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多項金融投資工具相比，唯有房地產的投資報酬率讓人最驚豔，這也是為何房市不管好壞，無論前浪是否死在沙灘上，總有許多投資客前仆後繼進入這個市場，房仲業者提醒想要進入房市的菜鳥，得在投資前做好功課，包含：一、口袋要夠深；二、慎選地點；三、要有耐心。
房市生存準則 口袋要夠深
中信房屋表示，房市投資跟買賣股票只需數萬元即可大不相同，要取得入門票，首先要有數百萬的資金，房子買賣交易也不像股票一樣好轉手，尤其碰到景氣下滑時，房子可能會套牢更久，周轉金一定要準備充裕，口袋不夠深，很容易因為市場景氣反轉而被踢出場外，甚至弄得一身負債。
選對地點有耐心 投資房市致勝關鍵
信義房屋指出，投資房市要獲利，最重要的仍然是地點，景氣好的時候，房價會從商圈發展成熟的區域起漲，一直漲到最外圍、冷門地區；不過景氣反轉時，房價並不會從最成熟商圈開始跌起，絕對是從最外圍、冷門地區先跌價，反而市中心、大家都看好區域影響不會太大，地點是投資房市要成功一大關鍵因素。
最後則是耐心，房地產跟股票不同，沒辦法像押到飆股一樣，在短時間內資產暴增一倍甚至更多，房市需要更長時間的耐性，尤其投資一個剛發展成行的商圈，更需要三、五年的時間，才有可能嚐到甜美果實，這些都是在進入房市投資前所該先做的心理建設。
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您被特定的高房價區域嚇到了嗎？其實，您可能有所不知，中南部的房價沒有被炒高的條件！舉例，台中市的捷運議題發酵多年，今年十月始做過象徵性質的開工典禮，但綠線站區周邊新舊房價5年內平均漲幅卻很少約15~20%，每坪約漲1~2萬元，高鐵特區的房價與買氣都是疲弱不振！如果一味苦嘆台中跟台北市區一樣「一屋難求」，那就大錯特錯！相反地，台中市絕大多數房屋很「平價」，現在南屯嶺東、北區、十期、南區、甚至西屯中科很多新成屋與預售案甚至比1995年的15年前成交價更低！
台中七期正對面 房價明顯低估
逢甲商圈以逢甲為中心，正居七期新市政中心、12期、「水湳經貿園區」、中科基地中心點，逢甲房屋保值佳但居住品質也因夜市吵雜減分，專家建議可往文心路捷運櫻花站、中港路市政府站的方向購屋。
例如近逢甲、近新光三越的惠來路三段溪畔周邊新舊大樓林立，目前房價被嚴重低估，區內居家品質超好，有櫻花公園、黃昏市場、家樂福、綠線藍線捷運；另外，七期新市政廳對面屬於五期的大容西街溪畔區塊，近雙捷運，商店多、學區完整、生活機能強、環境清幽，目前房價便宜均可以積極探詢！
黎明商圈外圍 環境清幽售價平實
南屯黎明商圈持續增大範圍，藉單元2、3自辦重劃區擴大至南屯環中路、五權西路並與七期龍門路河南路匯整。黎明商圈就近中彰快速道(環中路)、特三號、高鐵站、中山高等交通便利條件，公益路延伸到環中路止，被公認全台中最優的生活道路！
有優質學區如惠文黎明、公園綠地如惠來文心森林、三大百貨公司、著名地標建築大都會歌劇院，A級商辦如都心廣場、T3，區內聚集異國餐飲小吃與頂級消費場所並存，商圈房屋類型整齊從豪宅、豪墅、換屋宅、首購宅、中古大樓、透天，應有盡有，便宜的大樓與透天很多，整體而言，黎明商圈發展勢頭正旺，其外圍環境良好如南屯嶺東與黎明路一段區域房價很便宜！
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買了新房子，手頭現金就已經捉襟見肘，該怎麼辦？目前市面上最便宜的裝潢貸款，首推政府輔助勞工修繕貸款，利率與勞宅貸款一樣低；其次，則要運用房貸來籌裝潢資金，因為有房屋抵押，以房貸利率計價，利率在3%上下；最貴的是冠上「裝潢」兩個字的裝潢貸款，因為沒有房屋擔保，視同信用貸款，利率拉高到7%上下。
善用房貸來裝潢 打造新家最划算
在雙卡債事件爆發後，有房子抵押擔保的房貸客戶，由於債權穩固，愈來愈受銀行歡迎，屋主與銀行談判的空間也比以前大，目前市面上房貸利率在3%上下，對於自有資金較充足的屋主，可以將裝潢預算納入房貸總額內，在申辦房貸時，將裝潢金額加總在房貸內，以一般房貸的貸款成數8成來估算，都可以順利貸到房貸，自由運用，等於使用最便宜的房貸利率，來裝潢房子。
如果房貸成數已達8成，那就要與銀行商量商量，基本上，銀行已經同意借出房價8成的貸款給屋主，大都不會拒絕再多借個1～2成的房價，給屋主裝潢新屋，不過，由於貸款成數已超過8成，因此，超過8成的部分，貸款利率比房貸利率高。
裝潢貸款利率7％ 還款期限約七年
目前市面上審核裝橫貸款的標準，大都以房貸金額為參考依據。一般來說，裝潢金額不會超過房貸金額的2成，而且，提供裝潢貸款的銀行，還會設定裝潢貸款的上限。
除了勞工修繕貸款的利率與勞宅貸款的利率一樣外，對於沒有擔保品的裝潢貸款，貸款利率比有擔保品的房貸利率高，觀察市面上提供的裝潢貸款利率水平，貸款前半年的利率約在4％～5％，進入第7個月，裝潢貸款利率在7％上下，一般貸款期限為7年。
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台中市政府日前標售12期重劃區抵費地，標售最高價為福德段209地號的商三用地，每坪單價高達81.56萬元，創下區域新高行情。地價飆漲帶動房價，明年第一季進場新案，包括新業、久樘和帝璟建設大樓案，一般預估每坪單價至少25萬元。
　據丰閣不動產研究室負責人許瑞生指出，此次十二期重劃區標地，價格並不明顯提高，以漢翔路和黎明路角地來看，每坪單價僅57萬元，其實有60萬元行情，而福德段209地號的商三用地，絕對有80萬元行情。他認為，這次9成以上以個人名義投標，建商投入家數不多，多半以保值、獲利和養地的投資心態。
9成投標為個人投資
至於在十二期重劃區已購買2塊地的帝璟建設，該公司副總劉家政指出，十二期重劃區分為福星和福德地段，公司選擇在福星段購地，主要是區域內學校、公園林立，居住環境優雅，包括西苑中學、僑光科技大學和7千坪公園等，離水湳經貿園區又僅6百公尺，為優質生活圈。
劉家政說，十二期的漢翔路可媲美七期的惠來路，從惠來路到大都會歌劇院路段為頂級豪宅特區，未來從漢翔路到水湳經貿園區也因周遭景觀，勢必形成豪宅特區。對於這次十二期標地新高價，他認為，此時來看似嫌過高，但是在物以稀為貴，且土地不可能複製下，到了明年絕對有這種行情。
目前已進入十二期購地的建商包括新業、久樘、帝璟、惠宇、佑崧、聚合發和勇建建設等，現階段以新業、久樘和帝璟建設推案動作最為積極，預定在明年初即可陸續進場；以土地行情每坪50萬元計算，加上營建費用、管理成本等，每坪房價至少至少25萬，和金磚四區房價不相上下。
平均溢價接近60%
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示，十二期標地具有相當優越的條件，此次標地雖然標的眾多，但幾乎都順利標出，平均溢價接近60%；而鄰近逢甲夜市的沿街土地，因具備店面效益，投標人數最多，容積僅140%的土地，有兩筆成交每坪55.9、59.9萬元，行情比容積多出一倍的住三土地還高。
她分析十二期重劃區抵費地標售熱絡的原因主要有四點，包括1.毗鄰第七期惠來市地重劃區、水湳經貿園區及逢甲商圈，地段位置甚佳。2.靠近中山高速公路（中港交流道）、中彰快速道路（環中路）及接鄰中港路、青海路及中清路等交通要衝，交通條件奇佳。3.台中市優越的生活條件及文化機能獲得其他縣市人士青睞，加以縣市合併升格在即，更吸引各方買家紛至臺中市買地、養地。4.目前社會上游資眾多，閒置資 金充裕，也是創造此次熱絡標售的因素之一。
中時電子報黃繡鳳

【財訊快報╱曾國仁報導】住展發佈最新房市風向球燈號，11月的住展風向球分數為39分，較10月的42分減少了3分。住展認為，房市風向球分數下滑，與央行彭總裁找銀行老董「喝咖啡」有關，再加上近來的確有一些建案「漫天喊價」，使得社會觀感不佳，才會造成11月風向球有較大幅度的回檔，預估房市在明年第一季量增下，可望有較明朗的走勢。 依據住展統計，房市風向球6大指標中，成屋推案、廣告批數及議價率均維持與上月相同的水準，不過，在預售推案、來客組數及成交組數3項指標均較上個月減少1分，因此總分共減少了3分。 就3項綜合分數下滑的指標來看，預售推案量減少反映建商觀望心態，預售屋推案量過了雙十檔期後，推案開始減少，10月預售推案量為478億元，11月減少至388億元，案量減少幅度為18.8%，推案量減少的現象，可解讀為與央行總裁希望房市「平緩」些有關。 預售屋推案量的減少，也反應在報紙廣告量上，雖然11月廣告量綜合分數仍維持在10分的水準，不過，報紙廣告量約減少4%左右，從報紙廣告量的建案來看，仍以遠雄建設的廣告量最大。 也因建商在11月銷售建案的行銷動作相對保守，使11月各主要工地的來人組數，較10月平均減了一成至一成五左右，連帶使得11月的成交組數也小幅下挫一成左右，來客組數與成交組數的分數各下修了1分。 住展研發長倪子仁表示，央行總裁對房市的關切與空頭學者的泡沫說再興起，使購屋者與投資客觀望的氣氛也頓時濃厚起來，房價的議價空間持續再放大，11月的議價空間，從8月的11.8%，增加至9月的12.3%，10月上升至12.6%，11月更直接逼近13%，達12.9%，是8月議價空間上揚以來，連續第4個月出現議價空間放大的現象，顯示建案普遍開價過高，造成買方與賣方認知差距持續放大的市況。 雖說11月風向球出現3月房市反彈以來的相對弱勢表現，但倪子仁說，日前發佈的明年第一季上市、上櫃建商推案量達1200多億元來觀察，11月因為消息面利空的衝擊，建商索性減量推案，順勢避風頭，將11月，甚至12月的預推建案，順延至明年第一季，造成11月推案量出現萎縮的市況。至於上周的杜拜債信危機，在消息面逐步釐清後，股市已出現反彈，對房市的影響面應是短暫的。

高雄市政府地政處公布11月建物買賣移轉棟數，共2,251件，與10月相較持平，其中三民、左營、鼓山區交易量最大，分別達486、399及369件。
住展房屋網總監陳韻如表示，今年下半年高雄房市表現平平，第三季受到傳統農曆七月及風災影響，交易量小幅萎縮，呈現淡季反應；10月後進入第四季傳統旺季，交易量才逐漸回穩上升，愈接近年底買屋潮愈旺盛，預估第四季表現應該都不錯。
11月各行政區交易量漲跌幅差距大，表現向來搶第一的鼓山區，11月交易量為369件，比10月減少將近一成。陳韻如表示，近2、3年來鼓山區新成屋推案量持續增加，交易量減少顯示需求市場已略顯疲態，但還是要持續觀察一季至半年，才能了解是否交易重心已經逐漸南移
若以區域來看，11月交易量以小港區增幅最高，11月建物買賣移轉棟數為129件，比起10月110件增加17.3%，三民、左營區交易量列於第2、3名，月增5.9%、4.2%。
陳韻如表示，2009年高雄房市買氣，一直處在等待利多實現的尷尬，時間一拉長，訊息效應便會疲軟，例如高單價高總價豪宅的推案，一直都在延宕中，顯示高雄大型建商對景氣仍持觀望。
11月整體買氣又比10月為佳，反應傳統農曆七月諸事不宜的禁忌，對高雄房市仍有影響，因此第四季相對比較顯得成交較佳。
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

商用不動產房貸挑選三大事項，一：房貸加碼的幅度及房貸指數採用的方式；二：貸款成數；三：有閒置資金則可選抵利型或理財型的房貸，可隨時降低房貸本金，減輕利息負擔。
目前市場上，一般房貸與商用不動產的房貸，各銀行的房貸指數通常都是採用國內前幾大行庫1年期定儲固定利率或機動利率做為I值，不過，渣打的商辦不動產的房貸指標，則是採用利率3個月期TAIBOR（台北金融業拆款定盤利率）。
銀行業者表示，T值與I值最大的差異是，T值的變動是非常大且快，也就是說，未來央行一旦開始升息，那麼T值會馬上反應且幅度會跟升息的幅度差距不大，不像I值在變動時，銀行會考慮手頭上的資金多寡，再適度慢慢的反應。
銀行主管進一步指出，T值除在升息反應快外，其實只要央行貨幣政策一有變化，T值也會跟著反應，如央行覺得市場資金過多並進行回收時，那麼T值也會跟著調升。
因此，主管建議，由於目前國內的利率已在低點，在明年央行應該會開始升息下，若手頭沒有很多閒置資金，無法在3~5年內還清房貸者，最好不要選擇以T值做為房貸指標。
主管說，商辦房貸除看房貸指數採用的方式外，對於加碼幅度也要一併考量，不要只看前一段利率，至少要看前三年的平均利率，從中選擇利率最低者。
第二事項則是貸款的成數，一般而言，銀行在商辦房貸成數給的不是很高，如中信銀頂多給6~7成、台企銀則以商辦區段做區分，將全省分成4個區域，最差的區域如宜蘭、花蓮最高可貸成數是6成5，而最優地段如台北地區則可貸到8成5、台銀只是台北、新竹、台中、台南與高雄縣市等五大都會區，最高可貸8成，其他區域則頂多7成；至於渣打一般可段6成5~7成，若搭配房貸壽險則可貸到7成5。
第三事項就是常有閒置資金則可選抵利型或理財型的房貸。業者說，若貸款的方案是抵利型或理財型，那麼只要有多餘的資金就可以馬上降低利息，而這是對生意人而言是相當有利，畢竟生意人資金進出總是較頗繁，只要有閒置錢就存入馬上減輕利息，若需要錢又可以馬上拿出來動用，資金進出相當自由。
【工商時報／高佳菁／台北報導】

圓了買屋夢想，擔心被灌虛坪、被剝了好幾層皮嗎？台北市中心和郊區的老舊公寓，近來成為搶手貨，除都更話題，使用空間大，房價比新屋便宜，若買到陽台未補登的房子，還可創造新的附加價值。
信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德表示，台北市房價較高，若多出2至3坪的權狀面積，等於多賺80萬到90萬元的房價，因此經常接到不少屋主希望協助補登陽台，好讓房子身價跟著翻揚。
陽台補登‧坪數變多
林以德指出，陽台補登程序並不如一般人想像中複雜，因為只與個人的產權有關，只要調閱建物建造當時的竣工圖，如果有註記陽台部分，僅是當初漏登，則可向地政單位申請現場丈量，再依據測量成果平面圖，向地政事務所登記科辦理補登即可，請代書補登費用約1萬元上下。
假使當初建物竣工圖上沒有註記陽台，也可發函請工務單位確認是否為既有陽台，再向地政單位申請現場丈量，依據測量成果平面圖，向地政事務所登記科申請補登。尤其現在房屋資訊愈來愈透明，不少民眾買賣房屋時，也都會先打聽樓上樓下鄰居是否有補登陽台，再隨之跟進，希望透過權狀面積的增加，房子能賣個好價格。但要注意的是，若後來才自行增建的陽台，依法不得補登。
至於公設補登部分因牽涉全體住戶的權益，除非建物在第一次起造時，手抄謄本當中有標明所謂公設建號的持分卻沒有辦理登記，這樣只要去地政事務所辦過戶手續時，便可憑此份手抄謄本直接請地政單位把公設建號的持分補登上去。
法定空地‧不是公設
不過由於許多建物在當初起造時，手抄謄本上並沒有標明公設建號的持分，住戶之後想補登，則必須經全棟住戶的同意，重新申請第一次建物測量，方能就測量結果並取得全體住戶同意方可補登，就實務經驗來看，因牽涉所有住戶的權益，成功的機率較小，而請代書補登，補登費用同樣約1萬元上下。
購屋族都希望以最低的價格買到使用空間較大的房子，隨著新大樓的公設比愈來愈高，很多人不免對公設出現迷思，以為「有中庭花園的大樓，公設比多半比較高」，其實中庭花園大多是「法定空地」而非公設。
也有不少人買了預售屋，交屋時才發現實際使用面積跟當初看的樣品屋差很大，仔細審視契約書之後才恍然大悟，實際上是多花了錢分攤這些「共用」空間的房價
信義不動產企研室經理蘇啟榮表示，權狀坪數的組成包含主建物、陽台、公共設施、露台、花台、雨遮以及防空避難室等，一般俗稱的公設比為共用面積除以權狀面積，並不包括陽台、雨遮等附屬建築物。過去以建物登記面積作為計價基準的房屋買賣交易，常導致消費者花大錢卻買到一堆虛坪；不過這種情形未來將有很大的改變。
依照內政部10月公告施行的「預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項」修正草案，新增規定賣方須分別標示主建物、附屬建物、公共設施的坪數及價格，未來究竟花了多少錢買公設，將一目了然，不但可有效防止虛坪灌水，消費者更有保障。
【經濟日報／文／梁任瑋】

嚴控高房價，央行再度出招！銀行主管透露，為免低利助長炒作歪風，近期送審的低利房貸專案，全被央行打回票，過去為搶房貸戶，利率殺紅眼的景況，恐成過去式。以階梯式房貸中，最低的首段為例，1.5%以下之超低利也將絕跡。
政策優惠房貸喊停後，各銀行原擬自推低利房貸接收客源。但銀行主管指出，央行對各銀行提出的案子，「意見有夠多」，說穿了就是不支持；案子胎死腹中，現有低利房貸專案幾近停擺，銀行也只能按正常程序，從嚴徵審。
市面上最低的房貸專案，屬行政院與華南銀合辦的公教人員房貸，以郵局兩年期定儲機動利率，固定加碼0.265個百分點，目前利率為1.3%。
膽敢挑戰底線 先備萬言書
行庫主管直指，央行底限約為1.5%，銀行若「好膽」提出低於此利率的優貸專案，甚至想挑戰公教人員優貸的1.3%，就要有備妥「萬言書」的心理準備，先過央行這一關再說。
行庫主管轉述，最簡單問題就是：若連公教人員房貸都要1.3%，銀行訂價策略為何，可提供1.3%，或1.5%以下之利率？話講得含蓄，但銀行解讀，央行有意透過嚴控利率，為過熱的房市降溫，未來房貸利率「只會更高、不會再殺低」。
另一觀察指標是，過去銀行忌憚資金浮濫，拚命衝放款，央行近期也著手收縮過剩資金，將隔夜拆款利率拉升至1.04%，是近半年新高。意即表面上暫不升息，但利率已緩步走揚，為升息預留伏筆。
除了從利率著手不讓銀行殺價競爭外；近期各銀行對核貸成數也出現緊縮現象。
過去一段時間，因房市正熱，房貸成數一度飆至九成，甚至九成五，就連被視作投機客炒作標的的小套房，同樣照做不誤。但據瞭解，大型行庫已開始縮手，房貸成數陸續減至八成至八成五，小套房雖照做，但審核也相對嚴謹。
客戶現金部位 也會要求
三商銀主管指出，除檢視還款來源外，對於客戶所持現金部位，也會要求。舉例來說，就算申貸人薪資收入高，但只要每月可運用資金偏低，如同時得繳多家銀行信貸、房貸，一樣會被打低分，不只拒絕放款，還將列入觀察名單。

交九轉運站啟用，京站的捷運共構式住宅標榜「到站即到家」，便利性高，掀起一波購買熱潮，而近期大台北的老公寓交易比重，也逐漸增高，不過，專家提醒，應注意三大類產品，無土地持份，產權不夠完整，因此銀行不愛承作房貸，購屋人必須備妥銀彈。
一、地上權或使用權住宅，銀行不愛：
隨著京站的啟用，選擇入住僅有「地上權」或「使用權」的住宅，成為房市高漲趨勢下的另類思考。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，這類住宅無土地持份，房價便宜約3成至4成，預算有限的購屋人可減輕荷包負擔，在精華區土地日漸稀少的狀況下，可能將有愈來愈多的地上權產品出現。
華南銀行提醒，這類地上權住宅產權不完整、未來接手性差，幾乎都不願承作房貸，購屋人須備妥銀彈，或找與建商配合的銀行申貸，但要以信貸利率水準承作。
相較於「地上權」住宅，只有建物所有權，京站甚至只有房屋的「使用權」。台灣房屋不動產研究室研究員邊筱崴指出，僅有使用權的京站，沒有土地及建物所有權，入住者的使用期限至民國143年1月，屆時將無償回收，對自住客恐造成困擾，而投資客則應考量房屋逐年折舊，未來投報率可能往下遞減，將是一大隱憂。
二、公寓頂樓加蓋無土地持份，銀行不愛：
銀行房貸主管提醒，公寓頂加產品沒有產權，不計入權狀總坪數中，銀行無法估價。
可見若想買頂樓公寓及加蓋空間的民眾，購屋資金要備妥，房仲業者也指出，買公寓頂加收租者，多半會將頂樓加蓋空間，隔成多間獨立套房出租，而銀行人員到現場實地估價時，會判斷客戶買下公寓頂樓加蓋的目的，若是以投資成份居多，恐無法貸款給客戶。
三、停車位不具擔保價值，產權也複雜，銀行不愛：
華南銀行指出，停車位頂多400萬元至500萬元，雖然不屬於高價位，但種類卻很複雜，銀行不一定願意承作。
也有銀行房貸主管認為，停車位多數沒有獨立權狀，若有權狀，也可能包含在公設持份中，並不屬於土地持份，且單獨買賣車位的市場需求較低，若貸款人繳不出錢，銀行後續處理困難，此外，房子可得到住宅火險或地震險的保障，但停車位卻沒有任何保險保障，不具擔保價值，因此銀行傾向不承作。
【工商時報馬婉珍／台北報導】

過去許多法拍屋常被認為市值不大，不過現在卻有房仲業者提出不同看法。若是法拍屋能與都市更新條例計畫配合的當，老舊破屋也能淘金，像是今(98)年10月國產局就以一坪103.9的天價，標脫中正區忠孝東路二段老舊公寓。
由於很多沒有土地使用權利的法拍屋，常超過耐用年限，又沒有抵押貸款及使用、收益的條件，拍賣機會渺茫。不過若法拍屋能配合都市更新自治條例，仍有機會成為極具潛力的標物。
例如，上個月台北地院以769萬，高出底價4.5倍的歷史紀錄，拍出大安區濟南路三段巷內，位於都更單元內的一棟無土地所有權的老舊透天厝，就是個明顯例子。
永慶房屋研展室協理黃增福表示，這棟位於濟南路上的舊公寓，因為提出77年8月1日以前興建完成者之證明等文件，配合「台北市都市更新自治條例」第19條等「現地安置」相關規定，取得原樓地板面積的建物，再加上地處位置優良，座落於帝寶豪宅後巷，三面臨路，面積超過400坪，得標人可望因此獲利翻倍。
事實上，民眾參與都市更新辦理熱潮正夯，依照北市都更處現行公告，截至目前為止，由地方社區居民根據「都市更新條例」第11條自行劃定的更新單元已達321件，今年申請件數更超過122件，較去年大增2.6倍。
根據台北市都市更新處最新統計也顯示，南港、文山、內湖等三區，是歷年事業計畫核定比例最高的區域，反觀中正、大安、中山等三個精華區卻是劃定總數最高，但核定比率最低的地區。
黃增福指出，由於南港、文山、內湖這三區原本劃定的單元數量就不多，且大多由市府或依都市計畫劃定，在政策引導及市場板塊變化下，成功比率最高。而比率最低的中正、大安、中山區，大多則是因為民間自行劃定的案件，核定成果較難呈現。
都市更新是政府十二項愛台建設之一，加上建商、地主透過都市更新進行開發較有誘因，是民眾可以考慮投資的行業，不過由於專業門檻高，民眾還是必須從長計議，尋求適當諮詢服務，點土才能成金。
卡優新聞網 2009-12-16  

接連一陣子，國內報章媒體都讀到有關對岸一二線城市房價飆漲，專家警告恐浮現泡沫化憂慮的報導；而同時間之『平衡報導』，也揭露了中國官方準備祭出政策手段，抑制此風的消息。而據最新報導，中國總理溫家寶在國務院常務會議中，已指示將推出具體調控措施，從所謂土地、金融及稅收三方面『重拳強壓房價』。
看到上述發展，會不會讓您有種似曾相識的感覺？沒錯，才不久前，台灣官方也有類似的態度及做法、且讓我們把時間拉回10月底，從媒體披露央行總裁彭淮南邀行庫老總喝茶，關切放款風險開始，到11月底行政院研考會公布的『十大民怨調查』，首位由高房價『掄元』為止，中央及地方都有一連串有關『平抑』或『平緩』房價漲勢的宣示或措施。
那麼，面對所謂的房地產資金行情狂飆及泡沫化疑慮，兩岸官方的控制或紓緩措施，有哪些相同點？又有哪些各異處？又透露出哪些訊息或現象？
雖然對岸是調控，台灣則用『平抑』，不過實際的政策手段，都是透過增加供給及租稅兩方面進行；不同的是，對岸還採用所謂『金融手段』，國內這邊則經過一陣子的討論攻訐後，得到『不宜以金融政策打壓房價』的『共識』。
中國官方是以興建普通住房、支持自用需求及改善消費等方向，實踐增加供給的面向；台灣這邊則以吳揆所示之興建『機場捷運沿線平價青年住宅』為代表。租稅部份，對岸是將原先放寬為2年(含)以上自住房轉讓免徵營所稅的措施，重新限縮為5年，也很可能將加徵房產稅；國內則是檢討豪宅課稅依據與市值脫節的問題，最快明年春天，台北市這邊會先有具體措施浮現。
兩岸差別最大的是金融手段。雖然稍早立委提案，限縮豪宅房貸成數及調高利率，金管會也針對行庫房貸放款及保險業買賣不動產進行監控。不過總的來說，國內仍是尊重『市場機制』，寧讓那『看不見的手』來做調整；對岸則由於是共黨集權專政，因此除了當然的監管、監測市場外，採取抑制投機買房、加強房貸差別化等高壓、激烈手段，引起非議的聲浪較小。
從針對類似市場發展，兩岸官方的措施看，自然反映了社會狀況及政治現實。對岸公權力高張、政策執行力強；反觀國內，光是興建青年平價住宅一策，就引來走蓋國宅回頭路的批判，加上我們這邊就算公有地，也需要進行重劃及補償，曠日費時。
住展企研室表示，儘管做法不同，但是平抑房價的目的，同樣都是為了預防房價泡沫化，但因為政策執行力之不同，對岸的作法顯然無法適用於台灣，台灣目前都將焦點放在增加供給，但以經驗值來看，似乎從金融層面著手的效果會比較顯著，增加供給反而會衍生其他新問題。
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國內房市是否泡沫化與利率變動息息相關，利率升高將增加泡沫化風險，但以近期國內外利率水準來看，短期內利率升高的風險不大，也連帶使得房貸違約率處在低檔，降低房價泡沫化的危機。
據主管機關最新統計，今年第三季底銀行住宅貸款違約率僅1.14%，創下歷史新低水準，國人房貸還款情況算是十分健康的。
中央銀行總裁彭淮南日前提醒銀行注意房貸授信風險，金管會主委李紀珠也指出，必要時可考慮參考香港限縮銀行豪宅貸款成數的方式，但因房貸違約風險不高，最近不少銀行仍積極衝刺房貸業務，房貸放款持續增加。
根據內政部營建署最新資料，今年第三季全國住宅貸款的違約比率（逾放比率）降至1.14%，是營建署統計以來的最低值。
金融業者表示，住宅貸款違約率低，代表授信風險不高，銀行承貸房貸意願相對高，這對正處熱絡的房地產市場是好消息；不少銀行最近也積極衝刺房貸業務，讓房貸金額明顯增加。
彰銀表示，房貸放款餘額自今年6月起明顯增加，累計五個月新增餘額逾350億元，11月更淨增加78億元。放款餘額（分母）增加有助降低逾放比，根據過去經驗，房市交易愈熱絡，房貸逾放比就會愈低。
住展房屋網總監陳韻如表示，與過去動輒6%、7%的逾放率比較起來，自民國97年之後逾放比就維持在2%以下的安全水平，法拍屋數量也會跟著降低，也就是說，對房價有殺傷力的產品數量可能持續減少，對房價泡沫化的威脅性大減。
住展房屋網 2009-12-16  

南區國稅局指出，「公共設施保留地」與「公共設施用地」並不相同，若繼承的是非屬公共設施保留地的公共設施用地，無法適用免稅優惠，仍應計入被繼承人的遺產課稅。
南區國稅局表示，依都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因繼承免徵遺產稅。所謂「公共設施保留地」，指的是依都市計畫法所定都市計畫擬定、變更程序，及都市計畫法第42條規定劃設的公共設施用地中，留待將來政府或鄉、鎮、縣轄市公所、各公用事業機構取得者而言。值得注意的是，公共設施用地已取得或非留供當地政府或鄉、鎮、縣轄市公所、公用事業機構所取得者，已不屬於公共設施保留地，不適用免徵遺產稅規定。
南區國稅局日前查核甲君的遺產稅案件，繼承人列報甲君所遺留的四筆土地，土地使用分區為公共設施用地的市場用地，繼承人主張依都市計畫法第50條之1規定，享有免徵遺產稅的優惠，但經南區國稅局向主管機關查證，發現該市場用地業經政府依相關規定，獎勵民間興建完成已由被繼承人取得，並非留供各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所、公用事業機構所取得，即不屬於公共設施保留地，因此南區國稅局核定，應併入甲君的遺產總額，並課徵遺產稅。
國稅局進一步說明，要課徵遺產稅的「公共設施用地」，包括以下幾種：一、經依都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。例如，獎勵私人投資辦理之市場、遊樂區等。
二、依都市計畫法第61條第2項規定，已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建的公共設施用地。例如，台北水源特定區某新城的細部計畫說明書，載明開發道路用地，應由開發者自行負擔取得及興修，供居民使用，即非屬公共設施保留地。
三、配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢的公共設施用地。
經濟日報╱記者吳碧娥╱台北報導

最近各大行庫紛紛調漲固定利率、調降機動利率，部分行庫指數型房貸指標利率因為採用機動利率計息，最近因而陸續降息，初估至少有上百萬房貸戶因銀行調整利率結構而受惠，可減少房貸利息支出。包括土銀、兆豐銀、合庫，房貸指標利率均採各大行庫定存機動利率平均數計算；政府先前辦理的優惠房貸，利率也是採機動利率計算。
由於先前大型行庫定存利率多採取「升固定、降機動」，採機動利率計算房貸指標利率的房貸戶，反而可享受降息的好處。
合庫銀是採取六大行庫定存機動利率計算房貸利息，合庫銀指出，利率走勢改變時，本來就會出現對銀行或對客戶單方面有利的情形，但依房貸契約，一旦決定採取的指標利率計算方式並發布，銀行端就不能任意更改。
兆豐銀理財主管指出，各大行庫11月開始調高固定利率、調降機動利率，未來固定利率與機動利率兩者差距將逐漸拉近，這段過度期採定存機動利率計算指標利率的房貸戶，反而會享受到降息的好處。
兆豐銀11月下旬調降房貸指標利率8個基本點（1個基本點是0.01個百分點），從1.11%降到1.03%。房貸戶依利率調整周期不同，會陸續減少房貸利息支出。
銀行業者分析，央行短期內升息機率不高，升息時點可能要等到明年第二季，甚至可能延後到明年下半年，這段期間各行庫定存利率「降機動、升固定」的走勢會持續，兩者利率將逐漸拉近，房貸戶選擇貸款計息方式時，可參考未來利率走向，選擇有利的計息策略。
目前各大銀行的1年期定期儲蓄存款利率，固定與機動的落差約在15個基本點到60個基本點左右不等，兩者間的差距逐漸縮小，但是機動利率目前仍較固定利率為高。
銀行業者指出，固然以機動利率計算房貸指標利率的銀行，房貸戶可以享受到降息的好處，採固定利率計算指標利率者，雖然現在面臨升息，但過去早已享受到房貸利息比機動利率計算者要低的好處。
況且以房貸期間至少長達20年來看，中間可能經過幾次的升息或降息周期，因此短期內雖然可能會碰到利息升、降不同的待遇，拉長時間來看，其實兩者之間的差別不大。
【經濟日報╱記者夏淑賢／台北報導】

都會區高房價問題高居十大民怨之首，經建會提出北、中、南十三條具發展潛力的通勤廊帶，擬以增加台鐵發車班次、拉新支線、或蓋輕軌、公車捷運系統等方式，規劃點對點的通勤時間在一小時內，通勤的尖峰時刻每七到八分鐘就有一班車，讓大量通勤人口到達市區內或回家。
經建會十三條具有發展潛力的通勤廊帶，是從北、中、南三大都會區依據人口密度、運輸距離與產業發展等因素所篩選出來，其中，台北到宜蘭、台北到基隆、台中到豐原、台中到員林、台南到新市、高雄到路竹與高雄到屏東等七個廊帶都有台鐵的鐵路通過，經建會建議增加班次即可。另鶯歌到林口支線原本是載運煤炭，則需更新鐵軌與增添車廂。
5條廊帶缺鐵道‧需另興建
另外五條通勤廊帶目前沒有鐵路或捷運經過，如台中到鹿港、台中到南投或台南到關廟、高雄到東港等，經建會建議建設輕軌電車或是類似嘉義縣的巴士捷運系統。比較特別的是台北到三峽，官員說，因距離不遠，且根據模型推估，台北到三峽屆二○一五年每日通勤人次將達五萬人，需求潛力高，從台鐵樹林站拉支線到三峽，或是延長土城捷運到三峽都是可能的選項，也不排除由民間業者參與投資興建。
經建會指台鐵局對此表達高度意願，兩單位今將開會討論可行性。不過，交通部澆冷水指出，這十三條路線究竟有無足夠運量，必須評估，既有路線加密班次則較可行，但像三峽等新闢路線就不太可能。
交部：無足夠客源‧難營運
交通部直言，台鐵現有幾條支線都已營運困難，沒有足夠客源運量，若一條路廊乘客量每小時不到五千人次，公車系統就足以因應。
經建會官員說，地下捷運一公里造價六十五億元，成本高，若無限制延伸，恐使捷運系統功能扭曲且降低運轉效率。官員表示，台灣鐵路系統長期以來呈線形發展形態，舊有支線卻大多拆除或廢棄，非常可惜，若將重心轉移至都會區通勤運輸與城際運輸市場，不僅節省政府財政支出也提升運輸市場效率。
【自由時報／記者陳梅英、李文儀／台北報導】

夫妻申請行使民法剩餘財產差額分配請求權，不限一方死亡時，財政部指出，夫妻因故離婚或經法院判決婚姻無效，也可主張行使差額分配請求權，因此取得的不動產產權，可比照不課徵土地增值稅。
財政部發布課稅解釋指出，夫妻因協議離婚或法院判決離婚，夫或妻一方依民法1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權，在申報土地移轉現值時，得比照配偶一方死亡的規定，申請依土地稅法第28條之2規定不課徵土增稅。
舉例來說，甲、乙為夫妻，因性情不合離婚，甲乙婚後共同打拚事業，但財產全歸甲名下，包括現金、不動產等共計5,000萬元，依據民法規定，乙可申請行使差額分配請求權最高達2,500萬元。若乙因此取得甲名下的不動產，價值在2,500萬元以內，即可不課徵土地增值稅。
依據民法第1030條之1規定，法定財產制關係消滅時，夫或妻現存的婚後財產，除因繼承或其他無償取得的財產及慰撫金外，扣除婚姻關係存續中所負債務後，如有剩餘，雙方剩餘財產的差額，應平均分配。
財政部因此指出，不論係配偶一方死亡或發生離婚的事實，均屬民法規定法定財產制關係消滅的原因，兩者皆可行使剩餘財產差額分配請求權。分配結果若配偶一方取得土地所有權，依法屬無償取得剩餘差額財產的權利，雖不課徵土增稅，仍應向主管稽徵機關辦理申報。
在申辦土地所有權移轉時，財政部規定，若法定財產制關係消滅原因為離婚者，應提出剩餘財產差額分配的協議書或法院確定判決書，向主管稽徵機關申報土地移轉現值，原則上以配偶雙方訂立協議給付文件日當期公告土地現值為準；依法院判決移轉登記者，則以向法院起訴日當期公告土地現值為準。
財政部提醒民眾注意，95年12月6日司法院釋字第620號解釋，剩餘財產差額分配請求權的計算範圍，是以婚姻關係存續中取得的財產，包括夫妻雙方在74年6月4日以前取得的婚後財產。
閱報祕書／剩餘財產差額分配請求權
夫妻雙方財產懸殊，因為配偶一方死亡，或者協議、判決離婚的情形下，另一方可向法院要求行使民法「夫妻剩餘財產差額分配請求權」，達到保障權利與降低稅負的目的。
但可行使的範圍，不包括因繼承或其他無償取得的財產、慰撫金與夫或妻的婚前財產。
由於民法規定行使差額分配請求權，需以法定財產制關係消滅為前提，目前，導致夫妻法定財產制關係消滅的因素，除了配偶一方死亡外，還包括離婚與婚姻面臨無效。
因此，當財產較多的一方死亡或要求離婚時，財產較少的一方，即可運用「夫妻剩餘財產差額分配請求權」達到節稅效果。
【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

都會地區房價過高問題，登上十大民怨之首，隨著景氣復甦，經濟恢復正成長，明（2010）年房價表現如何？房仲業者表示，兩岸MOU、ECFA簽訂後，受益較多的是高總價產品的豪宅及商用不動產，一般住宅市場價量將趨於穩定，但因就業市場及薪資所得仍低迷，預估整體房價上漲空間有限。
永慶房仲集團研展室協理黃增福指出，今年年初時還延續著去年的房市低迷，不過，受惠於MOU、ECFA政策利多，兩岸經貿交流逐漸正常化、自由化，加上低利、優惠房貸等寬鬆貨幣政策，自第2季景氣逐漸好轉，房市逆勢盤正扶搖直上，大台北房價也漲到歷史新高的每坪29萬元，由於短期價格漲幅過速，買方追價力道變弱，使第3、4季房市交易量進入盤整階段。
展望2010年房市發展，黃增福表示，預期兩岸資金將帶動頂級投資型產品價格走高，首購、換屋自住族往市中心外環移動，一般住宅價量回歸理性需求，M型化購屋趨勢會更明顯，而ECFA簽訂後也將為台灣房市開啟國際化的新市場。
不過，在房價登上新高後，房價高漲及高失業率是否為房市帶來警訊，2010年會是關鍵時刻，但隨著MOU已簽定，兩岸經濟合作架構協議ECFA有機會在明年完成簽訂，吸引陸資、台資及海外資金活絡我外貿投資動能，抵銷內外部環境的負面衝擊，勢必為台灣房市再增添一股強勁暖流。
黃增福表示，ECFA簽訂時程牽動著明年台北市豪宅、商辦、店面等高總價產品的表現，這類買家以具跨國企業、國際移動、與全球生意往來者為對象，大戶買方視豪宅、國際性商辦為象徵性財貨，無所謂合理價，愈具稀有性，價格塑造效果愈強；投資型買方則著重兩岸經貿發展，看好後市就會勇於進場，但區域行情還是要回歸到一般住宅價格來推算。
同時，台北市大面積土地稀有，市府劃定及自行劃定的都更案件在今年創新高，累計案量突破500件，申請件數持續成長，都更潛在商機帶動市區老厝、公寓價格翻漲，大型建商多握有案件在進行中，明年將依舊是建商開發案源的主力，造就都更公寓源源不絕的續航力道。
至於北縣部分，在北市房價過高，加上縣市升格利多，已吸引大量市區買方外移到台北縣購屋，今年北縣買賣移轉件數可望止跌回升，累計至10月底止已達8萬6,835件，全年有機會突破10萬件，是今年少數有成長地區。黃增福指出，台北縣房市交易量穩定成長，房價尚在合理負擔範圍，又有縣市升格及捷運線等重大建設加持，塑造絕佳購屋自住環境，已成為北部地區中低總價首購、換屋自住型買方的優質首選，明年房市可望延續這波熱潮。
今日新聞記者曹逸雯／台北報導

稅務局：依使用情形不同課徵或免徵 ,常有納稅義務人對於停車位是否要課徵房屋稅，感到疑惑。台中市地方稅務局表示，停車位依地上建物停車位或地下室停車位及使用情形不同，房屋稅分別以不同稅率課徵或免徵。地方稅務局指出，一般建物地上停車位應課徵房屋稅，其稅率依收費與否而有不同。收費者按非住家非營業用稅率百分之二核課，未收費者按住家用稅率百分之ㄧ點二核課。
至於各類建築物地下室停車位，供自用而僅由所有權人按月分攤水電、清潔、維護費者，免予課徵房屋稅，按車收費或出租供停車使用或不作停車使用者，應按非住家非營業用稅率百分之二課徵房屋稅。
地方稅務局特別提醒納稅義務人，若您的地下室停車位確供自用，請至稅務局填寫使用情形變更申請書並檢附切結書，即可自當年度免徵房屋稅。如有不了解之處，歡迎撥打稅務局免付費服務電話：0800-086969查詢。
【台中市政府／新聞處】

總價 : 415萬     (編號1287)   地址 : 台中市南區德富路vs德祥街
種類 : 電梯華廈   格局 : 3房1廳1衛  建坪 : 37坪 車位 : 平面車位
樓別 : 8/9樓     完工 : 89年   全新裝潢家俱
鄰近學區:中山醫大.宜寧中學 
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