我愛家

縣市合併改制後，核課地價稅的累進起點地價將因而變動，造成有些人要多繳些地價稅，有些人會少繳。台中市長胡志強與台中縣長黃仲生昨（28）日決議，為被加稅者請命，邀集其他合併改制縣市，共同建請財政部，准予減徵因合併而增加的地價稅額至民國102年。
財政部昨天指出，現行法規沒有因應縣市合併導致地價稅負增加的減徵依據，能否減徵需視地方政府實際提出的建議再決定。
台中縣、市地方稅務局指出，目前台中市累進起點地價為282萬元，台中縣為102.2萬元，預估合併後累進起點地價為153萬元。
縣市合併後，原台中市土地持有人適用的累進起點地價較原來低，導致稅額增加；原台中縣土地持有人恰相反，適用的累進起點地價較原來高，稅額減少。而原在兩縣市分別持有土地的所有權人，兩張稅單合併後，整合歸戶為一張，其課稅地價總額將隨之提升，地價稅額也將大幅提高。
財政部認為，若要求稅負不能增加，那麼合併後地價下跌的土地所有人，也不應減稅。
經濟日報╱記者宋健生、陳美珍 2010/01/29
http://key88.net/article16880.html

儘管學者苦口婆心呼籲，房市應該要居高思危，小心泡沫化危機；不過，國產局昨天標售國有地，依然掀起天價飆風！
有很多人主張，台灣由於兩岸題材、加上資金行情，大大顛覆過去50年的經驗值，正進入資產重估的年代；但是還是有學者擔心，瘋狂激情之後，有沒有潛藏泡沫化的風險？地價急速狂飆，算不算炒作？土地只漲不跌的神話會打破嗎？
台北市的房地產資產價值，快速竄升。金融壽險業大舉進場，一度囊括大型商業不動產交易量的7成。加上海外台商資金回流，全球金融風暴後短短幾個月，台北房價已在去年第3季重新站上高點。
房價反彈的速度之快，讓許多建商開始後悔，房子賣得太快了。「因為賣1戶、就少1戶，土地根本來不及買！」建商根本認為，「今年的天價，就是明年的低價！」
以信義聯勤土地為例，1年半前，蔡鎮宇、林敏雄以每坪407萬元向新壽標下時，房地產業人士將之列入「天價」紀錄；可是現在，台北市地價動輒卻從每坪400萬元起跳，甚至每坪衝破700萬元大關。建商開始感慨：「現在沒買到地的人，以後就是輸家！」
確實，台灣不動產市場在兩岸政策鬆綁後，新一波行情已展開。台北市精華地段房價動輒站上每坪100萬元大關，「百萬俱樂部」已是豪宅的基本價位。
最近連台北市中古豪宅，也以每坪190萬元成交，預售豪宅更出現每坪180到200萬元的成交行情。所以有些建商心中有一個夢：台北市每坪邁向2、300萬元的時代，為時不遠。
龐大的資金搭配低利貸款的籌碼，過多的資金正大舉追逐台北市精華地段有限的土地籌碼，台灣房價的「頂蓋」似乎還看不到邊？只是一旦央行的利率政策改變，兩岸關係如果出現變化，泡沫是否擠破，只能留待歷史檢證。
中時電子報 A02版+蔡惠芳  2010/01/29
http://key88.net/article16858.html

2009年國泰房地產指數昨天公布結果，呈現全台新推個案市場在2009年呈「價跌量縮」格局，在有驚無險中渡過，不過學者專家一再提醒，房市要居高思危。國泰建設則表示，房市漲風只出現在台北市幾個精華區地段，並非全面性，今年房市還是有空間，國建今年計劃推出185億元、總共5個新案，還是要靠產品差異化創造附加價值。
政大教授張金鶚昨天在公布2009第4季國泰房地產指數時表示，去年全年房市表現是有驚無險，南北價量結構背離，新推預售屋市場是「價跌量縮」的格局；但也帶來不合理、不穩定的市場結構。
張金鶚教授提出的另一個警訊是，台北縣去年第4季預售屋交易規模高達14年來的新高，是否對於台北都會區後續的購屋需求，產生排擠效應，值得關注。因此張金鶚再度呼籲：房市要居高思危，想買房子的人最好戒急用忍個1、2年。
張金鶚表示，尤其2010年上半年房市走勢，要觀察貨幣供給狀況、利率趨勢、股市和總體經濟，這些仍會是主導房市預期心理、新推個案價量走向的關鍵因素；不過，進入下半年後，兩岸經貿議題、五都選舉，則是最主要變數，「高風險」已勢不可免。
不過，國泰建設卻有不同解讀。國建協理陳仁澤表示，2009年房市之所以能在全球金融風暴中，小回大漲，主要有很多結構性因素，並不能只看供需，包括贈遺稅調降稅率到10％吸引大量資金回台、利率低檔、台北市土地供給稀少、國有地緊縮500坪以上標售政策等。因此，這一波景氣復甦，台北市只有精華地段幾個點被資金追逐，並非全面，所以房市還算蠻健康的。
陳仁澤表示，國泰建設今年大舉推案185億元、共5大案，台北市、台中市同步出擊，包括天母中山北路60億元住宅案、台中市文心公園25億元、台中市七期重劃區50億元、台北市杭州北路25億元、新莊中原段25億元；較去年25億元新推案量，明顯激增7倍。顯然國建仍看好部分精華地段房市需求，積極推案。
中時電子報 A02版+記者蔡惠芳／台北報導 2010/01/29
http://key88.net/article16841.html

拜低利及通膨壓力之賜，去年房地產指標大案，大都能有不錯的銷售佳績。建商在短短幾個月的銷售期間，價格就可能上調數次，民眾購屋時，應該要特別注意價格變動狀況。
去年928檔期台北縣指標大案，包括新店「玉上園」、板橋「遠揚加州」，以及淡水「水立方」等，總銷金額均超過80億元，目前銷售大都已突破7成，市場熱度可見一斑。
正因為市場買氣不墜，股市翻升數千點，建商對價格信心滿滿，同一個案只要銷售達一定程度，價格可能就會向上調漲；也就是說，對這些賣得好的案子來說，可能是愈早買愈便宜，愈晚買就愈貴。
業者表示，景氣好時，大型建案會採分棟、分區銷售，一開始先賣條件較差的棟別、開價也較便宜，後期再順勢調高價格，創造「買到賺到」的氣氛，因此後期買方較難殺到前期買主的入手價。
住展房屋網總監陳韻如表示，根據住展的長期觀察，一般新成屋及預售屋的議價率，大多維持在12%~16%之間；近年因為學者提出”房價七折說”，建議消費者房價要殺三成，因此業者會將表價拉高，以填補所謂”三成”的落差。
舉例來說，個案對外表價每坪55萬，當買方一進現場後，售屋小姐告知的價位可能就馬上下降到45萬，再由45萬為起點議價12%~16%，最後成交價可能在38-40萬之間。
但是建商只要看到買氣好，就會繼續將底價拉高，調升幅度普遍約在5%~8%左右，如果消費者選的是人氣旺盛、甚至是看屋都要拿號碼牌的熱門建案，可能就要有調價的心理準備。報載的七五折應該是表價，如果是銷售小姐告知價格的七五折，反倒是有些不尋常的。
住展房屋網 2010-01-29
http://key88.net/article16840.html

農曆年前交屋潮，除要面對房屋可能有部分瑕疵的糾紛之外，最糟糕的狀況就是交屋前、房子被法院查封、賣方人也跑了，買方辛苦錢被捲走，房仲業者表示，預防狀況只能做在前，最好找有成屋履約的房仲業者，萬一房子被查封，還有仲介業者可以一起商量。
存履約保證戶　　查封全額退還 ，所謂的履約保證指的是買方把錢存到指定戶頭中，並非賣方私人戶頭，一直到過戶後、才能將該筆金額轉給賣方，對賣方比較不利的就是會晚拿到賣屋款項，萬一急著要用錢、很不方便，但對買方來說，履約保證就相當有保障，萬一在過戶前房子被查封了，之前繳的前款可以全數退回。
中信房屋表示，房屋買賣交易流程通常區分為：簽約、用印、完稅、交屋四個階段，而「完稅」這個階段常是發生變數的重要關鍵點，一般代書都會為買方在過戶前嚴加把關，掌握完稅後的過戶時間點，若是沒有履約保證，只能請代書多關照。
賣方落跑　　進入債務協商，住商不動產表示，萬一真的很倒楣，買賣交易是跟屋主自己成交，沒有透過仲介，在過戶前房子被查封、屋主捲款落跑，就只能進入債權人協商的機制。
住商不動產指出，買方可以向法院查詢債權人是誰，開始協調債權人欠款多少，如果欠款比較少、或許可以協商過戶；若是超過價款，就要趕緊終止合約，向法院聲請參與債權人其他財產分配，但實務上來說難度很高。
【網路地產王／黃京梧／綜合】最後更新：2010/01/29
http://key88.net/article16839.html

房產景氣往下修，套房商品就變成了銀行票房毒藥，專作學生生意的學區套房，對銀行來說是否能比較好貸？銀行房貸部主管表示，受到少子化趨勢的影響，只有招生率高、私校周邊比較容易申請到貸款，利率上也比一般房貸高出3至4碼左右。
學校招生差 房貸難過關，台企銀房貸部主管說，受到少子化影響，現在部分大學已經有學生招不滿情況，雖然學生仍有在外租屋的需求，學區套房還是有商機在，但為保守起見，銀行承做學區套房貸款，會優先考慮學校招生率，招生率偏低，銀行貸款從嚴審核。
台企銀指出，第二個考量重點則是學校宿舍多寡。一般來說，私立學校的經費較不足，無法興建足夠宿舍提供所有學生，私校周邊的套房貸款，也比較容易審核過關，對於想買學區套房做投資的人來說，最好能先從私校周邊找起。
非北市套房 貸款成數約7成 ，元大銀行表示，因為套房商品與一般住宅相比，出售不易，萬一貸款人倒帳，對銀行來說風險性較高，在貸款成數及利率上，銀行都相對保守，除了台北市之外，貸款成數約在6至7成。
元大銀行說，銀行評定貸款成數，要看擔保品的座落地，利率要看貸款人過去的信用及財務狀況，部分銀行對於套房貸款利率雖然會偏高，但只要貸款人信用優良，一樣有機會向銀行議價。
【網路地產王／黃京梧／綜合】最後更新：2010/01/29
http://key88.net/article16838.html

一般民眾買賣房屋，都委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業者應負調查房屋現況的義務，倘若仲介失職，發生仲介糾紛，房仲業者除了要將收取的仲介費吐出外，還要賠償對方鉅額的懲罰性賠償金。 
房仲業者是以仲介房屋為業，對房地產買賣的專業知識要比一般民眾高，也較一般民眾容易掌握房屋狀況的資訊，與房屋交易有關之重要訊息，例如房子有沒有違建、有無第三人主張權利、有無漏水等瑕疵等，仲介業者都負有調查之義務，如果房仲業者沒有盡到責任，仲介服務就不符合專業水準。
屋主和仲介隱瞞違建，仲介業有調查房屋現況的義務。
籃姓男子在民國九十六年間經由億鑫房屋仲介公司之仲介，向王姓女子購買台北市仁愛路四段三四五巷的一棟房子，總價三千七百萬元，但房子有二處用鐵欄杆圈圍之增建物是違建，占用了社區的法定空地，屋主和仲介人員卻故意隱瞞未予說明，使得籃姓男子無法將房子出租，於是控告屋主應賠償他的損失，另外，仲介沒有盡到調查房屋現況的責任，除應返還仲介費外，還要加倍賠償「懲罰性賠償金」。
屋主則辯稱，買方在簽約前已多次查看房地現況，自始即知房子增建部分是違建，她不用負瑕疵擔保責任。但台北地方法院認為，屋主以木板或鐵板遮掩公共水錶及公共蓄水池，顯然明知該法定空地非她獨有，卻故意隱匿違建情事，仍應負瑕疵擔保責任，判決屋主應賠償籃姓男子二百四十六萬元。
賠償三倍以下賠償金，在億鑫房仲公司部分，法院指出，依照最高法院的見解，仲介業者有調查「不動產狀況說明書」所列各狀況之義務，違反者，消費者得依侵權行為的法律關係，請求仲介返還仲介費用，還可以依「消費者保護法」規定，請求仲介人員賠償三倍以下的懲罰性賠償金。
法院認為，房子有沒有違建遭建管處查報，億鑫房屋仲介透過網路搜尋或詢問承租人，即可獲得資訊，卻忽略不予調查，也未詳細向買家說明，應認其故意違反「據實報告與調查義務」，應將向買家收取的二十七萬一千五百元仲介費返還，同時，還要賠買家一點五倍的懲罰性賠償金四十萬七千二百五十元（計算方式是仲介費二十七萬一千五百×一‧五=四十萬七千二百五十元），合計億鑫房屋仲介公司及二名仲介人員應連帶賠償六十七萬八千七十五元。
【文/蘇儀 攝影/邱添榮】
http://key88.net/article16836.html

經建會昨天公佈去年12月的景氣燈號，由於金融、生產及消費面都有改善，因此分數來到37分燈號，續亮代表景氣趨熱的黃紅燈，只差一分就將亮代表景氣過熱的紅燈。
中央大學也同日公佈消費者信心指數CCI，結果也頗類似；除了買股時機比上月下降外，其餘五項包含未來半年購買耐久財時機、就業機會、家庭經濟狀況、國內景氣及物價水準，全部都是呈現看好的上升狀態。
央大CCI數值是和前一個月做比較，因此呈現的是短期狀態或變化；平心而論，短期內由於年關將近，短期勞工需求大增，官方經濟數據也確實呈現復甦，加上房市近期買氣高張。因此除台股因為G2風暴及逢高賣壓而大跌，影響民眾看法外，CCI整體分數的上揚，算是有跡可循。
不過經濟復甦，不能只看短期信心面。那麼中長期來看，情況又如何？經建會的景氣對策訊號中，代表復甦力道的領先指標，其百分比數月來持續下滑，其實就值得我們注意，復甦力道是否如數據呈現得這般亮眼？此外，現在真的有景氣趨熱，甚至過熱的狀況嗎？就庶民觀感來說，恐怕所差遠矣。難怪經建會這邊相對保守地說，只能算景氣回升。
只是這個景氣回升，恐怕也有虛的成分在內。因為景氣分數是和去年同期比，而還記得一年前的此時吧？金融海嘯餘波仍在，政府大發消費券想刺激需求；由此可見，當時社會氣氛有多低迷。這種基期偏低的比較參考價值，自是大大降低。
光看房市就好了。綜合都會區房市價格持續飆漲，買氣卻不墜，以及都會區人口外移嚴重，從桃園、基隆及宜蘭等內需型市場現況，絲毫未見景氣好轉等，我們其實仍找不到真正樂觀的理由。目前的買氣，真的是資金拱起，無論其來自對岸、外地還是本地游資。而資金持續追高的理由，當然是兩岸經貿交流之想像空間，並非實質面的經濟改善。
說實話，目前整體房市已走入一個關鍵時刻：資金簇擁下，加上貧富差距短期內無法縮小，台北都會區房市，可能從此產生結構性變化，少數人持有的情況逐步底定（政府檢討豪宅課稅即起於此不過中間補充稅收的成分仍高）。
然隨之比價跟漲的郊區，則不可能比照辦理。在終須回歸市場機制，最後為自用客源接手的前提下，短則半年後，長則一到三年內，這些所謂的跟漲區，房價終將出現下修壓力，除非失業率實質獲得改善，國人平均經濟力及薪資水準，能在最近一兩年內快速、明顯、大幅地提高。有關這部份，至今我們看不到政府提出了什麼真正針對性的良策…
住展房屋網/台北報導】2010.1.28
http://key88.net/article16837.html

內政部昨天檢討修正人口政策白皮書，因應台灣社會快速步向高齡化和少子化，未來包括三代同堂，或者育有三名子女的家庭，買房子都可以得到優惠貸款或利息補貼。
內政部昨天召開跨部會會議，檢討人口政策白皮書。內政部表示，人口政策白皮書發布已近兩年，國內外環境有重大變化，因此有必要重新檢討各項政策指標，特別是針對「少子化」、「高齡化」及「新移民」三項議題，凝聚全民共識。
在因應「少子化」的作為部分，最受注目的是如果家庭養育三名以上子女，政府將補貼購屋的貸款利息。此外，政府也將修正勞保條例，生育給付增加為三個月。
此外，內政部預計今年完成「兒童教育及照顧法」立法；納入管理的合格保母人數，每年要成長百分之三。在弱勢的原住民地區，到民國一百零二年，國小附設幼稚園之比率要達到八成五。
因應高齡化社會，未來無論「三代同堂」或者「與父母居所接近」的家庭，政府都提供購屋貸款優惠。衛生署長楊志良早先提出「以房養老」構想，也正式納入人口白皮書，將進行可行性評估，並提出試辦模式。
政府也將充實長期照護服務的能量，每年服務人數成長百分之五；並且持續發放「中低收入老人特別照顧津貼」，支持家庭照顧老人，預計每年將有六千五百人受惠。
在新移民部分，內政部預計從今年起到民國一百零二年，以三年的時間建構完成「個人生物特徵辨識」資料蒐集管理及運用系統建置。但這部分還要持續和人權團體溝通，取得共識。
【聯合報╱記者李志德／台北報導】
http://key88.net/article16835.html

家庭電器不斷求新求變，各種功能訴求的洗衣機也愈來愈多樣，洗衣機除了有各種的洗淨方法，按照洗滌方式的不同，可分為滾筒式、直立式、攪拌棒三種；也有單槽及雙槽之分；至於想要自己清洗高級衣物，滾筒式洗衣機則是不錯的選擇。
先算洗衣量 再估空間面積 ，購買洗衣機前，一定要先算算家裡有多少人，家中成員的洗衣頻率、每次的洗衣量，都要算進去，3人以下的用戶，可選擇6.5到9公斤的洗衣機；如果是4人以上的家庭或需要清洗床罩、被單、毛毯等厚重衣物，最好選擇10公斤以上的洗衣機。
其中，頂開式的滾筒洗衣機佔地面積最小，約為0.24平方米，其他滾筒洗衣機與渦輪洗衣機佔地相仿。渦輪洗衣機的容量為2公斤~6公斤，滾筒洗衣機為3公斤~5公斤。10kg容量的洗衣機對於一般的4~5口之家己經足夠，連大型的毛毯也可以輕鬆放入，若非真的有使用上的需要，不建議購買太大的洗衣機，不僅費電，馬達壽命也相對縮短。
別理產品噱頭 洗淨力是首要考量 ，最好視自己的生活習慣和家庭條件購買，確定常洗滌的衣物和洗衣機的價位，如毛料、絲綢衣物較多，建議選滾筒洗衣機；如以洗滌棉布衣服為主，則建議選擇渦輪洗衣機。
市場上洗衣機馬達分為變頻馬達及一般馬達，變頻好處是較省電、安靜，變頻馬達又分為直接驅或皮帶驅方式，皮帶驅的皮帶為耗損品，需不定期的換新；光滑堅固的不繡鋼洗衣槽，容易清洗，潮濕中也不藏污納垢，是有概念的抗菌設計，更堅強耐磨的凹凸表面，具有傳統洗衣板之洗淨效果，且不傷衣料，能多方面反擊水流，增加洗淨效果，厚度比塑鋼更薄，能洗更多衣物。
【網路地產王/綜合】
http://key88.net/article16834.html

內政部昨（27日）公布2009年全台建物買賣移轉棟（件）數，09年房巿較08年略成長2.37％，全台六大都會表現，新竹巿與台北縣最為亮眼，受科技業回春影響，竹市09年移轉件數增幅位居六大都會區之冠，北縣則以交易量傲視全台。
根據內政部統計去年十二月全台建物買賣移轉件數3萬8657件，較十一月3萬3985件，成長13.75％，全台六大主要都會區中交易量均呈現上漲走勢，漲幅前三名分別是台北縣14.03％，台中市11.63％，台北市11.19％，桃園縣漲幅2.85％，居六大都會區之末。
一月移轉件數‧創新高有望 ，台灣房屋首席總經理彭培業指出，建物買賣移轉件數為落後指標，顯示一個月前的房市交易量，預估今年一月全台買賣移轉件數，有機會超越08年520總統就職時的高點4萬2075件，創19個月新高。
另從年度分析，09年整年買賣移轉件數為38萬8298件，則較08年，成長2.37％，台灣房屋不動產分析師邱太煊表示，從房市交易量來看，顯示09年房市交易熱度超越08年。
六大都會區買賣移轉棟數前一年相較，增幅前三名依序為竹市16.55％、北縣10.63％、中市6.48％。北縣不論移轉總件數與增加件數都位居六大都會之冠，09年總移轉件數逾10.6萬件，遠遠高出次高－北巿的6.3萬件，逾4萬件，而較上年增加件數則以1萬249棟，傲視群雄。
竹科訂單回籠‧竹市加快成交 ，增幅第一名的竹市，09年買賣移轉棟數1萬3357件，年增率為16.55％，台灣房屋園區直營店副總莊秋芳表示，09年新竹市交易量較08年大幅成長主因是，科技業擺脫無薪假夢魘，科技大廠訂單紛紛回籠後，企業主回饋員工大手筆加薪，加上09年竹市房價尚未回到08年高點水平，屋主售屋時都是降價賠售，買賣雙方認知差距縮小，因此加快成交速度。
對09年北高兩巿交易量雙雙較08年下滑，信義房屋企研室蘇啟榮表示，09年房巿倒吃甘蔗，交易量最終較08年成長，其實已超出巿場預期，以各區分析，北巿交易量會下滑主要受價格高漲因素影響，北巿的高房價，迫使區內許多受薪階級移民北縣。
其他各縣巿表現，蘇啟榮認為，主要受到就業機會牽動，就業機會在那裡買氣就到那裡，以中巿與高巿比較，中科的穩定成長，有助房巿買氣，高巿雖有鴻海進駐，但是產業群聚效應尚未顯現，就業機會對房巿支撐也就相對薄弱。
【2010/01/28／中國時報／王莫昀／台北報導】
http://key88.net/article16832.html

根據央行昨天公佈的最新統計，去年12月各行庫承作之購屋貸款，比前月大增318億，總餘額4.9兆，再創歷史新高。代表建商推案熱度的建築融資餘額，同樣暴增332億，擺脫連續五個月的跌勢，餘額重返兆元大關(1.025兆)，且是近七個月新高。相對於購屋及建融餘額去年12月的同步增加，近期被央行盯上，被認為是投資客拿來權充自備款的房屋修繕貸款，則是持續衰退；去年12月又減27億，餘額則連續兩個月低於8千億關卡，目前為7,955億元。
建築融資額度反向增加，代表的是建商推案信心恢復；事實上從去年第四季開始，建商的推案動作和意願，的確要比先前提高許多。而根據住展雜誌掌握之最新資料，真正將放大量的，其實是今年三二九檔期；預料到今年上半年為止，隨著新一波指標案陸續進場，建融餘額應有機會再向上攀升。
購屋貸款續增，反應的則是整體買氣維持高點，這也和住展企研室近期對市場現況觀察所得相符合。除了目前為傳統年關前購屋旺季外，隨著兩岸經貿合作氣氛及架構逐漸明朗，國內充沛資金持續流入房市，因此最近兩個月，市場人氣、買氣持續高檔，大台北強銷中指標案，無論新舊、無論假日或平時，經常人聲鼎沸，購屋貸款餘額續增，並不讓人意外。
不過同時間，上述一系列看多理由持續發酵，使得供給方姿態愈來愈高。住展企研室就發現，今年初開始，不少個案紛紛調漲底價，這使得買方開始轉趨觀望；最近的G2風暴導致全球股市崩跌，台股單日更跌破季線，此發展有可能衝擊目前的高買氣，也會反映在年後公佈，今年一月之購屋貸款餘額上。
至於修繕貸款，由於被部分投資客拿來當作購買下一套套利物件的頭期款，以致被央行盯上，要求各行庫針對此放貸項目嚴格控管；因此，去年底該項放款餘額下滑，是預料中事。
不過這樣的控管，也讓此項放款之消長，和自用買家意願或行為相關度更高。故此餘額下滑，同時也暗示，現階段房價持續攀高，自用客層進場意願及動作，因而轉趨遲疑、觀望；這更說明，購屋貸款餘額的增加，投資置產購買目的的『貢獻度』，遠遠超過你我想像。
綜合央行公佈數據，及住展企研室對市場近況之觀察與市調結果，去年第四季至今的台灣房市，的確隨台股指數同步提升；不過，這仍僅限於大台北地區，同時，投資置產買盤的比例也持續增高，自用消費者則仍持觀望。
現階段國際性短期利空，或許對台灣房市的影響是間接的，不過兩岸開放議題即將利多兌現(很可能是出盡？)，再來的五都選舉，更是今年台灣社會重頭戲，按照往例，房市推案及強銷是能避就避。
綜合這些情勢，開價一個個再創區域新高的預推新案，反應究竟如何，不啻是今年台灣房市走向的最重要觀察指標。
住展房屋網 2010-01-28 
http://key88.net/article16831.html

一、對租屋環境需求   (上班地點、等等) 二、對房屋種類需求 (大樓、公寓等等)   三、對坪數大小需求 (房間數、衛浴設備等等)
四、對家俱裝璜需求  (配備等等)   五、對車位有無需求    六、其他因個人特殊需求 (方位)  七、願意支付房屋租金上限。
‧每月租金‧ ‧合理押金‧‧使用範圍‧‧繳租期限‧ ‧調租問題‧‧分租轉租‧‧解約問題‧‧稅費問題‧‧修繕權責‧
務必請房東出示身分證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本，以確定房東真實身分，是屋主或二房東，若是二房東則應請其出示原與房東所訂之契約書，了解到底有無可轉租他人的規定。
租金多少？繳納時間？租約期限多長？
是否需要押金？何時歸還？
水電費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳納？如何計算及繳納方式？
房東提供哪些傢俱及硬體設備，其使用情況如何，對於狀況不佳的設備，最好可以拍照存證，以免苦無證據。
確定房東有無要求特殊限制，例如可否炊膳、養寵物、帶異性入內或過夜？
您可否轉租他人或尋找室友共同分擔房租？
您是否可以加以整修或改裝房屋現有之設備及結構？
若與房東同住，公共區域使用之權限與範圍？
若租賃雙方，任何一方違反規定或提前解約的違約賠償？
租賃雙方應於簽約時留下對方之身分證明。
契約書內容有更改處，雙方要加蓋印章或共同簽名，以防止未來發生糾紛情事。
簽約完畢，雙方各執一份契約書存留。
於每期繳納租金時，應請房東簽收，以證明該月份租金繳納完畢。
了解買賣不破租賃  其依據是原民法第四百二十五條「所有權的移轉不破租賃」的規定，意思是說，如果先有租賃契約存在，房客也搬進去居住了，則屋主之後的所有權移轉，房客仍可以繼續居住至租約期滿為止。

政府補助方案,善用本身權益
內政部自96年度開辦之租金補貼措施，97年度將賡續辦理，且計畫辦理戶數為2萬4千戶，比96年度多了1萬2千戶。96年度向隅之民眾，可於97年度租金補貼受理期間向各地方政府提出申請。
內政部營建署表示，租金補貼每戶每月最高補貼3,000元、期限1年；97年度預計於97年7月中旬公告受理申請，申請人可於受理申請期間，向戶籍所在地的直轄市、縣（市）政府申請。
內政部營建署表示，辦理租金補貼是為了協助無力購屋的家庭居住於合適的住宅，申請條件之一為無自有住宅且租賃住宅之家庭；本項住宅補貼採用評點制，對於收入較低及具備弱勢條件者（例如社會救助法審核列冊之低收入戶、身心障礙者、單親家庭、原住民、重大災害災民等），於評點時都將給予較高的分數。
除了租金補貼外，內政部亦辦理「購置住宅貸款利息補貼」、「修繕住宅貸款利息補貼」，對於有購屋能力的無住宅家庭，可考量申請購置住宅貸款利息補貼；對於擁有老舊住宅亟待修繕者，則可考量申請修繕住宅貸款利息補貼。相關資訊可至內政部營建署網站查詢（網址: http://www.cpami.gov.tw）內政部營建署並表示，讓國民都能居住於合適的住宅，是政府辦理各項住宅補貼的政策目標。
看屋最好結伴,小心四周環境
http://key88.net/article16811.html

「以房養老」逆向抵押貸款是否可行？政治大學地政系教授張金鶚樂觀看待，淡江大學 教授聶建中等人則認為以國外實例來看，申貸比例偏低，成效欠佳。台灣綜合研究院今天邀請專家學者針對「以房養老發展環境已成熟？」交換意見，對於這項概念的效益，學者看法不一，但他們認為為減緩少子化及高齡化衝擊，政府不妨先以試點方式推行逆向抵押貸款。
張金鶚表示，「以房養老」若以逆向抵押貸款模式進行，由銀行評估後接受老人以房屋抵押貸款，老人可獲取生活零用金，且仍持有房地產所有權。
他認為，逆向抵押貸款有利有弊，若政府能補貼老人向銀行申請抵押貸款的手續費及保費，對老人而言，逆向抵押貸款未嘗不是好選擇。
聶建中則表示，逆向抵押貸款雖能減緩人口高齡化帶來的社會衝擊，對老人生活水準有保障，可減少政府福利支出，但成效仍有討論空間。例如日本的「武藏野模式」推動了20年，僅有100餘件申請案，足為借鏡。
他表示，逆向抵押貨款的主要風險包括老人餘命長短、房價未來漲跌、利率波動高低，也可能引發繼承人糾紛、透明度不足、估價等風險。這些風險可能使銀行提高鑑價、管理等費用，或貸給老人較低金額，甚至將目標設限於價位高且居都會區的價值標的屋。
他說，不論是高費用成本、低可承貸額度，甚或都會價值區位的設限，都會讓擁有房產的老年人缺乏意願，喪失逆向抵押貸款的原始美意。
台灣綜合研究院研究三所所長戴肇洋也表示，從美、加、澳等國實施「以房養老」的經驗，可發現申請逆向抵押貸款的老人，不到符合申貸資格者的2%。
他指出，各國申貸房屋標的，多僅限都會地區或豪宅等特定條件，而且可申貸額度偏低，最高僅約房屋現值的40%，加上申貸費用高，不易吸引老人申貸。
中央社／記者張旭佑、黃淑芳
http://key88.net/article16812.html

一、對租屋環境需求   (上班地點、等等) 二、對房屋種類需求 (大樓、公寓等等)   三、對坪數大小需求 (房間數、衛浴設備等等)
四、對家俱裝璜需求  (配備等等)   五、對車位有無需求    六、其他因個人特殊需求 (方位)  七、願意支付房屋租金上限。
‧每月租金‧ ‧合理押金‧‧使用範圍‧‧繳租期限‧ ‧調租問題‧‧分租轉租‧‧解約問題‧‧稅費問題‧‧修繕權責‧
務必請房東出示身分證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本，以確定房東真實身分，是屋主或二房東，若是二房東則應請其出示原與房東所訂之契約書，了解到底有無可轉租他人的規定。
租金多少？繳納時間？租約期限多長？
是否需要押金？何時歸還？
水電費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳納？如何計算及繳納方式？
房東提供哪些傢俱及硬體設備，其使用情況如何，對於狀況不佳的設備，最好可以拍照存證，以免苦無證據。
確定房東有無要求特殊限制，例如可否炊膳、養寵物、帶異性入內或過夜？
您可否轉租他人或尋找室友共同分擔房租？
您是否可以加以整修或改裝房屋現有之設備及結構？
若與房東同住，公共區域使用之權限與範圍？
若租賃雙方，任何一方違反規定或提前解約的違約賠償？
租賃雙方應於簽約時留下對方之身分證明。
契約書內容有更改處，雙方要加蓋印章或共同簽名，以防止未來發生糾紛情事。
簽約完畢，雙方各執一份契約書存留。
於每期繳納租金時，應請房東簽收，以證明該月份租金繳納完畢。
了解買賣不破租賃  其依據是原民法第四百二十五條「所有權的移轉不破租賃」的規定，意思是說，如果先有租賃契約存在，房客也搬進去居住了，則屋主之後的所有權移轉，房客仍可以繼續居住至租約期滿為止。

政府補助方案,善用本身權益
內政部自96年度開辦之租金補貼措施，97年度將賡續辦理，且計畫辦理戶數為2萬4千戶，比96年度多了1萬2千戶。96年度向隅之民眾，可於97年度租金補貼受理期間向各地方政府提出申請。
內政部營建署表示，租金補貼每戶每月最高補貼3,000元、期限1年；97年度預計於97年7月中旬公告受理申請，申請人可於受理申請期間，向戶籍所在地的直轄市、縣（市）政府申請。
內政部營建署表示，辦理租金補貼是為了協助無力購屋的家庭居住於合適的住宅，申請條件之一為無自有住宅且租賃住宅之家庭；本項住宅補貼採用評點制，對於收入較低及具備弱勢條件者（例如社會救助法審核列冊之低收入戶、身心障礙者、單親家庭、原住民、重大災害災民等），於評點時都將給予較高的分數。
除了租金補貼外，內政部亦辦理「購置住宅貸款利息補貼」、「修繕住宅貸款利息補貼」，對於有購屋能力的無住宅家庭，可考量申請購置住宅貸款利息補貼；對於擁有老舊住宅亟待修繕者，則可考量申請修繕住宅貸款利息補貼。相關資訊可至內政部營建署網站查詢（網址: http://www.cpami.gov.tw）內政部營建署並表示，讓國民都能居住於合適的住宅，是政府辦理各項住宅補貼的政策目標。
看屋最好結伴,小心四周環境
http://key88.net/article16811.html

被稱為房市「空頭總司令」的政大地政系教授張金鶚，相當看好台灣發展「以房養老」，昨日他在台灣綜合研究院舉辦的「以房養老發展環境已漸成熟」研討會上指出，台灣具有「高住宅自有率」及「房市價值不易貶值」兩項特色，非常適合發展「以房養老」，可減輕政府在老年社福上的財政負擔。張金鶚指出，目前全國無子女的夫妻約有25萬對，未來可能因中壯年人負擔沉重，讓「養兒防老」觀念漸漸改變，預期社會對「以房養老」接受度，將會遞增。
張金鶚表示，「以房養老」可提供65歲以上的老年人，將手中資產轉換成現金，目前已經有許多先進國家，像美國、英國、澳洲、法國與加拿大等國施行外，鄰近的日本、香港、中國大陸等都在發展中。
他進一步表示，發展「以房養老」的具體好處很多，包括老年人可以在宅老化，而且有現金，可支付醫療等日常支出，並降低年輕一代奉養父母的財務壓力。
據張金鶚統計，台灣到民國117年時，65歲以上人口約有536萬，為現況240萬人的兩倍有餘，台灣步入老年化社會，此政策可協助老年人自助，創造新的養老金來源，並減輕國家財政負擔，提供老年人做為考量的「選項」之一。
中時電子報 A13版+記者陳美君／台北報導 2010/01/28
http://key88.net/article16804.html

被稱為房市「空頭總司令」的政大地政系教授張金鶚，相當看好台灣發展「以房養老」，昨日他在台灣綜合研究院舉辦的「以房養老發展環境已漸成熟」研討會上指出，台灣具有「高住宅自有率」及「房市價值不易貶值」兩項特色，非常適合發展「以房養老」，可減輕政府在老年社福上的財政負擔。張金鶚指出，目前全國無子女的夫妻約有25萬對，未來可能因中壯年人負擔沉重，讓「養兒防老」觀念漸漸改變，預期社會對「以房養老」接受度，將會遞增。
張金鶚表示，「以房養老」可提供65歲以上的老年人，將手中資產轉換成現金，目前已經有許多先進國家，像美國、英國、澳洲、法國與加拿大等國施行外，鄰近的日本、香港、中國大陸等都在發展中。
他進一步表示，發展「以房養老」的具體好處很多，包括老年人可以在宅老化，而且有現金，可支付醫療等日常支出，並降低年輕一代奉養父母的財務壓力。
據張金鶚統計，台灣到民國117年時，65歲以上人口約有536萬，為現況240萬人的兩倍有餘，台灣步入老年化社會，此政策可協助老年人自助，創造新的養老金來源，並減輕國家財政負擔，提供老年人做為考量的「選項」之一。
中時電子報 A13版+記者陳美君／台北報導 2010/01/28
http://key88.net/article16804.html

對剛成為租屋族的新鮮人來說，由於缺乏經驗，往往不知道要如何去判別一棟房子的好壞，崔媽媽基金會建議，租房子的第一準則，是選一個好房東、好室友，遠比選一個好房子重要！
察言觀色 試探房東人品 ，「首先，透過房東的談吐，可瞭解他的人品！」崔媽媽建議，先從房東的工作性質及居所在何處，藉以了解房東大概的個性，並判斷房東居所是否距離太遠，有無可能立即處理突發狀況。此外，在看屋溝通的過程中，可看出房東對於自己提出的要求反應，如房東的說法是否會前後矛盾、貪小便宜及對人尊重的程度等等。
而最實際的費用分擔問題，與房東洽談時，對租金之外的額外費用，最好先做詢問，如管理費、水電費、網路費等等，以避免在承租後才發現另須額外承擔其他費用，造成經濟壓力。房客也應主動詢問房東是否有特殊的限制，例如不可釘釘子、養寵物、帶朋友過夜等，以便瞭解自己是否可以配合，並作為篩選房東的依據。
了解室友作息 確保居住品質 ，如果房子已經有人分租，最好先了解對方是否容易相處。要瞭解室友人品，可以透過是否有公德心來判斷，看屋時可以先檢視一番，如公共空間像浴室、廚房等的使用情形、維護狀況，來判斷其他室友可能的行為表現及生活習慣。
此外，最好先詢問室友的職業及作息，確認自己是否可以接受，如室友的作息為日夜顛倒者，進進出出時，很可能影響到同住者的睡眠與生活，這都是租屋前非做不可的調查，否則一旦簽約，未來一年左右的時間，就得忍氣吞聲，得不償失！
【網路地產王/綜合】 最後更新：2010/01/28
http://key88.net/article16806.html

12月M1B年增率創21年新高，擔心資金行情到頂後將退燒，台股近日出現獲利了結潮。房地產市場是否也會如此? 房仲業多認為投資人難免會受到影響，市場投資觀望氣氛可能會加重，但不致出現如同股市的恐慌殺盤。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，國內房市近年受惠資金行情相當明顯，但資產價格也因此來到了相對高檔。資金行情可能退燒的訊號，對自住者沒有影響，但手上握有閒置資產的投資人，難免會思考是否應該停利出脫。
他表示，這兩三年進場的投資人，不論是去年買或是前年買，目前大多有不錯獲利，股市出現恐慌性殺盤，對這些投資人而言，會有一些啟示，進而選擇逢高出脫，落袋為安。不過由於房地產特性和股市不同，效應不會像股市一樣明顯。
台灣房屋總經理彭培業則認為，2008年的金融海嘯，對投資人是一場震撼教育，投資人避險意識升高，房地產更是投資人普遍認同最佳的避險投資工具之一。一旦風險投資市場風吹草動，資金轉入房地產，是可以預期的事。
不過他並不認為投資人在股市獲利了結後的資金，會立刻前進房市，主要是在民眾普遍認知中，房價是位於相對高點，現在投資人認為的最佳避風港，是抓在手上，而非投入不動產，除非是好的標的，或是早已選定的標的，才會出手。
彭培業認為，資金熱潮可能已到頂點的警訊，會讓房地產投資人不論買方或賣方，過年前都會先採取觀望態度，不會輕易出手，俟過完年後態勢更為明朗，才會有進一步行動。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
http://key88.net/article16807.html

農曆年就要到了，很多人會在這個時候，希望除舊佈新，也改變過去一年的壞運勢，其實，只要懂一點簡單的風水概念，不用找老師上門，自己也能親自打造開春新氣象！
招財盆栽改運 招財魚缸要得宜 ，過年的時候，很多人會放置一些招財盆栽，通常盆栽以圓形葉子的綠色植物為佳，最好是四季常青的品種，而會隨季節凋謝的鮮花，反而不適合擺放；帶有財富、富貴象徵的聚寶盆能招來好采頭，其他像是招財貓、蟾蜍等動物雕塑也可放置，但一定要記得，頭要向著屋內才能聚財。
所謂「水主財」，因此擺放與水有關的飾品、圖畫等，都能帶來財運，一般財位擺設魚缸，希望發揮聚財的作用，建議可以養白、紅、綠、黑、黃的五色魚，而魚缸大小也應與空間相互搭配，過大過小會因無法理氣，對財運幫助不大，此外，必須注意水流方向是否往家中，否則會造成漏財、破財。
帶黃色系招財 米缸冰箱須補滿 ，而空間佈置，則可選擇讓人眼睛一亮的飾品妝點，如水晶、琉璃、寶石與金屬材質的相關物品，用來提振精神達到招財氛圍；此外，由於土生金，建議可加入帶有黃色物件與瓷製花器、器皿，與白黃色系的花材，形成招財的空間。
若要招財進寶，佈置的色調則以五行中的金為主，從色彩、材質來看，可運用代表金的白色、金色和銀色，如白色傢具、金色系壁紙、金箔等；而冰箱、米缸是另類聚寶盆，廚房裡的冰箱、米缸是家中儲糧的地方，具有家中「聚寶盆」的特殊意義，因此，米缸要經常檢視，少了就要補滿，冰箱也是一樣道理，存放的生蔬菜餚要保持乾淨新鮮。
【網路居家王 網路地產王/綜合】
http://key88.net/article16808.html