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第4次江陳會談預備性磋商昨舉行,其中有關避免雙重課稅及加強稅務合作議題的「兩岸租稅協議」,在第4次江陳會中確定不會簽署。據了解,由於經第三地赴大陸間接投資的台商,不能適用股利匯回的租稅優惠,導致租稅協商破局。但兩岸標準檢測及認驗證合作等3項協議,則仍依原定計畫於今日簽署。

據與會消息人士透露,由於早期台商均經第三地赴大陸投資(據估計約佔所有台商的7成),因此如果此次協商租稅時,不能將間接投資台商,列入租稅協議適用範圍,也就是不能享有股利匯回繳稅優惠,將使得協議徒具形式;不過針對此事,大陸方面並不接受我方將「間接投資」納入優惠範圍,並強調「這不合國際慣例」,因此,雙方協商破局。另外,間接投資的台商,在轉讓大陸股權時,資本利得稅是否需依照中國59號課稅規範,(59號文要求,2008年1月1日以後發生的企業合併、資產重組或股權轉讓等涉及股權發生變化的行為,都必須依照資產「公允價值」繳交所得稅。)被課以20%的所得稅,但其課稅權歸於何者及如何分配,雙方意見也不同。

海基會副董事長高孔廉及海協會副秘書長鄭立中昨天表示,租稅議題有特殊性,因技術性問題還未凝聚共識,將待4次會後重啟協商,一旦成熟就可簽署。高孔廉並表示,根據賦稅署告知,其他國家簽署類似協議短則費時1、2年,長則4、5年,兩岸租稅協議從今年10月才開始,須更長時間討論解決。

鄭立中和高孔廉昨分別舉行會後記者會,兩人指出,關於漁船船員勞務、農產品檢驗檢疫、兩岸標準計量檢驗認證認合作等3項議題,協議文本已確定,準備也較充分,確認將在今天完成簽署。

不過儘管兩會均表示,會盡快再展開協商,但針對攸關台商權益的「避免雙重課稅及加強稅務合作」議題未能完成簽署,鄭立中及高孔廉均表示,這全是「業務性安排」的問題,其中包括稅種及稅率,都需要技術上安排,慎重討論才能最大限度顧及兩岸民眾利益,但對於「技術問題」意指為何?兩人在公開的談話中皆以「有保密協議」帶過。

對於何時重起協商?鄭立中表示,會盡快在第4次江陳會後,安排進行後續協商,適時簽署協議。

至於租稅協議無法簽成,是否基於有部份台商顧慮雙邊繳稅,導致「一牛被剝兩層皮」疑慮?鄭立中澄清說,「跟這沒關係」。他強調,完全是考慮到技術層面上問題,畢竟簽署協議的目的,就是為雙方投資者可創造更寬鬆稅務環境,更有利於雙方投資者進行投資,不僅為稅務,還有投資環境,簽署協議後一定有利於兩岸投資者。

【工商時報/馮復華、徐銀磯/台中報導】

 

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一人陳情、「好」到厝邊 南區永寧段598號等4筆土地,因東西向快速道路開闢,市府依平均地權條例,辦理分割分算,以致徵收價格比原土地公告現值低,引起鄭姓地主陳情,經地價評議委員會討論,決定同區段調高地價,使得約有21筆土地都受惠。

地主陳情指出,該4筆土地公告現值每平方公尺1萬8千至2萬元不等,分割分算後,徵收地價變成1萬4千元左右,平白損失上千萬元。

地政處解釋,公告土地現值均依地價分割相關規定辦理,該地號土地地理位置與臨街地不同,而且分割後土地與所屬地價區段範圍大小不同,與徵收或不徵收無關。

不過,地價評議委員會認為,依法辦理分割分算合法,但不合情理,之前已公告現值,為了要徵收地而分割分算,對百姓而言,當然認為有所損失。

因此,地價評議委員會決議同區段地價同時調高公告現值,提高為每平方公尺1萬8千元。由於明年即將辦理道路徵收用地,同區段影響土地約21筆土地、面積4千8百餘平方公尺都「受惠」,土地徵收經費增加1千6百萬餘元,而東西快速道路為國建道路,全將由中央埋單。

地政處表示,徵收道路的分割分算地價與土地公告現值產生落差,主要是都市計劃時同時配合調整土地公告現值,已函請都發處清查都計用地,避免類似情形再發生。

〔自由時報/記者洪瑞琴/台南報導〕

 

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縣府21日首次標售臺中港特定區(市鎮中心)重劃區抵費地,地政處推出89筆土地,投標標封82封,標售出36筆,標售率近4成,共標出面積合計4萬9千平方公尺,金額總計13億7,798多萬元。代理處長陳文嘉表示,成績差強人意,標售價格與預期接近;陳文嘉強調,商業區一坪不用十萬元哪裡找?會加強行銷宣傳讓更多人來台中港撿便宜。

地政處表示,未售出的53筆抵費地,連同首拍因程序未完成未及推出的另6筆抵費地,合計59筆,將於99年1月21日及2月24日繼續辦理標售,歡迎民眾踴躍參與標售。

地政處指出,本次標出之36筆抵費地面積合計49096.03平方公尺,金額總計為新臺幣13億7,798萬7,003元。其中,熱門標售的地段包括,市鎮南段108地號,計有6張標單競標,標售底價為每平方公尺2萬8,000元,由最高標每平方公尺3萬1,006元得標。

市鎮北段82、198地號,計各有9張標單競標,標售底價各為每平方公尺2萬5,000及2萬6,000元,分別以每平方公尺2萬8,750及3萬4,100元得標;再者,市鎮北段220地號計有15張標單競標,標售底價為每平方公尺2萬5,000元,以3萬8,999元得標。

地政處表示,自縣長黃仲生上任後,非常重視臺中港特定區「市鎮中心」市地重劃區,並將之列為旗艦計畫,除列管執行進度外,也編列建設經費積極進行規劃開發工作;同時,也在不影響公共設施服務品質情形下,檢討修正民眾的公設負擔比例。縣府期待臺中港市鎮中心能配合完善的交通設施、中部科學園區及兩岸三通的優勢,成為大臺中高價值、高增值的運籌基地。

【今日新聞/記者李梅金/中縣報導】

 

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窗戶可說是房子的眼睛,具有空氣流通與引進光線的功能,牽動居家生活品質,因此挑選窗戶是一大學問,必須考量到許多因素,如隔音、防水甚至連開窗的方向,外推或內開,也關係著居家風水。

窗戶種類多 滑動式最普遍

很少人有選購窗戶的經驗,「網路地產王」彙整市面上的窗戶種類,將窗戶分為六大類:「天篷式」、「豎鉸鏈式」、「固定式」、「外推上懸式」、「單懸或雙懸式」、「單扇或雙扇滑動式」窗戶。

一般住家的窗戶大多是「單扇或雙扇滑動式」為主,優點在於可在窗戶外側安裝一扇或全扇紗窗,缺點是與其他款式的窗戶相較,比較不緊密,窗戶只有一半能開啟;「豎鉸鏈式」窗戶較常安裝在公共空間,如樓梯口、逃生通道,它們像門一樣是以鉸鏈固定在另一邊,好處是容易清洗、可以調節打開方向,壞處則是紗窗只能裝在裏側;「固定式」窗戶由於只能透光不能打開,較常使用在倉庫等密閉空間。

此外,「外推上懸式」窗戶大部分安裝在門上或者另一扇窗戶上,再以屋簷做保護,常見於一些主題餐廳、鄉村別墅,優點是比較其他幾種窗戶在關窗時緊密度更強,缺點是紗窗只能安裝於一側;「單懸或雙懸式」是較為傳統的窗戶,單懸式只有底部的窗扇可以活動,雙懸式則是兩扇窗戶都可縱向打開或關上,缺點是窗戶開啟只能開一半;「天篷式」窗戶的優點近似「外推上懸式」,關窗時緊密度強,缺點是紗窗只能裝在裏側。

窗戶數量有「眉角」 過多過少都不行

選定窗戶款式之後,窗戶的數量、大小、開窗方向等問題,也不容輕忽,「網路地產王」要傳授您秘訣。第一,窗戶數量不要過多,因為容易導致生活緊張,但也不宜過少,空氣可能不流暢;第二,窗戶大小適中,大型落地窗讓人覺得視野遼闊並有質感,不過由於面積過大,導致夏天會有過多陽光進入屋內,而冬天則熱氣容易迅速流失,最好加裝窗簾。

在開窗方向,最好是向外或兩側推開,盡量避免向內開,以風水角度來說,向內開的窗戶會使居住的人變膽小、懦弱,如果無法避免的話,可以在窗台上放盆栽或音響,以加強磁場能量。

 

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一個動輒破千萬、數百萬元的不動產物件,常是屋主辛苦了大半輩子的部份所有。當要委託賣屋時,如果找到對的房仲,不但成交快速,售價常是可以達到令人滿意的成績。但是如果碰到不好的房仲時,受一肚子悶氣不打緊,賣不到好價錢外,可能又要被合約的時效綁死。如何找到適合你的房仲公司及經紀人員,房仲業者教你幾個注意小撇步,供買賣房屋的讀者參考。

房仲證照必須齊 買賣更有好心情

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,經紀人員除了親友的口碑之外,更重要的是經紀人員必須要擁有營業員或經紀人執照,且在合法的不動產經紀業。根據不動產經紀業管理條例第18條的規定,合法業者應該在店頭清楚揭示相關證照與許可文件。而一般來說,基本證照包括了: 一、公司登記或商業登記證明 、二、主管機關許可文件 、三、不動產經紀人證書 、四、公會會員證書 、五、服務報酬收取標準及方式。有了基本的保障,買賣房屋的風險就大為降低。

選房仲首重品牌 近水樓臺較保險

信義房屋客法部執行協理張旭也指出,第一要務,最好選擇具有一定規模且品質好的房仲公司,少數體質較差、品牌規模較小的房仲業,可能會因景氣反轉時,不堪虧損而關門。選擇大型房仲,買賣屋的整個流程通常會提供完善的服務,對消費者而言較有保障,較有規模的房仲品牌,通常會將客訴率與業務員的獎金連動在一起,客訴率的高低,跟業務員的獎金息息相關,如此一來,業務員服務起來也更兢兢業業,服務品質相對較佳。其次要多打聽,多跟有買賣屋經驗的親友打聽,是否遇過不錯的房仲經紀人,一般而言,口碑愈好的經紀人,其專業度及服務熱忱較佳,較能得到良好的服務。

中信房屋行銷部副理江龍名說,遠距離的愛情易生變,房子的委託也是相同的道理,如果請台北市的仲介來賣桃園市的房子,天高皇帝遠的心態,就是造成惰性的開始。選擇委售物件附近的仲介公司來處理,不僅容易帶看,對於市場與商圈脈動更是瞭若指掌。不過,屋主三不五時也要親臨現場,走走看看,如此一來不僅可以知道自己的愛巢目前處理進度,也可讓業務員感受一點壓力。

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即將進入年底交屋潮,房地產業者表示,預售屋交屋驗收時要特別小心,尤其是坪數大小是否正確,掌握自身權利義務,才可減少交屋糾紛的發生。

計算坪數 確認建材、客變

房仲業者表示,預售屋時只有設計圖與樣品屋參考,交屋時要注意房屋的實際坪數是否與當初購買時相吻合,建議購屋民眾可以到地政事務所申請「建物測量成果圖」,檢查產權登記是否正確。

另外,購買預售屋的時候,建商答應的設備與材質,在交屋一定要注意,避免建商以他牌產品替代,購屋民眾可以拿出當初的廣告與契約核對,以免花了大錢卻買到次級品;而若有工程變更也要注意是否有依照當初的約定進行變更。

管線設備 親自測試

除了坪數建材之外,水電管線是否正常也相當重要,像是浴室的水壓是否過小、插座是否通電,都要測試清楚;而馬桶是否漏水、冷氣排水口是否通暢亦要仔細注意。

預售屋交屋問題多,交屋時一定要逐步逐條驗收,必要時可以請專業點交服務公司協助,避免交屋糾紛發生。

 

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隨著台北車站前的京站時尚廣場風光開幕,再度炒熱地上權產品話題!這棟結合購物中心、商辦、住宅與交通轉運站的五鐵共購地上權產品,是目前台灣規模最大的地上權建案,很多投資客早就瞄準商機,進場購屋等著漲價,不過,這類房子無法擁有地權,在購買這類產品時,最好能先多加評估!

地上宅持有50年 土地每月繳租金

國有財產局決定,日後大面積土地,將以出租為主,因此未來地上權產品勢必越來越多,在一個新成屋普遍要一坪60萬的地段,如果出現40萬的產品,大家一定會覺得便宜極了,奮不顧身衝進去買,但是這類產品,在沒有實際擁有土地所有權的情況下,大大考驗了中國人有土斯有財的觀念。

地上權房屋,就是購屋人對於該房屋僅購得建物的所有權,並未取得土地所有權,且需先繳交權利金及每年需給付定額租金給土地所有權人。一般出售地上權之住宅,地上權均定有期限,目前地上權使用年限,依各土地所有權人而有所不同,通常是長達 50 年左右的土地租賃契約,此時涉及民法規定的適用。

地段價值逐年減 租金報酬率算仔細

「地上權產品,合理價是附近新成屋的一半!」戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立,針對台灣房市近幾年的新變化,提醒購屋族,在購買該類型房屋時最好詳加考慮包括租金報酬率、地段價值、精華年限等問題,購買之後,才不會有吃虧上當的感覺。

購買設定地上權住宅,付出的成本相對較高,若以50年設定期限的產品為例,消費者除一般貸款外,在這50年當中,每年房屋連同土地權利金固定會有2%左右的折舊,再加上管理費、稅捐等金錢收入,消費者不見得能省下多少費用,而反觀一般住宅雖然也有折舊問題,損失部份卻可為土地增值所抵銷,因此,地上權住宅不適合投資,只宜自住。

 

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財政部長李述德昨(21)日在立院表示,是否課徵奢侈稅,財政部仍在研議中,但方向上是支持的,不過,奢侈稅是新稅務,有法定程序,明年確定來不及課徵。

李述德指出,課徵奢侈稅尚未形成政策,但確實有學者專家建議,賦改會亦有類似決議。只是,政府課稅是法定主義,奢侈稅屬於新稅目或新的稽徵方式,有一定法律程序,明年課徵來不及,課徵奢侈稅不可能那麼快。

針對立委賴士葆質詢時要求財政部以行政命令規範奢侈稅,就可以立即開徵,李述德雖認為可以研究,但亦表示,目前景氣不好,加稅時機與項目仍必須審慎考量。

李述德在答覆立委林德福質詢時則表示,儘管奢侈稅明年來不及開徵,但豪宅稅因為是評定現值,進度應該可以比奢侈稅更快。

他並表示,豪宅買賣是市場機制,不可能因為稅多個1、2萬,就影響整個房屋交易,李述德認為,國內房屋自有率已很高,而有些人買房子是為了投資,上億的房屋租稅多1、2萬應很合理,豪宅稅只要重估現值就可以,應該會比學者專家研究當中的奢侈稅還快。

另外,行政院賦改會進入尾聲,但對於是否課徵資本利得課稅,也就是證所稅,尚未取得共識。李述德在答詢時表示,資本利得課稅從民國79年討論到現在20年了,若好處理早就處理,目前仍須深入研究,不會冒然決定。他並強調,賦改會研究案只是給行政部門參考,一旦行政院採納研究案,也仍須經過立法院審查。

中時電子報 薛孟杰/台北報導

 

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電子新貴再成購屋主力,隨著全球景氣回溫,高科技電子業復甦力道轉強,推升全台各科學園區周邊住宅需求,房價漲幅擴大,包括台北內湖科技園區、竹科、中科、南科與高雄軟體科技園區,今年房價漲幅皆超過一、二成,電子新貴購屋客層再度成為科學園區住宅購屋主力。

內科居冠 五年漲幅126%

據房仲業者調查統計,全台科學園區房價五年內的漲幅情況,以內科居冠,高達一二六.四二%,其次為南港經貿園區的九十五.五六%,第三則為竹科,房價五年內增值七十%,中科房價也有廿九.一七%的增幅,顯示科學園區產業根留台灣的前提下,園區周圍房地產基於需求面提升,中長期仍有良好保值與上漲的爆發潛力。

中信房屋董事長特助胡佩蘭指出,今年第四季開始,國內半導體和光電面板業的訂單能見度,有些已看到明年的第二季,而消費能力高的竹科電子新貴,已開始大手筆買車又買房,因此預估第四季全台科學園區(包含內科、南港、竹科、中科、南科與高雄軟體園區)的房市交易量,可望成長五至十五%。

台南宇成建築董事長林裕盛表示,因為快速道路系統的便利交通,南科電子新貴除了在園區周圍的善化、永康購屋置產,也前來台南市北區、東區虎尾寮重劃區購屋,並且以總價七、八百萬元的透天新成屋為選擇重點,在明年底縣市合併升格及景氣回溫因素下,南科效應讓台南房市的詢問度與交易量,平均成長約達一、二成。

自由時報 〔記者林耀文/高雄報導〕

 

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「房價過高」位居「十大民怨」之冠,超過九成的民眾擔憂貧富差距擴大,擔憂比例創史上新高!財政部長李述德說,課「奢侈稅」的方向,他是贊成的,但還要修法才能執行,明年來不及,不過,「豪宅稅」因為是評定現值,進度可能會比「奢侈稅」還快。李述德說,買得起上億的房子,租稅多個一、兩萬,也是合理的。

「房屋稅」是地方政府的稅,包括台北市在內的部分地方政府有意根據房屋建材、地段等項目,重新估算豪宅現值,現值調高,房屋稅增加,等於課豪宅稅。財政部長李述德答覆立委林德福質詢時說,豪宅買賣是市場機制,不可能稅多個一、兩萬,就影響整個房屋交易;國內房屋自有率已經很高了,有些房子是投資用,上億的房子 租稅多一、兩萬也很合理,豪宅稅只要重估現值就可以,應該會比學者專家研究當中的奢侈稅還快。李述德答覆立委賴士葆質詢時說,奢侈稅還要修改營業稅法。

「賴:針對珠寶二十萬元以上就課奢侈稅。李:這還是研究案,還在研究。賴:這個你贊成嗎?李:基本上,方向是贊成。賴:高額消費贊成課稅,要不要等修法?李:這個要。賴:不要啦!不要就可以做了!李:這個是營業稅的問題。賴:我就是跟你講這個,財政部可以宣示決心,你就可以馬上做,消彌民怨,營業稅規定很清楚,五到十趴,你自己決定就好」

行政院賦改會進入尾聲,目前還有資本利得課稅,也就是証所稅,還沒有取得共識。李述德說,資本利得課稅從民國七十九年討論到現在二十年了,如果好處理早就處理了,目前還要深入研究,不會冒然決定。李述德強調,賦改會的研究案只是給行政部門參考,一旦行政院採納研究案,也還要經過立法院。

中廣新聞網 2009-12-21 (張雅惠報導)

 

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法定空地不能免徵地價稅

花蓮縣稅捐稽徵處表示:無償供公共使用之私有土地,可以免徵地價稅,但屬於建造房屋應保留之法定空地,係建築基地的一部分,不得免徵地價稅。
該處指出,為了管制土地使用的強度與密度,建築法令有建蔽率、容積率的規定,其中建蔽率是規定基地面積與建築面積的比率關係,目的在維持建築基地內一定比率的空地面積,該空地稱為法定空地。亦即每一塊建築基地都要留設法定空地,不過留設的位置可由建屋者自行選擇。留設法定空地是基於維護居住環境的品質,使建築物便於日照、通風、採光及防火等目的考量。
常有民眾質疑,供公眾通行之騎樓用地可免徵地價稅,為何法定空地不得免徵?該處表示,騎樓用地設置目的,純係為提供公眾通行,在建築法上不計入建蔽容積,而且法定騎樓都是設置在商業區或住宅區的重要幹道兩旁,以便利公眾通行,如私自占用還可依法取締,可說是無償供公共使用,因此可以免徵地價稅;而法定空地的留設,純係為了維護優良的居住品質與環境空間,除可計入建蔽率外,對居民而言有潛藏的相對利益,因此,法定空地應依法課徵地價稅。
稅捐處特別叮嚀:如有其他任何稅務疑問請撥總機(03)8226121轉182-188將竭誠為您服務

繼承取得不動產免徵契稅

近來常有民眾詢問,因繼承或遺贈取得房屋所有權,已依遺產稅法之規定申報繳納遺產稅,應否再報繳契稅?
高雄縣政府地方稅務局表示,契稅條例第2條明文規定,不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅。反之,如取得不動產所有權,並非透過買賣、承典、交換、贈與、分割或占有等六種方式者,即非屬稅契稅範圍。
繼承或遺贈取得房屋所有權,自非屬契稅課稅對象,且其遺產已依遺產稅法規定課徵遺產稅,為免同一移轉財產行為重複課稅,應免再報繳契稅。

未辦保存登記之房屋,仍應辦理房屋稅設籍

臺中市稅捐處表示,房屋稅係以附屬於土地之各種房屋,以及增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象,基於實質課稅原則,無照違章建築或未辦保存登記的房屋,亦屬房屋稅課徵範圍,應依規定向稽徵機關辦理設籍。
該處進一步說明,為符合便民要求,房屋所有權人只要出具切結書敘明房屋權利來源,並承諾如有不實或發生糾紛時,願負法律責任,及如遭受取締依法拆除時,絕不以任何理由主張法外權利等,即可受理。

自行搭建簡陋鋼鐵架房屋仍應課徵房屋稅

桃園縣政府地方稅務局表示,一般民眾常在自有閒置的土地上搭建簡陋鋼鐵架房屋,作為堆放雜物或停放車輛使用。
當所搭建之鋼鐵架房屋經稽徵機關清查查獲時,將依法課徵房屋稅,往往引起民眾不服,認為僅係簡單之搭建,為何要核課房屋稅?  該局指出,房屋稅係以房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。
而房屋定義是指固定於土地上之建築物,供營業、工作或住宅用者。因此,凡建築材料固著於地上之構造物,供人居住、遊憩、工作、儲藏之場所,都是屬於建築物範圍,鋼鐵搭建之房屋亦無例外,仍屬課徵對象,自應依法課徵房屋稅

地房屋所有權人非直系親屬關係 地價稅不能享自用優惠 

有民眾來電詢問父親所有土地原適用自用住宅用地優惠稅率,財產分配時將土地登記為哥哥名義,地上房屋則登記為弟弟名義所有,仍供父母設籍居住,且無出租或供營業使用,地價稅為何不能適用自用住宅用地優惠稅率?
桃園縣政府地方稅務局表示:土地稅法第9條規定,自用住宅用地指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅土地;另土地稅法施行細則第4條規定,適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地,以其土地上的建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。因此土地及地上房屋分別登記為哥哥及弟弟所有,房屋雖供父母設籍居住,且無出租或供營業使用,但由於兄弟屬旁系血親非屬直系親屬,不符上開規定,不能按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。
房屋之騎樓設攤營業使用應課徵房屋稅

房屋之騎樓如僅供公眾通行,未作任何使用,該部分可以免徵房屋稅。但騎樓全部或部分供營業使用,雖於營業外時間仍供公眾通行,因其供設攤營業使用部分非供公共使用,所以不能免徵房屋稅。
高雄縣政府地方稅務局表示:近幾年來騎樓擺設攤販供營業使用情形有增加趨勢,該局特別呼籲,如房屋騎樓有上述情形,應主動申報房屋使用情形變更,以免受罰

 

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總價 : 278萬   (編號1297)    地址 : 台中市北屯區大連路vs山西路
種類 : 電梯華廈   格局 : 3房2廳2衛   建坪 : 31.6  室內 : 25.7
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總價 : 348萬 (編號1296) 地址 : 台中市北屯區大連北街vs大連路
種類 : 電梯華廈   格局 : 3房2廳2衛  建坪 : 38.5坪 室內 : 27.20  
樓別 : 3樓/共7樓  車位 : 機上車位    完工日期 : 81年.
學區 : 大德國中、仁愛國小  全新整理
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總價 : 368萬   (編號1295)    地址 : 台中市北屯區中清路vs敦化路
種類 : 電梯華廈   格局 : 2房2廳1衛   建坪 : 31.53  室內 : 18.37
樓別 : 13樓/共14樓     車位 : 平面車位       完工 : 88年  
學區 : 大德國中.陳平國小  緊鄰敦化公園
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總價 : 388萬   (編號1294)    地址 : 台中市北屯區中清路vs敦化路
種類 : 電梯華廈   格局 : 3房2廳2衛   建坪 : 38.31  室內 : 30.24
樓別 : 6樓/共8樓     車位 : 機下車位       完工 : 82年  
學區 : 大德國中.陳平國小  緊鄰敦化公園
專線0918075588 .0982951988蔣小姐0932506704孟先生
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讀者來函問:最近景氣好一點,我打算買附有車位的預售屋,聽說這種車位常發生糾紛,我要注意那些問題?/律師謝岳龍答:德律聯合法律事務所呂偉誠律師表示,預售屋附車位常發生三大問題,第一、車位面積不符,第二、車位超賣,第三、賣方或建商把「大公共設施」劃成車位;如不幸碰到上述問題,依法可要求解約或賠償,甚至可告賣方詐欺。

呂偉誠律師建議,買方最好事先向行政院消保會詢問官方契約範本,再與賣方提出的契約相較,如兩種契約內容差距太大,賣方出具的契約,很有可能壓縮買方權益,這時應據理力爭,或考慮另尋吉屋。

對於車位平面圖,呂偉誠律師提醒民眾交屋時要小心確認,車位應與竣工圖一致,如車位太小、超買,這時車子很可能進出不便,甚至停不進去。

另外,依法不能劃車位的「大公共設施內」,賣方如私劃車位連同房子出售,大廈管理委員會有權要求取消車位,萬一買到這種車位就虧大了,呂偉誠律師強調,買屋前一定要作足功課,仔細比對契約和建築圖才不會吃虧。

(以上問題由德律聯合法律事務所呂偉誠律師回答,記者項程鎮採訪整理)

【自由時報】到《買預售屋車位‧看清契約及建築圖》的永久網址

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財政部委託學者研究奢侈稅,研究報告已出爐,學者建議開徵奢侈稅,鎖定豪宅、私人飛機、遊艇、高級名車、高價精品及奢華飲宴等,部分奢侈品可加重稅率十%,而且目前正是開徵奢侈稅的時機。

財部︰將作為決策參考

財政部本週將召開奢侈稅研究報告審查會議,聽取財經學者的意見。財政部官員強調,學者研究報告將作為未來決策參考,至於是否開徵奢侈稅?如何課徵等?可能還會召開公聽會,跟社會大眾溝通,目前尚未拍板定案。

配合遺贈稅由五十%調降至十%,財政部委託台北大學財政系教授楊子菡等人提出奢侈稅研究報告,學者建議奢侈稅應「抓大放小」、「縮小打擊面」,鎖定只有金字塔頂端五%富人買得起、九十五%民眾買不起的奢侈品課稅,包括豪宅、私人飛機、遊艇、高級名車、珠寶及手錶等高價精品及有異性陪侍的奢華飲宴。

部分稅率將先加重十%

學者建議,如果奢侈稅開徵項目不多,不一定要另訂「奢侈稅條例」或「特別消費稅條例」,可以在現行「貨物稅條例」增訂課徵項目或提高稅率,但初期稅率不要太高,未來再視情況提高稅率,初期部分奢侈品可先加重稅率十%,例如高級汽車就可以加重課徵十%貨物稅。

豪宅可採擴大稅基方式

由於高價精品及奢華飲宴等消費較難掌握,學者建議初期先對豪宅、私人飛機、遊艇及高級名車課徵奢侈稅;但豪宅不適合提高稅率,應採取「擴大稅基」的方式,可以參考台北市稅捐處的做法,依地段、建材、坪數等指標,加重豪宅的契稅、房屋稅及地價稅。

應在出廠、進口時課徵

學者建議,奢侈稅應於出廠或進口時課徵,只要海關加強查緝,富人在海外購買珠寶、手錶等奢侈品,通關時還是會被課到貨物稅,可以減少奢移品移往海外消費的情況,降低對精品業的影響。

至於奢侈稅開徵時機,學者認為,目前經濟逐漸復甦,富人財富快速增加,貧富差距逐漸擴大,正是開徵奢侈稅的好時機,只要能夠爭取社會共識,準備好了就可以開徵。

〔自由時報/記者鄭琪芳/台北報導〕到《學者研究報告出爐╱開徵奢侈稅‧時機已到》的永久網址

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土地增值稅自用優惠稅率的適用原本為「一生一次」的限制,將改為「一生一屋」,已於12/13日經立法院三讀通過,很快只要經過總統宣佈後即可實施,這算是對於財產弱勢族群有利的一種法案。但是想要抑制投資客炒作房市,達到平抑房價的目的,相關於「豪宅稅」的立法,預計要在民國100年起實施,產經學界對於未來施行「豪宅稅」的正反意見,各有不同的看法。

市價主觀的形成難以杜絕

如果以客觀的立場將資訊完整公開的呈現出來,仍然不免還是會有可能因為不同人的主觀意見,而解讀成不同的結果。房地產的價格,其實不就是因為市場上有人看好、有人看壞,所以才會有人買、有人賣,而形成現在的市場價格嗎?

而課徵「豪宅稅」的意義大不大?真正有錢的人其實並不會太在意,因為有太多可以避開「一億元」課稅門檻的方式,如:用兩個人的名義,買相鄰兩戶不同門牌建號9,000萬的房子,打通成一戶。如果有心要避稅,富有的人比一般民眾有更多的資訊管道可以幫助他們儘量不吃虧,以保障自己荷包的!

資訊充分揭露有助市場判斷

我在之前《「新貧族」別忘為自己的福利卡位》文中有提到,因為資訊的不對稱,讓貧富產生更大的差距,資訊強勢的人可以賺錢的機會和管道很多,而資訊弱勢的族群要賺到錢相對就比較困難。有了公開的資訊呈現,至少可以減少因資訊的落差或不對稱,甚至是資訊的不正確而導致貧富不同的結果。

因此我個人對於「豪宅稅」的看法,倒不在意它對於稅收或是抑制房價有沒有實質上的作用,我關心的是這當中所要面臨的環節,也就是對於「稅基」的定價標準,在徵稅之前,要將「稅基」先定出來,再乘上「稅率」,才知道要收多少「稅額」。依現有的地價稅與房屋稅課徵的標準分別是以公告地價及房屋現值來做為「稅基」,若要開始實施徵收「豪宅稅」,接下來的這一年,房價評議的相關單位可能要更進一步積極的配合,也就是怎麼樣來調整房屋評定現值的估價標準?什麼地點區域的地段價、路線價?什麼樣建築構造與建材等級的價格標準?以及如何搜集或公開這些價格標準的資訊?

我認為正面的意義在於,當這些「客觀」的資訊更加透明公開,民眾未來也可以利用它來做為市場比價的基礎,讓市場上的「主觀」價格也可以多一種資訊來做為依循參考,透過市場價格的公評,比較能夠讓房市朝向更健全的方向去發展。當市場上有了充分的價格資訊參考,然後由市場自行來決定合理的價格,也不失為一種可讓房地產市場價格正常化,提供正面幫助的方法之一。

【本文作者為網路地產王資深顧問】到《談「豪宅稅」 不如提房價評估資訊》的永久網址

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房地產市場熱度延燒,在首購族買屋實力轉弱的情形下,換屋族成為市場主流,作為換屋族,考量和需求都已經和首購族不大相同了,那麼,在買屋時要注意哪些細節呢?

經驗豐富優勢多 選對區域好換屋

台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火宣)表示,換屋族通常本身都有一定的經濟實力,加上過去都有購屋經驗,對經紀人來說,是一群不用再教育的客戶,換屋者對於自己的預算了然於心,對住宅也描繪了希望的藍圖,因此也是最挑的一群,往往東看西看,房價越看越高,最後錯過了購屋時機,是相當可惜的。

也因此,可以先就價格部分擇定區域,再乘以坪數推算出總價是否符合預算。如果總價低於區域推薦物件行情,可以將物件下修一級,如電梯大樓改買華廈或公寓,重點是,不要買自己負擔不起的房子。

以屋換屋負擔輕 買方可做新房東

有不少換屋族其實只有名下一棟房子,但因為財務問題不想支付兩處的房貸,而選擇同時買屋賣屋的換屋模式,因此在換屋時往往會遇到舊屋已經賣掉,新房子卻還找不到的狀況。

中信房屋企劃部副理江龍名建議,這時候原屋主可以和新屋主商量延後交屋,或者是支付新屋主房租,暫時住在舊房子裡慢慢找新居。江龍名說,這樣的好處是不需要另外支付一筆搬家的費用,而住在原來的環境中,沒有適應環境的困擾,找屋的過程也不至於產生太大的壓力。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】到《算盤打得精 舊宅歡喜換新屋》的永久網址

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許多人都在問,房市有沒有可以不問景氣,以懶人投資法就可以持續獲利的產品類型。如果真要說,在重視教育,望子成龍、望女成鳳的傳統觀念下,「校園房地產」無疑是房地產界中的績優龍頭。對於剛接觸房地產的投資新手來說,從校園房地產作為切入點,是安全且有保障的選擇。但是賺頭有多少?「網路地產王」要教您,如何精打細算投資報酬率。

簡單套公式 計算投資報酬率

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,最簡單的計算報酬率的方式,就是將一年12個月的房租除以房價,就可以求得年投報率。比如一個總價500萬的房子,一個月收1萬元房租,一年可收12萬,年投資報酬率就是(租金1萬元X12個月)/總價500萬元X100%=2.4%。不過徐佳馨建議,應該要加上裝潢成本以及扣除掉每月固定開支,才能夠更看得清楚真正的投資報酬率。

而以目前的銀行定存利率不到1%來看,在台北縣市若是投報率達到4%上下,就已經是不錯的投資產品。到了中南部,由於房價低,投報率應該要到5%以上,才算是合格。有許多採取分割套房方式經營的投資者,平均投報甚至高達10%,在這個低利時代投資表現讓人刮目相看。

賺很大 聰明投資4選1

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,除了乖乖收租賺收益之外,有不少房東換個方式經營,反而殺出了一塊藍海。

1.集資蓋樓,賺飽就走:中南部醫生集資覓地蓋學生宿舍,收益穩定,平均收租3-5年,賺飽之後再轉售。

2.豪華小套,媲美摩鐵(MOTEL):台中區逢甲、東海一帶,房東將套房裝潢有如motel,號稱一口皮箱可入住,一個月租金近萬元。

3.學生管理,房東省麻煩:外地的房東不便管理,請房客代為管理、收租、修繕,並給予房租減收優惠。

4.專租醫科,獲利無憂:醫學院學生需要經過七年,對房東而言相對有保障,並且醫學生普遍家中狀況不錯,可以接受較高的房租。

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