年得花掉多少錢。專家建議，購屋族在投資房產前，務必精算每一筆可能的支出，才不會面臨資金週轉不靈的窘境，影響生活品質。現在就跟著我們的腳步，從買到養，看看有哪些必要花費吧！
【買房過戶~最少花7萬~10萬元】
信義房屋表示，投資房地產的相關開銷，大致上有「稅費」、「貸款支出」及「修繕費用」等三種。購屋族最先碰到的，就是在辦理過戶所產生的相關稅費，包括契稅、印花稅、登記規費等，實際的費用會跟\據屋況有所不同，加總後約落在7萬~10萬之間。
1、契價稅、登記規費
進行不動產買賣交易，契稅多由「買方」來負擔，買方必須購買公定契紙，向縣市稅捐處申報繳稅。目前契價是以房屋的造價殘值而定，計算公式為「契價X繳納稅率」。如契價60萬元的房屋、買賣契稅稅率6%，應繳契稅為3.6萬元。
值得一提的是，只有買賣房子時才須繳納契稅，土地買賣就不需要了。另外，若承購的是國宅，或是房屋起造人為本人，也可免契稅。
而登記規費指的是辦理土地、建物登記時所要繳納的費用，包括登記費用及書狀費(80元)兩種。登記費計價方式為「建物核定契價的0.1‰」或「土地申報地價的0.1‰」。要是買地或在自有土地上蓋房子，則在建物所有權第一次登記時繳納(按2‰計徵)。
2、印花稅
印花稅是一種憑證稅，立據人須買印花稅票貼在契紙後面，其公式為：「買賣房產總價x0.1%」。假設小明購買總價400萬元的房子，必須繳納的印花稅額為「400萬x0.1%=4,000元」。
雖契價稅、登記規費多由「買方」來負擔，但印花稅就不一定了，法令留給買賣雙方自由協商的空間。專家建議，購屋者在與屋主談價錢時，不妨拜託賣方支付這部份，並在契約中明定之，等於是一種變相殺價，能省下不少「摳摳」。
【養房期間~上繳地價稅、房屋稅】
完成不動產過戶後，首先恭喜您晉升有房一族了！不過晉升有房族後，會產生的稅費包括「房屋稅」及「地價稅」，開徵日分別為每年的5月及11月。當中房屋稅計算的公式是：「房屋現值×適用稅率」。而地價稅的計價方式為：「公告地價總額x應繳稅率」。
先設定一個情境，倘若小明真的買下了400萬元的小套房，總坪數為11坪，土地持份是2.76坪（約9.2平方公尺），租給一般上班族，請問他應該繳的房屋稅及地價稅為多少？
小叮嚀：不同於房屋稅，自用住宅用地出租，地價稅是不能優惠的，包租公婆可別貪小便宜。
【修繕費用~慎選房客減少不必要支出】
除了每年上獻給政府的貢金外，如果想要買房投資、晉級包租公婆的您，還須負擔一筆裝修費用，這也應列入每年必要開銷裡面。
內政部3年前曾針對房屋翻修費用做過調查，翻修中古屋，平均每坪花費8,800元，而預售屋或新成屋的平均裝潢費用，每坪則約9,000元至1萬元。專家則建議，裝潢費用控制在每坪3~5萬元為佳，做好預算編列、打造出有品味的居家生活。
永慶房屋協理黃增福表示，依房客習慣的不同，所要負擔的維修費不一，小則打打掃、清理一下即可，嚴重的話得重新粉刷，或是換新內裝，價格難以估計，因此慎選房客是相當重要的工作，房東們不可輕忽。
專家表示，對購屋族來說，投資房地產首年的負擔最沉重，得支付一筆10~50萬元不等的新屋裝潢費，另外還有買賣移轉時產生的相關稅費（7~10萬元），建議民眾下手買房前，應先把這些費用預留起來，除自備款外，多準備30~60萬元最保險。
自第2年開始，除了可能的房貸支出外，每年還會有房屋稅、地價稅等固定稅費，可編列於年度支出預算之中；至於修繕費用，建議包租族們盡量親力親為、節省開銷，不過也要考量自己的時間成本，若要交給別人整理，最好挑選有信譽的店家，貨比三家不吃虧。
精實新聞 記者 王怡茹 報導
購屋 別忘算額外成本 !
中古屋或預售屋的特性再購屋，而除了考量房價、自備款等費用，還要注意額外成本，中古屋包括仲介服務費、代書費等，約占總價的3％，當然還有裝修、管線翻新等費用；而買預售屋必須預繳管理費、水電、瓦斯管線費等支出。
房仲業者指出，購買中古屋的民眾，設定房屋總價的預算門檻之外，最好能再準備至少占總價2％的現金，因為包括交屋、產權過戶等代書費用，都將運用到這筆支出，以總價1千萬元的房子來看，應備足約20萬元支應，如果需要裝潢，則預算應再多出一成才夠用。
此外，現今民眾買賣房屋時，多半會透過房仲代理，以買方而言，成交後必須支付1％至2％的仲介服務費，依各房仲的規定不同，通常是買方1％、賣方4％或買方2％、賣方4％的模式收取，買賣雙方的收取比例，相加不超過6％。
而買預售屋的民眾，必須負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等，這些額外費用在交屋前就應繳清，包括外水、外電（外接水電）等管線費，大約要花上10萬元至20萬元。
若是安裝天然瓦斯的社區，瓦斯管線費當然也是採取「使用者付費」原則，瓦斯公司會對民眾收取下列名目的費用：表內管、表外管工料費、道路修補費等，大約是3、4萬元左右。
工商時報【馬婉珍／台北報導】
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