我見我思－住宅政策 該換腦袋
政府為無殼族覓殼的住宅政策，至今仍以政府興建、出售為主軸；其實，包括政府與社會，都該換個腦袋，多想想出租公屋的好處。其實，只要政府帶頭做好公屋出租，社會觀念是有可能跟著改變。
民眾都有擁有自己殼的心態，除了源遠流長的有土斯有財觀念外，現實上是租屋可能面對幾年就要搬遷的困擾；此外，長期房價看漲的預期心理，也讓民眾期望享受資產增值的利益；未來，還可財留子孫。
對所得較高、本來就有能力負擔者，當然甭討論，隨他去吧。但如所得較低，卻仍非攢下一間房子者而言，買了房子卻可能是一輩子要當屋奴，如此就未必上算了。
拿現在台北都會區的各區域行情看，在台北文山區租一戶三十坪上下的三房之屋，租金大概一萬五左右；但如要購買同樣的房子，中古公寓大概要近千萬，新成屋則要一千五百萬元上下。
再換算每個月要支付的房價，以貸款七成、利率二％，還款時間廿年算，買千萬公寓，每個月要支付三萬五千元，廿年下來，單是利息就要付出一五○萬元；如果是一千五百萬元的房子，每個月支付五萬三千元，廿年支付的利息是二二五萬元。現在是利率低點，未來利率必然逐步調升，購屋貸款者的負擔必然增多。坦白說，這個負擔是夠重的。
但如果政府有公屋出租，租金是區域行情的六成多，你可能一萬元不到就能租到同樣房子，單是購屋廿年要付的利息，就夠你租十二年的房子。如果算本金一千萬，哦，夠你住八十三年哩。你還要買房子、當屋奴嗎？
一旦政府公屋出租成為穩定的政策，你知道不會隨便提升租金、隨意趕人，購屋期望的「安定感、穩定性」有了；你也甭想「財留子孫」，反正孩子長大「不夠會賺」，還是有公屋租，不致於流落街頭。這時，出租公屋的吸引力就產生了。
這次政府重啟住宅政策，令人失望的是仍是舊思維、老招式；不論是合宜住宅或現代住宅，都只是過去國宅出售政策的翻版，但國宅政策明顯是失敗，無法長期解決住宅問題。
以政府已決定在機場捷運Ａ七站興建的二千四百多戶合宜住宅為例，九五％出售，只有五％是出租的社會住宅。Ａ七區位不錯，搭捷運進入北市只要十多分鐘；政府說每坪只要賣十五萬元以下；但同樣機場捷運線的Ａ九、Ａ十站附近的新房，每坪要賣廿六到三十萬元，差了快一倍。
換句話說，買到合宜住宅者立刻現賺快一倍，這公平嗎？這就是馬總統的居住正義嗎？真的就解決了弱勢者的居住問題嗎？政府賣掉這二千多戶合宜住宅，讓買者大賺一手後，手上再無籌碼，只能跑到更遠的板橋浮洲再蓋合宜住宅。
政府不換腦袋，改以公屋出租為政策主軸，唯一的理由就是官僚怠惰，因為蓋了就賣掉後即「沒我的事」，最簡單；出租則牽涉到後續長期的管理問題。不過，國外如星、港，公屋出租可占房屋的三、四成，顯然只要制度與法規明確，公屋出租是可以做好管理。差別在為與不為之間而已！
以租代售 住宅政策才能永續
為了實現「住者有其屋」理想，行政院推出一連串住宅政策，但不管是合宜住宅或現代住宅，根本上都是以出售產權，來化解高房價及所得分配不均的民怨為政策導向，只是過去國宅政策的翻版。但以過去失敗例子來看，政府倒不如以租代售來得務實有用。
目前的住宅政策以合宜住宅最為明確，行政院已決定年底在機場捷運林口Ａ７站，出售二千四百五十一戶合宜住宅。講白了，所謂合宜住宅就是過去國宅的翻版，本質上都是以平價為訴求，將房子出售給弱勢族群。
不過，如果以大台北地區為範圍，即使標榜捷運沿線，合宜住宅的地點，其實離市中心已有一段距離。會有這種現象，當然就是過去政府以出售為主流的國宅政策，造成國宅愈蓋愈遠，弱勢族群也被迫愈搬愈遠。
過去政府在大台北地區蓋國宅時，顯然未能預期都市發展帶來的房價飆漲，而從國宅的失敗經驗，凸顯的也是政府一味出售，導致手中掌握的土地資源愈來愈少的盲點。
反觀首批即將在林口興建的合宜住宅，那怕現在林口的住宅供給仍超過於需求，但隨著都市發展，林口未來一定比現在繁榮，屆時政府的國有地恐怕又已賣光。往後的弱勢族群，就得往更偏遠的地方，才找得到居住正義。
再以現代住宅為例，為了讓弱勢民眾也能買得起高房價的雙北市房子，經建會一開始就以出售為前提，但規畫時為了壓低房價，又擔心落入圖利建商的政策買票指控，因而把出售範圍限定在地上權。
但撇開愈蓋愈遠不說，即使是地上權，期間也長達七十年，以所得分配日益不均的情況來看，低所得者只會更多不會更少，當有限的土地蓋完現代住宅後，回收再利用還是要等七十年，後續更多的弱勢者，也只能被迫住的更遠，或者自己想辦法。
目前的住宅政策，其實都只是舒緩貧富差距的權衡之計，根本上還是要解決所得分配不均問題，讓所有人都能買得起房子。而在杯水車薪、資源有限的情況下，政府更應該讓手中的籌碼發揮最大功效，而且籌碼能永續的掌握在政府手上，以公屋出租代替出售作為政策主流，才是「永續經營」的住宅政策。 中國時報 【洪正吉／新聞分析】
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