我愛家

租金 : 25000 (編號A1243) 地址 : 大雅鄉中清路4段
種類 : 透天別墅  格局 : 5房2廳3衛  建坪 : 48坪  樓別 :1+3樓/3樓
全新漂亮裝潢,家俱家電,全配.離中科5分鐘的距離
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐 
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 . 歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

租金 :14000 (編號A1242) 地址 : 台中市西屯區東大路vs國安一路
種類 : 電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  建坪 : 40坪  樓別 :11樓/14樓
房租包含管理費,家電全  學區 : 國安國小 ,安和國中 
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐 
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 . 歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

價格:5000 (編號A1241)地址：台中市西屯區櫻花路 
種類：電梯華廈   格局：套房   建坪:6  樓別：3樓/7樓 
電梯.近威格國小.逢甲商圈.福星公園.黃昏市場.圖書館.
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐.
更多優質物件照片放於蔣小姐房屋網.請參觀我蔣小姐房屋網
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

總價 : 588萬 (編號1324)地址 : 台中市北區陜西路vs陜西二街
種類 : 電梯華廈  格局 : 4房2廳2衛  建坪 :60.91坪 室內 :45.4
樓別 : 4樓/共10樓  車位 :平面車位  完工 : 80年 
學區 : 立人國中、中正國小  空間寬敞大主臥
看屋專線0918075588 ﹑0982951988蔣小姐
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 . 歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

總價 : 278萬 (編號1323)地址 : 台中市西屯區中清西二街
種類 : 電梯華廈  格局 : 2房2廳2衛  建坪 :29.82坪 室內 :21.65
樓別 : 8樓/共8樓  車位 :機下車位  完工 : 83年 
學區 : 中山國中、大鵬國小
看屋專線0918075588 ﹑0982951988蔣小姐
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 . 歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

總價 : 398萬 (編號1322)地址 : 台中市北屯區松竹路二段vs興安路
種類 : 電梯華廈  格局 : 4房2廳2衛   建坪 : 40.44坪 室內 :30.7
樓別 : 5樓/共12樓  車位 : 平面車位  完工 : 82年 
學區 : 北新國中.松竹國小  松竹路上機能好
看屋專線0918075588 ﹑0982951988蔣小姐
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 . 歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

政府有意在林口興建平價住宅，房仲調查發現，民眾購買平價住宅以「交通」為最重要考量，「平價住宅地點」、「生活機能」、「未來增值空間」則緊追在後。
有巢氏房屋以E-mail方式，針對8萬名會員進行調查，調查時間於2009年12月25日至2010年1月03日，共回收1003份問卷，在95%信心水準下，抽樣誤差為正負3.09%。
在政府有意興建平價住宅，民眾購買因素為何的問題上，「交通便利性」獲得5成6受訪者的青睞，其次則是「地點」、「生活機能」、「未來增值潛力」分別獲得5成2、4成5、4成2受訪者的支持。
有巢氏房屋發言人劉炳耀分析，平價住宅雖然主打價格，但民眾首先考量交通便利性，因為一般人對於住的需求，比較重視「工作地點距離」、「交通便利性」等因素；一般民眾對於通勤時間的考量，以大眾運輸工具半小時之內可到達的地點為主。
至於增值空間方面，劉炳耀說，過去政府也曾推動國宅政策，不過，國宅除了台北市有民眾青睞外，其他地區的國宅都有餘屋問題，甚至還滯銷，增值空間不大，因此，地點的選擇也會影響未來增值潛力。
劉炳耀表示，在生活機能方面，是否有大型賣場可供購物、好的學區解決小孩教育問題，也是民眾考量的重點，如果平價住宅周遭沒有足夠的生活機能，還是無法滿足民眾需求。
另外，也有2成5民眾重視居住品質與空間規劃，劉炳耀認為，過去政府推動的國宅政策，在居住格局的規劃與建材方面，一直受到詬病；如果平價住宅不能打破這項迷思，要讓民眾接受，難度相當高。
對於調查中顯示，有近 6成民眾對於在林口興建平價住宅，來抑制大台北地區房價不表樂觀。劉炳耀建議，政府如果真的苦民所苦，解決「台北居，大不易」的問題，或許可參考新加坡模式，考慮在台北市精華地區，推出平價出租國宅，除了免除賤賣國土的疑慮，也可防止炒作房價的負面聲音。
（中央社記者林沂鋒台北2010年1月7日電）
http://key88.net/article16096.html

今年房價究竟會漲還是該跌，成為近幾個月爭論不休的熱門話題。看漲，大多因為土地成本高漲、通膨壓力未減、貸款利率處在低檔，以及買方需求仍強等因素，房價沒有太多下跌的理由，所以推薦應該在購屋旺季之前，趕緊進場買房子。
看跌，也是自有說法，認為房價高漲是由投資性的假性需求所造成，日後一旦利率上漲，投資客負擔加重，房價可能就會出現泡沫化而下跌；或是認為房市榮景來自於資金行情，若是資金行情不再，外資抽離市場，房價支撐力不足，就會下跌，因此建議現在不要急著買房子，等價格下跌再買。
公說公有理、婆說婆有道，且再聽聽第一線的專家們如何預測今年房地產市場。
開放自由行房價看漲  戴德梁行台灣分公司協理薛惠珍
香港開放大陸自由行，讓香港經濟迅速從谷底翻身。
香港商戴德梁行不動產長期精耕亞洲商用不動產市場，對各大都市的市況瞭若指掌，對外資看台灣的心態也是有所掌握。戴德梁行預測，房價是否有支撐力，主要看台灣經濟是否有明顯復甦跡象，台灣不同於其他國家的關鍵點，在於我們多了一本速成的通關秘笈--開放大陸人民自由行。
戴德梁行台灣分公司協理薛惠珍表示，台灣未來是充滿機會的，她表示，亞洲所謂的一線城市，像上海、北京及香港、新加坡等地，發展都已趨近飽和，房價都已溢出臨界點，現在進場投資反而風險大，因此外資積極尋找二線城市的新商機。
放眼目前亞洲的二線城市，台北市十分突出，民進黨執政八年的封閉期，讓台灣與對岸的互動長期停滯，製造出一大段的補漲想像空間，加上兩岸關係趨向穩定，不少外資都看好台北市的長期潛力，薛惠珍說，「先租後買」應該是必經的過程。
以香港經驗來看，開放大陸人民觀光自由行，是讓香港經濟自二○○三年迅速復甦的一大關鍵。二○○三年香港自由行開放之後，七年來自由行近四千萬人次，佔總體內地旅客逾四成半，平均每人消費金額約為五千二百多元港幣，對香港貢獻甚大，讓香港經濟迅速從谷底翻身。
因此薛惠珍認為，簽訂MOU及ECFA，對台灣短期內的實質影響有限，大多只是議題上的效應。若是能開放大陸來台自由行，對台灣經濟才是最直接有效的大補丸，經濟穩定復甦，人民所得提升，房價自然就不會泡沫化了。
薛惠珍進一步預測，台北縣市今年房價將會上漲五至十；並認為二○一○年兩岸關係將會以「中速偏快」的速度前進。
利率牽動投資意願 太平洋資產管理公司總經理　張欣民
貸款利率上揚到4%，投資意願可能就被澆熄。
太平洋資產管理公司主要以服務房地產投資客戶為主，長期接觸專業及業餘的房地產投資客，總經理張欣民認為，二○一○年景氣還是以利率及兩岸關係發展的牽動影響最大。
他指出，目前台北縣市房地產投資的報酬率大約維持在二至四，因此利率如果上升到三，投資客可能就會開始觀望，如果貸款利率上揚到四，投資意願可能就被澆熄了。
現在的高房價，投資客也是覺得貴，但是看好兩岸一定會達成開放，即便貴還是要出手買，「賭注」的成分頗高。但是現在不再買小套房，大多購買一般住宅為主，據說近來夾層套房已經開始被報拆，投資風險大增。
從投資的角度來看，店面也是高風險產品，商圈二線店面出租不易、貸款不高、價格又混亂，現在大概只有捷運的一線店面比較好出租，但是總價的門檻高，有能力投資的投資客也是有限。
張欣民表示，二○一○年是房地產十分關鍵的一年，住展統計的千億案量可能在第一季釋出，氣勢驚人，兩岸可能會在五月簽定ECFA，年底有五都縣市長選舉，這些因素讓兩岸進展快慢都有所拉扯，但如果景氣跑得好，房價持續挺堅，又可能引來政府關切，施以打壓措施等等，因此認為二○一○年景氣偏向持平的「綠燈」，預估台北市房價小漲五，台北縣持平。
待MOU及EFCA實質效應  台灣今年的景氣發展，利多大多寄望在兩岸的實質合作上，MOU去年底已經簽訂，議題效應過後，似乎感受不到其他變化，現在大家又將焦點放在ECFA上，高度期待台灣簽訂ECFA之後，經濟就此步上坦途，是否真有如此樂觀？
瑞普國際物業公司董事長，同時也是CCIM(美國國際認證不動產投資師)台灣聯誼會會長曾東茂表示，大家對ECFA有所期待，除了帶來一些經濟上的效應之外，最主要還是鑒於中國與香港簽署CEPA(內地與香港關係更緊密經貿關係的安排)之後，大陸非營利組織地方的官方機構紛紛到港設置辦事處，產生大量的辦公室需求。
不少國內不動產業者期待這次開放陸資來台，會有不少大陸非營利組織地方的官方機構(例如省辦公室)來台設立辦事處，期能提升辦公室需求，帶動租金的成長。
曾東茂表示，大陸有二十三個省、五個自治區、四個直轄市與兩個特別行政區(香港與澳門)，又每個省(市、區)下轄的市、縣幾乎又有六十至八十個鄉鎮，看似有機會創造爆量的辦公室需求；但是這次陸資開放，應不包括非營利組織地方官方機構，所以這些辦公室的需求，照理說不會在短期內出現。
如果陸企陸資來台真的不如預期，曾東茂表示，對市場的殺傷力應該也是有限，可能會令一部份期待陸資刺激台灣房市價格的投資者失望，這會令他們的投資行為變得審慎，把他們期待陸資進場的時間拉長；但應不會令大量投資者退場，價格頂多會小幅理性調整，不至於產生「崩盤效應」。
桃竹房市將遍地開花  桃園代銷公會常務理事　陳忠銘
今年桃竹房市，將呈現「價量齊揚」局面。
桃園代銷公會常務理事陳忠銘，對央行日前提及的「選擇性信用管制」，提出另一套看法。他認為，政府提出的「選擇性信用管制」，初步規劃針對購屋對象(像投資客)及特定區域(如台北市區及台中七期等)來進行約束，陳忠銘建議應該以產品進行管制，實質效果才會浮現。
陳忠銘說，根據他的經驗，無論總價為何，產品單價若是在每坪十萬至十五萬元，該產品的價差獲利空間是很有限的。
基本上，每坪單價要在二十萬元以上時，房地產投資才會有價差利潤空間，因此建議，倘若真要實施選擇性管制，應該針對產品進行管制，而非僅以區域或是對象列入管制，應該是採取各項限制條件的「交集」。
至於今年桃竹市場如何？陳忠銘深具信心表示，台北的「擠價效應」持續發酵，桃園的房市就愈發看好，相對低房價的優勢，加上生活機能條件，以及交通便利性，桃園的購屋需求將有增無減。
另外，上市建商進軍桃園土地市場，對桃園房市信心的提升，也是有所助益。興富發建設在二○○九年十月，首度進軍藝文特區，買下二‧六五○坪土地，最快在今年就會推案，預計每坪開價二十五萬元，總銷金額逾六十億元。
以興富發建設在新莊的推案行銷經驗，桃園當地建商很有信心，認為會將桃園高總價住宅推向另一個層次，並吸引北客關注的目光。
新竹也是持續看好，走過二○○八年的雷曼風暴，竹科元氣迅速恢復，從科技業年終獎金可嗅出端倪，產業逐漸走出景氣谷底，平均年終獎金維持在兩個月至二十個月不等，竹科景氣復甦，就是支撐竹北房地產最關鍵的因素了。
預料二○一○年上半年，新竹縣治三期重劃區及台科大特區，將是房市戰場焦點；台中建商惠宇建設北上新竹推案，可望在良性互動下，新竹產品也能有所提升，將均價推向二十萬以上。
陳忠銘預測，今年的桃竹房市，將呈現「價量齊揚」的局面。
結 論  好像還是「不看壞」市場者居多，雖不及「看好」，但至少認為今年房市沒有悲觀氣息。
學者看法仍是相對偏空，認為市場過度預期房市發展，將引發房價過高，房價也受到游資充斥、利率低檔等助力支撐；不過未來利率可能調升，加上銀行審慎放貸政策等，預料今年房地產仍將處於盤整。
過去造成房價下跌的因素，像是股價急跌、法拍屋大增、利率大升等因素，目前都還嗅不到危機，屏除這些因素，現在只剩下一個行庫大老了。
銀行業者曾表示，房地產市場之興衰，全看銀行的態度，銀行控制著房地產市場的閘門，過去是如此，看來，現在更得看銀行臉色了。不過這樣也好，變因單一化，就更有利於市場研判了。
【住展雜誌342期http://www.myhousing.com.tw】
http://key88.net/article16094.html

今年五月一日「主建物、附屬建物、共有設施分開計價」政策即將上路，房仲調查卻發現，近八成受訪民眾對於這項新制，不是一知半解、就是完全沒概念，針對這項「分開計價」的預售屋新制，六成七民眾認為，未來房價不受影響。
預售坪數分開計價 總價不受影響
為了杜絕不肖建商、代銷商企圖「虛坪灌水」，從今年五月起，將針對預售屋實施「主建物、附屬建物、共有設施分開計價」政策，不過，根據有巢氏房屋調查發現，四成五的民眾仍搞不清楚政策內容、三成四的民眾壓根不知道這個新規定，換言之，近八成的受訪民眾對於「分開計價」為何物，仍是「霧煞煞」。
六成七的民眾表示，主建物、附屬建物與公設分開計價，對於房價毫無影響，僅有各別不到一成的民眾認為，房屋總價可能會降低或升高；高達八成二的受訪民眾覺得，很難區分主建物與附屬建物；由於中看不中用的公設太多，九成購屋族認為，最合理的社區大樓公設比，應該低於百分之三十。
政府宣導不足 恐衍生購屋糾紛  有巢氏房屋發言人劉炳耀指出，政府宣導不足，導致民眾對於即將上路的政策一知半解，甚至狀況外，很可能會影響政策上路時的推動，或是引發不必要的糾紛。
劉炳耀提醒，政府推行建物及公設分開計價，首波以預售屋為主，只能幫助民眾了解房屋總價的分配，提供購屋時的參考，但此舉對房屋總價影響不大，畢竟羊毛出在羊身上，無論計價方式如何，最後仍會回歸到總價。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】最後更新：2010/01/08 http://key88.net/article16093.html

今年起，新版各類所得扣繳率標準已經實施，非居住者（在台無住所、未住滿183天）的稅率大幅下降，包括薪資、利息與營利所得的扣繳稅率都降至20%以下。
財政部指出，為了配合99年起企業及個人的所得稅率下降，在台無住所且未住滿183天的個人，以及在台無固定營業場所的企業，因為免辦理結算申報，扣繳稅率即是其最終稅率，各類所得扣繳率下修，代表非居住者的稅負也會同步下降。
新版所得稅各類所得扣繳稅率標準已自1日起生效，凡是今年1月1日以後的所得，都要按新的扣繳率扣稅。
根據新版的扣繳率標準，非居住者扣繳稅率調降部分包括：
一、營利所得的扣繳率，個人自30%降為20%；營利事業則自25%降為20%。國際運輸及承包工程等事業，依法按扣繳方式繳納者，稅率自25%降為20%。
二、薪資所得扣繳率，原本是按給付額扣取20%，今年起降為18%。
三、利息所得扣繳率中，原本金融資產證券化及不動產證券化為6%，其他利息則按20%扣稅，今年起包括短期票券、證券化商品、公債及公債債、金融債券及債券附買回交易的利息都按15%扣繳所得稅，其他利息則維持20%。
四、退職所得比照薪資所得扣繳，扣繳率自今年起降為18%。
五、其他所得中，非居住者的結構型商品交易所得按照20%申報納稅，今年起改按15%課稅。
居住者的所得扣繳稅率今年起也有些微變化，包括不分有無經核准投資所產生的營利所得，總機構在境外的營利事業，包含大陸地區法人團體機構，扣繳稅率都是20%（原未經核准投資者為25%）。
另外利息所得部分，配合金融商品全數改採分離課稅，包括短期票券、證券化商品及公債、結構型商品等，扣繳稅率均一致調整為10%。
【2010/01/08 經濟日報】http://key88.net/article16091.html

相較於高房價，法拍屋可用低於市價二折、三折價格取得，讓不少購屋族趨之若鶩，但對於新手來說，如何競標法拍屋呢？房仲業者提供三項建議：先找點交屋、準備兩成以上投標金、到地政單位調謄本。
找點交屋下手 備妥兩成投標金  住商不動產企研室主任徐佳馨指出，對於新手來說，比較安全的方式還是先以點交屋下手，但雖然是點交屋，投標程序仍相當複雜，且在得標後，買方最好要積極主動一些，在７至１０天內取得權利移轉證明，並辦妥過戶、設定、抵押程序等，必須主動追著法院跑，順利取得投標房屋。
徐佳馨表示，法拍屋雖然便宜，一旦得標、民眾要在７天內將全部款項補齊，交給法院，最好先備妥兩成以上資金。
詳細資料不提供 勤到地政調謄本  中信房屋行銷部副理江龍名表示，法院並不公告公設比、屋齡等項目，內容也較艱澀難懂，若不是熟悉區域投標，在法院公告公文中，對於房屋細節都無法得知，這時只能到地政相關單位調閱謄本。
江龍名指出，拍賣不動產的法院不提供瑕疵擔保，同時、若該物件沒有租賃給其他人，也因為貼上封條，無法進入屋內一勘屋況，不妨向左鄰右舍打聽，或由管理員著手瞭解屋內狀況，或現場勘查是否有遭到黑道份子及法拍蟑螂強佔。
【網路地產王/黃京梧/綜合】最後更新：2010/01/08
http://key88.net/article16090.html

冷氣團一波波來襲，很多人已經不用開冷氣，溫度下滑，不少人家中連電風扇都打算收起來了，不過，很多人懂得先清洗電風扇，再將電風扇收納儲藏，但冷氣該如何照顧保養，卻經常被一般人忽略，專家建議，換季前先清潔再收納，可以讓冷氣的壽命延長，也等於替自己省荷包，一舉兩得！
先清潔再收納 延長風扇壽命  冷氣機與電風扇若沒有好好清潔乾淨再收納，會大大折損使用壽命。以電風扇來說，最好在清洗過後，加上保護布罩以後，再收納進儲藏空間，如此一來，等到天氣回暖轉熱，直接取出使用即可，否則，放了一整個冬天以後，可能滋生更多灰塵細菌，也讓電風扇的使用壽命大受影響。
至於運作了一整個夏天的冷氣，換季前必須充分清潔，季末使止使用時，應充分清潔冷氣機內外後，開啟送風運轉半天，再收納，將裡面的髒東西充分排出；長時間不使用冷氣時，應將濾網取出清洗乾淨後再置回冷氣機，以送風運轉半天的時間使機體內部乾燥，拔除電源插頭，將冷氣擦拭乾淨後用封套蓋住。
檢查是否有異物 電源開關看仔細  夏天結束前，先清理過的冷氣，最好在下一個熱天來臨前，先清理冷氣機排水管或排水孔，檢查末端是否有異物阻塞；排出的空氣若含有異味，則要請技術人員做內部清洗及保養；別忘了再檢查電源線是否正常、電源開關有無異物卡住。
此外，也要提醒民眾，下個夏天來臨，開始使用時，冷氣要記得先送風約20分鐘後，以排出殘留的髒空氣及吹乾濕氣，再開始使用冷氣。在夏季用電高漲的時代，如果能好好保養既有的冷氣設備，也是一種節約能源的好方法，長期下來，可以省下不少額外支出。
【網路地產王/綜合】最後更新：2010/01/08
http://key88.net/article16089.html

營建署今天表示，今年度的「青年安心成家方案」將在2月受理，有1萬戶可申請前2年新台幣200萬元零利率房貸；另有1萬5000戶可申請每戶每月最高3600元租金補貼，最長2年。
行政院內政部營建署指出，申請購置住宅貸款利息補貼，年齡需介於20到40歲，且家庭成員中無自用住宅，2年內購屋且辦有購屋貸款，家庭年收入低於80%分位點。
營建署表示，申請租金補貼，年齡需介於20到40歲，且家庭成員中無自用住宅，家庭年收入低於60%分位點。
營建署表示，家庭年收入以各縣市狀況不同而有所變化，將在受理期間公佈；另考量有換屋需求者的民眾，平均年齡較高，因此放寬申請年齡，最高可到45歲。
營建署表示，相關申請條件和規定，預定99年1月下旬公佈，民眾想知道更詳細狀況可至內政部營建署網站（http://www.cpami.gov.tw），點選「快捷服務」項下的「青年安心成家、住宅補貼及兩千億房貸專區」查詢。
【中央社／記者劉建邦台北6日電】http://key88.net/article16088.html

價格：12000 (編號A1240) 地址：台中市北區崇德路1段vs北平路
種類：電梯華廈  格局：2房2廳1衛 樓別 : 7樓/14樓 
坪數: 25  房租包含管理費 家電全,機能好
看屋專線0918075588 0982951988蔣小姐.
更多優質物件照片放於蔣小姐房屋網.請參觀我蔣小姐房屋網
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

總價 : 268萬 (編號1321)地址 :台中市西屯區青海路vs甘州5街
種類 : 電梯華廈  格局 : 2房2廳1衛   建坪 : 24.83坪 室內 :18.90
樓別 : 4樓/共6樓  車位 : 另    完工 : 82年 
學區 : 漢口國中、何厝國小  全新整理.時尚裝潢
看屋專線0918075588 ﹑0982951988蔣小姐
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 . 歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

總價 : 378萬 (編號1320)地址 : 台中市北屯區興安路vs平興街
種類 : 電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛   建坪 : 36.97坪 室內 :27.27
樓別 : 6樓/共8樓  車位 : 平面車位  完工 : 81年 
學區 : 北新國中.僑孝國小  全新整理.時尚裝潢
看屋專線0918075588 ﹑0982951988蔣小姐
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 . 歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

總價 : 368萬 (編號1319) 地址 : 台中市北屯區僑孝街
種類 :電梯華廈   格局 : 3房2廳2衛  建坪 : 37.35坪  室內:27.6
樓別 : 6樓/8樓  車位 : 機上車位  完工 : 83年
學區 : 僑孝國小.北新國中  全新整理.家俱
專線0918075588 .0982951988蔣小姐0932506704孟先生
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 . 歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

總價 : 380萬 (編號1318) 地址 : 台中市北區榮華街vs進化北路
種類 :電梯華廈   格局 : 2+1房2廳2衛  建坪 : 40.7坪  室內:32.53
樓別 : 7樓/7樓  車位 : 另  完工 : 78年
專線0918075588 .0982951988蔣小姐0932506704孟先生
更多優質物件放於蔣小姐房屋網 . 歡迎託租.託售.代管.代租.
http://key88.net
也可參觀我的新聞台
http://tw.myblog.yahoo.com/0918075588-vs9246

新財富季刊 ／第 09 期【作者：蘇子逸】
與房仲業打交道一定要懂的7個眉角

遇到好房仲，會令你感動；不好的房仲，讓你更頭痛。可別以為付手續費給房仲業者，萬事都OK！有些小細節看似無關緊要，若不注意，房子沒成交不打緊，如果陷入沒完沒了的房屋買賣糾紛，就得不償失了。

除非是投資客，不然每個人一生當中買賣房屋的次數，用一隻手就數得完。因為房屋交易牽涉的金額龐大，且交易過程複雜繁瑣，常讓人不知從何著手，所以許多人會找房仲業者幫個忙，好將「房事」搞定。

保守估計，國內的房仲業者大約有5千個門市，平均每個門市有8名業務員，全國計有4萬名房仲業務員。但業務員素質未必齊一，如何和房仲業打交道？又怎麼破解業務員的銷售技倆，才能看到合理價格？一樁買賣能否成交，價格很關鍵，但交易過程中的眉角更不能忽略！

眉角1：善用房仲業者提供的服務

身為付錢的買方，買賣房子一定要「龜毛」。當你知道房仲業者可以為你做哪些事的時候，你不是「奧客」，而是一位精打細算的買家，享有應享的權利。台灣房屋業務副總簡嘉禾表示，在客戶提出要求以前，房仲業就要主動提供至少6大服務。

簡嘉禾說，買賣房子通常是「一次交易」，不像股票或基金，必須頻繁在市場裡買進、賣出，或是密切跟銀行理專聯繫。有些銀行理專還提供VIP客戶遛狗、報稅、接送小孩等服務；但房仲業者比較少類似的額外服務，頂多在成交後，提供漏水修復、裝潢、搬家，以及銀行房貸諮詢等相關服務。

眉角2：詢問房仲業者每筆收費用意

房仲業通常會根據成交價向賣方收4％、買方收1％，合計5％的手續費（內政部規定，不得超過6％）。部分房仲業為了搶生意，會主動調降手續費，尤其以加盟店或個體戶居多。簡嘉禾說，羊毛出在羊身上，仲介費殺得太低，必須小心背後是否有道德方面或物件本身的瑕疵等問題；另外，房仲業只能對買賣雙方收取如前述的仲介手續費，不得加收廣告費、清潔費，甚至除草費等額外費用，買賣雙方的其他規費則分別由房仲業代收，再支付給政府、銀行，以及代書等。

眉角3：慎防業務員為成交不擇手段

520之後股市持續下挫，加上金融風暴席捲全球，投資客大退潮，也連帶衝擊到房市，產生急凍現象。根據內政部建築研究所10月份公布的「第2季房地產景氣動向」顯示，目前房價呈現「量縮價未跌」的情形，但有7成的房仲業看衰第4季
市況，未來至少還有2到4年的修正期。

以永慶房屋為例，9月份大台北地區成交量明顯掉了2成。成交量衰退，房仲業的手續費收入也跟著驟減，業界預估，第4季會是業務員的生死戰，平均每2位業務員，每個月只能成交1件。未來半年，房仲業即將掀起倒閉潮，績效不佳的業務員可能要有喝西北風的心理準備，為避免業務員為了成交而不擇手段，民眾必須洞悉業務員的銷售技倆。

例如，有些業務員會扮演「雙面人」，藉此拉近買賣雙方的價差，像是對賣方擺個衰臉，來個「大空特空」，說房市有多差，別人降了還是賣不掉，如果這次不降多一點，房市愈來愈差，擺愈久愈賣不掉，或是買方也在看其他物件等等；然後再回過頭跟買方說，這個物件有多難得一見，錯過這次，保證會後悔一輩子，或者有多組人馬最近就要付斡旋金，營造出物件很搶手的種種假象。

「住展雜誌」研發長倪子仁分析，房市從過去的「賣方市場」，最近逆轉為「買方市場」，買賣價差擴大，更容易見到類似的銷售案例，像是有些本來可以賣到每坪32萬元，但在房仲業舌燦蓮花之下，不明就裡的賣方被殺到低於30萬元的價格，等成交之後才發現，為時已晚，銷售糾紛因此產生！

眉角4：詳查物件的各項資訊

房屋銷售糾紛一直是消基會受理申訴的前3項重要分類，且近來有逐年攀升的趨勢。消基會董事長謝天仁表示，最常見的房屋銷售糾紛包括：建商廣告不實、買賣雙方資訊不對等、不保證履約、坪數爭議，以及建材品質不如預期等。消基會最早製作的《購屋100問》，後來不但增加到200問，最近又擴充到500問，隨著交易的件數增加，糾紛事件也層出不窮。

謝天仁說，最近這一波股市急殺、房市急凍，最常出現的是，買方在成交後又反悔，覺得自己「買貴了」，於是找各種理由、挑房屋瑕疵，想作廢買賣契約的糾紛明顯增加。因此，在作決定前，務必向房仲業者仔細詢問物件的各項資訊，以避免不必要的糾紛產生。

眉角5：詳細詢問房屋的各種債務情況

簡嘉禾也表示，在經濟不景氣的情況下，賣方是否有隱藏性債務更值得特別注意，如果用房屋作擔保，再去和其他銀行辦二胎或三胎借款，聯合徵信中心都查得到，怕的是賣方跟民間借款，這便 是查不出來的。

以往就曾發生過一個實例，買賣雙方已經簽約，假設成交價600萬元，買方付給賣方60萬元簽約金，540萬元向銀行辦房貸，就在房屋過戶之前，
半路殺出個程咬金，某個民間債主聲稱賣方欠他700萬元，已經向法院對房子申請假扣押，買方只好退讓，已經付出的60萬元簽約金也拿不回來。簡嘉禾說，如果物件將來可能漲到800萬元，買方或許可以幫屋主還錢，用時間換取空間，拗到房價上漲就能回本。

眉角6：徹底了解斡旋金的權利與義務

另一種是斡旋金遭沒收的糾紛。舉一實例來說，張小姐最近半年開始看中古屋，房仲急著賣出房子，在第一次看屋時，就希望張小姐付斡旋金。房仲聲稱，斡旋金不限金額，3、5萬不嫌多，1、2萬也不嫌少，他可以依照張小姐提的買價，向賣方議價；如果賣方不願意，斡旋金保證全數退還。

要注意了！陷阱就在這裡，一旦賣方同意張小姐開出的買價，斡旋金就自動轉為給賣方的訂金，張小姐便具有和賣方簽約的義務。但是，如果後來張小姐決定不想買了，賣方可以要求張小姐履約，不然張小姐的這筆訂金（原本的斡旋金）就會被沒收，或是賣方可以解除契約，轉而向張小姐提出損害賠償。

有些不肖房仲業者並不會向買方詳細說明斡旋金的權利與義務，一味地要求買方趕快付，佯稱最近就有其他的買方準備要付斡旋金了，好讓買方以為該物件很搶手。一旦買方付了斡旋金，就等於成功了一半，接下來，只要說服賣方就能成交。如果賣方同意但買方反悔，至少也能賺到斡旋金。不過，賣方也有履約責任，若在交易成立時，賣方突然反悔不賣了，除了要歸還斡旋金，還要另外賠償與斡旋金等量的金額給買方，不得不慎。

其實，斡旋金制度是房仲業者創立的，但公平會已經實施「斡旋金」導正計畫，買方可以選擇用內政部制定的「要約書」範本，不用付一毛錢，就能透過房仲業者斡旋，一旦屋主同意，契約立刻生效，較不會有金錢糾紛。但有一點要特別注意，透過要約書請房仲業者斡旋時，若賣方同意、買方反悔，則買方必須支付賣方房屋總價3％的違約金，選擇此方案前也要有心理準備。

眉角7：用房仲術語交涉，買賣不吃虧

房仲業之間，也有流行術語，讀懂這些術語，善用房仲業的術語交談，讓這些術語不再是深不可測的暗號，而是你與房仲業者的溝通橋樑。且懂得愈多，愈不易被不肖業者訛詐，買賣也愈不會吃虧！

買賣房屋對大部分的人來說，是人生中的大事，當然要謹慎行事，如果你不了解房屋交易的林林總總，交給房仲業者包辦是最省時省力的方法。但日常生活中的仲介糾紛此起彼落，不少是因為消費者
的了解不夠深入。在決定將一生重要的房屋大小事交給房仲業者之前，除了挑選合格的房仲公司及值得信賴的業務員外，事前對房仲業者的經營模式有所了解，徹底搞懂其中的規則，在情理法兼顧的交易下，才能創造出賣方、房仲業者及買方三贏的局面。

很多老房子受限於格局，只有單面採光，讓部份房間白天都要開燈，不但花了電費，空氣更不流通，專業設計師建議，只要稍微改變格局，將戶外陽光引進室內，就可以避免室內暗房的情況產生。

■ 改變暗房格局 不浪費室內空間

　　玳爾室內設計設計總監朱志峰表示，單面採光格局的房子，中段的房間常因為沒有對外窗，而導致空氣不流通，同時容易產生潮濕異味，其中「街屋」就是常見的暗房格局，多以中段開天井解決，不過在寸土寸金的台北，只能用格局去改變。

　　朱志峰建議，如果是透天的房子，可以將房間規劃在前後兩端，把樓梯規劃在中段，這樣就可以避開暗房產生；而如果是大樓公寓的話，建議將中段用來規劃成書房或是開放式空間，如此一來，也能節省室內空間。

■ 通透隔間設計 光線、空氣皆新鮮

　　除了街屋是單面採光外，也有案例是套房沒有對外窗，反而是衛浴有窗戶讓空氣流通，做過類似案例的大湖森林室內設計設計師柯竹書說，不妨將衛浴和臥房間的阻隔拿掉，採取半開放空間，不但可以讓房間變大，光線與空氣都可以自然流通。

　　柯竹書表示，這樣的房間要盡量加大窗戶，引入大量光線，讓每個角落都能照到陽光，空氣比較容易流通，可以避免衛浴產生的潮濕與異味，更能省去白天開燈的電費。