我愛家

信義房屋(9940) 統計發現，今年北縣首購前5大行政區，分別是土城市、泰山鄉、三重市、蘆洲市與汐止市，近半買方為首購族，平均自備155萬元到200萬元即可完成首購的夢想。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，今年前4個月台北縣各行政區首購比例至少1/3以上，北市通勤族明顯往北縣移動，其中比例最高的土城市將近6成的買方因總價較低而成為首購族。

除了新店、板橋、永和與中和外，其它行政區首購族的平均成交總價都在700萬元以內，若自備款3成，家庭月收入逾8萬元的家庭，極有可能在台北縣完成購屋夢想。

信義房屋土城金城店店長張現傑表示，土城早年因製造業吸引外來人口，近幾年則因捷運開通帶動人口移入，是一個典型的「年輕化」、「小家庭化」的市場。

張現傑指出，土城離捷運海山站步行5至10分鐘的中古電梯3房，總價約700萬元到800萬元；而捷運站周邊知名的中古大樓，行情每坪約23萬元到24萬元，若離捷運站稍遠，但生活機能成熟的金城商圈，3房產品每坪約20萬元就有不錯的中古大樓。

至於北縣首購比例排名第2到第4名的區域集中在泰山、三重與蘆洲。其中三重市與蘆洲市捷運線正興建中，蘆洲線預計今年底通車，近年持續吸引北市買方移入；

此外，蘆洲與三重交界的重陽重劃區近年快速興起，區域內大樓新穎、街道等小環境條件整齊，對外來客具有吸引力，但相對總價也高。

蘇啟榮建議，首購族挑選房子時應避開「好看但不見得實用」的房子，包括地段偏遠但公設齊全的休閒住宅，或是過度裝潢的中古屋等。
中央社記者韋樞台北2010年5月25日

http://key88.net/article20857.html

台北市政府市政會議今天通過海砂屋建物善後處理準則。

對未於公告日起 5年內申請重建者，容積放寬比率將每年減少5%，以不低於10%為原則，期使所有權人儘速協定拆除重建。

台北市政府為輔導高氯離子混凝土建築物（即海砂屋）善後處理事宜，去年10月 2日公告修正「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」。

針對84年 1月23日前已申報勘驗，經鑑定屬高氯離子混凝土的建築物，採取稅捐減免、容積獎勵及補助費等方式，輔導進行修繕補強與拆除重建事宜。

台北市都發局建築管理處表示，為明確規範實行細節，針對自治條例的鑑定原則、專案核准容積放寬的一定期限與容積計算方式，以及應進一步補強、或防蝕處理指定期限等處理辦法，訂定「台北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善後處理準則」共 8條，今天經市政會議審議通過，將於近期發布施行。

建管處主任秘書高文婷表示，海砂屋建築物及土地都屬私權範疇，補強或重建，大多因建物所有權人意見分歧，雖多次協調仍難達成共識。

高文婷說，這項善後處理準則發布實施，除海砂屋鑑定原則及專案核准放寬容積重建計算方式都訂有明確規範外；對於未於公告日起 5年內申請重建者，容積放寬比率將每年減少5%，折減後放寬總額，以不低於 10%為原則，以期使所有權人儘速協定拆除重建事宜。

所謂海砂屋，即建築房屋時混凝土所用的砂；用的是來自海邊的海砂，而非正常所用的河砂。

由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱的「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。
中央社記者孫承武台北25日

http://key88.net/article20856.html

總價 :530萬 (編號B162) 地址 :台中市北屯區太原路vs三光一街
種類 :電梯華廈  格局 :3房2廳2衛  建坪:48.06坪  室內:34.47
樓別 :10樓/共14樓  車位 :平面車位   完工 : 85年魯班傳家
學區 : 三光國中、北屯國小 品味裝潢
專線 0918075588 .0982951988蔣小姐
更多請參觀,台中買屋租屋房屋網,歡迎託租.託售.

台北房市停滯在「價高量減」的格局，打算高價出脫、落袋為安的屋主，可能面臨無人出價的窘況，房仲業者為了提升成交機率，總會主動遊說賣方，不妨考慮降價出售。

是否有必要自動降低總價？儘管答案因人而異，但亦是個好時機，可趁機要求房仲業者少收服務費。

屋主口袋深 廉價拋售沒意義

定居台北的賴先生是一名換屋族，平日省吃儉用，終於有機會小屋換大屋，為了減輕房貸壓力，委託房仲業者出售舊屋，不過經過了三個月的委賣，看屋的人多、出價的人少，潛在買方開出的總價，遠低於屋主賴先生的理想價位，於是房仲建議屋主降價求售，這項建議讓屋主傷透腦筋，不知道該如何因應。

「網路地產王」認為，對於口袋深的換屋族而言，降價求售絕對不是個好主意，因為房仲的出發點在於提高成交機率，犧牲的卻是賣方的預期獲利，假使售價一降再降，不僅打壞行情，也讓委託房仲賣屋這件事，形同多此一舉，對於賣方一點好處也沒有。

屋主不妨多花點心力活化資產，可以考慮開店、出租，縱使獲利不高，也可另闢財源、補貼部分房貸。

降價莫可奈何？ 要求調低服務費

不過，對於財務吃緊的換屋族來說，調低售價或許是個值得考慮的建議。

房仲業者表示，不少屋主就地喊價，聽說同一區段、同質產品，創下新高成交紀錄，往往也要求比照辦理，開價超過合理的成交行情。

賣方應該計算當初購屋的成本、房貸利息、轉手的相關規費等，再參考房仲提供的成交行情，不難訂出合理的獲利成數，其實只要不是賠錢出售，就算是抗跌保值的好房子。

不過身為聰明的賣方，絕對不該單方面降低售價，也應該順勢要求房仲業者減少房仲服務費的趴數。

以總價1,000萬的中古屋為例，假使應房仲、買方要求，打八折出售，成交價為800萬元，賣方必須額外付出4%、32萬元的仲介服務費；假使以降價換取仲介費打折，甚至免收仲介費，省下來的費用不無小補，這招對於沒冒泡、業績差的房仲人員相當管用。
網路地產王／曾炳鈞 2010/05/25

http://key88.net/article20843.html

對於預算有限的購屋族來說，繳清自備款之後，手邊的預算所剩無幾，即使品味高，也請不起知名室內設計師，只好退而求其次，委請裝修業者進行簡單的粉刷、裝潢、管線更換等。

從網路上輸入「宅修」、「裝修」等關鍵字，列出一長串承包業者，該如何挑選？「網路地產王」建議，先從免費估價這一關，測試業者的服務態度與品質。

查看裝修證照 要求免費估價

知名室內設計師承包裝潢案件，往往都會設定承接金額的下限，對於預算有限的購屋民眾而言，買屋已經付出絕大多數的積蓄，還要背負沉重的房貸，能夠擠壓出來的裝潢設計預算，實在所剩不多，不少民眾乾脆自己花心思、想設計，施工部份只好請裝修業者代勞。

不過裝修業者的素質良莠不齊，施工品質如何，很難教人放心，「網路地產王」建議，除了應該先查詢業者有沒有相關證照之外，從打電話詢問施工流程、收費標準、免費估價等，不難得知業者的服務品質與效率。

從第2次報價 看穿業者服務態度

假若要求到府丈量、免費估價，裝修業者若是反應被動、一拖再拖，這樣的業者根本不必列入考慮；

即使完成丈量，並提供估價單，精打細算的消費者，應該貨比三家，逐一比對木作、泥作、粉刷每一細項的報價金額，是否相對合理平價。

從丈量、估價到比價，過程至少耗時一個月，原本打算施工的項目，可能會有些許的變動或刪增，這時候應該請裝修業者進行第二次報價，往往到了第二次報價才能看清業者的服務態度。

根據筆者個人經驗，部分業者對於第二次報價，居然要消費者三催四請，毫無服務熱忱可言；

有的業者卻是無端提高報價，所得到的答覆幾乎都是「物料調漲、反映成本」，對於如此毫無誠信、漫天開價的裝修業者，千萬別冒險嘗試。
【網路地產王/曾炳鈞/撰文】2010/05/25

http://key88.net/article20842.html

各類型購屋人，買房子最擔心碰到的狀況皆不同，房仲業者便調查，首購族荷包吃緊，最怕買貴了；新婚小家庭則耽心買到問題屋，造成難解的糾紛；至於換屋族普遍認為房子要愈換愈有「保值性」。

因此，專家建議，上述3大族群，應掌握勤查房價、保值抗跌如北市中山區等區域、慎選優良房仲，才能確保開心、安心入住。

根據台灣房屋的調查，購屋人最害怕碰到的狀況，各類族群皆有不同考量，首購族荷包有限，有40％比率深怕「買貴了」，台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧認為，一般首購族年齡層多介於30歲至35歲，因目前房價高漲，但所得增加速度不及房價，相對購屋壓力大，因此最在意的是購屋價格，常再三比價，深怕一衝動就買貴了。

江怡慧建議，首購族可上各大房仲網站，查詢成交行情，再到房仲店頭訪價了解，「勤查房價」有助於清楚掌握市場行情水準。

而換屋族資產較豐厚，換屋時皆認為房子要愈換愈有價值才值得，因此最重「保值抗跌」性。

根據東森房屋的調查可見，北市中山區腹地廣，產品多元，房市活絡，今年來單價漲21％至每坪40萬元，保值力最強勁，是換屋族不錯選擇。

至於新婚小家庭，因夫妻皆要工作，家中又育有幼童，37％比例最害怕買到「問題屋」，也就是遇到滲漏水、凶宅、海砂屋等瑕疵，衍生許多難解的糾紛。

因此江怡慧建議，新婚小家庭這類族群，平日空閒時間不多，應慎選優良房仲代為介紹物件，大型房仲品牌的經紀人，會善盡調查職責，詳細將房屋狀況記載於不動產說明書內，包括外觀上不易發現的瑕疵也會註明，並向買賣雙方解說，購屋較有保障。
【工商時報／記者馬婉珍／台北報導】2010-05-25

http://key88.net/article20841.html

在政府與媒體關切下，2010年第一季房價漲勢趨緩，從台灣不動產交易中心第一季的房地產季報分析，預測下半年房價走勢。

台灣不動產交易中心最新發佈2010年第一季房地產季報，分析中指出第一季全省各地房價呈現小漲小跌局面，短期內因歐洲債信危機未除，股市表現會連帶影響房市，

預測第二季房價會在高檔盤整，漲幅也將趨緩，

第三季房價表現起伏會決定於國內外經濟基本面表現與兩岸陸資來台政策消息面，

第四季技術面會依全年經濟基本面與兩岸政策消息面的拉鋸，呈現『衝出』或『反轉』訊息。

台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，現階段房價並無泡沫化危機，政府宜從供需面與交通建設面積極疏緩台北市高房價現況，政策也不必做過度干預，而現階段購屋者自住型與換屋型客戶應慎選區域與標的，投資型客戶操作宜保守應對。

李同榮進一步指出，從2010年第一季全省各地房價表現，比較2009年第四季的數據，台北市小漲2.9%台北縣小漲1.81%，桃竹地區小跌1.14%，台中縣市小跌1.5%，台南縣小漲1.51%，高雄縣市小漲1.97%，

顯見全省房價尤其是大台北地區受政府與媒體的不斷關切下，短線投資有縮手現象，房價漲幅已經明顯趨緩，全省各地區房價表現分析如下：

10Q1與09Q4相比漲幅縮減為北市2.90%與北縣1.81%，顯然在政府與輿論的關切下台北縣市房價有產生一定的抑制作用。

從10Q1對09Q4分析六大縣市的成交行情狀況，台北市平均單價繼09Q4的43.4萬/坪再度成長2.90%達歷史新高點，屋齡與銷售時間也約略有縮減，顯見新成屋不斷釋出帶動房價整體上升，在10Q1還是表現強勢；

台北縣平均單價延續09Q4漲勢還是有1.81%的漲幅表現，由於北市價格不斷再創新高，因此北縣受其帶動以及遷居影響，雖然土地較廣分散較平均，但平均房價還是有上升的力道，未來第二季有可能會再持續這一波漲勢而有新高點出現；

桃園、新竹縣市、台中縣市的平均單價約與上一季相比呈現小幅下跌，沒有太大的變化，顯然沒有受到北市縣的帶動效應影響而產生令人較高的期待；

在台南縣市、高雄縣市的平均單價部分，雖然本季與上一季差異不大，但呈現小幅上揚的局面，顯見南部地區長期偏低房價現象，似乎稍有回溫跡象，綜觀全省各縣市在本季房價的表現上，配合經濟基本面的成長復甦，應屬穩定上升格局，顯然在政府與輿論的關切下，台北縣市房價有產生一定的抑制作用。
【文／台灣不動產交易中心】2010/05/25

http://key88.net/article20839.html

台北市軍功國宅日前傳出，出租給低收入戶的房子，不但老舊、漏水、長滿壁癌、油漆剝落，住戶四處投訴，被北市議員痛批宛如惡房東。

根據房仲業者統計指出，這幾年隨著房市回春，北市國宅的身價也跟著水漲船高，漲幅多在兩成，甚至達三成以上，鄰近大型公園或好學區，地處精華地段者，即使屋齡已有30年以上，每坪單價突破40萬比比皆是，只要釋出空屋，馬上被買走，指名度相當高。

市區停車難 國宅配車位價更高

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，台北市不少知名的國宅社區因地處精華地段，儘管公設比偏高，這是因為每戶附設停車位，吃掉不少室內使用面積，但通常住戶每年都能透過抽籤方式，分配車位，對於停車位一位難求的台北市來說，是一大利多，雖然屋齡不小，但多一個車位，房價差很大。

有的社區甚至還擁有千坪的中庭花園，所以近幾年隨著房價高漲，老國宅的房價漲幅也頗驚人。

再者，近幾年新建的國宅品質都相當不錯，也通過幾次大地震考驗，即使有瑕疵或結構安全疑慮，政府不像建商可以脫產卸責。

國宅品質參差不齊 多打聽降風險

不過儘管買國宅看似好處多多，仍有許多為人詬病的缺點，例如：公設比偏高、室內格局差、施工品質不佳、偷工減料、公設維護、管線老舊，海砂屋或是輻射屋等問題，房子結構是否滲漏水、耐震等等，都要事先打聽清楚、多作比較，以免買得便宜，卻成了脫手困難的燙手山芋。
【網路地產王／洪倩宜／綜合】2010/05/25

http://key88.net/article20838.html

在立法院「睡」了近十年的地質法草案，藉由北二高走山事故「甦醒」，終於在昨(24日)初審通過，房仲業者表示，地質法草案一旦三讀施行，未來民眾購買山坡宅的權益比較能受到保障，也不會誤觸地雷，買到危及身家性命的順向坡宅，不過位處敏感地區的山坡宅社區，房價勢必會大受衝擊。

不得阻撓地質調查 違者最高罰緩50萬

根據初審通過的地質法草案規定，經濟部應將具有特殊地質景觀、地質環境或有發生地質災害之虞的地區，公告為地質敏感區。地質敏感區的劃定、變更或是廢止，都將設立地質敏感區審議會來進行，審議會中專家學者不得少於總人數的1/2。

草案中也規定，如果土地可能造成地質災害，有危害公共安全之虞時，主管機關得派查勘人員進入公、私有土地，進行地質調查或災害鑑定，土地所有人、使用人、管理人不得拒絕、規避或妨礙，否則將可處以新台幣10萬元以上、50萬元以下罰鍰。

未來公佈敏感地質 山坡宅房價應聲跌

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，新版規定在某些程度上比舊版寬鬆，如舊版「依法令規定進行土地開發行為者，土地開發申請人應於申請時提出基地地質調查及地質安全評估報告。」；

至於新版，只有土地開發行為基地有「全部或一部位於地質敏感區內者」，才應於申請土地開發前，進行基地地質調查及地質安全評估。

徐佳馨表示，地質法的初審通過，對於讓我國過去毫無章法的國土利用，重回永續經營的思考，是具有相當大的意義；不過，民眾購屋權益雖然更有保障，但不可否認的，未來公布敏感地區，可能對山坡地住宅房價產生衝擊性的影響。
【網路地產王/綜合】2010/05/25

http://key88.net/article20837.html

只要是房地產具有融資的功能條件，按照融資觀點來分析，利率的高低則是影響購屋資金成本的重要因素。

但是影響程度的大小究竟會有多少？這可能在不同時期、不同條件的環境當中，會有不一樣的結果。

房貸資金結構 影響本利關係

以往房價尚低，但利率水準卻處於高檔的時候，房貸的融資情況算是本金少、利息高，在分子、分母的關係之中，只要牽動一點點利率的變化，購屋資金成本的增、減幅度就會有劇烈的變化，因此對於房市就會有很大的影響。

不過在目前利率處於低檔的階段，貸款融資金額隨房價高昂的相對比例下更甚於以往，呈現本金高、利息低的結構，預期未來可能的升息對於房市的影響，相對在分子除以分母的變化幅度上，反映在房貸融資的還款本金與利息之結構上，其實並不會有太大的改變。

利率風吹草動 左右房市心理層面

但是每當可能面臨升息的敏感時機，卻還是會引起一陣的宣然大波，民眾擔心影響房市所及之主因不單是資金成本的投資層面，消費者的心理層面更是關鍵。

由於台灣在過去處於艱困的時期，一直是處在一種長期高利的環境，使大家在經濟發展成熟之後，利率條件處於低檔的現階段時期，面對將來可能的升息，印象中好像又會使生活再回到艱困環境，心理總會存在著有一種不安的莫名恐懼而轉趨保守，這一種不安的情緒自然牽動著房地產市場走勢的影響力更甚。

利率調升 房貸非「等倍數」增加

因為房貸長期還款之月付金結構，以目前市場房貸利率的條件，若升息一碼，借款人的月付金將會增加多少？以20年期每100萬元計算，若利率為1.875％本息平均攤還之月付金正好為5,000元，利率調升息一碼成為2.125％，每期月付金為5,118元，僅增加118元，若升為2.5％之月付金則變為5,299元，即使升為3.5％之月付金成為5,800元，也不過增加800元，並非想像中的「等倍數」增加。

因此如果以一戶有房貸負擔的家庭，在利率調升一碼的情況下，和健保費調漲相較，可能還沒有比全家之人口數合計所增加的負擔還要重！

利息補貼 不如健全整體房市

政府為補助弱勢，於住房政策上會提供一些優惠房貸的方案，這種美意在目前普通低利的環境下，其實並沒有多大的實質性幫助，因為就一般市場利率與政策性補貼貸款的利率相較，並非是8％與5％、或是5％與3％的差距，如果未來十年、二十年之利率水準已不可能再回到5％、8％的條件，

那麼此時若能將這些「政策性貸款補貼息」的龐大預算做其他更有效益的應用，調整為其他更具實質性的弱勢補助方案，或許對於整體市場的健全性才會更佳有利。
【本文作者為網路地產王資深顧問】【文／范世華】2010/05/25

http://key88.net/article20836.html