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交九轉運站啟用，京站的捷運共構式住宅標榜「到站即到家」，便利性高，掀起一波購買熱潮，而近期大台北的老公寓交易比重，也逐漸增高，不過，專家提醒，應注意三大類產品，無土地持份，產權不夠完整，因此銀行不愛承作房貸，購屋人必須備妥銀彈。

一、地上權或使用權住宅，銀行不愛：

隨著京站的啟用，選擇入住僅有「地上權」或「使用權」的住宅，成為房市高漲趨勢下的另類思考。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，這類住宅無土地持份，房價便宜約3成至4成，預算有限的購屋人可減輕荷包負擔，在精華區土地日漸稀少的狀況下，可能將有愈來愈多的地上權產品出現。

華南銀行提醒，這類地上權住宅產權不完整、未來接手性差，幾乎都不願承作房貸，購屋人須備妥銀彈，或找與建商配合的銀行申貸，但要以信貸利率水準承作。

相較於「地上權」住宅，只有建物所有權，京站甚至只有房屋的「使用權」。台灣房屋不動產研究室研究員邊筱崴指出，僅有使用權的京站，沒有土地及建物所有權，入住者的使用期限至民國143年1月，屆時將無償回收，對自住客恐造成困擾，而投資客則應考量房屋逐年折舊，未來投報率可能往下遞減，將是一大隱憂。

二、公寓頂樓加蓋無土地持份，銀行不愛：

銀行房貸主管提醒，公寓頂加產品沒有產權，不計入權狀總坪數中，銀行無法估價。

可見若想買頂樓公寓及加蓋空間的民眾，購屋資金要備妥，房仲業者也指出，買公寓頂加收租者，多半會將頂樓加蓋空間，隔成多間獨立套房出租，而銀行人員到現場實地估價時，會判斷客戶買下公寓頂樓加蓋的目的，若是以投資成份居多，恐無法貸款給客戶。

三、停車位不具擔保價值，產權也複雜，銀行不愛：

華南銀行指出，停車位頂多400萬元至500萬元，雖然不屬於高價位，但種類卻很複雜，銀行不一定願意承作。

也有銀行房貸主管認為，停車位多數沒有獨立權狀，若有權狀，也可能包含在公設持份中，並不屬於土地持份，且單獨買賣車位的市場需求較低，若貸款人繳不出錢，銀行後續處理困難，此外，房子可得到住宅火險或地震險的保障，但停車位卻沒有任何保險保障，不具擔保價值，因此銀行傾向不承作。

【工商時報馬婉珍／台北報導】