我愛家

總價 : 268萬     (編號1286)   地址 : 台中市北區崇德路vs進化路
種類 : 電梯華廈   格局 : 3房1廳1衛   建坪 : 23.7坪   室內 : 18.1 
樓別 : 7/13樓     車位 : 另       完工 : 88年 
學區:五權國中、北屯國小  精緻裝潢.機能好
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商用不動產房貸挑選三大事項，一：房貸加碼的幅度及房貸指數採用的方式；二：貸款成數；三：有閒置資金則可選抵利型或理財型的房貸，可隨時降低房貸本金，減輕利息負擔。

目前市場上，一般房貸與商用不動產的房貸，各銀行的房貸指數通常都是採用國內前幾大行庫1年期定儲固定利率或機動利率做為I值，不過，渣打的商辦不動產的房貸指標，則是採用利率3個月期TAIBOR（台北金融業拆款定盤利率）。

銀行業者表示，T值與I值最大的差異是，T值的變動是非常大且快，也就是說，未來央行一旦開始升息，那麼T值會馬上反應且幅度會跟升息的幅度差距不大，不像I值在變動時，銀行會考慮手頭上的資金多寡，再適度慢慢的反應。

銀行主管進一步指出，T值除在升息反應快外，其實只要央行貨幣政策一有變化，T值也會跟著反應，如央行覺得市場資金過多並進行回收時，那麼T值也會跟著調升。

因此，主管建議，由於目前國內的利率已在低點，在明年央行應該會開始升息下，若手頭沒有很多閒置資金，無法在3~5年內還清房貸者，最好不要選擇以T值做為房貸指標。

主管說，商辦房貸除看房貸指數採用的方式外，對於加碼幅度也要一併考量，不要只看前一段利率，至少要看前三年的平均利率，從中選擇利率最低者。

第二事項則是貸款的成數，一般而言，銀行在商辦房貸成數給的不是很高，如中信銀頂多給6~7成、台企銀則以商辦區段做區分，將全省分成4個區域，最差的區域如宜蘭、花蓮最高可貸成數是6成5，而最優地段如台北地區則可貸到8成5、台銀只是台北、新竹、台中、台南與高雄縣市等五大都會區，最高可貸8成，其他區域則頂多7成；至於渣打一般可段6成5~7成，若搭配房貸壽險則可貸到7成5。

第三事項就是常有閒置資金則可選抵利型或理財型的房貸。業者說，若貸款的方案是抵利型或理財型，那麼只要有多餘的資金就可以馬上降低利息，而這是對生意人而言是相當有利，畢竟生意人資金進出總是較頗繁，只要有閒置錢就存入馬上減輕利息，若需要錢又可以馬上拿出來動用，資金進出相當自由。

【工商時報／高佳菁／台北報導】

圓了買屋夢想，擔心被灌虛坪、被剝了好幾層皮嗎？台北市中心和郊區的老舊公寓，近來成為搶手貨，除都更話題，使用空間大，房價比新屋便宜，若買到陽台未補登的房子，還可創造新的附加價值。

信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德表示，台北市房價較高，若多出2至3坪的權狀面積，等於多賺80萬到90萬元的房價，因此經常接到不少屋主希望協助補登陽台，好讓房子身價跟著翻揚。

陽台補登‧坪數變多

林以德指出，陽台補登程序並不如一般人想像中複雜，因為只與個人的產權有關，只要調閱建物建造當時的竣工圖，如果有註記陽台部分，僅是當初漏登，則可向地政單位申請現場丈量，再依據測量成果平面圖，向地政事務所登記科辦理補登即可，請代書補登費用約1萬元上下。

假使當初建物竣工圖上沒有註記陽台，也可發函請工務單位確認是否為既有陽台，再向地政單位申請現場丈量，依據測量成果平面圖，向地政事務所登記科申請補登。尤其現在房屋資訊愈來愈透明，不少民眾買賣房屋時，也都會先打聽樓上樓下鄰居是否有補登陽台，再隨之跟進，希望透過權狀面積的增加，房子能賣個好價格。但要注意的是，若後來才自行增建的陽台，依法不得補登。

至於公設補登部分因牽涉全體住戶的權益，除非建物在第一次起造時，手抄謄本當中有標明所謂公設建號的持分卻沒有辦理登記，這樣只要去地政事務所辦過戶手續時，便可憑此份手抄謄本直接請地政單位把公設建號的持分補登上去。

法定空地‧不是公設

不過由於許多建物在當初起造時，手抄謄本上並沒有標明公設建號的持分，住戶之後想補登，則必須經全棟住戶的同意，重新申請第一次建物測量，方能就測量結果並取得全體住戶同意方可補登，就實務經驗來看，因牽涉所有住戶的權益，成功的機率較小，而請代書補登，補登費用同樣約1萬元上下。

購屋族都希望以最低的價格買到使用空間較大的房子，隨著新大樓的公設比愈來愈高，很多人不免對公設出現迷思，以為「有中庭花園的大樓，公設比多半比較高」，其實中庭花園大多是「法定空地」而非公設。

也有不少人買了預售屋，交屋時才發現實際使用面積跟當初看的樣品屋差很大，仔細審視契約書之後才恍然大悟，實際上是多花了錢分攤這些「共用」空間的房價

信義不動產企研室經理蘇啟榮表示，權狀坪數的組成包含主建物、陽台、公共設施、露台、花台、雨遮以及防空避難室等，一般俗稱的公設比為共用面積除以權狀面積，並不包括陽台、雨遮等附屬建築物。過去以建物登記面積作為計價基準的房屋買賣交易，常導致消費者花大錢卻買到一堆虛坪；不過這種情形未來將有很大的改變。

嚴控高房價，央行再度出招！銀行主管透露，為免低利助長炒作歪風，近期送審的低利房貸專案，全被央行打回票，過去為搶房貸戶，利率殺紅眼的景況，恐成過去式。以階梯式房貸中，最低的首段為例，1.5%以下之超低利也將絕跡。

政策優惠房貸喊停後，各銀行原擬自推低利房貸接收客源。但銀行主管指出，央行對各銀行提出的案子，「意見有夠多」，說穿了就是不支持；案子胎死腹中，現有低利房貸專案幾近停擺，銀行也只能按正常程序，從嚴徵審。

市面上最低的房貸專案，屬行政院與華南銀合辦的公教人員房貸，以郵局兩年期定儲機動利率，固定加碼0.265個百分點，目前利率為1.3%。

膽敢挑戰底線 先備萬言書

行庫主管直指，央行底限約為1.5%，銀行若「好膽」提出低於此利率的優貸專案，甚至想挑戰公教人員優貸的1.3%，就要有備妥「萬言書」的心理準備，先過央行這一關再說。

行庫主管轉述，最簡單問題就是：若連公教人員房貸都要1.3%，銀行訂價策略為何，可提供1.3%，或1.5%以下之利率？話講得含蓄，但銀行解讀，央行有意透過嚴控利率，為過熱的房市降溫，未來房貸利率「只會更高、不會再殺低」。

另一觀察指標是，過去銀行忌憚資金浮濫，拚命衝放款，央行近期也著手收縮過剩資金，將隔夜拆款利率拉升至1.04%，是近半年新高。意即表面上暫不升息，但利率已緩步走揚，為升息預留伏筆。

除了從利率著手不讓銀行殺價競爭外；近期各銀行對核貸成數也出現緊縮現象。

過去一段時間，因房市正熱，房貸成數一度飆至九成，甚至九成五，就連被視作投機客炒作標的的小套房，同樣照做不誤。但據瞭解，大型行庫已開始縮手，房貸成數陸續減至八成至八成五，小套房雖照做，但審核也相對嚴謹。

客戶現金部位 也會要求

三商銀主管指出，除檢視還款來源外，對於客戶所持現金部位，也會要求。舉例來說，就算申貸人薪資收入高，但只要每月可運用資金偏低，如同時得繳多家銀行信貸、房貸，一樣會被打低分，不只拒絕放款，還將列入觀察名單。

中國時報 2009-12-16

交九轉運站啟用，京站的捷運共構式住宅標榜「到站即到家」，便利性高，掀起一波購買熱潮，而近期大台北的老公寓交易比重，也逐漸增高，不過，專家提醒，應注意三大類產品，無土地持份，產權不夠完整，因此銀行不愛承作房貸，購屋人必須備妥銀彈。

一、地上權或使用權住宅，銀行不愛：

隨著京站的啟用，選擇入住僅有「地上權」或「使用權」的住宅，成為房市高漲趨勢下的另類思考。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，這類住宅無土地持份，房價便宜約3成至4成，預算有限的購屋人可減輕荷包負擔，在精華區土地日漸稀少的狀況下，可能將有愈來愈多的地上權產品出現。

華南銀行提醒，這類地上權住宅產權不完整、未來接手性差，幾乎都不願承作房貸，購屋人須備妥銀彈，或找與建商配合的銀行申貸，但要以信貸利率水準承作。

相較於「地上權」住宅，只有建物所有權，京站甚至只有房屋的「使用權」。台灣房屋不動產研究室研究員邊筱崴指出，僅有使用權的京站，沒有土地及建物所有權，入住者的使用期限至民國143年1月，屆時將無償回收，對自住客恐造成困擾，而投資客則應考量房屋逐年折舊，未來投報率可能往下遞減，將是一大隱憂。

二、公寓頂樓加蓋無土地持份，銀行不愛：

銀行房貸主管提醒，公寓頂加產品沒有產權，不計入權狀總坪數中，銀行無法估價。

可見若想買頂樓公寓及加蓋空間的民眾，購屋資金要備妥，房仲業者也指出，買公寓頂加收租者，多半會將頂樓加蓋空間，隔成多間獨立套房出租，而銀行人員到現場實地估價時，會判斷客戶買下公寓頂樓加蓋的目的，若是以投資成份居多，恐無法貸款給客戶。

三、停車位不具擔保價值，產權也複雜，銀行不愛：

華南銀行指出，停車位頂多400萬元至500萬元，雖然不屬於高價位，但種類卻很複雜，銀行不一定願意承作。

也有銀行房貸主管認為，停車位多數沒有獨立權狀，若有權狀，也可能包含在公設持份中，並不屬於土地持份，且單獨買賣車位的市場需求較低，若貸款人繳不出錢，銀行後續處理困難，此外，房子可得到住宅火險或地震險的保障，但停車位卻沒有任何保險保障，不具擔保價值，因此銀行傾向不承作。

【工商時報馬婉珍／台北報導】

過去許多法拍屋常被認為市值不大，不過現在卻有房仲業者提出不同看法。若是法拍屋能與都市更新條例計畫配合的當，老舊破屋也能淘金，像是今(98)年10月國產局就以一坪103.9的天價，標脫中正區忠孝東路二段老舊公寓。

由於很多沒有土地使用權利的法拍屋，常超過耐用年限，又沒有抵押貸款及使用、收益的條件，拍賣機會渺茫。不過若法拍屋能配合都市更新自治條例，仍有機會成為極具潛力的標物。

例如，上個月台北地院以769萬，高出底價4.5倍的歷史紀錄，拍出大安區濟南路三段巷內，位於都更單元內的一棟無土地所有權的老舊透天厝，就是個明顯例子。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，這棟位於濟南路上的舊公寓，因為提出77年8月1日以前興建完成者之證明等文件，配合「台北市都市更新自治條例」第19條等「現地安置」相關規定，取得原樓地板面積的建物，再加上地處位置優良，座落於帝寶豪宅後巷，三面臨路，面積超過400坪，得標人可望因此獲利翻倍。

事實上，民眾參與都市更新辦理熱潮正夯，依照北市都更處現行公告，截至目前為止，由地方社區居民根據「都市更新條例」第11條自行劃定的更新單元已達321件，今年申請件數更超過122件，較去年大增2.6倍。

根據台北市都市更新處最新統計也顯示，南港、文山、內湖等三區，是歷年事業計畫核定比例最高的區域，反觀中正、大安、中山等三個精華區卻是劃定總數最高，但核定比率最低的地區。

黃增福指出，由於南港、文山、內湖這三區原本劃定的單元數量就不多，且大多由市府或依都市計畫劃定，在政策引導及市場板塊變化下，成功比率最高。而比率最低的中正、大安、中山區，大多則是因為民間自行劃定的案件，核定成果較難呈現。

都市更新是政府十二項愛台建設之一，加上建商、地主透過都市更新進行開發較有誘因，是民眾可以考慮投資的行業，不過由於專業門檻高，民眾還是必須從長計議，尋求適當諮詢服務，點土才能成金。

卡優新聞網 2009-12-16

接連一陣子，國內報章媒體都讀到有關對岸一二線城市房價飆漲，專家警告恐浮現泡沫化憂慮的報導；而同時間之『平衡報導』，也揭露了中國官方準備祭出政策手段，抑制此風的消息。而據最新報導，中國總理溫家寶在國務院常務會議中，已指示將推出具體調控措施，從所謂土地、金融及稅收三方面『重拳強壓房價』。

看到上述發展，會不會讓您有種似曾相識的感覺？沒錯，才不久前，台灣官方也有類似的態度及做法、且讓我們把時間拉回10月底，從媒體披露央行總裁彭淮南邀行庫老總喝茶，關切放款風險開始，到11月底行政院研考會公布的『十大民怨調查』，首位由高房價『掄元』為止，中央及地方都有一連串有關『平抑』或『平緩』房價漲勢的宣示或措施。

那麼，面對所謂的房地產資金行情狂飆及泡沫化疑慮，兩岸官方的控制或紓緩措施，有哪些相同點？又有哪些各異處？又透露出哪些訊息或現象？

雖然對岸是調控，台灣則用『平抑』，不過實際的政策手段，都是透過增加供給及租稅兩方面進行；不同的是，對岸還採用所謂『金融手段』，國內這邊則經過一陣子的討論攻訐後，得到『不宜以金融政策打壓房價』的『共識』。

中國官方是以興建普通住房、支持自用需求及改善消費等方向，實踐增加供給的面向；台灣這邊則以吳揆所示之興建『機場捷運沿線平價青年住宅』為代表。租稅部份，對岸是將原先放寬為2年(含)以上自住房轉讓免徵營所稅的措施，重新限縮為5年，也很可能將加徵房產稅；國內則是檢討豪宅課稅依據與市值脫節的問題，最快明年春天，台北市這邊會先有具體措施浮現。

兩岸差別最大的是金融手段。雖然稍早立委提案，限縮豪宅房貸成數及調高利率，金管會也針對行庫房貸放款及保險業買賣不動產進行監控。不過總的來說，國內仍是尊重『市場機制』，寧讓那『看不見的手』來做調整；對岸則由於是共黨集權專政，因此除了當然的監管、監測市場外，採取抑制投機買房、加強房貸差別化等高壓、激烈手段，引起非議的聲浪較小。

從針對類似市場發展，兩岸官方的措施看，自然反映了社會狀況及政治現實。對岸公權力高張、政策執行力強；反觀國內，光是興建青年平價住宅一策，就引來走蓋國宅回頭路的批判，加上我們這邊就算公有地，也需要進行重劃及補償，曠日費時。

住展企研室表示，儘管做法不同，但是平抑房價的目的，同樣都是為了預防房價泡沫化，但因為政策執行力之不同，對岸的作法顯然無法適用於台灣，台灣目前都將焦點放在增加供給，但以經驗值來看，似乎從金融層面著手的效果會比較顯著，增加供給反而會衍生其他新問題。

住展房屋網www.myhousing.com.tw

南區國稅局指出，「公共設施保留地」與「公共設施用地」並不相同，若繼承的是非屬公共設施保留地的公共設施用地，無法適用免稅優惠，仍應計入被繼承人的遺產課稅。

南區國稅局表示，依都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因繼承免徵遺產稅。所謂「公共設施保留地」，指的是依都市計畫法所定都市計畫擬定、變更程序，及都市計畫法第42條規定劃設的公共設施用地中，留待將來政府或鄉、鎮、縣轄市公所、各公用事業機構取得者而言。值得注意的是，公共設施用地已取得或非留供當地政府或鄉、鎮、縣轄市公所、公用事業機構所取得者，已不屬於公共設施保留地，不適用免徵遺產稅規定。

南區國稅局日前查核甲君的遺產稅案件，繼承人列報甲君所遺留的四筆土地，土地使用分區為公共設施用地的市場用地，繼承人主張依都市計畫法第50條之1規定，享有免徵遺產稅的優惠，但經南區國稅局向主管機關查證，發現該市場用地業經政府依相關規定，獎勵民間興建完成已由被繼承人取得，並非留供各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所、公用事業機構所取得，即不屬於公共設施保留地，因此南區國稅局核定，應併入甲君的遺產總額，並課徵遺產稅。

國稅局進一步說明，要課徵遺產稅的「公共設施用地」，包括以下幾種：一、經依都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。例如，獎勵私人投資辦理之市場、遊樂區等。

二、依都市計畫法第61條第2項規定，已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建的公共設施用地。例如，台北水源特定區某新城的細部計畫說明書，載明開發道路用地，應由開發者自行負擔取得及興修，供居民使用，即非屬公共設施保留地。

三、配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢的公共設施用地。

經濟日報╱記者吳碧娥╱台北報導