我愛家

去年景氣回春、房市回暖，許多租屋族在過年後有一筆年終小財時，總會興起購屋念頭。不過每個人都有必要購屋嗎？首次購屋又要注意什麼事情呢？羨慕別人有自己的房子住或靠著賣房子發財時，也要仔細考慮自己的經濟狀況與需求，才能讓買房子成為美事一樁，而不是成為痛苦的屋奴。
無殼蝸牛想要買房子，首先應該要好好想清楚到底有沒有這個「需要」。台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示，如果目前是住在長輩或老家，沒有立即要搬出去的問題，是可以每個月存一些錢，當作是每個月都有付房貸或房租。但其實是在存自備款，先觀望有沒有什麼好物件，不用急著買。
但如果是租屋族，每個月要支付不少房租錢，手頭上又還有一點錢，那現在可以準備買房子。江怡慧說，過去因為經濟不景氣，政府銀行端出不少優惠方案來刺激房市，現在房市較為穩定，購屋優惠也越來越少，將來也應該會升息，所以評估自己有能力買房子的人，最好是趁早行動。
買房子要面臨自備款問題，江怡慧表示新成屋的貸款成數比較高，相對的自備款需要的金額就比較少，如果手邊的錢不夠多，或許可以考慮購買新成屋。但新成屋產生的問題就是總價比較高，將來每個月要付的房貸也比較多，要先計算清楚未來能不能持續支付逐漸增加的房貸。而中古屋雖然通常都要準備三成以上的自備款，但總價也比新成屋低得多。試算每個月房貸超出房租的金額是否負擔得起，負擔得起就盡早買下，房貸的還款負擔不超過家庭固定總收入的3分之1，而且房屋總價不要超過家庭收入的五倍，以免房貸過重。
江怡慧建議去找自己經常往來的銀行，比方說是薪資戶或是習慣帳戶，利用良好的信用紀錄當優勢，去跟銀行商量利率及貸款成數問題，再不然就是參考建商或仲介簽約合作的銀行，或許也能拿到更優惠的條件。
多方考量後資金不足卻仍需要買屋者，也可以下修自己的條件，買稍遠一點或稍小一點的房子，將來有機會再慢慢換條件更好的房子，千萬不要一開始就貪心要求過高。
江怡慧表示，幾乎所有的人都會先從自己喜歡或看好的區域開始下手，但通常這些區域都比較貴，先從周邊遠一點的地方入門會容易得多。如果不介意搬家的人，可抱著先買來住的心態，自住的同時，也將保值、增值、抗跌的投資觀念納入。等到時機來臨，將小屋出售，漲價賺到的資金就能拿來作為換大屋的自備款，只要有耐性，絕對有機會越換越大。
首購者大部分都很介意房屋的總價，江怡慧力薦首購者可以選擇買中古屋。雖然屋齡可能老些，但好處在於總價較低，而且公設比也低，而且90%的錢幾乎都是花房子的本身，不需要把錢砸在跟別人共用什麼公共設施。她舉例說：「有個買家有五百萬的預算，他可能花四百萬買到中正特區附近的老公寓，然後花一百萬重新裝潢，但如果他買的是新成屋，公設比又高又貴，可能五百萬預算全部都在房子這個殼上，還要另外花錢裝潢，算一算當然還是買中古屋來得划算，而想要使用公共設施，就直接去公園或藝文相關的博物館或展覽館就可以了。」
【聯合晚報╱記者郭曉芸╱台北報導】2010/01/23
http://key88.net/article16625.html

調查發現，強調「到站即到家」的捷運共構住宅，以高於區域行情十％到二十％的價格，創下銷售率比其他產品高出四十％到五十％的成績，其中捷運永安站的美麗永安在短短半年間，漲幅達二十％，榮登近半年捷運共構漲幅王。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，整體而言台北縣的捷運共構表現優於北市，漲幅排名前五名都是位於台北縣，主因北市本來房價就高，要漲的空間有限，所以會輸北縣；再者捷運共構買來投資出租的人多，因為房價高，相對資金壓力就大，且北縣的捷運共構也不會不好租，在兩者衡量之下，很多買捷運共構的民眾，寧願轉戰北縣。
至於漲幅第一的美麗永安，一直是市場大熱門，最主要是區域環境佳，鄰近四號公園的大綠地，且有大型圖書館，學區也佳，不論出租或是出售，價格都相當漂亮，因此漲幅高達二十％傲視群倫，其實並不意外。
徐佳馨也提醒，捷運支線的開展，未來捷運共構共生的產品，讓預算有限的首購、新婚族在購屋的同時可省下買車與買車位的錢，但便利性也讓結構、消防安全、隱私性與安全性成為居住者的大問題，若受限於預算，又想享有捷運便利性的購屋者，可以選擇捷運站周邊屋齡較大的住宅，一樣可以享受到便利性。
〔自由時報／記者黃宣弼／台北報導〕2010/01/23
http://key88.net/article16626.html

房市隱憂浮現，銀行放款態度透露玄機！央行昨日公布去年12月，台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等5大行庫，新承做放款統計。與前年底相較，資本支出貸款增幅近4成，反觀房貸竟銳減1成，顯示銀行放款重心，已由房貸逐漸轉向企金。
資本支出新貸款逾618億 ，央行統計，去年12月台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等五大行庫，新承做資本支出貸款，高達618.59億元，創下歷年單月新高。資本支出貸款期限為3至7年，一般來說，若新貸量增加，也反應企業看好未來景氣，願意做長期投資。
在企業搶貸推波助瀾，亦帶動五大行庫整體新承做放款金額，12月單月達7892億元，創近一年以來最大量。平均利率則為1.341%。
對此，公股行庫主管昨說，房貸確有疑慮，一來房市在高檔，就怕選在此時續衝房貸，會釀另一波呆帳風暴，所以轉趨謹慎；二是景氣復甦，企金借款需求增加，考量利率及放款效益，自然會捨沒賺頭、風險又高的房貸，轉做企業戶放款。
事實上，受景氣轉佳影響，不少企業今年編列資本支出預算，手筆都不小。以台積電為例，今年將編列270億元的研發費用，較去年大增25%；至於資本支出方面，則會過去幾年來得多，法人預估可達40億美元，較去年增加48%，創歷年新高。
「史上最低利」將成歷史 ，銀行業者表示，另一原因是，隨亞洲升息聲浪高漲，一般預估，我央行也將在今年升息，目前「史上最低利」將成歷史。低利倒數計時，企業算盤打得精，當然也會在此時搶貸，借款需求增加，加上銀行搶客，自然造就企金放款榮景。
央行經研處副處長陳一端解釋，12月增加的資本支出貸款，多為3到5年之長期借款，借款企業以製造業、建築業及批發零售業為主。
除了長天期的資本支出貸款外，短年期的週轉金貸款，上月新貸量也增至6565億元，是近15個月以來新高。銀行解釋，多半是借新還舊，待景氣復甦更為明朗，預料這類週轉金需求，也將轉往資本支出這部分，兩者走勢將呈一增一減。
房貸部分，前年12月新貸量為601億元，雖然房價仍高、房市漲勢不見熄火，但上月新貸量卻下滑至555億元，利率則續降至1.641%。對此，銀行業者解釋，可能是因政府優惠房貸停辦，影響購屋族申貸意願；利率走跌則是公教房貸專案拉低。
【中國時報／黃琮淵／台北報導】2010-01-23
http://key88.net/article16627.html

租金 :9500 (編號e005) 地址 :台中市南屯區大墩１街
種類 : 公寓   格局 : 1房1廳1衛  坪數 : 14坪 樓別 : 1樓/3樓 
房租包含網路,第四台,位於１樓門前可停車。正1房1廳.家電全
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐 
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 .歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

租金 :11000 (編號e004) 地址 :台中市南屯區東興路２段
種類 : 公寓   格局 : 2房1廳1衛  坪數 : 17坪 樓別 : 3樓/5樓 
房租包含網路,第四台,屋子全新整理維護,家俱家電全
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐 
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 .歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

租金 :13000 (編號e003) 地址 :台中市南屯區大墩路vs南屯路
種類 : 公寓   格局 : 2房2廳1衛  坪數 : 25坪 樓別 : 2樓/5樓 
房租包含網路,第四台,屋子全新整理維護,家俱家電全.寬敞陽台
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐 
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 .歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

利率升息的壓力步步逼近，低利率時代可能即將結束，房貸戶每天都提心吊膽地關心著房貸升息的訊息，盤算會增加多少負擔。
目前房貸利率約1.5%至3%之間，但隨全球景氣緩步復甦，利率已觸底緩揚，未來利率趨勢看升。
央行為避免將來利率上揚，衝擊到廣大房貸戶的還款能力，去年即指示土銀推出固定利率房貸商品，提供房貸戶多一種選擇。
根據土地銀行初步規劃，最快下周推出利率低於3.5%~3.99%、利率固定20年的「固定房貸」，這是有史以來，銀行首度推出利率「固定20年」的房貸商品。
為降低利率風險，固定房貸商品將參考政策房貸，總額度則可望暫訂100億元或150億元，台北縣市房貸最高貸款額度為350萬元、修繕貸款最高150或200萬元；台北以外縣市的房貸最高可貸300萬元，修繕最高100萬元。
換句話說，貸款戶選擇固定利率房貸，一旦與土銀簽約，利率即固定20年不變，對房貸戶來說，若利率大幅上揚，利率負擔都不會改變，也不會因為利率大幅上揚，面臨繳不起房貸的困境。
住展房屋網總監陳韻如表示，固定利率房貸政策對房貸戶來說，是個增加選擇的好消息，目前來看雖然利率相對偏高，但以長期來看，房貸利率固定，不用擔心利率變動問題，每月會有固定費用支出在房貸上，財務管理分配變得單純的多。
以目前利率2%、20年本息平均攤還計算，每百萬元貸款，每月負擔的本息約為5,059元；若是利率為4%，同樣條件下每月本息攤還金額為6,060元。因此每百萬元目前約增加1千元，350萬元貸款，每月增加約3千5百元，最多一年增加約4萬2千元。
比較之下，房貸似乎增加不少，優點是不用擔心利率變動，以長期來看，過去30年間，房貸利率最高曾達12%，一般也約在5%~8%之間，是近年低利時代才使得利率降低甚多，因此土銀推固定利率，是一種”短空長多”政策，讓民眾可以多一項選擇。
住展房屋網 2010-01-22  

經過前年的一場金融風暴，一家房仲業者調查發現，房產首購族在考量購屋自住的同時，已經把保值、增值、抗跌的投資觀念，納入購屋時的優先考量。業者提醒，首購族自備款和房貸的比例最好控制在3比7。不要造成太大負擔。
根據一家房仲業者最近調查發現，首購族買屋時最重視的是房子是否能「保值抗跌」、其次才是房價高低、坪數和公設比，以及貸款成數高低、是否接近工作地點等等。台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示，要選擇保值抗跌的房屋，最好沿著一些公共建設、或文教區、明星學區周邊，因為這樣的物件，相對比較抗跌。
江怡慧也提醒，通常首購族的經濟能力較弱，因此，建議首購族擬定購屋計劃時，必須依照個人或家庭的經濟能力、生涯規劃等選擇購屋的地點，江怡慧表示，首購族自備款和房貸的比例最好控制在3比7，每月繳付貸款額度也控制在全部收入的三分之一以內，此外，房屋總價最好不要超過家庭年收入的五倍，才不會因為負擔過重的房貸，造成財務危機和生活壓力。
【中廣新聞網／陳鳳如報導】

租金 :15000 (編號e002) 地址 :台中市南屯區公益路vs黎明東街
種類 : 電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  坪數 : 34坪 
樓別 : 8樓/12樓  房租包含機械車位,管理費:2197
現況家俱.附冷氣,機能管理好
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐 
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 .歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

總價 : 429萬 (編號B003)地址 : 台中市北區大義街vs德化街
種類 : 公寓  格局 : 套房 x4  樓別 : 4樓/共5樓  
全新家俱家電,已租3間,一間帶看,年收32萬4    
近麥當勞,太園道,中國醫,機能好
專線0918075588 .0982951988蔣小姐0932506704孟先生
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 .歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

總價 : 118萬 (編號B002)地址 : 台中市北屯區梅川東路4段vs瀋陽路
種類 : 電梯華廈  格局 : 套房  建坪 :12.76坪 室內 :8.74
樓別 : 4樓/共17樓   車位 :可租   完工 : 83年 
學區 : 崇德國中、文心國小  地點佳.好租
專線0918075588 .0982951988蔣小姐0932506704孟先生
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 . 歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

未來利率將逐步走揚，為避免衝擊房貸戶的還款能力，土地銀行初步規劃，最快下周推出利率低於4%、利率固定20年的「固定房貸」。這是有史以來，銀行首度推出利率「固定20年」的房貸商品。
土銀初步規劃，固定房貸利率將介於3.5%至3.99%間，利率固定20年；但為降低利率風險，固定房貸商品將參考政策房貸，總額度則可望暫訂100億元或150億元，且每戶貸款額度亦將受限。
土銀初步規劃，固定20年的房貸有額度限制，台北縣市房貸最高貸款額度為350萬元、修繕貸款最高150或200萬元；台北以外縣市的房貸最高可貸300萬元，修繕最高100萬元。
但值得注意的是，土銀為避免利率風險，可能會採每三個月公告一次的方式。也就是說，土銀開辦的固定利率房貸，民眾若在不同時點向土銀申辦這項貸款，利率並不相同，土銀將視市場利率做適度調整。但對房貸戶而言，貸款合約一旦簽訂，利率就是固定20年不變。
在央行連番降息下，目前房貸利率約1.5%至3%之間；但隨全球景氣緩步復甦，利率已觸底緩揚。換言之，低利率時代已結果，未來利率趨勢看升。
據透露，央行為避免將來利率上揚，衝擊到廣大房貸戶的還款能力，去年即指示土銀推出固定利率房貸商品，提供房貸戶多一種選擇。
換句話說，貸款戶選擇固定利率房貸，一旦與土銀簽約，利率即固定20年不變，對房貸戶來說，若利率大幅上揚，利率負擔都不會改變，也不會因為利率大幅上揚，面臨繳不起房貸的困境。
【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】2010/01/22
http://key88.net/article16565.html

都市更新題材讓老舊房子價格飆翻天，大型行庫紛紛降溫，例如降低民眾用老房子申辦房貸的成數或估值。 本報資料照片／記者王長鼎攝影
都市更新題材炒過頭，繼台灣銀行之後，合作金庫銀行日前發文給國內300多家分行，提醒各營業單位，應注意老舊公寓價格比新蓋華廈還要高的「假都更」問題。大型行庫主管解釋，由於都更潛力開發利益相當高，台北市不少精華地段的老舊公寓，一旦被冠上「都更」，價格即往上翻一倍以上。
但大型銀行主管強調，都更案成功率相當低，且動輒耗上8年、10年，甚至是永遠不能完成的夢想；但北市大安、信義、松山、中正等地區，都更炒的沸沸揚揚，老舊公寓價格暴漲，引起銀行高度關注。
繼台銀之後，合庫銀決定跟進，正式發文給各營業單位，提醒各分行，注意都更題材潛在的陷阱等。換言之，銀行在承做具都更題材的房貸案，不能只看房屋的時價，應以「5P」為原則；即視客戶的資歷、償還來源、擔保品價值、未來性及資金用途（貸款目的等）。
【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】2010/01/22 
http://key88.net/article16566.html

房市溫度南北大不同，多家大型壽險公司主管看空高級住宅與豪宅的市場，這些曾在台北攻城掠地大買整棟商辦大樓的保險業者紛紛表示，最近台北房價高得讓人心虛，擔心台北房價恐怕會泡沫化。至於商辦方面，認為全台僅有少數「特定區域」的商辦上漲，加上MOU、ECFA題材發酵，台北高級商辦需求仍在；中南部商辦方面，高級商辦需求疲弱，租金低、出租率低，投資中南部大型商辦效益不佳，壽險業者投資意願低落。
豪宅新案開價高 議價空間加大，近二年來台中房市更加M型化，單價10~15萬元的新住宅市場熱呼呼，豪宅市場供過於求，熱門的七期正值交屋潮，建商、仲介、投資客各顯神通，有努力自抬房價的，也有務實讓價的。豪宅仲介業形容說：「不穩定啦，委售豪宅的交易量價，有如三溫暖忽冷忽熱！」。
為賺富豪的錢，多家建商競逐豪宅市場，有的避開七期分散推案，如興富發建設「科博雙星」、富邦建設新案在國美館，國泰建設新案在五期文心路旁、順天建設「順天敦凰」豪宅案地點在北屯11期，總太西區英才路。更多人選在豪宅戰區七期開案，計有寶輝、時代、沅林、銳豐、興富發、聚合發、富宇、海灣、總太。
特別值得觀察屬於逢甲商圈清海路豪宅案「赫里翁」，廣告開價19萬元起，豪宅專家解讀說，代銷的甲桂林經驗豐富，廣告動作恐是「山雨欲來風滿樓」的前兆，新春假期長、競爭白熱化，台中豪宅價格戰已提前開打！
台中大型企業少 商辦價量難齊漲 ，位在七期的A級商辦大樓僅有三個結構中個案，七期外的新商辦有位在台中港路一段與精誠路口，國泰人壽購入原SOGO二館正在改裝作商辦，還有隔壁的遠雄人壽大樓預定地。為何台中A辦數量少、售價與租金始終不高？熟悉上市櫃公司的證券業者直指，台中不夠國際化，台中A級的大企業很少，像A咖的寶成集團就在中港路買地，自建一棟商辦、一棟裕元花園酒店，哪會去買一層或去租？至於中部中小型企業又多屬工廠，習慣在自家工廠內辦公，方便又可省錢。
仲介透露，檔次較高的公益路二段商辦大樓，月租金一坪約55~85元，月租100多坪不到10萬元，租金收益超低。仲介業解釋說，台中商用市場只有低總價小店面好，其投報率比台北店面好很多，因為台中小型公司行號多，透天店住、樓店與小辦公室剛好能滿足需求，但百坪以上店面或商辦樓單坪租金雖低，但面積大、總租金變多，一般企業行號租不起，大店面大商辦經常空置！
【網路地產王/劉祈相/台中報導】最後更新：2010/01/22
http://key88.net/article16567.html

隨著CPI（消費者物價指數）上揚，通膨風險意識提高，經過2008年下半年部分原物料價格出現巨幅下滑後，目前都已迅速回升，包括國際油價回升95%、金價回升28%，以及過去兩年全球各國政府釋放龐大而氾濫的資金量，雖然激勵全球景氣復甦，卻也讓通膨擔憂隱約浮現。根據中信房屋最新市場調查顯示：有超過五成(50.8%)民眾認為2010年有通膨疑慮，其中有36.3%的受訪者傾向會使用房地產避險(36.3%)。面對通膨隱憂，購屋人該如何掌握時機、善用抗通膨技巧，才能在房地產自住、換屋需求中立於不敗，中信房屋副總經理劉天仁的分析與建議如下：
符合趨勢與適切的坪數大小 ：中信房屋劉天仁表示：消費者若是為了抗通膨目的來購屋，切記寧可選擇熱區邊緣地段或小宅，也不要選擇冷區中心或大宅。“小宅”的概念雖已多時，但是隨著人口成長率的銳減，以及講究住宅附加功能需求而造就的高公設比，促使台灣建物在同樣的使用坪數條件下，供給坪數將有逐步放大的發展，例如以往1個人居住使用9~10坪的一般狀況，未來將邁向15～25坪的舒適需求，所以頂客小倆口的坪數需求亦可能擴大至30~45坪，不過小家庭或三代同堂的二個類型，則因為生活負擔支出較大，可負擔的房貸有限，坪數的擴大相對縮小。所以，大房與小房的格局需求，必須依家庭人口組成特色加以區分，即是以“單身人口”或“頂客小倆口”或“小家庭”或“三代同堂”等客層之聚集特色，選擇適合自己的坪數產品，並以最適當的財務槓桿來抵抗通膨危機，切忌過高的槓桿運作而提高未來利率升高的風險。
捷運網與交通條件 ：劉天仁說明：隨著高雄捷運紅線的通車，台灣的捷運效應已不再侷限於大台北地區，此外再加上政府持續擴大全台捷運網的建設規劃，捷運站將成為台灣住宅的交通必要配備，而再進級到捷運網交滙點，另外再包括高鐵、台鐵等交通運輸網，而形成三鐵、四鐵或五鐵匯集點。除此之外，各地快速道路網的快速建設，將大幅減少都會區與非都會區之差距，因此，以交通時間換取較低的價格或較大的空間，提早擁有自住屋，亦是因應通膨危機避免定存貶值的策略。
價值穩定的成屋  ：在過去三年房價快速成長以及區段豪宅的塑造下，預售時的高房價固然會面臨成屋後的價格考驗，也因為一般新社區的價值會在居民入住經一段時間沉澱後才開始盤整上漲，而區域內成屋雖然會受到區域內的預售屋價格影響而產生比價效應，但因成屋周邊生活機能已趨穩定完善，所以不容易發生盤跌的情況，亦使成屋的價格相對穩定許多，因此將現金儲蓄轉為不動產抗通膨，並選擇成屋投入則不失為較穩健的策略。
豪宅區段中的中、高價產品 ：近年的房市發展，各區的豪宅路段已然成形，因此在景觀、機能、名人．．．等相對較好的條件加持下，亦將帶動區段的房價向上成長。但對一般購屋人而言，可藉由豪宅路段周邊找到中價位的中古屋產品，則是搭豪宅便車的投資策略。
綠生活概念股 ： 綠生活除了涵蓋了節能、減碳的環保議題外，還有現代都會人越來越重視的大自然生活環境，例如河濱步道、親水公園、公園綠地、自行車道．．．等，這些皆屬於不動產加值的功能配備。
學區效應 ：不僅是都會區明星學校所帶動的穩定買與租的需求、知名大學城造就的商機，各縣市鄉鎮中因為學校帶動的定期人潮川息，往往在“人氣”上給予區段發展上有利的基礎，因此加分效益明顯。
已經成形的重劃區或經貿特區 ：中信房屋副總經理劉天仁表示：近年在地方政府努力開發建設下，各地規劃中或開發中的重劃區或經貿特區不斷快速成長，吸引人口進駐，但是在面臨景氣不穩的環境下，對於新興開發區段的保值條件，即是審視區內公共建設、生活機能、交通條件的發展完整度，當然區域吸引進駐的人口多寡亦是一個重要指標。
HiNet廣編特稿 2010-01-22 
http://key88.net/article16568.html

多數民眾爭相買屋收租，一圓當上「包租公」的夢想，但法務專家提醒，其實房東難為，即使遇到奧客或租屋蟑螂欠繳租金時，依法不得破門而入或強制換鎖，將涉及刑事強制罪，可發出存證信函催告，若不理會則向法院提出「遷讓房屋」的訴訟，最快要半年至1年的時間，才可收回房子、取得租金。
崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳指出，法律為了保障弱勢，相關法條對於房客或消費者較有保障，因此身為房東，當遇到房客欠繳租金時，房客欠租期可達2個月，之後再依原本的2個月押金扣抵完畢，總共要等待4個月後，房東才有權發出存證信函保障自身權益。
東森房屋法務部經理許榮濱說，近期有位身為包租公的客戶，遇房客已欠租2個月，打了多次電話不接，只好跑去直接討債，但按了幾次門鈴都不出面，因此來詢問是否可換鎖開門進入。
許榮濱提醒，房東自稱以屋主身分或擅自換鎖、或破門而入等行為，向房客催繳租金，都是會吃上官司的。因為租約成立時，該房屋的使用權就已交給房客，而房客欠租，只是違反了民法的「債務不履行」，房東可控告損害賠償，但房東若擅自進入住宅，則觸犯刑法上的「強制罪」，罪行反而更嚴重。
因此，馮麗芳說，房東一旦遇到房客欠租時，務必要主動以電話提醒，並請房客儘速在某個期限內終止租約並搬走。雙方可以談判條件，例如將租金少算一點，但是請房客提前於2個月內解約搬遷或是欠租1至2個月的租金，房東不再討回，但房客必須在本周內解約搬遷等。
否則房東就要發出存證信函，進行冗長的「催告租金」過程。許榮濱表示，屋主可發出存證信函到房客所在住處、戶籍地址或公司地點等，也因房客欠租，所以房東有權提出「終止租約」的期限，若房客仍不理會，則屋主可持「存證信函」等證明文件，向法院提出「遷讓房屋」的訴訟，而這最快也要達半年至1年之久，房東獲得勝訴後，可由法院進行強制點交房屋。
許榮濱建議，房東在出租時，就可與房客達成協議，辦理租約公證，可至法院或請具有公證執照的律師辦理，約4,000多元的費用由房東及房客均攤，若遇房客欠租、發出存證信函也不回應時，房東就可持公證文件直接向法院提出強制點交。
【工商時報／記者馬婉珍／台北報導】2010-01-22
http://key88.net/article16569.html

房價蠢動，而以同樣條件下，相較平價的國宅或軍宅，可同時兼顧生活機能與預算，又能輕鬆入住精華區，盡顯優勢，因此近期備受首購族或換屋族的喜愛，但仍要考量４大重點再下手購屋：
一、公設比高： 永慶房屋東門店店長劉錦峰指出，國宅或掛名「新城」的軍宅產品，公設比較高，國宅約30％，而軍宅因多數是新版建築法令通過後的產品，8樓以上的建築物要設置雙逃生梯，因此軍宅的公設比抬升至35％，反觀幾乎是零公設的老公寓，室內居住面積較實在。
二、考量施工品質： 住商不動產企研室主任徐佳馨也提醒，交通、生活機能、施工品質等，是國宅或軍宅能否保值的3大關鍵，一般而言，若上述條件具備的產品，都相當受到市場歡迎，以國宅為例，像是松山區的延壽國宅、中正區的新隆國宅等，而軍宅則如中正區的仁愛新城、石園新城等，施工品質不差，可用較便宜的價格買進，共享周邊生活機能，也由於地段優勢，加大未來增值空間。
三、買賣限制： 此外，劉錦峰說，目前軍宅仍有5年內不能買賣過戶的規定，因此，若是屋齡5年內軍宅，如即將完工的文山區隆盛新城等，一般民眾無法買到。
四、打聽社區管理： 徐佳馨指出，國宅或軍宅社區少說都有數百戶，在公共設施上的維護更屬不易，一般而言，民眾多花點時間親自造訪，觀察這類產品的電梯維護、消防設施或公共走道清理，就可略窺社區管理的績效，否則入住後，卻發現每逢電梯故障，都要等待多時才可修復，就會影響居住品質。
【工商時報／記者馬婉珍／台北報導】2010-01-22
http://key88.net/article16570.html

財政部將從寬認定「一生一屋」無限次換屋按10%土地增值稅率課稅的優惠規定，民眾若採先購後售方式換屋，只要一年內將名下原持有的舊屋出售，即可適用低稅率課稅。
「一生一屋」的低稅率換屋優惠，原本只限本人、配偶與未成年子女名下僅有一屋的「單屋族」，財政部經考量民眾購屋型態包括先購後售，為避免因為先購入新屋，後出售舊屋，導致名下不再只有一屋，影響其適用一生一屋的低稅率優惠，因此決定修改土地稅法施行細則，並放寬適用優惠稅率的認定原則。
舉例來說，甲與太太、二名未成年子女名下只有台北市汐止的一棟自用住宅，由於子女就學因素，甲決定搬到台北市區並買下台北中正區附近的一棟新屋。依據財政部的新規定，甲只要在買下的中正區新屋辦妥移轉登記後一年內，將汐止的舊屋出售，保持名下仍僅有一屋的狀況，出售舊屋時即可申請按「一生一屋」10%低稅率課稅。財政部強調，這項變通規定只限先購後售的土地所有權人是同一人才可適用。
「一生一屋」無限次換屋均享10%優惠稅率的政策，已自今（99）年起實施。財部修改土地稅法施行細則放寬一生一屋認定條件，還需經行政院核定通過，因此民眾若採先購後售自用住宅方式換屋，在施行細則未通過前，暫無法享有10%低稅率優惠，但財部將會考慮日後對符合資格者退稅。

一生一屋‧先購後售也適用 
今年起自用住宅適用土地增值稅優惠稅率10%，新增「一生一屋」規定，財政部昨天公告修正「土地稅法施行細則」，明訂「先購後售」也可適用，只要在購買新屋後一年內出售舊屋即可；不過，若藉信託方式移轉所有權，則不能適用。
自用住宅適用土增稅優惠稅率10%，原本只限「一生一次」，但立法院去年底修正通過「土地稅法」，今年起申報案件可適用「一生一屋」規定，本人、配偶及未成年子女名下只有一處房屋，只要符合持有及設籍滿六年、出售前五年無供營業使用或出租等條件，不論換屋幾次，都可適10%優惠稅率。
配合「土地稅法」修正，財政部昨天公告修正「土地稅法施行細則」，除了「先售後購」可適用「一生一屋」之外，先購買新屋後，再出售原有房屋，於出售舊屋時雖擁有二處房屋，但仍視為僅有一處房屋，只要在新屋完成移轉登記後一年內，出售原有房屋，仍可適用「一生一屋」。另外，為了避免土地所有權人、配偶及未成年子女擁有二間以上自用住宅，卻藉由信託方式移轉所有權，以規避「名下只有一處房屋」的規定，財政部也明訂，所謂「無自用住宅以外房屋」，應包括信託移轉的房屋。
經濟日報／記者陳美珍 自由時報／記者鄭琪芳  2010/01/21
http://key88.net/article16547.html

稅務問答／臺南市高小姐問：聽朋友說未成年人購置不動產，父母會被課贈與稅？／南區國稅局臺南市分局答覆：限制行為能力人或無行為能力人所購置的財產，應視為法定代理人或監護人的贈與。但如能證明支付的款項屬於購買人所有，不在此限。
在目前「少子化」的社會，大部分的父母們從孩子很小的時候，就開始為他們做節稅及理財規劃，例如，每年運用贈與稅免稅額贈與小孩現金、股票或房地產等，嗣後，未成年小孩如以歷年受贈資金購買不動產，並能證明確以受贈款項購買，就可免視為法定代理人或監護人之贈與。父母如欲主張子女置產的資金來源係來自受贈所得，除應提供受贈資金之事實外，並應就其受贈資金之實際運用流程提供完整資料，否則仍有可能被課徵贈與稅。
【經濟日報／台北訊】2010/01/21
http://key88.net/article16548.html

買不起大坪數，很多人選擇購買挑高屋，利用挑高空間，增加室內活動的空間，但如果室內設計規劃不佳，很容易造成壓迫感受，在居住在裡面的人有種呼吸困難的窘迫，設計師建議，不妨利用高低交錯、隔間開放、大面窗戶等方式，增加視野的寬敞度，就能簡單打造挑高空間！
開放隔間 樓層高低交錯 ，3米6挑高屋在設計上，一定得採高低交錯設計手法，要一個樓層高，一個樓層低，而且樓下通常要比樓上夾層來得高；部份挑高放大空間夾層不能全部作滿，一方面會對大樓結構造成威脅；一方面因為樓地板高度比一般住宅來得低，會覺得空間很狹隘。因此，夾層最多只能隔單層面積的一半或1/3，部份空間挑高，讓空間變得較為開闊。
在隔間設計上，最好採開放式的設計手法。因為高度不足，本來就讓人覺得空間較狹窄，若再採封閉式隔間，會讓空間變得更壓迫。除非房子單層的面積本來就大，否則一定得採開放式的設計。
大面窗開闊視野 選用一字梯省空間 ，挑高不夠會讓人的視野也隨之受限，感覺更為壓迫。運用大面透明玻璃窗的設計，可以將屋外的景觀延伸至屋內，視野也跟著變得開闊，有放大空間的功能；在色彩的運用上，最好採淺色系。因為顏色也會影響空間感，若屋內裝修的顏色太深，會讓空間更具壓迫感；天花板最好不要作太多裝飾的線板，把天花板放空，有助於減少空間壓迫感。
3米6夾層屋的單層面積，通常都不會太大，最多不超過25坪，最好選用不佔空間的一字型樓梯，下面還有一個儲物空間；夾層樓梯高度都不會太高，最好採用鐵件扶手，可修飾樓梯，讓空間更具變化；此外，夾層屋的樓梯通常不會太長，階數也比一般樓梯來得少，所以寬度不需像一般樓梯一樣得在90~120公分間，可以將樓梯的寬度縮小至80公分。
【網路居家王/網路地產王/綜合】最後更新：2010/01/21
http://key88.net/article16549.html