我愛家

一月多波寒流報到，台中出現罕見的7度低溫，多數接待中心與仲介店看屋人客數銳減，房市也跟著小感冒！天氣寒冷卻澆不熄建商與代銷準備新案的熱情，人氣火紅的逢甲商圈旁12期重劃區，建商即將推出大樓新預售案，選擇逢甲12重劃區推案，建商欲藉「逢甲」金字招牌與12期金條特區魅力製造買氣，業內屏息觀察此波首推個案業績，心裡盤算何時為最佳出手時機，到底12期能否成為台中房市新亮點新明星？答案未知，也許必須等待半年才揭曉，但現在還是可以感覺到逢甲商圈的房市跟逢甲夜市 一樣，還是擁有最佳人氣與市場熱度！
快速順銷求勝算‧專家：開價不會高 ，代銷業者預言，『逢甲』推案一向穩賺不賠，12期土地很搶手不便宜，在12期首推新大樓案，定價策略將是推案成敗關鍵，新重劃區過去從無個案經驗值，僅能參考附近新成屋案如「元城三穗」、「謙謙太子」成交行情，預測新預售案應該會務實開價，定中低價策略以快速順銷為目標。
若銷售成績不差，可望鼓舞更多有土地的建商加緊進場搶客！反之，若買氣低盪的話，可以解釋為台中房市已現疲態，多空即將反轉！購屋族、投資客層均可多加留意12期新預售案買氣的價量消息，供作進場參考。
市區移轉商圈消長‧逢甲商圈人氣最旺 ，近幾年台中市前幾大商圈人口與市容快速出現消長，第一名的逢甲商圈人口持續成長，12期金條特區的低密度開發，優化逢甲商圈周邊住品質、水湳經貿園區計畫帶來逢甲商圈未來十年願景。第二名的黎明商圈持續擴大並與優質的七期南側合體，人口增加市容壯觀。七期新市政中心豪宅區的新光三越商圈將逐漸成長，預計今年九月台中市府員工將進駐新市政大樓每日帶來上萬辦公洽公人潮，很快興建中的遠東百貨旗艦店將加入商圈後，雙百貨商圈與逢甲商圈匯整，足以威脅北區中國醫藥大學商圈與中友一中商圈。
專家認為，市中心已移轉到七期新光三越與逢甲商圈，集消費購物娛樂之大成，好環境帶動人潮帶來錢潮；考慮另一教育層面的影響，未來的完全中學常態化入學政策一旦落實，無需學測成績，明星高中就像現在的國中須接受學區學生，排行榜消失，中友、一中商圈因補習學生人潮流失而無法成長。
【網路地產王／劉祈相／台中報導】
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價格: 12000 (編號A1253) 地址:台中市南屯區文心路vs大墩1街
種類：電梯華廈   格局：3房2廳2衛  樓別：1樓/共14樓 
坪數：40坪. 樓中樓.房租包含平面車位.管理費1500
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租金 :11000(編號A1254)地址:台中西區大業路VS精誠10街 
總類:電梯華廈  格局：1+1房1廳1衛    樓別：10樓/14樓
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租金 :7000(編號A1255)地址:台中西區大業路VS精誠路
總類:電梯華廈  格局：套房    樓別：8樓/12樓
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價格:7500(編號A1256)地址:台中市北屯區梅川東路vs旅順路
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價格:6500(編號A1257)地址:台中市北屯區梅川東路vs旅順路
種類：電梯華廈  樓別/樓高：4樓/共18樓 陽台.家電全
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總價 : 218萬 (編號1339)地址 : 台中市北屯區興安路2段vs柳楊西街
種類 : 電梯華廈  格局 : 3房2廳1衛  建坪 :19.67坪 室內 :16.48
樓別 : 6樓/共7樓   車位 :另   完工 : 81年 
學區 : 北新國中、松竹國小
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總價 : 328萬 (編號1338)地址 : 台中市北屯區興安路2段vs柳楊西街
種類 : 電梯華廈  格局 : 3房2廳1衛  建坪 :29.14坪 室內 :21.44
樓別 : 6樓/共7樓   車位 :機上車位   完工 : 81年 
學區 : 北新國中、松竹國小
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總價 : 628萬 (編號1337)地址 : 台中市西屯區長安路二段
種類 : 電梯華廈  格局 : 5房2廳3衛  建坪 :67坪 室內 :49
樓別 : 5樓/共11樓   車位 :機械車位x2   完工 : 81年 
學區 : 中山國中、大鵬國小
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總價 : 290萬 (編號1335)地址 : 台中市北屯區文心路4段vs崇德路
種類 : 電梯華廈  格局 : 1房1廳1衛  建坪 :15.87坪 室內 :10.63
樓別 : 11樓/共14樓   車位 :平移車位   完工 : 97年 
學區 : 文心國小.崇德國中 
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總價 : 366萬 (編號1336)地址 : 台中市西屯區長安路二段
種類 : 電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  建坪 :36坪 室內 :26.57
樓別 : 9樓/共11樓   車位 :機上車位(休旅)   完工 : 81年 
學區 : 中山國中、大鵬國小
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同樣的地段，房價卻大不同，號稱豪宅與普通住宅，有時候價格可能相差一、二十萬，怎麼會有這麼大的差別？專業建築師建議，最好選擇有公正第三者檢測的建商，以及市場口碑較好的施工團隊，才是最重要的關鍵，消費者應該多打聽多比較，以免吃虧又上當！
公正第三人檢測 權威把關最放心 ，「無論是哪種施工方法，落實與否才是決定建築品質與安全的關鍵！」親家建設黃經理指出，對一般非建築土木出身的消費者而言，建築工法是一門艱深難懂的學問，其實從一些小細節就可以見微知著，瞭解建設公司對施工與品質的用心程度。
一般建設公司，通常會「球員兼裁判」，因此，材料不管是鋼材抑或混凝土，出廠時都需檢附測驗結果，尤其是鋼構的部分，仍有一些業者會於施工現場再行加工，材料品質與安全便不如出廠時那麼有保障，最好注意建商是否有委請公正第三單位，在現場實地檢測把關，這不但讓營造廠商放心，也能讓消費者安心。
建材非行銷工具 瞭解施工團隊過往 ，許多昂貴的建材其實不一定具有實用性，不必要的建築成本反而會反映在銷售價格上，造成消費者的負擔，如抗震的配備應透過結構整體的計算來裝設，而不能為了製造銷售話題，隨意安裝沒有實質效益又所費不貲的建材。
此外，在資訊發達的今日，上網搜尋建設公司的業績口碑其實並非難事，以中部地區來說，從九二一後被列為危樓的案數，或是建設公司的成立時間，就大概可以推測其施工品質，是否經得起市場與天災的考驗；而處理過棘手中輟屋或大型公共工程的團隊，其工班底子通常會較為堅強，施工經驗也相對豐富；另外，從業績作品也能看出施工團隊的經歷。
【網路地產王/綜合】最後更新：2010/01/18
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當2008年台灣前20%最高所得家庭的收入，是最低20%家庭的7.73倍，達到了貧富不均最為嚴重的一個程度。僅管2009年內政部最新的統計數據還未出爐，但是只要藉由「民怨」可知，2009年台灣失業問題的嚴重性不但沒有改善家庭所得分配的問題，而房地產市場所反映的現象，更加重造成了家庭資產的變化，擴大財富的分配不均。
高達93%人民不滿貧富差距 ，　根據《天下雜誌》對於2009年的最新國情調查，台灣人民不滿貧富差距過大的比例高達93%，創下史上最高的比例。如果以93%不滿的數據顯示，就另一個角度來看，可能僅有7%不到的比例才是屬於所謂的「既得利益」者，因此才不會就貧富差距的問題表示意見！
若是這樣的假設成立，那麼就表示，整個社會的財富分配有80%以上（或是占大多數的部份）是集中在這7%之中的，剩下來的才是屬於這其他93%不滿民眾的總合。這是多麼可怕且嚴重的現象啊！
財富資源集於少數人所操縱 ，為了不再擴大民眾的不滿，房地產市場似乎也很配合「民意」，隨著近期的天冷而自動降溫，眼尖一點的人會問道，為什麼原本經常報導房市議題的談話性財經節目，現在怎麼變成天天在談股票？事實上，只不過是因為現在眼前的股市更熱，因為股票市場的門檻低、反應快，只要到證券公司開一個戶，不用多少錢，全民都可以把它當成一種正常的投資工具，當股票市場全面大漲，大家都能賺到錢，話題當然更引人矚目。
可是房地產價格的問題，並不會因為媒體噤口或者是聲音不見了，民眾聽不到或看不到之後，就表示問題不存在了。房地產不同於股票，基本上它的門檻就非常的高，並不是每一個人都可以把它視為投資或生財的工具，可是即便一般人想要把房地產做為消費自住的商品，資源卻是掌控在少數人的手中。比如一塊有價值的土地，如果蓋商場的獲利會比蓋住宅要來得多，地主當然會拿來蓋商場；如果蓋100坪的豪宅會比蓋30坪的公寓大樓好賺，當然蓋的是豪宅。這也應證了社會財富不均的現實情況，富人會更有效益的運用資產獲得更大的利益，一般人沒有財富的分配權，只能算是財富的被支配者。
都更有利於多數、標售土地獨利一人，都市更新本來的用意就是在改善城市中較為落後地區的環境與生活品質，不同於開發單筆的素地，獨利於單一所有權人（非建商即是富商），因為參與都更的地主基本上就是全部既有的住戶，加速都市更新有助於提高原住戶的財富資產，也有利於多數人；另一方面，政府對於國有土地的處分，也應配合整體都更自行規劃，宜停止持續標售的作法，不斷標售土地造成搶標，只會頻創得標「天價」，無形中成為了市場上房價合理炒作的比價基準，除此之外，標售國有土地更是只有獨利於單一得標人，反而不利於多數公眾的利益。
就一般家庭的可支配所得，約有三成為負擔房貸月付金的比例，可見房地產實為台灣家庭總資產之中最重要的部位，不用說2010年民眾關心的是財富問題，只要是有關於錢的問題，民眾每一年都會關心，如果政府能夠在房地產的問題上，做好房產未來的平均供給，會是平衡全國家庭財富問題，最有幫助的一種良策！
【本文作者為網路地產王資深顧問】【文／范世華】最後更新：2010/01/18
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公寓公設比低，相對室內使用空間大，而且價格也比大樓產品低廉，是許多人省錢購屋的選擇之一，不過房仲業者提醒購屋民眾，老舊公寓的公設登記方式不同，小心室內坪數因此縮水。
登記方式不同 小公設變主建物，過去曾發生一起公寓購屋案例，有人買了一棟老舊公寓，沒想到入住後發覺室內面積不夠大，調查才發現，原來樓梯間跟電梯間，也被登記在主建物面積中了， 21世紀不動產法務副理邱創智表示，這是因為登記法規不同所導致的原因。
邱創智表示，民眾常認為謄本中所載「層次面積」就是主建物的使用面積，不過事實上二、三十年前的老舊房屋，依當時法令，各層「電梯間」及「樓梯間」是可以併入主建物面積（層次面積）登記的，所以當時建商將電梯間等公設登記為「層次面積」並不違法。
補登陽台 房屋可增值，邱創智表示，除了電梯間與樓梯間登記方式不同之外，20~30年老舊公寓的陽台則是不列入建築面積的，不過隨著法令改變，目前大樓將陽台登記成附屬建物成為建物總面積的一部分，而且也會計算價格。
所以如果有陽台卻沒有登記的老公寓，等於白白損失好幾坪的面積價格，因此，擁有這類房屋的民眾最好辦理陽台補登，出售面積就多好幾坪，若是在精華區，說不定可為房價增加數十萬至數百萬不等。
【網路地產王/綜合】最後更新：2010/01/19
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臥室床位的安放，牽動家中風水，最常見的就是對沖廁所，或是在床頭後方就是廚房，這對住在裡頭的人來說，可能會影響健康與安全，不過，如果真的買到了這樣的房子，不妨透過居家佈置來改善！
改善家運 睡床避廚房浴廁，如果居家空間有雙衛浴的設計，通常主臥配有一間獨立衛浴，這樣的格局非常容易出現廁所沖床的問題，若不解決的話，會造成身體上的病痛，有礙整體運勢的發展。風水上建議，不妨在廁所內放置生命力強的黃金葛，不但可以過濾濁氣，再利用小夜燈全天照射，可化解浴廁門沖床的問題；也可以在廁所門上懸掛長過馬桶的布簾，以達到遮蔽、阻擋的作用。
而廁所和廚房是穢氣與油煙聚集的地方，因此床頭後方最好不要是廁所和廚房，尤其對著馬桶和瓦斯爐更加不好，不但容易頭痛、生病，財運更會日漸下滑。因此，空間許可的話，可將臥房與其他房間調換，讓臥房避免與廚廁相鄰，是最一勞永逸的解決辦法；假若無法更換房間，又不能改變床舖位置，設計師建議，不妨就在床頭後方以床頭櫃阻隔。
大樑壓床運勢差 裝潢改變風水，此外，臥室內有突出的樑柱，不但容易產生壓迫感，如果床舖就在大樑下，也會影響運勢，而這只要透過簡單的變化，就可以解決。床側的樑柱下方可做成收納櫃或展示櫃，深度約需40公分即可；如在床頭上方遇樑柱，只需在床頭加做一個可掀式的床頭櫃，內部空間可以放置棉被、電扇等雜物，床頭櫃上方再做一點壁面處理，就可以實用又美觀，還解決了風水上的問題。
而床舖邊如果有化妝台、五斗櫃及抽屜式矮櫃凳家具，最好都是尺度低的櫃體，非常適合躺下睡覺時的視野水平，也不致於造成精神緊張與壓迫感，這對睡眠也會有相當的幫助。
【網路地產王/綜合】最後更新：2010/01/19
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行政院長吳敦義日前表示，政府將在機場捷運林口站附近興建平價住宅，預計民國103年就可以完工交屋，如此一來，就能讓年輕人有成家機會，不會望屋興嘆。不過，根據一家房仲業者最近調查發現，有五成六的受訪民眾認為，購買平價住宅以「交通」因素最重要。有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，大半受訪民眾認為，理想中的平價住宅，是能搭乘大眾運輸工具半小時以內就到工作地點，顯然林口的平價住宅，還不太符合民眾的訴求。
至於在林口興建平價住宅，是否能夠抑制大台北地區房價，劉炳耀也說，這份調查中，有接近六成的民眾不這麼認同。
玄奘大學財務金融系副教授花敬群認為，政府在林口蓋平價住宅，是希望能引導中產階級以下的購屋人，往郊區去住，不過，要想以蓋平價住宅的方法，抑制房價，效用不大，畢竟遠水救不了近火。:「這些事情對於現在市場的影響，那都是沒有直接的效果啦，因為他可能103年，還有三年、四年之後，才會產生影響，所以說那些都是遠水，那現在的近火都不是相關政策能有直接效果的地方。」
房仲業者劉炳耀認為，林口建案不少，餘屋還有待消化，政府如果真的想解決台北居大不易的問題，或許可以參考新加坡模式，在台北市精華地區，推出平價出租國宅，讓年輕人有機會在都會區生存、先租屋，等存到人生的第一桶金之後再買屋。
花敬群也贊同這樣的說法，認為政府除了蓋平價住宅外，在北市蓋平價出租國宅也是可以採取的一種方式，不過民眾能否接受，還有待政府建立一套完整制度，並加以宣導。
戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為，政府在林口蓋平價住宅並不會影響房市，因為畢竟是在郊區，不是在市區，但他認為可能會對當地建案有些衝擊。
目前要期待政府蓋平價住宅抑制都會區房價，似乎不太可能，但房市是由供給和需求決定，在大喊ECFA、或陸資將來台投資、設點等房市大利多的同時，也要考慮到國內實際的需求層面究竟有多少，一旦房價一飛沖天，卻缺乏口袋夠深的購屋族，那麼或許可能就是這波房市的反轉點，因此，民眾在考慮是否要趕快買屋的同時，必須更加謹慎小心。
【中廣新聞網／陳鳳如報導】2010/01/18
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兩岸金融ＭＯＵ生效後，房地產業對國內房市多抱持長期正面且樂觀看法，不過學者卻認為，資金若進入台灣拉抬資產價格，可能加劇社會Ｍ型化。房地產業者普遍認為，兩岸金融ＭＯＵ正式生效，對股市、房市在心理上是樂觀的，雖然對房地產沒有直接影響，但由於可望帶動台灣的經濟成長，因此對房地產的發展絕對是正面的。
遠雄集團副總經理蔡宗易說，兩岸金融ＭＯＵ生效後，商辦大樓與高價住宅產品將首先受惠。蔡宗易指出，今年六月政府開放中資可來台買不動產，不過至今卻沒有中國企業買不動產的案例，主因就在於金流沒有開放，在兩岸簽訂金融ＭＯＵ後，一定會很快看到企業來台買商用不動產，因此商辦大樓將首先受惠，在金流開放後，企業高階主管等人流及商流也隨之進入台灣，有居住需求就會買好的住宅產品，因此高價住宅也會跟著受惠。
相較業者的樂觀態度，淡大教授莊孟翰則認為，兩岸簽訂金融ＭＯＵ，可帶動兩岸資金往來，未來中資來台買房地產，是實質投資還是炒作拉抬，還是未知數。
莊孟翰認為，由於有香港與中國簽訂ＣＥＰＡ後股市、房市大漲的經驗，因此國內對簽訂兩岸金融ＭＯＵ、ＥＣＦＡ後的房市普遍看好，但以過去一年的台灣房市來看，原本去年房地產市場已經開始向下修正，結果受到兩岸金融ＭＯＵ、ＥＣＦＡ的議題影響，又把房市、股市拉抬炒作向上，結果帶動豪宅價格攀升、股市上揚，但有錢人的資產增加，窮人的資產卻沒有跟著帶動，加大了社會Ｍ型化現象，未來的狀況更可能是變型的Ｍ型化，也就是左邊窮人越來越向下，但右邊富人資產持續上升。
此外，莊孟翰還表示，兩岸簽訂金融ＭＯＵ帶動金流來到台灣，也要防範中國黑錢藉此機會漂白，一旦資金進入股市及房市，炒高了資產行情，等錢漂白後獲利了結出場，台灣的股市、房市又回到基本面，房價又跌下來，受苦的還是台灣大眾。
【自由時報／記者王亮勻／台北報導】2010/01/17
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老行庫嚴審投資客，1月房貸新承做量銳減。華銀、合庫等5大行庫房貸新承做量，去年12月大幅增加60億至530億，但1月出現大逆轉，在老行庫嚴審投資客，承做量銳減，截至目前承做量約只有150-160億，業者預估1月承做量頂多380億，較去年12月份減少約3成。
華銀等5大行庫中，去年12月房貸新承做量表現最優是華銀，單月份新做作量破150億元，創下去年單月新高紀錄，業者表示，主要是受惠於1.3％誘人的「公教人員房屋貸款」專案，光公教貸款就放出約100億元。
而合庫的承做量也不錯約有120億元，至於房貸最大行庫土銀，雖然新承做量持續衰退，但亦維持在100億以上，另台銀亦小幅成長至81億，一銀則是5大行庫中表現較差，新承做只有76.5億，合計5大行庫去年12月新承做量達530億，在完全無政策加碼下，承做量僅次於6月的565億、7月562億、8月581億。
5大行庫房貸新承做量去年12月激增到530億，今年1月卻出現大逆轉，隨著行庫開始落實央行總裁彭淮南要求銀行對於投資客放款應更加嚴謹下，房貸新承做銳減，截至1月中旬，據5大行庫資料顯示，新承做量總共只有150-160億元。
業者指出，1月各行庫業績表現不佳，主要是銀行對於投資客轉趨保守，加上目前銀行的房貸專案又不夠吸引一般客戶，在市場交易明顯降溫下，預估1月新承做量頂多只有380億，較去年12月份減少約3成。
【工商時報／記者高佳菁／台北報導】2010-01-18
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都會區老公寓身價水漲船高，然而，老公寓屋齡較老、屋況較差，除了要耽心基本的漏水瑕疵外，還要看清楚產權謄本中，對於主建物面積如何畫分？陽台部份也因新舊版建築法規，而有不同的登記方式，專家提醒購屋人應多留意，可到地政事務所調閱謄本檢視，保障自身權益。
21世紀不動產法務副理邱創智指出，曾有位屋主買了一棟老舊公寓，原以為公寓公設比較低，可享較大的室內居住坪數，沒想到入住後，卻感覺室內坪數比登記面積小。
因為登記法規不同，造成公寓的室內坪數與謄本上的登記面積有落差。民眾常以為謄本中所載「層次面積」就是主建物的使用面積，入住後卻發現室內使用面積短少，事實上，邱創智補充，30年前地政事務所登記面積的習慣，是將屬於小公（部分住戶共同使用的設施）的樓梯間、電梯間等，都算在「層次面積」（主建物面積）中，因此，容易造成混淆。
但自民國71年內政部頒布新版「建物測量辦法」後，各樓層的樓梯間、電梯間，因不屬於住戶單獨專用，而是各樓層部分住戶共用，所以一併歸類於「小公」計算，地政事務所的登記習慣也隨之改變。
邱創智提醒，想要購買老公寓的民眾，除了主動到地政事務所調閱謄本（1張20元）之外，最好實際走訪察看，可丈量室內面積與登記面積是否相符，有無將「小公」登記於室內面積的情況，再決定下手購屋。
此外，公寓的陽台空間原本未列入建築面積中，也隨著民國71年新版建築法規的上路，而列入建築面積。邱創智說，30年前老公寓的陽台空間，因未列入建築面積，自然也不會登記成「附屬建物」的一部份，建物謄本上看不到「陽台」字樣及其面積（平方公尺）的記載，與目前大樓將陽台空間登記成「附屬建物」的模式也不同。
而以目前買賣實務上，「附屬建物」會與「主建物」、「公設」等面積，一併作為房子的權狀坪數計價，有陽台卻未登記的老公寓，等於白白損失3坪至6坪的陽台面積價格，因此，邱創智建議，屋主應主動辦理陽台面積補登，以保障權益。
【工商時報／記者馬婉珍／台北報導】2010-01-18
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都更熱，老舊公寓大翻身；銀行怕，嚴審老公寓放款。合庫、台銀正式發文分行端，而台企銀亦透過視訊會議，公開對炒作都更房價的投資客祭殺手?，貸款成數下修、利率加碼，就連投資客最在乎的寬限期也大限縮，頂多給1年寬限期。台北市的老公寓受惠於都更題材，房價連翻漲，有些價碼幾乎逼近預售屋，然而老公寓要成功都更，難度高，且至少要花7-10年不等時間。
考量放款風險，加上央行「彭老」要求銀行嚴審投資客，合庫與台銀決定配合政策，近期紛紛正式發文給分行端，透過正式書面文字「提醒」分行，對於北市涉及都更題材的老公寓放款，要持嚴審態度。
合庫近日發函給各分行，提醒分行對於「投資客、都更案」要更加謹慎，對於老舊房子，應該看房子本身的價值，如房價跟附近的預售屋比是否合理，請行員不要預期它有都更商機，凡房貸金額逾2,000萬就要送「區域中心」審理。
合庫指出，台北市買都更的老房子幾乎都是投資客，對於投資客買房要「適當」降低貸款的成數、加碼利率，且寬限期也必須從3年調降為1年。至於「投資客」則是指名下有2間房處於貸款狀況（含申請中的案件）。
台銀公文主要是針對嚴防投資客藉都更炒作房價，因此，明定3大項，1、所謂老舊公寓是指屋齡大於30年，建築物低於5樓；2、老公寓的房價跟新成屋應該差一半才算是合理價位；3、要先查清老公寓有無都更事實存在，若只是處在都更想像空間，就要嚴防投資客炒作。
台銀表示，對於符合上述要件，分行端在受理案件時一定要更加嚴謹，放款成數、利率與寬限期也都要變的更嚴謹，如放款成數至少要降到6-7成，利率比一般房貸高，而寬限期也要從一般的3年，降為1年，且最高放款額不過逾2,000萬，超過要送總行審理。
至於台企銀考量時效性，近日也透過全省分行視訊會議，明白地告知分行端，在老舊公寓房價已飆漲太過下，對於投資客在貸款上，應「自動調降」貸款成數與利率，且不給寬限期，此外，貸款金額逾1,000萬就要送區域中心。
而華銀需未發文告知分行，但對於都更也是持謹慎態度，華銀表示，只要舊公寓房價超出行情，就不做，至於已明確劃入都更區，只要拉抬價格在合理範圍、客戶的財力優，且借貸成數低，則會考慮放款，但成數最多只給6成，房貸利率至少加0.5％。（相關新聞見C3）
【工商時報／記者高佳菁／台北報導】2010/01/18
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