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往市中心外圍尋找‧近公園、學區易增值

浮濫的游資四處找尋投資標的，加上建商與政策作多，都會區的高房價釀成10大民怨之首。不過，由於房地產保值抗通膨，隨著景氣逐步復甦，有自住需求但還在觀望的民眾，明年該好好把握機會了。

台灣房市走過全球金融風暴衝擊，今年下半年呈現「V」型反彈，買氣與房價迅速竄升，不少人擔心，如果再不出手，是否將永遠買不起房子？2009年進入倒數階段，仍想購屋圓夢的您，看完本期《地產王》封面故事後，是該好好開始規劃了！

政策補貼‧僅能小幅省錢

都會區高房價惹民怨，吳揆提出的「平價住宅」方案，已納入跨部會研擬的「改善庶民行動方案」，內容包括增加平價住宅及興建合理價格住宅的土地供給，北縣淡海新市鎮、板橋浮州工廠與捷運機場A7、A9與A10車站沿線土地，均在規劃之列，加上每年辦理的青年安心成家住宅補貼與住宅補貼方案，3年內要投入約88億元，讓民眾能輕鬆購屋。

不過，政策形成與實施非一蹴可幾，對打算明年購屋的民眾而言可說緩不濟急，加上優惠房貸不續撥，民眾只能利用2大住宅補貼方案，替自己省點利息。內政部營建署手中的800多戶國宅，將一併包裝推出，但多集中在桃園、台南等，房價原本就不高的地區。

內政部營建署國民住宅組組長王安強表示，明年待行政院審核的住宅政策方案，僅有延續去年的2大住宅補貼方案，其中，青年安心成家方案是馬政府上任後的政策，將連續推動4年，明年度預計2~3月受理。住宅補貼方案則是每年年中辦理，明年約6~7月受理。

買屋自住‧隨時找得到買點

眼看房價漲勢一去不回頭，到底是明年不買屋、以後會後悔，還是明年購屋，剛好買在房市泡沫頂點？引起批踢踢網站〈telnet://ptt.cc〉熱烈討論。多從自住角度出發的鄉民，已把市中心高房價視為無奈但不得不接受的事實，反而是「該租還是該買？」或「乾脆買在郊區」，成為鄉民們著墨最多的話題。

整體而言，多數網友看好北市，認為只要負擔得起，任何時間都可買。鄉民kokoko0707認為，現在滿街都是小夫妻等著買北市的房子，但這類房子供給量不多，房價只要稍回跌，馬上就被撿走了。

市中心買不如租

有網友表示，房價這麼高，主因是都更熱題炒過頭，加上標地價格屢創新高，讓地王附近的屋主都認為自己的房子也該有「地王般的身價」，舊公寓開價尤其離譜。

鄉民erptt就說，如果要住台北市中心，不如用租的，大安國宅爛公寓要價2000萬元，租金僅2.5萬元；鄉民iemking則持相反意見，他認為，若等房價夠低了再買，所繳的房租恐怕已夠負擔買屋利息。

有網友認為，郊區房價較便宜，且機能不一定比市中心差。鄉民LexusRX330認為，只要不買在板橋江子翠、永和頂溪或新店大坪林站周邊，那些以北縣第一圈自居，房價被過度炒作的地區，即便是在北市內，房子其實不難找。

專家意見

台北明年首季‧房價肯定看漲／by彭培業（台灣房屋首席總經理）

整體而言，明年的大環境仍佳，政府雖然可能在第2季祭出信用手段抑止房市過熱，但又怕扼殺好不容易復甦的景氣而陷入兩難，因此就算升息，也不會太激烈，高房價的北台灣，尤其是大台北地區，明年農曆年前後的第1季，房價肯定不會跌。

既然高房價已是既成的事實，建議可往市中心外圍尋找，並綜合考量房價、時間、距離3大成本，以車程40分鐘內可到上班地點，或平時習慣的商圈為準則，而既然花了車程成本，就該挑選近公園、學區、近主幹道與生活機能佳的區段，不但房價保值，還可能因新的發展機會，而獲得房價增值的好處。

專家意見

台中房價未飆‧想買趁早／by楊乾意（中信房屋中彰投區域經理）

台中市捷運綠線已於今年10月動工，中部科學園區內的廠商也陸續復廠，台中縣市將於明年底正式合併，在重大建設、就業人口增加與政府預算提升等3大利多帶動下，中部地區明年房價將持續看漲。目前中部房價還未如北部直線飆漲，建議有意購屋的民眾明年可趁早進場購屋。

位於7期的大都會歌劇院工程已發包，新市政中心則預計明年底完工，在雙重利多帶領下，7期在明年仍是中部首選購屋區段，鄰近7期的5期重劃區與逢甲商圈生活便利性佳，房價卻比7期便宜許多，則是適合首購族選擇的居住區段。不過明年銀行利率恐將調升，房貸利息也將提高，預算不高的首購族須留意。

專家意見

高雄地價上漲‧房價恐難下修／涂耀斌（福懋建設總經理）

根據高雄市建築開發公會統計，高雄近3年來開工數持續下滑，今年至11月底申報開工數僅2703戶，創下10年來新低，不過下半年房屋成交量已顯著增加，平均每月均有2000件的水準，隨景氣轉好，預計2010年買賣移轉件數將增加更多。

預估2010年建商推案件數仍持續減少，加上新推案普遍反映地價上漲，短期內要房價下修的機會不大，建議有意購屋的民眾可在明年上半年進場，除了選擇較多外，還有機會買到以較低土地成本興建的絕版低價屋。

【張雅雲、陳宇軒、楊偉光╱綜合報導】2009年12月26蘋果日報

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中央銀行總裁彭淮南對「存貨型」房貸示警，表示央行「密切注意」資金流入非

自住的第二套或第三套房屋炒作。據了解，大型行庫也已針對投機性質較強的房

貸訂定內規，除了可貸款成數較一般房貸低兩成，利率更會提高0.5個百分點以上。

銀行主管指出，彭淮南所指的存貨型房貸，主要是非自用住宅貸款，這類貸款過

去被銀行定義為投資型，如果個人名下房產超過兩棟、三棟，顯示購屋是為了投

資而非自住，可能有炒作房產之嫌。

據了解，央行先前已「善意提醒」銀行注意對存貨型房貸的授信風險。銀行也就

此訂出內規，緊縮對這類房貸的貸款成數和提高授信利率，如果投資客個人負債

比重過高，或投資標的是區域單價過高的小套房，授信成數甚至不得超過房價的

六成。

銀行表示，很多炒樓者會透過財務槓桿，向銀行借錢來增加投資，例如本來手中

資金只夠買一間房子，但透過高成數貸款可買三間房子，銀行限縮投資客的貸款

金額，並透過利率加碼增加其投資成本，多少有助抑制房市投機風氣。

各行庫對投資客定義有些不同，一銀、彰銀認定個人名下有兩棟房子就是投資客

，是以賺取差價為目的；華銀則以個人名下超過三棟房子為投資客評鑑基準。但

銀行指出，如果是有固定收益的退休族，購屋是追求「租金」，銀行利率與核貸

成數也會放寬標準。

此外，為避免投資客只享受銀行階梯式（前低後高）利率的甜頭，銀行指出，會

要求投資客綁約，允諾在固定年限內不能提前還清貸款，否則便無法適用階梯式

的低利優惠。

行庫主管表示，現在房貸利率平均水準約1.78%，大台北區核貸成數則介於八成至八成五，銀行會先透過第一線業務員向聯徵中心查詢資料，判斷購屋者是自住或投資，投資客的房貸利率將提高至2.28%以上，核貸成數也會降至六成到六成五。

華銀副總高榮成更表示，室內坪數小於12坪的個案必須送「總行」審核，除了評估個人還款能力、信用紀錄，還會檢視家庭狀況，甚至進行「投資屬性」分析。

且華銀只辦理台北市或捷運沿線套房貸款，若套房單價漲幅過高，銀行還會再調

降可貸款成數。

華銀表示，小套房屋主如果是單身，且有固定收入，地點又位於捷運站500公尺以內，經審核證明非投資客，核貸金額有機會提高至七成。

【記者洪凱音／台北報導】經濟日報2009/12/26

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買賣中古屋，想要辦理過戶手續、順利交屋，買賣雙方必須先將各項稅費繳交完成，也就是俗稱的「完稅」，主要稅費有土地增值稅、契稅、房屋稅及地價稅等，專家提醒，雖然現在中古屋買賣，多有仲介業者和地政士處理，已省事許多，但建議購屋族仍應清楚各項稅費，才能保障自身權益。

保障權益

中信房屋北縣特約地政士黃勝榮指出，中古屋買賣流程中的「完稅」階段，應繳稅費主要有土地增值稅、契稅、房屋稅及地價稅等4種，土地增值稅在完稅階段即由賣方負擔、契稅則由買方全額負擔，一般來說，契稅核定是按契價乘以6%買賣稅率來課稅，所以建議按評定標準價課稅，稅負較輕。

代書費多由買方繳納

而房屋稅及地價稅是以年度課稅，故買賣雙方會以交屋日作為分界。以地價稅為例，地價稅核課時間為1月1日到12月31日止，繳費期間為每年11月1日~11月30日，若交屋時間為今年8月1日，稅單會寄由買方繳納，因此從1月1日到8月1日共243天的稅費，則應由賣方補貼給買方，房屋稅同樣以此類推。

東森房屋法務處副理周秉瀛指出，除了上述主要稅費外，買方另須繳納印花稅、地政規費、土地及建物登記謄本費等費用，賣方則有銀行抵押權塗銷的代書費須繳納。

另外，水、電、瓦斯、管理費也是分算的重要項目。原屋主應於交屋時提供上期相關繳納單據，若有遺失或無法提供等狀況，代書通常會在現場以電話向水、電、瓦斯公司查詢欠費狀況；水電費以抄表日至交屋日除以60天計算互為找補，管理費則以30日換算，若有欠費則一倂計算。

代書費通常會在交屋時，待水電、瓦斯、管理費等切算清楚後，再向買方收取，不過也有在簽約時預收代書費、交屋時再多退少補的情況，但較為少見。

此外代書費雖一般由買方繳納，不過周秉瀛說：「各地民情不同，中北部多由買方繳納代書費，南部卻較常見由買賣雙方分攤各半費用繳交。」

自住者適自用地價稅

最後在買賣流程都順利告一段落時，買方須記得辦理自用住宅地價稅。黃勝榮指出，地價稅一般稅率為千分之十，自用住宅稅率卻僅有千分之二，若無辦理自用住宅地價稅，而以地價稅一般稅率課徵，購屋族將損失重大。

黃勝榮提醒購屋族：「現行的代書作業流程，通常將該項目列入免費服務之中，購屋族記得提醒並要求地政士代為辦理，以爭取自己享有的權益。」

【蔡孟妤╱台南報導】蘋果日報2009年12月26日

到《買賣中古屋‧釐清稅費繳納》的永久網址

房市過熱，大型行庫呼應央行抑制房市炒作，盯上投資客。土地銀行、合作金庫銀行及第一、華南、彰化銀行等多家大型行庫昨天都主動表示，已全面對房市投資客申辦房貸採取緊縮措施：只要名下擁有兩棟以上房屋者，將降低貸款成數、調高利率、取消或縮短寬限期（只繳利息、暫不必還本金）等三大緊縮措施。

銀行業者指出，房價暴漲，目前只能靠央行的「軟性措施」，即由公股銀行帶頭，抑制房市投機炒作歪風，「因為只要大型行庫一出手、貸放策略一緊縮，買家就會收手，房價就會下來。」

中央銀行總裁彭淮南表示已「密切注意」資金流入非自住的第二間或第三間房屋炒作，不過，外傳中央銀行將對台北縣市、台中七期及高雄美術館等三區域房產，採行選擇性信用管制。彭淮南昨天親筆撰寫澄清稿，否認管制傳聞。

房地產業者昨天表示，政府最近一連串打壓房市動作，包括緊縮投資客房貸成數、調高投資客房貸利率、課徵豪宅稅等，對房市投資信心將是沈重的衝擊，近期內恐將掀起一波投資客賣屋潮。

房貸龍頭銀行合庫銀主管昨天指出，已經發文要求各營業單位，針對購置第二棟房屋的貸款戶，應適度核緊投資客的貸放成數；並將投資客的貸款「寬限期」，從三到五年一律縮短為一年。

合庫銀主管說，他們對購買第二棟房子的人，視為非自住型房屋，營業單位需謹慎放款。

台灣銀行指出，目前雖無明文規定對投資客應採緊縮措施，但已提醒營業單位「估價要特別小心謹慎、要注意市場行情」，注重申請貸款者的還款能力，且要確實做到對貸款申請者收入核實。

華南銀行也明白表示「不歡迎投資客」。華銀對投資客的定義是「名下擁有三棟不動產」，除貸款成數最高不能超過六成五，貸款利率亦採各段（分段式房貸）一律加碼零點三個百分點，且不提供寬限期。

第一銀行表示，若申請房貸者已經跟三家金融機構往來、房貸筆數高達五筆者，即視為投資客，貸款利率加碼約零點五個百分點。

【記者羅兩莎／台北報導】聯合報2009/12/26

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隨著位於桃園航空城區內青埔棒球場啟用等利多，高鐵桃園特區房地產市場一片看好，最近高鐵局標售土地案不但全數標出，甚至部分標案還出現多人搶標現象。

台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示，朱立倫出任副閣揆，桃園航空城概念股成為市場追逐焦點，加上桃園航空城又是愛台12建設的重點計劃，受惠最多的就是大園房市與高鐵青埔兩大焦點。

台灣房屋大園直營店副總呂美玉指出，大園地區目前新推案房市平均成交行情每坪在9萬元～11萬元之間，店面大多為透天店面，價格大約在800萬元～1200萬之間。

台灣房屋青埔直營店副總彭成貴分析，桃園高鐵土地標售熱潮，主要原因除了標售底價低於市場行情一到二成及備受矚目的航空城發展帶動，加上區域內規劃有捷運、公園、學區等公共設施，因此不少桃園在地民眾及建商投標搶地，未來區域內房價有機會向上攀升。

彭成貴表示，高鐵特區內共有領航、高鐵桃園及桃園體育園區3個站。其中領航站周邊5年內大樓每坪平均房價約13萬元，相較半年前每坪房價12萬元，每坪上漲1萬元，漲幅達8.3%。透天別墅每坪平均房價約13萬元～14萬元，漲幅約11～12%。

高鐵桃園站周邊以透天別墅為主，每坪平均房價約14萬元～15萬元，桃園體育園區站一帶則是以透天別墅以及透天店面兩種產品，每坪平均房價分別為11.5萬元～13萬元與15.5萬元～17萬元。

環北站位中豐路與環北路交口一帶，目前農地每坪5萬元～6萬元，新成大樓平均房價每坪約14萬元～18萬元，屋齡10年左右中古大樓每坪約8萬元～10萬元，一年前10年左右中古大樓每坪約7萬元～8萬元，每坪上漲約1萬元～2萬元，一年房價就漲了百分之15～25，顯見捷運效應強勁。

【記者游文寶／桃園報導】聯合報2009/12/26

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您是否曾有過這樣的經驗，站在空調賣場前，渾然不知該挑選什麼品牌、哪些功能、多少冷房能力的空調機種？業者建議，先從居家空間計算所需的冷房能力，再來挑選品牌與功能，就能買到省錢、省空間的冷氣空調。

簡單計算冷房能力 室內一坪500K卡

舉例來說，小王退伍後北上打拼多年，終於在台北市買下一間10坪套房的溫馨小窩，趁著家電業者推出冷氣空調大特賣，小王該選購多少的冷房能力，才足夠套房使用？

家電賣場業者高儒怡表示，計算「冷房能力」(亦稱Kcal或K卡)很簡單，室內一坪需要500K卡的冷房能力，換言之，小王的套房至少需要5,000K卡的冷氣空調。不過不少業者又習慣以「噸數」表示冷房能力，換算方式是K卡乘以千分之四，以5,000K卡為例，冷氣的噸數是20噸。

算出室內空間所需的冷房能力之後，老練的空調業者還會進一步詢問，居住的地方是否有西曬問題？是標準的室內三米二樓層高度，還是挑高三米六、四米二的高度？是否位於頂樓加蓋的水泥房或鐵皮屋？以西曬為例，每坪冷房能力必須多加50至100K卡，若是頂樓鐵皮屋，所需的冷房能力必須加倍計算。

國際品牌有保障 自有品牌打8折

好不容易搞定K卡數，可以直接跳過冷房能力過小或過大的空調機種，接下來就是依據個人預算與需求，挑選最適合的產品類型。空調達人江威龍表示，選購國際品牌的空調，品質與售後服務比較有保障。

倘若預算不是問題，最後要考慮的是個人需求。江威龍指出，現代人常發生呼吸過敏等毛病，多數肇因都發生在室內空氣問題，具備負離子抑菌功能的空調機種，能大幅改善這個問題，更棒的是，不必啟動空調壓縮機；若是居家空間有限，可選購一對多的分離式冷氣，只要一台室外機，就能搭配多台室內機；想要節能省電省荷包，變頻冷氣是不二選擇。

【網路居家王design.vrhouse.com.tw】

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雖然有房仲業者認為，明年可能因為兩岸即將簽署ECFA，讓房市有向上的機會，不過，研究房地產多年的政大教授張金鶚認為，如果缺乏基本經濟面的支撐、民眾的實質所得也沒有增加，那麼明年房市仍然可能面臨交易量縮小、房價向下修正的情況。

今年都會區房價高漲，形成民怨。明年的房市還會不會繼續漲下去？政大地政系教授張金鶚認為，房市明年的壓力會比今年大，雖然有人預期不斷改善的兩岸關係，將有助於房市未來發展，不過，他認為，如果實質所得沒有增加，那麼明年房市仍有向下修正壓力。「對明年市場，不管就價格跟量來講，是慢慢有更大的壓力，往下或往縮小的方向，我向這是可以期待的。」

此外，對於央行表示希望銀行透過授信政策調整的方式、以避免房市投機炒作，也說除非這招無效，才會考慮以「選擇性信用管制」因應，張金鶚表示贊同，認為央行朝這樣的方向進行，除了能抑制部分地區房價不合理的上漲，也是希望銀行能減少未來呆帳發生的風險。

中廣新聞網 2009-12-26 （陳鳳如報導）

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以後想要投資房地產，恐怕銀彈真的要多準備一點了！為了要呼應央行抑制房市炒作，大型行庫也開始祭出「不歡迎投資客」的三大措施，只要是名下有2棟以上的不動產，貸款成數會降低，利率也會提高，取消或者是縮短寬限期，只是房仲業者也觀察到，現在買房子，投資客的出手越來越大，一般人的貸款是8成，可是這些大戶可能一出手就是8成的現金，因此這樣的緊縮政策，要壓低房價，恐怕效果有限。 房仲業者：「小姐，你好。」

頂著寒風，房仲業者在捷運站口對路人發傳單，現在買房子不只要自己住，要當包租公、包租婆的人更不少，走近巷子裡，出租廣告是一個接著一個，只是又怕房市過熱，大型行庫似乎也難得有志一同，盯上了投資客。

只要是名下有2棟房子以上，將會降低貸款成數、調高利率，取消或者是縮短寬限期，這樣做，真的能有效抑制狂飆的房價嗎？

房仲業者徐佳馨：「有些投資客，人家是8成的銀行貸款，他們甚至於是8成的自備款，所以像這樣的限縮，可能對這類的投資客來說，可能對他們的影響比較有限。」

即便如此，公股行庫還是得要有積極的作為，像是房貸龍頭合庫銀，不僅把投資客的房貸成數降低，連寬限期，也從一般人的3至5年縮短成1年，台灣銀行儘管沒有明文規定，不過會緊盯貸款者的還款能力。

華南銀行則是把投資客的定義為，名下有3棟不動產，貸款成數最高不能超過6成5，貸款利率也將加碼0.3個百分點，還不提供寬限期，第一銀行也把投資客的貸款利率，增加0.5個百分點。

公股行庫擺明不歡迎投資客，呼應央行抑制房市炒作，能不能見效，全民都在等著看。

TVBS 2009-12-26

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台北市都更議題持續發燒，目前民間自辦都更案多集中精華地段，公辦都更選定區域僅限於4大都更招商區。內政部營建署為加快都市更新速度，委託台灣都市再生學會成立都市更新專業整合機構，針對條件較差的區域進行都更整合，讓都更執行更為全面化。

目前全台已有40處被劃定為都更優先區域，北市大同區景星里、國順里兩塊都更區域進度最快，業者估計，都更後市值將增加1~1.5倍。

營建署都市更新組表示，由於民間自辦都更多選定精華地段，因此委託都更專業整合機構，協助地段較差但急需都更的區段，目前選定北市27處、北縣9處、宜蘭縣、彰化縣、台中縣、台南市各有1處。都更組表示，進度最快的是北市大同區景星里及國順里，使用分區為住三之一，未來計劃將興建住宅大樓。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任分析，該兩塊地目前市值皆約10億元，若都更蓋新大樓，景星里市值將提升為25億元、國順里則提升為16億元，增值1~1.5倍。

住展房屋網總監陳韻如表示，大同區目前全區的鑫成屋平均單價約為47萬，預售屋約為53萬，區內銷售中最便宜的預售案「巴黎之星」位於民族西路、環河西路二段，行情價約33萬；區內銷售中最貴的新成屋為「華固千代田」，為於承德路二段近民權西路，行情價約為55萬。

陳韻如說，大同區目前價位算是台北市的”低檔區”，依這個行情來看，未來應該還有一成左右的成長空間；不過價位上漲的前提，還是在於買方移動，為就市區帶來新客源。

例如三重市移往大同區，或是士林區、中山區遷移往大同區等等，認同大同區的價位及環境，大同區的房價價位才能獲得更好的支撐。

住展房屋網 2009-12-26

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