預售屋工程款細算繳付周期中斷繳款沒收上限15%－我愛家

買預售屋的好處是不必一次拿出3成自備款，可按工程進度分期繳款，降低民眾購屋壓力，但專家建議，購買預售屋的民眾，簽約時應細算每筆工程款的交款日期、間隔時間及金額，以免超出付款能力而慘遭斷頭。

一般來說，購買預售屋若約定貸款8成，則簽約及開工款大約佔購屋總價5%，工程期佔總價15%不等，但付款方式因建案而異，如有些建案工程款是按月交，有些依施工進度，後者可能發生因施工進度超前，1個月須繳2~3次工程款的情況。

每次付款應間隔20天

今年5月1日生效的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已明確規定，應依工程進度與付款明細表在完工後交款，而且每次付款間隔日數應在20日以上。

太平洋房屋契約部與加盟事業體協理蕭朝陽表示，民眾須注意契約中付款明細表訂的時程是否符合規定。一般而言，建商會在交款日前10天到2周寄出通知單。

為減少買預售屋風險，民眾也須注意有無履約保證。蕭朝陽指出，現在最常用的是「價金信託」制度，在銀行設立專款專用的帳戶，民眾每期工程款由銀行保管，按信託契約規定交付給建商，保障民眾權益。

預售屋的定型化契約包含違約規定，購屋人應仔細研讀，了解建商或民眾違約時的賠償方式。目前行政院消保會的契約範本規定，如果建商違約，應退還民眾已繳的錢，並賠償違約金，違約金從總價15%到已繳價款為限。

中斷繳款沒收上限15%

反之，民眾付不出工程款或其他原因違約，建商最多可沒收總價的15%，如民眾繳交的定金與工程款不到15%，就以已交金額為上限。

預售屋工程款雖可分期，但繳款方式仍由建商與購屋人約定，專家提醒，應確定契約工程款付款時程與金額在可負擔範圍。

上海商銀個金部行銷企劃經理馬婉瑜表示，不建議民眾申請信用貸款來付工程款，因為信用貸款利率較高，而且交屋後，又得繳交房貸，變成雙重負擔。

想買預售屋的民眾應謹慎評估己身財力與信用狀況，且做好財務規劃，最理想的狀況是決定買預售屋時，積蓄已足夠支付自備款，如想買800萬元的房子，存款已有160到240萬元，而且信用紀錄良好，確保未來可申請足額7~8成房貸。

預售屋工程款注意事項
項目/說明
˙金額：工程款約佔預售屋總價15%
˙時程：建案開工後開始繳，長短依案量與施工進度不等，粗估1~2年
˙間隔：每次繳款時間應相隔20天以上
˙財力：應準備好足夠的自備款再購屋
˙信用：信用紀錄良好可申請到足額貸款，不會因為成數不足，臨時補足差額
˙違約：注意契約罰則，付不出工程款可與建商溝通延長時間，或委託房仲轉賣
資料來源：《蘋果》採訪整理【蔡致仁╱台北報導】

買預售屋留意工程款繳付周期恐月付2期壓力大宜準備周轉金

買預售屋自備款可分多期繳納，民眾繳款壓力較小，但購買前仍要詳細了解工程預估進度與交屋日期，才不會購買前預估每月繳交1期工程款，購買後卻因1個月須繳2期工程款，財力上無法負擔，建議宜多準備周轉金備用。

東森房屋特約代書正業代書地政市聯合事務所所長鄭文在指出，「購屋時儘管建商表達自備款只須2成，貸款可達8成，但這只是建商與銀行間的一種默契，實際貸款成數，仍須等建商取得使用執照、民眾實際去申貸後才能確定，尤其是預售屋因興建時間長，未來變數也多。」

建商放貸期數較少

政府政策、房市景氣與申貸人本身條件，都可能影響銀行最後的核定結果，例如，在管制區域購買第2屋的民眾，儘管購買前預估可貸9成，在今年624新房市管制政策實施後，銀行礙於政策也只能放款7成。

部分建商為增加民眾購屋意願，會用「自備款1成，即可輕鬆入住」做為賣點，若銀行放款成數僅達7~8成時，建商便可能以自有資金或向銀行融資來借款給購屋民眾，但借款時間較短，通常只有2~3年。

使用信貸利率較高

買中古屋時，鄭文在則建議，最好還是要透過8大品牌房仲業者，不僅可降低交易風險，因房仲業者與銀行有長期的合作關係，民眾透過房仲業者與銀行申貸，也可享有房貸優惠。

上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜表示，除政府政策外，申貸人本身條件還是影響銀行放款主因。

購買中古屋或新成屋，須1次繳足自備款，雖然部分購屋人因自備款不足或有其他理財規劃，會以信貸或已有房屋，向銀行籌自備款。

馬婉瑜說，不僅貸款人須負擔2個房貸，還款壓力大，信貸利率通常也比較高，且可能因先以自有房屋貸自備款後，變成購買第2屋的投資客，所以還是會建議民眾有足夠的自備款後再購屋。

買預售屋注意事項