居住正義的不正確處方
政府為體現居住正義，已立法自6月1日起對炒作房地產牟取暴利的投機客課徵奢侈稅，但新稅制尚未上路，最近政府卻動作頻頻，經建會表示將推出由政府無償給予70年地上權的「現代住宅」方案，讓所得水準較低、名下沒有房子的民眾有能力購置住宅。
行政院亦研商放寬購屋多元優惠措施，提高青年購屋貸款額度最高可達720萬元。此等措施讓社會感覺政府住屋政策雜亂無章，距離居住正義的理想反而漸行漸遠。
課徵奢侈稅主要目的是在抑制國內房市短線投機的假性需求，讓這兩年愈吹愈大的房市泡沫能逐漸獲得控制。由於國內不動產市場投機客比重高達四至五成，當政府下定決心推動奢侈稅政策後，自不免對房市造成急凍效應。
近月來國內房市交易大幅減少，全體銀行新增不動產貸款亦開始萎縮，其中建築貸款從去年第四季759億元降至今年第一季384億元，近乎腰斬。雖然房價回落幅度尚屬有限，但房市朝健康方向調整的速度正逐漸加快。政府既然決心打炒房，理所當然應樂見房市的健康調整，沒有理由反其道而行。
經建會研擬賣屋不賣地的「現代住宅」構想，先從房價偏高的大台北地區做起，由政府釋出捷運末端公有土地，並無償提供最長70年的地上權，由政府設定「現代住宅」標準規格，開放給家庭收入在一定金額以下及名下沒有任何房子的民眾申購。由於土地是政府無償提供，建商只需負擔興建成本，自可有效抑制房價。
此一政策構想顯然是要提供新建住房的誘因，讓中低所得者買得起房子，也讓受打炒房影響的建商有屋可蓋。
但問題在於，國內餘屋高達百萬戶以上，住屋問題並非供給不足，而是假性需求過高，房價大幅偏離正常水準，導致年輕人及中低所得者買不起房子。現在房價離正常水準還有一大段差距，政府卻急於將有限的公有土地無償提供出來興建新的住宅，豈非治絲益棼。
更讓人一頭霧水的是，政府平價住宅政策琳琅滿目，過去已有執行多年的國宅政策；去年為五都選舉，內政部已推出政府出地出錢興建、只租不賣的「社會住宅」政策；營建署還有透過土地區段徵收興建「合宜（平價）住宅」的計畫。財政部國產局也有標售地上權為銀髮族、學生等蓋「公益住宅」的做法。
這些平價住宅政策，都是為了因應弱勢族群的住屋需求，但是，各種未經整合的住宅方案草率推出，畫大餅卻遲遲不能落實，反讓民眾對華而不實的住宅政策有愈來愈多的質疑。
最可議的是，政府在奢侈稅還未上路、打炒房效果尚未反映到高房價的關鍵時刻，居然大幅放寬青年購屋低利優惠房貸的限制，不僅取消貸款總額度2,000億元上限，而且准許財政部青年首購優惠可以搭配內政部青年安心成家專案，不再限二擇一，讓青年購屋最高可貸到720萬元。
此一購屋優惠加碼措施，不僅意在放寬對房市的選擇性信用管制，而且無異於鼓勵青年跳入高房價的火坑。政府一手打炒房，另一手放寬優惠房貸，政策思維自相矛盾，政策效果自我抵銷，如此紊亂的政策作為，豈能讓人民信任政府？
我們必須提醒政府，居住正義必須建立在市場法則之上；政府的基本責任是在健全房市的運作，不讓投機買賣影響正常房價，剝奪人民居住的權利。
當前國內房價的合理調整，是實現居住正義的必經途徑；在房價進行合理修正的過程中，出於選舉考量的加碼興建平價住宅及擴大青年優惠房貸措施，都不是健全房市的正確處方，也與居住正義的精神背道而馳，及早改弦易轍方是正辦。【經濟日報╱社論】2011.05.09
成功的國宅 三大條件
近來媒體對於政府的住宅政策仍有不斷的批評的聲音，政府的善意是很顯然的，但是一方面「打房」遇到營建界的反對，市場因而萎縮，而房價仍有上漲的呼聲，似乎不見成功；另方面，政府積極推動的社會住宅計畫，每受地方人士反對，因恐影響鄰近地區之房價，學者們都不看好。
出租社會住宅，管理困難，經營不易是一端，而計畫中的數量也遠遠不足，與中低收入家庭之需要相距甚遠。誠然，以目前政府已提出的計畫，據說只有一千六百餘戶，且地處偏遠，不符社會大眾的期待。
居住問題是國家最難解決的問題，需要龐大的資源，涉及土地的歸屬與國土的利用，與國家的基本政治信念息息相關，所以徹底解決民居問題者都是社會主義國家。在二戰後的歐洲，俄共與東德是一個極端，曾按需要建造大量的國民住宅。
北歐國家，實施民主社會主義，用高稅率來興建大量社會住宅，創造了高品質及富庶的幸福社會。影響所及，西歐國家也推動國民安居的政策，甚至在新加坡也普建國宅。
我國信奉的三民主義就是民主而又社會的政治主張，所以在六○、七○年代，在聯合國顧問的建議下，推行開發新市鎮，大量興建國宅的政策。為求效率化，曾成立住宅公司，以合理落實國宅政策的理想。
很可惜，這個政策由於七○年代，為追求快速經濟成長，改採美式個人主義自由經濟的政策，把住宅建設交由私營房地產公司去隨市場需要由民間自行解決。
這樣以來，土地投機成為造就富翁最便捷的途徑，官、商之間關係牽扯不清，國民居住問題基本上被忽視了。
地方政府所建的少數國宅亦因種種原因，不受民間歡迎，國宅遂成為一個低級居住區的同義語。今天要想重新祭出建幾處社會住宅的手段來解決居住建築飛漲的問題，是很難收效的。
用徵收奢侈稅的手段打房，只是對付豪宅的客戶。豪宅買賣是有錢人的遊戲，無關乎成千上萬的平民的居住問題。
他們並不在乎這點稅；只是由於他們的遊戲，使市區居住建築普遍上揚，才是令人頭痛的問題。貧富的差距擴大是豪宅階級產生的原因。政府該做的是重整國民住宅政策，全面的考慮中產階級的居住問題，兼及於弱勢團體。
成功的國宅建設應有幾個條件。
首先，國宅地點宜分散，個案規模宜小，數量宜大。過去的平價住宅大多數量龐大，集中在一起，即使是高樓建築也予人以平民窟的印象。這樣的住宅建設必然失敗，在歐美也時有所聞。
國宅建設使用公地，最好如同建設公司建樓，尋找市區中小型土地，如原日式宿舍用地，建造一般住宅，不以國宅為名。這樣做可以把大量國宅散布在全市各處，以較鄰近建築為合理的價格出售或出租，自然可抑制房價上漲。
其次，設計的品質要平實、美觀，大小適當。
豪宅為了賣高價，在造型上出花樣，面積亦過大。興建一般民宅要務實，以最經濟的方式設計，最有效的利用空間，耐久而又實用的結構與材料，當然要美觀，要有品味。
亦即既便宜，又好用，又好看。這要找一流的建築師主持其事，其成品才能價如國宅而予人高級的感受。
最後是完善的管理制度。
一方面，不要想為最低層民眾建救濟住宅。我們的稅率太低，救濟住宅應由慈善團體負責，大家，包括政府捐款幫忙。國宅應視其成本，賣或租給付得起代價的市民，並予以適當的管理，以保持建築物的功能在最佳狀態，且盡量避免違章搭建與鐵窗等設置，常予清洗，使外觀常保亮麗如新。
要滿足這些條件，靠公務員以公家方式處理是做不到的。所以某種形式的住宅公司是必要的，以企業經營的精神來推動，方能期待其成功。
（作者為建築學者）2011-05-09 中國時報 【漢寶德】
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