我愛家

時機歹歹，專家提醒有購屋打算的民眾，在置產前最好先敲敲算盤，看看自己荷包，扣除自備款之外，是否還有多餘的零用金可以使用。舉例來說，選擇中古屋必須要負擔代書、搬家、裝潢等費用，若是預售屋可能須預繳管理費和水電管線費用等，這些雜支開銷，也是一筆不容小覷的數目呢！

■ 購買預售屋 瓦斯管線需自付

　　選擇預售屋，雖然不必像中古屋一樣大舉翻修管線，或是花費龐大的裝潢費用，但是通常屋主須要自行負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等雜項支出。永慶房屋代銷協理王財旺指出，這些額外的費用，通常都在交屋前要繳清，光是水、電管線費，可能就會突破10萬大關。

　　不僅如此，天然瓦斯的管線費也是自行負擔項目之一，一般來說，瓦斯管線費是依據接通瓦斯管線的總費用，再由各戶數分攤，假設總費用是200萬元，由20戶分攤，則每戶應負擔10萬元。不過瓦斯管線費因是以戶別計算，所以不會因為坪數或是產品類別而出現不同的負擔金額。

　　此外，大部分的建案，為了保障預售屋完工後，能維持住宅的管理品質，建商會在交屋前，向住戶預收管理費，預收期間自3個月到1年不等，目前多數是預收半年期，這個管理費則是依各戶的坪數大小，而收取不同費用。

■ 選擇中古屋 至少預留20萬雜支費

　　美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，想購買中古屋的民眾，最好能在房屋總價之外，再準備約總價2％的雜支費。以中古屋來說，不論是交屋、產權過戶等代書費，或是裝潢、搬家、管線維護等，都算在這一類的雜支中。也就是說，如果是總價1000萬的房子，那至少必須預留20萬的現金來應急。

　　張欣民提醒，光是搬家以及裝潢費用，就大概佔去總價的1％。此外，多數民眾買賣房屋時，會透過房仲代理，以買方而言，成交後還必須支付1到2％不等的仲介服務費。

　近來天氣多變化，時而晴朗時而大雨，讓許多民眾的家中紛紛出現漏水問題，壁癌的情形也更加嚴重。專家表示，由於台灣四面環海，屬海島型氣候，所以一年四季總是不免潮濕，在這樣的環境下，變化太過極端的氣候，都會讓外牆的結構受損，加重漏水的慘況。

■ PU防水膠 不抗UV三年需翻新

　　在台灣，PU防水膠是傳統普遍使用的屋頂防水隔熱材，由空中鳥瞰，不難發現一片綠油油的PU蹤影，雖然PU的防水效果十分有效且延展性佳，但是，一般人多半都以為，PU耐操又實惠，只要施工一次，就可以永久防水。

　　專家說明，PU雖然號稱可以達到百分之百的防水效果，但是其本身並不抗紫外線，所以通常在施作完成後，必須再塗抹一層抗紫外線的面漆，防止日光照射、減緩老化，但許多DIY消費者並不知道要多增加這道手續，所以才會花了大錢，卻仍達不到防水效果。

　　專家也提醒，施作PU防水膠，一定要在牆面或是屋頂完全乾躁的情況下，才能施工，若牆面結構內部還存有水氣，則水氣會被包覆在其中，一旦遇上日照強烈的氣候，水蒸氣便會急速膨脹千倍之多，PU外層也很很快就出現剝落的情形，如此一來，防水的功效也就完全失去。此外，若是選用PU作為防水材料，則也建議每3到4年就應該再塗刷一次，才能夠達到真正防水的效用。

■ 水性外牆漆 防水、隔熱一次搞定

　　相較於PU防水膠的繁瑣施工步驟，民眾也可以選擇水性的外牆塗料來達到更好的防水效果，台灣立邦漆表示，具有防水、隔熱效果的室外塗料，是採用高級的壓克力樹脂調合製成，其中含有可耐水的「複合超細纖維」，只要經過正確程序的刷塗，「複合超細纖維」就會組成緊密的交織網層，有效隔絕水分滲入。另外，這種含有彈性壓克力樹脂的外牆塗料，因為延展性高且漆膜厚，所以能夠有效阻絕紫外線和高溫的侵襲。

　　除此之外，和傳統的PU防水材最大不同的是，這一類的水性外牆漆不需要以有毒的甲苯來當作溶劑，而是直接就可以使用，或是只需加入少許比例的清水來進行調和，減少了揮發性有毒物質的使用，大大降低對於環境的污染和危害。

游泳池、健身房、空中花園，公共設施成為現在預售屋銷售很重要的一環，
還有造鎮建案更強調，不用出門就可以享受一切生活所需的設備！不過，建議您
購屋前，最好先向銷售人員索取室內分坪表，細細與合約內容比對，否則交屋才
發現公設被灌水，被時候釀成購屋糾紛，更得不償失！

■ 美日賣室內實坪 台灣買屋含公設

政大地政系教授張金鶚認為，不少建商常強調，台灣的房價比起鄰近各國，價位低了很多，不過消費者可能不知道，美日等國家銷售房子，通常賣的都是室內實際坪數，而不包括公設，但台灣卻是連公設一起賣，所以買房子前，不要忘了要先用機算機算一算，扣掉公設，你的家到底還有多大空間。

依照新的建築法規，七樓以上的大樓，必須要有兩個逃生梯加上排煙室，因此，現在的新案子通常公設比都在30%上下。要特別提醒消費者，由於買房子沒有辦法實際去測量公設的面積，但是可以從合約中先了解端倪，以地下室的停車場為例，有的建商就直接將停車場劃為「大公」，但這對沒有購買車位的人來說，其實很不公平，因此，簽約前先看仔細，以免影響自身權益，因為一個車位可能影響的公設比，可能就高達5%。

■ 詳閱合約、分坪表 計算公設坪數

此外，買房子時也可以要求銷售人員，提供室內分坪表，透過圖表可以清楚看出包括室內面積、陽台、雨遮，以及大公、小公的坪數，透過數字，消費者也可以對房子內部的坪數，有更完整的了解。

公設除了攸關實際居住坪數大小外，與你的荷包也息息相關。因為公共設施越多，可能需要付的公設管理費也越高，因此，建議消費者在購屋前，也要好好參考一下房子附贈的公共設施，如果有太多您根本不太會使用的公設，不但浪費了購買坪數，還可能會讓住戶白花更多管理費，去支持這些不常使用公設的運作，徒然增加居住成本，實在很划不來

　面對不景氣，許多建商也頻頻出招，但是小心有陷阱！房仲業者指出，有部分建商為了降低每坪單價，吸引客源，就暗中把停車場、車道計入銷售面積，讓每坪單價「看似」便宜，但換算下來，

■ 比價先看公設比 換算單坪價格才正確

　　根據過去消基會的統計，「公設比」一向都是最常見的購屋糾紛。永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，並換算成實坪的單價比價，才是聰明購屋。

　　陳俊宏指出，常見的公設灌水手法包括，誤將中庭花園當成公設、把小公登記在主建物面積、地下室公設面積由全體住戶平均分攤或將部分車道面積灌給住戶等。一般來說，「公設比」可分成大公、小公，「大公」指的是地下室、機電房、消防設備、走道和門廳等，至於樓梯間、電梯則屬於「小公」的範圍。

■ 公設比看清楚 貨比三家不吃虧

　　購屋時一定要精算公設比，以30坪的大樓為例，一般來說，公設比多在20到25％這個區間，如果買到公設比30％的房子，若每坪30萬元，多出5％公設比，就要多花45萬，這還只是一開始的購屋成本，購屋後每月公設的維護費用，又是另一筆花費。

　　信義代銷副總經理李少康建議，從94年7月1日建築法規新制開始實施後，30％以上的高公設產品成為常態，消費者可使用的室內空間越來越小，民眾不妨在比價之虞，也多留意一些新成屋或是屋齡較短的中古屋，選擇公設較低的產品，爭取更多的使用空間。

賦改會決議通過「限縮自用住宅優惠地價稅的面積」，未來一旦修法通過，地坪超過60 坪的別墅，恐要繳交起碼現行五倍的地價稅，不過對於一般市井小民的影響並不大！

■ 地坪超過60坪 地價稅率千分之十起跳

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出，目前自用住宅用地的地價稅，都市地區面積3公畝（約90坪）以內，是按千分之2課稅；超過部分按一般稅率課稅，從千分之10起跳，所以至少是自用住宅稅率的五倍。

而這次賦改會決議修法限縮自用住宅優惠地價稅的面積，實際上受衝擊最大的只有擁大面積地坪的別墅產品，未來只要地坪超過60坪的別墅，就得多繳地價稅，但在房屋市場上這類產品所佔的比重並不高。

■ 不公平？都會區豪宅地坪小不受影響

張欣民進一步表示，這次自用住宅優惠地價稅的面積限縮，實際上對一般市井小民的影響並不大，因為都市地區一般民眾大多數住在公寓或電梯大樓，這類住宅產品的土地都屬持分共有，個別持分是很難超過60坪的，即使是透天厝，其地坪也很少超過60坪。

這次修法的目的，在於讓擁有較多資產者多繳些稅，達到稅賦公平的目的，但是對於都會地區住在電梯大樓豪宅中的高所得者，卻還是無法對其多課一點地價稅，就以豪宅「帝寶」為例，每戶土地持分大約只有30~40坪，所若是屬於自住狀態，這次的修法限縮到60坪，也無法多課到他們的地價稅。

投資停車位的報酬率表現不俗，平均超過5%的高獲利，讓不少房市投資敗北的投資人很心動，不過該怎挑選抗跌車位標的？學問可不輸買房子！

住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，想要投資停車位，首先是儘量選擇住辦或住商混合區域的停車位做為投資標的，如此不但可獲得較高的投資報酬率，即使周邊房價波動也不易受累。其次，目前銀行對於停車位是不單獨貸款的，因此必須要準備較多的資金，這也是投資者最關鍵的門檻！

最後，是購買停車位要特別注意停車位是否可以獨立買賣。一般來說，建築物依法自行增設或獎勵增設之停車空間，這類停車位是獨立產權方式登記，可以獨立處分、移轉或設定負擔；但是，如果停車位的設置是在建築物的法定共同使用部分的法定停車位，則該車位需與同區分所有建物一併轉讓，是不能隨意獨立買賣的。徐佳馨強調，停車位所有權性質與其價值關係重大，因此「在買賣時一定要明確告知買方停車位的性質，以避免未來產生糾紛！」

行政院消保會最近調查，全台建案最多的11個縣市，結果發現，幾乎所有預售屋的定型化契約內容，都違反消保法的規定。除了契約內容違規外，有些建商甚至動用假客戶，或貼上假的成交紅單，來吸引買氣！

高級飯店的裝潢、美美舒適的樣品屋、還有精緻的模型。這些夢，看在消費者的眼裡，怎能不心動？不過，行政院消保會調查發現，這些預售屋的銷售手法陷阱重重。像是假日看屋的民眾眾多，小心！這可能是假客戶。還有，這些高掛成交比例的紅單，也可能是造假的。另外，消費者事前沒看核准圖說的結果，就是買到有瑕疵的房子。

包括預售屋的訂型化契約，沒有驗收條款或交屋保留款，開工和使用執照期限也不明確，更沒有記載更換建材和廠牌規格。另外，違約金未記載或過高。都是預售屋的銷售陷阱。不過，由於現行消保法沒有處罰條款，所以就算業者的契約內容違規，也無法可罰。

消保會說，目前立法院。而在還沒通過以前，民眾還是可以按照消保法第17條第2項，讓違法的契約無效。消保會也提醒民眾，購買預售屋，一定要先確認基地位址、看清楚建築執照影本和核准圖說、還要要求五天來審閱契約，唯有事前小心謹慎，才不會在交屋後，美夢破碎。

近期受到政策利多加持，再加上存款利率走低，房市似乎有回溫跡象，但由於不動產價值高，一旦發生購屋糾紛時，往往牽涉的問題也很廣泛。尤其前幾年房市旺季，大量推出的預售建案，現在正面臨交屋階段，量體大導致交屋服務品質相對吃緊。根據內政部統計，去(97)年購屋消費糾紛總量體增加，竟創下七年來新高點，其中以「房屋漏水」、「施工瑕疵」為最典型的糾紛態樣。

　　去年購屋消費糾紛排名前三的縣市，依序分別為台北縣、台北市、桃園縣，可以明顯發現集中在北台灣，不過下半年開始因為交易案件的減少，消費糾紛案也跟著趨緩。

　　太平洋房屋企研室指出，「房屋漏水問題」已經蟬聯七季的購屋消費糾紛榜首，如果房屋內的滲漏水是由原屋主留下來的，原屋主即負有瑕疵擔保責任。因此在半年內，消費者可據民法向賣方求償價金，以及重大瑕疵五年期間的解約權。

　　若非原屋主遺留的瑕疵，或非經由改建所引起的漏水問題，各家房仲業者，在這方面提供不同程度的保固服務，消費者購屋前可得多注意這項權益。

　　事實上，屋齡、施工不良、擅自改建都可能是造成房屋漏水的原因，當發現房子有這樣的狀況，可向房仲業務人員反應並記錄下來，藉此做為和賣方議價的依據，如果瑕疪情況嚴重，就得好好衡量一下，免得吃虧。

　　太平洋房屋企研室表示，為避免購屋糾紛的產生，相關法令日趨周延，包括公平法、消保法、公寓大廈管理條例、不動產經紀業管理條例等，均提供消費者在購屋時的相關保障。

　　但規避購屋糾紛光靠政府的加強宣導並不夠，銷售單位的切實配合執行外，消費者也要瞭解法令規定，才能爭取自身最大利益。

　　太平洋房屋企研室建議，民眾購屋簽立買賣契約時，要將「要約」寫清楚，例如可載明屋況瑕疪上的解決方式，而且也可選在雨天看屋，因為風災水患後，房子是否有問題，這時看的最清楚。

景氣差，租屋糾紛也大增！根據崔媽媽基金會租屋法務部門調查，光在2008年12月就接獲高達30件關於房客詢問退押金的案件，1月15天內，就有22件關於押金返還的案件，近一個月內，一天法律服務量，五件中欠租就有三件，其中第一位為「終止租約」，約佔27%，「押金返還」名列租屋案件投訴第二位，有16%；「欠租」排名第三，約有9%。

■ 房客欠租 先發存證信函 再申訴調解

崔媽媽基金會建議，如果房客一有欠租行為，房東應先口頭催繳，如果房客還是不繳租金，超過兩個月以上，就可以先發存證信函明定一定期限內給付，存證信函內容應該包括租屋物件的地址、租賃期限、租金金額、支付方式，最後就是房客的積欠總額，包含租金與其他費用。

若房客依然無動於衷，沒有任何回應及解決此事的誠意，建議可至鄉鎮市公所申訴調解。若調解不成，則寄發第二次存證信函，載明依民法第440條請求終止租約，如果房客仍置之不理，房東可拿著鄉鎮市公所的調解不成立證明書，至法院訟訴輔導科，說明情事，訟訴輔導科的輔導人員將會協助民眾如何進行訴訟。

提醒房東，在訴訟期間內，因尚未合法終止租約，故請房東不要擅自進入租屋將東西清空或換鎖、斷水電，否則恐涉及刑法306條無故侵入住居罪，且房客可請求依民事求償相關損害賠償。

■ 房客退租 不得以押金抵扣租金

許多房客遇到租約期滿，無法續租，房東不退押金，有些房客，認為自己租期滿了，房東可能不肯退押金，就覺得可以不用繳租，讓房東就扣押金就好了。

但其實在法律上押金與租金則分屬二個不同的契約行為，租賃契約中之租金，是用以支付租賃物之使用、收益；而押金則是用以擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子，所以在法律上為避免房客損害房屋，造成房東求償無門，故押金除經房東同意抵扣租金，否則不得以押金抵扣租金。

沉浸在甜蜜喜悅裡的新婚族，要如何挑選合適的愛的小窩？房仲表示，新婚夫妻想一舉完成成家美夢，應抱持踏實心態，謹記「以小換大」、「先舊後新」的原則，才可以成功踏出第一步。

■ 按部就班置產 先舊後新小換大

　　太平洋房屋副總李珠華建議，越是購屋預算不足的新婚族，眼光更要放遠，挑選物件的坪數不可過小，至少要從20至30坪起跳，房間格局也不可少於兩房，若有多出的房間空間，則可以直接規劃預留成小朋友的房間，甚至是當書房、客房等用途。此外，兩房以上產品，不論是未來要轉租或是脫手，也都較具市場性，也利於進行「以小換大」的換屋計畫。

　　如果新婚族要挑選中古屋，建議選擇有口碑的建商所興建之建物，或是仔細評估物件的社區管理品質、入住率，以及住戶素質等，一定要親自走訪、實地探勘，謹記「眼見為憑」的原則，才可以避免糾紛。此外，管理嚴格、有社區警衛及全天候保全的社區及大廈，居住安全相對提升，市場保值性也高，與新成屋的價差，最多可到15到40％。

■ 預留裝潢預算 住得更安心

　　一般來說，除了購屋的訣竅需要掌握，新婚購屋族在擬定購屋預算時，也應該先預留一筆約30萬至50萬元不等的費用，用來做為添購傢俱、家電等的支出。

　　以新成屋而言，每坪的裝潢費用約1~1.5萬，若包含設計費則是介於2到4萬之間；中古屋則因為屋況複雜，10年以上的可能需要抽換舊管線，每坪起碼得花掉5萬至10萬元，若屋齡超過20年，連配管一併重新配置，每坪動輒要耗費10萬元以上修繕費用，提醒新婚族在購屋前，也應該把這些費用一並列入預算內，才不會造成荷包過度透支。

都會區房價始終居高不下，讓很多想購屋的民眾望之卻步，去(98)年底房市成交量就已

明顯出現萎縮，調查指出，民眾看好未來半年是購屋的好時機，比重剩不到5成，呈現連

續兩季下跌。
台灣房地產市場，從去年第一季交易量逐漸提高，之後隨著政府政策及低利環境，成交

量到七月攀向新高。不過第三、四季則因優惠房貸不再續撥、經濟復甦等因素影響，房

價雖然拉高，但房市卻開始整盤，成交量出現萎縮。
根據永慶房屋第4季購屋趨勢調查，顯示有48%的民眾看好未來半年是購屋時機，呈現連

續2季下跌；認為不是購屋時機則有37%，則是連續2季增加；而面對高房價時代，33%民

眾認為該買還是會買，房價只會漲不會跌；33%則會轉向郊區購買便宜的房子。
永慶房屋總經理葉凌棋表示，可看出民眾矛盾的心態，高房價讓民眾對於購屋卻步，但

是又怕此時不買，未來房價只會漲不會跌，以後恐怕更難進場購屋。
葉凌棋進一步分析，高房價時代來臨，也會讓原本想在北市購屋的民眾，往房價相對便

宜的郊區移動，加上捷運線逐漸擴展，自然吸引無法負擔北市房價的購屋民眾遷入郊區

，未來「輕移民」現象只會更明顯。
另外，調查也顯示，52%民眾認為政府補貼民眾房貸利息最能協助購屋，43%支持興建平

價住宅，40%贊同央行持續維持低利環境。
葉凌棋指出，現在台北市中心土地供給不足，不過淡海新市鎮、三峽、林口、桃園則供

給過剩，政府應加快捷運興建腳步，將飽和人口引導至這些地區，紓解市區住宅的壓力

。
淡大產經學副教授莊孟翰也認為，對於大台北地區獨特的高房價現象，政府施政重點應

放在捷運線的興建與重劃區的開放，加速捷運通車時程與公共工程品質，才能緩和房價

壓力。
卡優新聞網 2010-01-07 
http://key88.net/article16038.html

立法院昨天三讀通過民法物權編修正案，新增土地立體化使用的「區分地上權」，讓捷

運及高鐵等公共建設上方，能以設定地上權方式供民間開發。草案也擴大「不動產役權

」，確保美景不被高樓擋住，並得限制一定範圍內商家不得經營同一事業，以降低營業

競爭。
法務部長王清峰在修法說明中指出，民法是一部攸關人民生活的基本大法，法務部從92

年起組成物權編修正專案小組，分三階段檢討，第一階段修正擔保物權，第二階段修正

通則及所有權，分別在96年和98年通過，此次屬第三階段修法，主要修正用益物權，包

括地上權、永佃權、地役權和典權。
昨天三讀通過的條文，將現有侷限於地面的地上權，分為「普通地上權」和「區分地上

權」，草案中明定區分地上權人得與其設定土地上下有使用、收益權利者，約定相互間

使用收益的限制。以大眾捷運上方建築為例，其成立的地上權若未定有期限，即以該建

設使用目的完畢時間，視為地上權的存續期限。
草案也規定，地上權設定後，因土地價值的升降，依原定地租給付顯失公平者，當事人

得請求法院增減之，以因應土地價值的變動。未定有地租的地上權，如因土地的負擔增

加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。
修正草案也規定，地上權人應依設定的目的及約定的使用方法，為土地的使用收益，未

約定使用方法者，應依土地的性質為之，並均應保持其得永續利用。
第5章地役權則擴張為「不動產役權」， 也就是為了使用自己土地的便利而使用他人土

地的權利，包括供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為

目的的權利。
舉例來說，某人為了可以遠眺住家前方的美景，和前面空地的所有人簽訂「遠眺地役權

」契約，請求他的土地建物不可高於多少公尺，以免妨礙其景觀。
不動產役權在商業行為上的運用，則可為避免商業競爭，與週遭一定距離土地所有人簽

訂「地役權」契約，要求其他人不得自行或出租第3人經營同一事業。
中時房地產 A16版+記者崔慈悌／台北報導
http://key88.net/article16037.html

法拍屋雖便宜，但購買前沒調查清楚，後續惹來的風險很大，房仲業者表示，倘若運氣

不好碰到難纏法拍屋，圍標、被流浪漢騷擾等，有可能會有悔不當初的感觸，因此投標

前絕對要先做足功課，避免落得一場空。
屋主破壞結構體 得標整修花大錢
房仲業者表示，最常見的法拍屋糾紛，就是原屋主不爽自己房子被拍走，破壞房子，就

算是點交屋，一樣有可能會發生這樣狀況。
過去曾經發生過屋主拿水泥塞爆水管，或者破壞房屋結構體，讓得標者入住後，還必須

花一筆大錢整修房子，甚至有可能花上好幾百萬重新弄，遇到這類麻煩法拍屋，低價標

到不見得是一種好運。
更糟的還有被黑道騷擾，甚至流浪漢睡滿整屋等，讓得標屋主不得不放棄，低頭轉讓給

其他有意買家。
做足功課降風險 委託代標省麻煩
要規避法拍屋風險，只有一條途徑，就是自己認真做好功課。舉例來說，標購資格、優

先購買權等，必須在投標前先瞭解。
如法拍標的物是否有承購資格的限制，像國宅、工業用地、農地等，標到的用地是否能

如自己所願發展，必須要先知道限制。
另外，地上權人、共有人、承租人等，擁有優先購買權，在進行法拍的投標之前，應先

查明其他人是否有優先購買權。
【網路地產王/黃京梧/綜合】
http://key88.net/article16036.html

住台北市大安區30坪老公寓，代價要多少？若在大台北華城買小別墅，恐要花上一生積

蓄？現在只需用台北不到一半的購屋預算，即可入主台中市百坪土地的獨棟別墅，享受

陽光空氣、離塵不離城的樂活生活，還可預留一半現金當儲蓄或理財！
十期大坑風景區 溫泉登山在眼前
台中十期重劃區域接近大坑國家風景區，擁有中部最近市區的溫泉會館，為數眾多的低

海拔登山步道、自行車道、果園與鄉野特色餐廳，十期已成為市民郊遊必經之處。
近年來十期地價房價幾乎凍漲，最重要的高架化台中生活四號道(四環)預計在年底完工

，形成環線接通南屯、北屯十期、太平與大里，基於比價與縣市合併效應利多所致，去

年下半年十期土地出現補漲，目前台中市地一坪不到15萬元的只剩十期，規劃作大地坪

別墅用地頗有地理與價格優勢，十期別墅社區多如選美佳麗爭奇鬥艷蔚，廣受別墅買家

青睞。
揮別鳥寵陋室 獨擁庭園大別墅
有土斯有財，能保值的觀念讓大地坪獨棟別墅比市區大樓好賣，行情和市場越來越看好

。中南部有錢人喜愛住獨棟或雙併大別墅，地價偏低的十期才可闢建出百坪土地獨棟別

墅社區滿足市場需求。
高陞建設總經理謝毅正分析，從相對便宜的地價與區域自然環境特點來看，唯十期有條

件能創造所謂鄉居樂活生活。舉例大里市50坪土地的別墅，要價2000萬以上，東海大學

的30坪地坪別墅也要2000萬元。而且以上這些都算二線市區，區內地價高、生活機能雖

強但缺乏大自然優美環境，實難構成養生樂活宅第的條件。
北屯仲介業者表示，十期土地便宜，別墅越蓋越大，譬如「天地臻好」新別墅社區，每

戶土地86~120坪，22戶小社區較好管理，獨棟雙併總價介於1500~2000萬是市區大樓豪宅

一半價，產品相當獨特，十期內找不到同類別墅，可以吸引來自北部與中部的公務員與

退休族、找樂活的自營商人、開業醫師，這些準買家長年工作生活於市區，搬住到30分

鐘內可到七期新市政區的十期獨棟大別墅，剛好切中需求。
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
http://key88.net/article16035.html

台南市府消保官傅然煇表示，一般大樓天花板輕鋼架上都有管線分布，消費者購屋前，

最好先告知有安奉神明的考量，這件購屋糾紛，屋主構成民法上瑕疵擔保責任，實有商

討之處。
傅然煇並建議消費者，內政部版本的買方要約書，不用付任何金錢，就可以請求仲介業

向賣方協議，但一般仲介業者都使用斡旋金契約書，也要事先提示屋主簽的房屋現況說

明書、仲介業者簽的不動產現況說明書，這3樣文件在未下訂前，買方都要仔細看清楚，

如果仲介業未事先提示，就違反不動產經紀業管理規定。
推動合法仲介業認證標章的地政處表示，這家仲介業是全國性加盟店的合法業者，曾邀

仲介業與買賣當事雙方協調沒結果，雖然契約內容簽現況交屋、不負保固責任，但屋主

能否規避民法瑕疵擔保責任，有待法官認定。
台南市不動產仲介經紀公會理事長楊瑞興表示，「現況點交」一般是指法拍屋，但就目

前的買賣實情是瑕疵概況承受，仲介業者的服務態度與品質，能否讓買賣雙方充分的溝

通，才是最重要的。
〔自由時報 記者洪瑞琴 台南報導〕2010-01-07
http://key88.net/article16034.html

　想盡法拍屋搶便宜，又擔心買到問題屋？這是不少首購就想買法拍搶便宜的購屋族，最常碰到的大難題！建議消費者，先檢視法拍物件的產權與屋況，減少日後買賣發生爭議的機會！

■ 產權確認要仔細 屋況鑑定不可少

　　法拍最是爭議的部份，在於物件釋出的屋主，多數有債務或貸款問題，因此法拍屋最容易發生的爭議，就是是否點交完成，而已經點交的房子，也無法確保一定沒有問題，因此，消費者應該儘可能收集資料，確認房子的產權有無爭議。

此外，因為法拍屋的屋況通常不容易完全透明，因此，漏水、海砂或輻射等問題，都是必須承擔的風險，最好先透過專業人士檢測鑑定過後，再決定是否購買。

■ 乏人問津法拍屋 投標之前停看聽

　　景氣不好，不少法拍屋經過二拍、三拍才拍定成交，不過要特別注意的是，某些地段不錯的法拍屋，卻一直乏人問津，這樣的物件可能較有爭議，建議法拍族可以多打聽，不管是屋況、產權有問題，或是疑似是兇宅，投標前都應該做足功課，以免日後脫手不易，變成燙手山芋。

銀行緊縮貸款額度，進入交屋旺季後，不少人發現當初建商承諾的貸款額度，現在根本貸不到，眼看交屋在即，現在才氣的急跳腳！建議預售購屋族，在買賣簽訂合約時，一定要白紙黑字註明，「如果無法爭取到一定的貸款額度，買賣合約就會自動解除」的但書，否則最後不但房子買不成，就連之前付的訂金與開工款，也可能全數泡湯！

■ 成數不足算廣告不實 白紙黑字有保障

　　李先生夫妻好不容易存了錢，準備了兩成頭期款買了預售屋，不料交屋前才發現，銀行貸款額度緊縮，只能貸款七成，和建商當初承諾的八成貸款額度，出現約一百萬的資金落差，眼看交屋期限就要到了，該到哪兒籌這筆錢？李先生求助無門！

　　這樣的案例可不是唯一，最近因為貸款不足，無法交屋的人越來越多，根據過去的案例，有買家乾脆一狀告上法院，控告建商「廣告不實」，不過，這類糾紛通常查無實證，因此勝訴機會不大。

建議現在購屋族買預售屋，不妨把交屋時的貸款額度要求，附註在合約但書中，載明「如果無法爭取到一定的貸款額度，買賣合約就會自動解除」，到時候就算真的出現購屋成數不足的問題，也有向法院申訴的根據。

■ 小額信貸、建商貸款 搶救斷頭大作戰

　　但如果還是想留下房子，首先，建議購屋族先與自己熟悉的銀行協商，能否增加貸款額度；或是利用小額信貸的方式借出，雖然利率可能較高，但在交屋瀕臨斷頭之際，也不失為應急的方式之一。

此外，多數建商在發生核貸差額時，都會提供「建商貸款」，幫助客戶解決燃眉之急，利息也可以透過雙方協商後決定，為了讓買賣雙贏，建商提供的貸款額度，通常可以比照銀行房貸利率，相較之下優惠不少，是不少房貸戶優先選擇的解決方式。

‧交屋前應如何認清房屋狀況
　　房屋交易過程中，因交屋而產生之糾紛甚多，因而鬧上法院申請仲裁或投訴消基會請求解決的案例隨處可見。如何預防問題的發生，避免勞神傷財是最重要的課題。
我們在此分別就預售屋與成屋交易二者的預防之道說明如下：

• 預售房屋交易：

  １、選擇商譽佳的建築商。
  ２、仔細看清買賣契約約定，買賣契約最好附上設備及施工用料說明，施工期中
  　　最好實地了解施工情況、建材使用與合約內容是否相符等等。
  ３、仔細計算坪數，包含室內坪數、陽台坪數、大小公共設施坪數，此外，並須
  　　注意地下室、公共設施是否包含在出售面積之內。
  ４、附贈之設備或家電用品是否已於合約中載明品牌、型號、數量等。
  ５、消防設備是否完善。
  ６、是否依法領得使用執照。
  ７、各種稅捐、規費是否繳清。

• 成屋交易：

  １、簽買賣契約時，應注重契約內容有否載明房屋如有瑕疵時如何解決。
  ２、房屋及土地的所有權人應和買賣契約的賣方相同。
  ３、出售房屋及土地的貸款情況。
  ４、附送的傢具或家電用品，裝潢等，於簽約時寫清楚品牌，數量或照相存證，
  　　以防賣方在成交後反悔，將贈送之物品取走或替換次級品。
  ５、海砂屋、輻射屋問題造成購屋者極大的憂慮，此問題可向建商公會或專門鑑
  　　定單位請求鑑定標的物是否為上述瑕疵品。

　　做好以上防範措施，於交屋時應可將糾紛降至最低，但交屋時仍須做好以下確認工作：

• 坪數是否與契約及所有權狀所載一致。
• 附贈的設備是否如合約？
• 天花板、牆壁是否漏水、滲水或有剝落情形？
• 馬桶、水管是否暢通？
• 窗框是否會滲水？
• 水電管路是否確實接通至堪用狀態？
• 有關房地稅捐及各種規費、水電費、電話費、管理費是否已繳清？
• 房屋及土地如有貸款時，貸款本息繳納情形是否符合議妥之契約條件。

　　若以上有問題可請求賣方行使對標的物的瑕疵擔保責任。

‧房屋面積之認識
　　一般房屋買賣市場中或是建築業預售屋廣告中面積之名詞甚多，且各種解釋不同，極易引起誤會，造成爭議，為避免糾紛不斷發生，下列常見之房屋面積專有名詞，宜多注意與了解：

• 專有面積：包括主建物與附屬建物。
• 私有面積：包括主建物與附屬建物。
• 室內面積：專指主建物部分。
• 登記面積：指權狀或登記簿所載之面積。
• 公共面積：指共同使用部分。
• 使用面積：其屬何種面積並不明確，應先查明所包含部分有那些？以免混淆誤解。

　　當一建築物完工，領得使用執照後，起造人為確保建物之所有權歸屬，須向有關機關申請所有權登記。而建物面積的紛爭，主要發生於建物區分所有之範圍；所謂「區分所有」係指數人區分一建物，而各有其一部，也就是各所有權人對一建物分別區分特定範圍而各享有獨立之所有權。各區分所有人除自已「專有部分」以外，並另與其他區分所有人共用建物之「公共設施（共同使用部分）」。現將「專有部分」與「公共設施」之含義說明如下以供參考：

• 專有部分：

  １、主建物：
  　　具使用上及構造上之獨立性建物，包含客廳、餐廳、臥房、廚房等。主建物
  　　應編列門牌。

  ２、附屬建物：
  　　與主建物相連之陽台、雨遮、露台等，其於建物登記簿標示部、所有權狀上
  　　均登記為相連主建物之附屬建物。另外地下層、屋頂突出物如約定歸屬地面
  　　層、頂層所有者，則以附屬建物方式登記。

• 公共設施：

  １、專有共用：
  　　所有權歸屬個別住戶，但須提供其他住戶共同使用之部分，例如當層電梯間
  　　、通道走廊或一樓騎樓等。

  ２、共有共用：
  　　指「大公」與「小公」。「大公」係由全體住戶共同分擔，例如配電室、台
  　　電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。「小公」係由部分
  　　住戶（或當層住戶）共同分擔，例如電梯間、通道、走廊、門廳等。有些建
  　　商會將「小公」登記於主建物內，故應事先查明以免日後發生糾紛。

  ３、公共設施分擔方式：
  　　住戶分擔公共設施係依契約自由原則由住戶協議，一般採各「主建物面積」
  　　或「主建物與附屬建物面積」與全棟「主建物」或「主建物與附屬建物」面
  　　積總和之比例，計算該住戶分攤公共設施之比例。

  ４、公共設施無所有權狀，在建物登記簿中亦僅有「標示部」及「共同使用部分
  　　附表」兩部分，且係隨同主建物移轉，而不能單獨處分、設定抵押，亦不能
  　　分割。

　　房屋面積之計算單位，通常是以平方公尺表示，如果要換算成坪數，則每一平方公尺以０．３０２５坪換算之。房屋面積應以建築改良物所有權狀或地政機關建物登記簿所載面積為準。購買預售屋如果要先了解其銷售面積是否確實，可向建商索閱請照藍圖做參考

隨著國內經濟的起飛與社會的進步，台灣的房屋市場已邁入「換屋時代」，成屋的買賣交易隨之而日趨頻繁，房屋仲介業也成為新興的服務業。　　
當您擁有房子而準備將它出售時，到底有那些事情必須事先慎重地考慮呢？倘若您從未有過售屋的經驗，多半會因此而感到困擾。　　
在此，謹針對售屋前所應注意及考慮的事項，在以下重點式說明，提供您售屋前參考：
‧首先決定房屋售價

自己心愛的房屋，一但決定要出售，首先要考慮的就是該以何種價格來訂價，才算合理。房價的決定是有其客觀的因素，而非完全憑自己的喜好來決定。既然決定將房屋出售就要將價位訂在合乎市場行情的範圍內，才不會有價格訂得太低以致後悔；或是價格訂得太高，拖延時日無法售出的情形。如何為自己的房屋決定價格，這不是一件容易的事。由於大部分的屋主對房屋市場的行情並無十分清楚，因此經常會因此而吃虧。最妥當的辦法，是請專家來為您鑑價；但是在請專家為您鑑價之前，您也可以自行調查附近的行情，作一個粗略的估價。一般國人的交易習慣是「貨比三家不吃虧」，因此您可就附近與自己條件相似的房屋售價來作優劣比較，作為自己訂價的參考。但是您所探詢到的往往只是別人的開價，至於成交的價格，由於國人保守的習性，通常是不願輕易說出來的。

‧提高房屋的附加價值

在售屋之前，如能保持房子的最佳狀態，甚至做些整理、裝飾的工作，使房子看來乾淨、整潔，則可以給予買方較好的第一印象，因而提昇房屋的價值感，以較好的價格售出。您可以在售屋前將房子重新粉刷整理，讓人覺得煥然一新；同時應該檢查水管有無漏水、磁磚有無破裂等情形而予以整修；再將室內整理清潔，擺些裝飾品。這些工作雖然需要花些勞力和金錢，但是在提昇房屋的價值上卻是十分值得的。

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‧認識房屋交易

流程就房屋的交易過程而言，最重要的就是必須安全，所以必須對房屋買賣的過程詳加瞭解，才不致因為不懂而產生糾紛，遭受莫大的損失。因此，最好先請教專家，對於房屋交易過程，以及在買賣中可能產生的風險，先有基本的瞭解才好。如果您從未賣過房子，那麼從收定、簽訂買賣契約、決定付款方式、用印、完稅到過戶、交屋，最好能有專家從旁協助您；否則，從用印時，將權狀和印鑑證明交買方所指定的代書起，您可能就會擔心是否能將尾款完全收清。因此，如果可能的話，至少應找一位買賣雙方都認識而值得信賴的代書，來處理雙方買賣房屋的事宜。

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‧自售或交給仲介公司代售

假如您的房屋要在一定期限內售出，以便將資金作其他用途；或是沒有時間自己售屋，則可考慮將房屋交給仲介公司代為銷售。倘若決定自售，則必須考慮清楚自己有無足夠的時間、能力、耐性來完成賣屋繁瑣的工作。如果您決定將房屋交給仲介公司處理，如何判斷並選擇一家值得信賴的仲介公司，是您必須考慮的首要大事。基本要件是仲介公司必須信譽良好、正派經營，不賺差價、只收固定服務費。在您委託前，仲介公司應提供您免費房價評估及行情資訊。當您簽訂委託合約後，從廣告促銷、現場參觀、條件交涉、買賣合約之簽訂與公證、貸款塗銷、到收清尾款及交屋事宜，仲介公司應提供您一系列的服務。若仲介公司能進一步提供您歐美地區所採用的鑑證交易制度，則對您的權益將有更充分的保障。具備上述功能仲介公司，將可讓您在安全、迅速且價格又合理的情形下，順利將房屋出售。