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中央銀行總裁彭淮南再度大談房市！針對台灣房市過熱，以及是否贊成課徵「豪宅稅」等問題，彭淮南在24日央行理事會後記者會上指出，針對幾個重點區域，買了多間房子卻並非自住的投資客，銀行將會採取選擇性信用管制措施，避免房地產泡沫化。
對於台灣房地產問題，理事會中有非常詳細的討論。彭淮南認為，台灣房價是局部性，而並非普及性的上漲，因此不適合「用大棒子來打」，目前銀行會採取「選擇性信用管制」措施，也就是房子買了一棟、二棟、三棟後，不是自住而是變成存貨，銀行就會降低貸款成數來降低風險。
彭淮南並表示，有些買房子的資金來源不是透過銀行借款，而是台商自己的資金，就算央行升息也不見得有用，豪宅房價暴起暴落，央行已經注意到這個問題，銀行界也會注意，對於「存貨性」的購置房屋，將會審慎處理。
彭淮南指出，台灣房價上漲地區集中在特地區域，像是台北縣市、台中七期重劃區和高雄市美術館，中南部有些地方，像是屏東、高雄等房價反而還在下跌，央行會密切注意房市過熱問題，目前認為採取選擇性措施是不錯的辦法。
對於開放大陸QDII來台投資事項，彭淮南也強調，央行會和金管會好好的溝通，央行的態度是希望進來的錢都是投資的錢，「而不是購買房地產、不是炒樓的錢。」
針對海外台商和外資的錢該怎麼區分，彭淮南認為，像今天是平安夜，還有不少海外資金跑進來，出乎他的意料之外，本國資金的移動央行有分析過，因為國人購買很多海外基金，有海外回流的錢，也有國人投資國外基金出去的錢，相抵後淨流入相當有限，進來的大部分是QFII，也就是外國人匯入投資的資金為主。
卡優新聞網 2009-12-25 

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只要區域內有都更題材，不論是中古或法拍市場皆成搶手貨，目前除了建商之外，銀行也嗅到都更商機，積極成立都更部門，幫客戶的老屋翻新。對於家中符合都更標準的民眾，透過建商或銀行協助都更，其實各有不同特色，專家透露2大撇步：
一、透過建商經驗豐富，處理程序快速有彈性：
永慶房屋研展部指出，都更的程序複雜且專業門檻高，而都更交由建商擔任實施者，有經驗的建商身經百戰，在遞送都更概要之前，就能先規劃好建築藍圖，並與住戶達成初步共識。
也由於建商經驗豐富，因此建築藍圖會符合市場潮流，將來轉手時也較好賣，住戶及建商皆可獲更佳利潤；相較之下，若請銀行擔任實施者，則必須由住戶自費約300萬元至500萬元，請建築師事務所代為規劃建築藍圖。
不過，建商為求利潤，都更後會與住戶按照比例分回面積，市場行情是以住戶6成、建商4成的模式分配，而東森房屋南港站前店店東呂文法說，分配原則通常依該區域的房價高低來分配，因為建商的造價成本都一樣，所以若是非精華區，可談到5：5的分配比例，若是精華地段，則住戶能掌握6成的分回面積。
事實上，相較於做事一板一眼的銀行，透過建商與住戶協調，也較為人性化。一位家住北市和平東路、建商主動協調都更的住戶說，他的公寓住家面積57坪，建商談判時，就提供2個方案給他，一種是分回林先生2戶、各30坪的面積再加2個停車位，另一種則是一戶80坪的面積，外加1個停車位，且建造期間的遷居費用，將每月補助1萬元。
二、透過銀行資金充裕，且住戶可分回全數面積：
呂文法認為，民眾若擔心交由小型建商蓋房子，卻發生財務危機而落跑，就可選擇資金充裕的銀行擔任實施者，且都更後的面積完全回歸住戶。
此外，住戶也可將不動產產權全部交付銀行信託，東亞建經公司總經理曹奮平指出，透過不動產信託，若住戶發生糾紛或所有權人過世等產權問題，皆可受到保障，且建造費用由銀行控管信託專戶，確保資金完全用於建造之上。
但民眾仍應了解，銀行的角色被動而保守，不如建商積極，且規劃建築藍圖、未來的遷居費用等，都需由住戶自費負擔，且建經公司雖能保障營建發包流程順利，但服務費也是一筆龐大費用，房地產業者說，若需要建經公司包辦全部的執行流程，服務費1,000萬元跑不掉，這些都包含在銀行的建造費用中，都更完成後，由住戶償還貸款。
【工商時報／馬婉珍／台北報導】

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中央銀行持續關切房價及熱錢問題，央行總裁彭淮南昨天重申，國內房價上漲是「局部性現象」，將會「密切注意」，已提醒銀行對於投資性或存貨性購屋應審慎授信；此外，若有短期資金大量進出導致匯率大幅波動，將維持外匯市場秩序。
「不要大棒子打」
彭淮南表示，目前國內房地產上漲地區集中在台北市、台北縣、台中七期及高雄市美術館等地區，屏東的房價其實還在跌，其他有的地區房地產價格仍非常便宜。
因此，彭淮南認為，政府不適合用強勢（BLUNT）措施來介入，「不要大棒子打」，應採取選擇性的措施，更何況，最近購買房地產的資金，並非全部來自銀行借款，部分是台商用自己的錢來購買，就算提高房貸利率，如果台商不借房貸，影響其實有限。
彭淮南表示，央行已經和銀行主管溝通，對於投資客或是存貨性的購屋，授信應審慎處理，例如降低貸款成數，銀行也有善意回應，畢竟「豪宅暴漲暴跌」，銀行也要小心風險。
央行注意熱錢流向
另外，央行也持續注意熱錢動向，彭淮南表示，有一些錢進來是買公債，但台灣公債利率很低，所以知道他們真正目的是什麼；他並指出，國際投資的錢，QFII進來比較多，但國人也投資許多國外基金，兩者相抵之下，資金淨流入有限。
對於是否放寬中國QDII（境內合格機構投資人）來台投資？彭淮南表示，金管會還沒有來問央行，但央行跟金管會的看法差距不大，但「希望用在一般性投資，而不是炒樓」。
【自由時報／記者范家瑜／台北報導】

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您是否曾有過這樣的經驗，站在空調賣場前，渾然不知該挑選什麼品牌、哪些功能、多少冷房能力的空調機種？業者建議，先從居家空間計算所需的冷房能力，再來挑選品牌與功能，就能買到省錢、省空間的冷氣空調。
簡單計算冷房能力 室內一坪500K卡
舉例來說，小王退伍後北上打拼多年，終於在台北市買下一間10坪套房的溫馨小窩，趁著家電業者推出冷氣空調大特賣，小王該選購多少的冷房能力，才足夠套房使用？
家電賣場業者高儒怡表示，計算「冷房能力」(亦稱Kcal或K卡)很簡單，室內一坪需要500K卡的冷房能力，換言之，小王的套房至少需要5,000K卡的冷氣空調。不過不少業者又習慣以「噸數」表示冷房能力，換算方式是K卡乘以千分之四，以5,000K卡為例，冷氣的噸數是20噸。
算出室內空間所需的冷房能力之後，老練的空調業者還會進一步詢問，居住的地方是否有西曬問題？是標準的室內三米二樓層高度，還是挑高三米六、四米二的高度？是否位於頂樓加蓋的水泥房或鐵皮屋？以西曬為例，每坪冷房能力必須多加50至100K卡，若是頂樓鐵皮屋，所需的冷房能力必須加倍計算。
國際品牌有保障 自有品牌打8折
好不容易搞定K卡數，可以直接跳過冷房能力過小或過大的空調機種，接下來就是依據個人預算與需求，挑選最適合的產品類型。空調達人江威龍表示，選購國際品牌的空調，品質與售後服務比較有保障。
倘若預算不是問題，最後要考慮的是個人需求。江威龍指出，現代人常發生呼吸過敏等毛病，多數肇因都發生在室內空氣問題，具備負離子抑菌功能的空調機種，能大幅改善這個問題，更棒的是，不必啟動空調壓縮機；若是居家空間有限，可選購一對多的分離式冷氣，只要一台室外機，就能搭配多台室內機；想要節能省電省荷包，變頻冷氣是不二選擇。

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台灣都會區房價狂飆，報導指中央銀行決定出手壓抑，營建股今天跌逾1%，央行上午澄清，報導與事實不符。法人表示，房市中期多頭依舊不變，主要是因利率仍低，若以自住名義購屋，影響不大。
報導指央行準備出手抑制買入台北縣市、台中7期重劃區、高雄美術館等區域第二棟房產的投資客，免得都會區房價狂飆影響整體金融穩定。
法人認為，央行暫無升息打算，目前利率仍低於投報率，觀察房市長期表現，只要利率維持低檔，未超過租金投報率，則購屋誘因仍在，房市尚無反轉疑慮。
而且，報導指央行主要是壓抑投資客，但這些地區原本就是自住客也熱中進駐的地方，若以自住名義購屋，影響不大。目前銀行對這些地區房貸授信額度多半仍有7到8成，只要購屋者信用條件良好，貸款無虞，不會造成太大衝擊。
法人指出，對投資客來說，關鍵仍是升息與否。對已擁有多筆不動產的投資客來說，在低利狀態下，房貸利息支出仍可負擔，沒有必要降價拋售手上物件，不足以造成房價下滑壓力。
法人強調，今年房價上揚肇因於豪宅市場，豪宅客層非投資客，因此不受影響，而且這些區段的房價很難下滑，對推出豪宅的營建股來說，僅認為是短空長多；短線股價或許受此消息面影響，但基本面獲利改變不大；影響較大可能來自於小套房建商，但今年建商推出套房產品極少，整體而言，對營建股衝擊不大
（中央社記者韋樞台北2009年12月25日電）

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不論是北市搬遷到北縣或者桃園一帶，還是首購族買房，房子不如在北市這麼保值、抗跌，該如何選屋？房仲業者表示，挑選抗跌、未來可能有增值空間的房屋為上選。
低價投資重劃區 養屋待升值
房仲業者指出，台北縣有許多重劃區近幾年來都蓋起了新大樓，不僅可以眺望淡水河，晚上還可以看夜景，每坪售價在２５萬以內就搞定，居家空間寬敞，重劃區不失為一個好選擇。
中信房屋表示，不過買重劃區就要有個心理準備，必須把自己當成住美國一樣，因為重劃區周邊商圈尚未成行，仍屬於發展中商圈，生活機能較不如市區，開一趟車出去最好能把民生物品備齊，以備不時之需。
中信房屋指出，未來只要重劃區生活機能建構完善，再加上新大樓，房價自然有上漲空間。
自住通勤族 鎖定捷運宅準沒錯
信義房屋表示，如果擔心重劃區未來發展可能性，保守購屋者還是找捷運周邊，只要捷運站步行１５分鐘以內，房價都有保值性。
就算是北縣，一樣有熱門捷運站，如江子翠、新埔、府中、大坪林、景美一帶，這幾區的在北縣捷運站中偏高，手上預算不足者，可往捷運端點考量，或者商圈跟商圈中間、較不熱鬧地段。
信義房屋說，購買這些非熱門房屋的買方，要有心理準備，自己交通能力必須足夠，才不會一天到晚因為交通不便傷腦筋。

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高房價成全民夢魘，央行何時出手打房市？央行總裁彭淮南昨說，已與幾間房貸量大的銀行溝通，將透過授信政策調整，避免投機炒作猖獗，已有初步成效；除非這招無效，央行才會考慮以「選擇性信用管制」因應，但目前時機未到。
對於陸資可能來台，彭淮南表示，該如何規範，央行會與金管會積極會商，意見應該差不多；但他也講明，希望陸資來台投資，是「直接投資」，不是只買賣房地產，炒樓的話就免談。
彭淮南解釋，目前房價飆漲的情況，僅限於台北縣市、台中七期、以及高雄美術館等地區，之外的房價，甚至不漲反跌。他認為，這種現象，應透過銀行授信政策抑制，不讓投機客太容易取得資金。
彭淮南表示，就他瞭解，如豪宅等房價飆漲，有些是因兩岸開放之後，大陸台商賺了錢，匯回來的資金買的，「一毛錢都不用借，這些要怎麼管？」換言之，非普及性的房價飆漲，手段不能太過，從銀行授信層面著手，比較符合現況。
央行日前找來台銀、土銀、合庫，三家主要辦理房貸業務的銀行，討論房市現況，更要求銀行做到「三不」：不要貸款給投資客、不要再壓低利率搶貸款；辦理豪宅貸款不要只看擔保品的價值，還要嚴格審核貸款人條件。
除找來行庫主管「喝咖啡」外，央行也緊盯房貸訂價，目前市場最低利率為華銀承辦的公教人員房貸，利率為1.3％。銀行主管表示，銀行若打算玩殺價競爭那套，就準備被關切，而在央行勸說下，低於1.5%以下之房貸，將自市場上絕跡。
而為配合央行政策，各行庫逐步緊縮授信。過去房市熱時，房貸成數一度飆至九成或九成五，現已陸續降至八至八成五；小套房部分，一向是投機客之炒作標的，過去銀行照貸不誤，現也縮手，雖然照貸，但審核卻相對嚴謹。
【中國時報／黃琮淵／台北報導】

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經過去年的全球金融海嘯之後，銀行放款更加謹慎，對個人償債能力更加重視，換句話說，個人信用所建立的「品牌價值」愈來愈重要，可能更甚於對擔保品的評估了！
穩定收入客戶 銀行眼中嬌客
根據外商銀行說法，在去年金融風暴之前，因為經歷過民國九十年至九十二年那段慘澹期，因此放款心態都比以前保守許多，在加上金融海嘯之後，對個人及企業的財務衝擊都不小，所以現在的放款更加謹慎，逐漸轉變成「先審核個人信用，再看物件條件」跟過去完全相反。
銀行業者眼中的「好信用」，第一是穩定收入，五百大企業、公職、教職，這些都被認為是基本的好客戶；第二是符合「收支比」，一般是定在50至55，有些以房貸業務為主的銀行，還會拉高到70，以個人收入每月十萬元，收支比若是定在五十，表示這家銀行認為你能夠支付房貸的金額，就是每月五萬元；若是收支比定在七十，表示銀行將你每月可付款額度，拉升到七萬元。每月五萬元，大約可借到一千萬；每月七萬元，就可以借到約一千四百萬。
專業投資客貸款 額度少一成
第三是沒有退票紀錄、最好不要有信用卡或是房貸的逾期繳款記錄，第四是最好沒有兩張以上現金卡，而存款金額也是銀行評估個人條件的重要項目之一，最好是長期定額定存，顯示個人理財的穩定性。
此外，銀行對以「投資」為主的客戶，則是敬謝不敏。投資又區分為專業及業餘投資客兩種，但無論是哪一類投資客，只要擁有不動產在三戶(含)以上，就會被認定是投資客，有些外商銀行甚至更嚴格，認為自住僅需要一戶，第二戶就算是投資。
投資型客戶在銀行眼中，是屬於高風險客群，因此在放款緊縮政策下，對投資型客戶的貸款額度及利率條件，都會比較嚴苛。比如說，一般房貸平均額度約七成，投資型客戶應該就會少一成，利率部分也會多加1％左右。

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中科二林園區本月26日即將動土，中科管理局長楊文科指出，二林園區開發，象徵彰化縣百年大計已經啟動，未來彰化縣將可成為全球光電產業的發展重鎮。
楊文科表示，中科二林園區擁有全台最嚴格環評標準，首度將科學園區污水直接引到海洋放流，對周遭環境的負面影響降到最低，目前已吸引包括友達、華邦、華映、帝寶等10多家大廠準備進駐投資，預期將帶來近3萬個工作機會，將有效提升彰化西南角的經濟發展前景。
中科二林園區的推手、彰化縣長卓伯源指出，二林園區以光電業為主產業，同時也是全台灣第一個採用「外海放流」排放污水的科學園區，排放標準可說是史上最嚴格，雖然仍有部分人士不認同，但卓伯源表示，「如果連中科二林園區都無法符合環保人士的標準，全台灣所有的科學園區，應該都無法繼續營運」。
談到中科二林園區的園址選定時，卓伯源表示，當時包括台中縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣等都提出推薦土地，其中，彰化縣一口氣提出二林及和美兩塊基地，做為中科四期擴建用地。最後，因為二林的土地所有權單純，用地取得能配合廠商開發需求，因此雀屏中選。
二林地方人士對中科二林園區抱持極大的希望。現任的二林鎮長傅黎興開心地說：「以前不敢娶老婆的、不敢生孩子的，現在可以好好計畫了」，看得出當地民眾對於科學園區的建設，抱著很大的期望。
卓伯源表示，彰化縣西南角包括二林、竹塘、大城及芳苑等4個鄉鎮，長期以來被形容是「風頭水尾」，生活條件嚴苛，東北季風從西南角吹來，常吹毀當地作物，河流又從西海岸出海，結果旱季缺雨、雨季水量暴增，造成沿岸水患，當地人口外流嚴重。
他說，彰化縣的農業發展受到好評與肯定，這次中科二林園區的設立，又以最嚴苛的環保標準審查，未來的彰化，除了農業之外，還有帶動台灣經濟發展的最新科學園區，就連學術界也樂觀期待著彰化縣的蛻變與成長，「未來的彰化，值得期待」。
【工商時報／曾麗芳／彰化報導】

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央行今天公佈，11月本國五大銀行新承作放款概況，其中購屋、資本支出、週轉金及消費性貸款利率均下降，11月份五大銀行放款加權平均利率1.344%，較10月下降0.196個百分點。

中央銀行每月公布台灣銀行、合作金庫商業銀行、土地銀行、華南銀行及第一銀行等五大銀行新承作放款（包括購屋、資本支出、周轉金及消費性貸款）平均利率，以適時反應五大行庫新承作放款的情形。

央行經研處副處長陳一端說，11月五大銀行新承作購屋貸款金額為新台幣470.09億元，較10月增加18.41億元，利率為1.694%，較10月下降0.086個百分點，主因為部份行庫承作公教房貸，導致利率下滑。

另外，在資本支出貸款部份，11月五大銀行新承作資本支出貸款金額為428.54億元，較10月大幅增加116.2億元，利率為1.529%，較10月下降0.48個百分點，主因是有百億元左右的政府基金借款，因風險低，利率大幅下滑。

在週轉金貸款方面，11月份因有國庫借款，導致利率下滑。11月五大銀行新承作週轉金貸款金額為4651.61億元，較10月增加724.8億元，利率為1.278%，較10月下降0.187個百分點。

在消費性貸款部份，11月五大銀行新承作消費性貸款金額為96.9億元，較10月大幅增加58.62億元，利率為1.957%，較10月下降0.72個百分點，主因為助學貸款大幅增加所致。981223(圖表為中央社製作)

【中央社／記者高照芬台北23日電】

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