又到繳地價稅的季節，時機歹歹，該怎麼精打細算才最省？房仲提醒，地價稅的優惠稅率及基本稅率相差五倍，申請優惠稅率的要訣，是地價總額高的先申請，經年累月下來可以節省可觀的稅額。
■ 優惠稅率省五倍 資格審核看仔細
根據土地稅法的規定，地價稅的基本稅率是千分之十，而超過累起點地價，則以千分之十五到千分之五五的累進稅率課徵；但如符合自用住宅用地的條件，則可適用優惠稅率千分之二。
而優惠稅率的條件，包括土地所有權人、配偶或直系親屬設籍；或是土地上無出租或營業使用情形；以及都市土地面積不超過三公畝，非都市土地不超過七公畝；土地所有權人、配偶或未成年受扶養親屬設籍，則以一處為限。
■ 申辦優惠稅率 面積大地價高優先
台灣房屋不動產研究室江怡慧表示，現今購買第二棟或以上的消費者相當多，地價稅優惠稅率的申請有訣竅，必須以地價高、土地面積較大的土地優先，這些土地的地價較高，申辦優惠稅率可以節省較多的稅額。
台灣房屋副總經理謝萬雄說，透天房屋的土地面積至少十幾坪到二十餘坪，而公寓或大樓的土地持分則只有約十坪左右，市區的地價普遍也較郊區為高，地價稅較高，才能節省較多的稅額。
為求將房屋以較快速的時間、較理想的租金將房屋順利租出，各項房屋糾紛又能減至最低，我們建議出租方應注意下列事項：一、屋況整理： 出租前將房屋適當整理，除了較容易博得承租者好感外，對於提昇出租速度及出租價格，皆能產生較理想的結果。
二、租金訂定 一般而言，可參考當地租賃行情訂定租金價格，如果附有家具及家電設備，則租金價格可適度予以調高。
三、房客尋找 以往一般作法皆採取貼紅紙條、登報、透過親友介紹等，現今因工商繁忙，建議您可委由一家信譽良好的不動產經紀業者，由其為您處理一切事宜，不但一切麻煩事皆省略掉了，出租效率亦可大幅提昇。
四、契約簽訂 有關租賃期限、租金交付方式及日期、稅捐負擔、承租人可否另行轉租、水電費起算時點、房屋損毀修繕責任劃分、承租人可否改裝或增加設備、契約公證等皆需加以注意，當然委由一家信譽良好的不動產經紀業者來為您處理，相信出租可能產生之各項風險將降至最低。
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在尋找一個暫時落腳的窩時，最好能先確定自己的條件，舉凡地點、坪數、價格、格間等，如此將能避免因未確定造成徒勞往返的結果，而下列事項亦是承租方需加以注意的：
一、房屋尋找
確定自己的條件後，可請同事、親友代為留意找尋，自行到目標地點探詢當地社區警衛、大樓管理員，報章房地產專刊亦可稍加留意。
二、現場瞭解
下決定前如能就屋況、居住品質、交通、市場、公園、學校等加以瞭解，則對未來進住後生活品質的保障，將有很大影響。
三、條件交涉
要求房東重新粉刷油漆、更換門鎖或者是否可養寵物，若有子女就學，戶籍可否遷入等。
房屋找尋對處於現代繁忙社會的人而言，實在是很頭痛的事，委託不動產經紀業者處理，雖然需要支付一點費用，但確能省掉諸多麻煩，對現代人而言，可說是最理想的方法。
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Q:
房客堅持報租金抵扣所得稅，但房東卻說要漲房租，房客該怎麼辦？
A:
房客可能要詳加計算之後，才決定是否要堅持報稅，或是下次換屋時，找一個願意到法院公證（亦即願意申報租賃所得）的房東。
Q:
多人合租一間房屋，但只以其中一位房客名義與房東簽約，其他未簽約房客可否申報房屋 租金抵扣？
A:
房客申報租金抵扣所得稅，必須取得申報所需的文件，才可進行申報，國稅局是以該文件認定房東之全年租賃所得。若其他房客可取得申報之文件，即可申請申報房屋租金抵扣。（請參考第五章房客要準備哪些文件）要避免這種情況發生，崔媽媽建議每個房客必須與房東簽約，或是再與代表簽約的房客簽一份二房東的租約。
Q:
房客看屋注意事項？
A:
■租金：每月租金、公共設施、押金、契約
■房間：坪數、窗戶數、衣櫃、床、單人／雙人）、空調冷氣、桌子、椅子、其它
■房屋內設施：總坪數、衛浴數、總衛數
■有無提供設備：熱水氣、洗衣機、乾衣機、有線電視、冰箱、瓦斯爐、餐桌椅、沙發椅、滅火器、其它
■須請教房東的問題：
1.家務事如何分攤？
2.可否接待過夜的朋友？
3.是否可養寵物？
4.是否可抽煙？
5.廚房是否可使用？
6.是否有其他特殊的要求？（如牆壁不能釘釘子...）
■看房子需注意的事項
1.室友
瞭解室友的人數、性別、年齡、職業等資訊 ‧如果可以，見見室友或詢問室友的作息情形，留意屋內公共空間使用的狀況（藉以判斷室友是否有公德心）
2.留意樓梯間的使用狀況？（藉以判斷該樓住戶的公德心.....）
3.留意附近是否有噪音的干擾（如學校、樂團、殯儀館....）
4.檢查水龍頭、熱水器、瓦斯爐的功能是否正常？
5.留意排水管、抽水馬桶是否阻塞？
6.留意自來水量是否正常？需不需要加裝馬達？
7.確認鐵門窗可從屋內打開？
8.樑柱是否有裂縫，影響結安全？
9.瞭解附近的交通狀況？至大眾運輸系統的距離？
10.房子附近是否有乾洗店、小吃店、雜貨店、便利商店？
Q:
租屋糾紛的解決？
A:
Q:
房屋閒置，會不會課空屋稅？
A:
事實上空屋仍是按使用執照所載的用途，分別以住家用或非住家用稅率課徵房屋稅，不會課「空屋稅」。
Q:
如果二房東將房子分租出給二房客，因而延伸的租賃所得稅，對二房東本人有何影響？
A:
二房東將房子分租給二房客，因二房東所繳交之租金為大房東之收入，所以二房東申報租金抵扣所得稅所衍生之租賃所得稅，應由大房東申報。而二房客所繳交的租金為二房東之收入，因此二房客申報租金抵扣所得稅所衍生的租賃所得稅，是由二房東申報。任何要申報租金抵扣所得稅之房客都必須檢附申報條件之文件。
(1).地價稅抵繳土地增值稅
您在擁有房屋土地的期間，如果曾因為重新規定地價而增繳而增繳地價稅，那麼在您出售土地時，所增繳的地價稅可以抵繳增值稅。但是，所准予抵繳的總額，以不超過增值稅總額的百分之五為限。
例如：
王先生於民國 74年取得土地，所繳納之地價稅率為7,300元，76年重新規定價後所繳的地價稅為8,000元，民國78年王先生將土地出售，其土地增值稅為32,000元，則王先生可以曾經增繳的地價稅抵繳土地增值稅，其增值稅額為：
(8,000 － 7,300) × 2 = 1,400
32,000(增值稅) × 5% = 1,600
1,600 > 1,400
32,000 － 1,400 = 30,600
王先生可抵繳 $1,400 之增值稅為 $30,600
(2).工程受益費抵繳增值稅:
假如您的房屋位在政府的建築、改良公程 (例如興建或修繕道路、橋樑、溝渠、堤防、疏濬水道等水陸工程)之受益範圍內，則您在持有期間，所曾經繳過的「工程受益費」可以抵繳增值稅；但是您必須將當初繳費的單據保留，以備核對稅捐處下來的稅單。
例如：
李先生於 75年9月購買100平方公尺之土地，每平方公尺之公告現值為3,200元，於 78年11月出售此100平方公尺之土地，78年每平方公尺之公告現值為9,000元，又76年8月開闢道路工程受益費16,000元，而75年9月之物價指數為 1.2，其應繳之土地增值稅為：
漲價總額 = 9,000×100－[(3,200×1.2×100)－16,000] = 500,000
漲價額度適用「一般增值稅」第二級稅率算法
一般增值稅 = 500,000×50%－384,000×0.1 = 211,600
自用增值稅 = 500,000×10% = 50,000
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如果您出售自用住宅或是土地被徵收後，二年內 (自完成移轉登記或領取補償地價之日算起)另購都市土地未超過三公畝，或非都市土地未超過七公畝的自用住宅用地，而其公告現值超過原來出售自宅土地的所得淨額或補償地價時，無論為先買後賣或先賣後買，均可向主管稽徵機關申請退稅，退還金額計算如下：
新購土地地價 (原出售土地地價或補償地價-已繳之土地增值稅) ＝A
若已繳之增值稅 < A，則已繳之增值稅可全部退還。
若已繳之增值稅 > A，則可退還金額A。
例如：
李先生出售自用住宅用地，申報售價160萬元，繳納增值稅10萬元，稅後得款為150萬元，李先生於二年內另購自用住宅用地金額為：
（1）.190萬元，則不足40萬元，所繳的土地增值稅10萬元可全部退還。
（2）.155萬元，則不足5萬元部份，可由土地增值稅中退還5萬元。但必須在五年內不得再轉售或變更用途使用，才能符合此項退稅原則。倘若在五年內轉售或改為其他用途，則必須被追繳原退還的稅款。
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買方
賣方
1.仲介服務費(成交價的2%)
1.仲介服務費(成交價的4%)
2.簽約費($1000)
2.簽約費($1000)
3.契稅(房屋現值的6%)
3.增值稅(自用或一般)
4.登記規費
(建物總現值+土地申報地價總額)×0.1%＋書狀費(每張80元)
4.塗銷費(有貸款者)
5.印花稅(建物總現值+土地公告現值總額)×0.1%
6.代書費(買賣)$10000～(買賣＋貸款)$14000
7.貸款設定登記費(銀行貸款設定總額)×0.1%＋書狀費(每張80元)
8.火險費(依銀行之規定)
代書收費標準以土地一筆或一棟為主，另每增加一筆或一棟則加計25%
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4‧交屋時現場稅（費）之分算 :
關於房屋稅、地價稅、管理費、水費、電費、瓦斯費等原則上依照使用者付費之觀念，以交屋日為分算之基準日。交屋日以前由屋主負擔，翌日起由買方負擔，按日結算，結算到交屋日止或是依照雙方之協議分算之。
水費、電費、瓦斯費
兩個月為一期，原則上赹以60日計，分算之
管理費
依照各個管委會之規定分算之（一個月一期以30日計）
房屋稅
核課期間為每年7月1日至隔年6月30日止一年為一期原則上以365日計，分算之
地價稅
核課期間為每年1月1日至12月31日止一年為一期原則上以365日計，分算之
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5‧交易完成後，不可忘之報稅、節稅 :
待房屋過戶完畢後，可請代書幫您申請自用地價稅，每年可節省四倍的稅金，而交易完成後隔年申報所得稅時可別忘了申報財產交易所得稅，可用一般算法或簡式算法
一般算式：（虧本賣屋最好用一般計算，但須準備售出及買進時房地契約以為佐證）
（賣出房地總額－買進房地總額）×〔出售時的房屋評定現值÷（土地公告現值＋房屋評定現值）〕
簡式算式：出售時評定現值（即出售時之核定契價）×當年度核定之稅率
最後也請買賣雙方千萬別忘記自己權益，那就是──重購退稅。只要您有再規劃換屋的計畫，就必需要事先規劃，準備及保留每次交易的資料，以免錯失機會，其適用要件如下：
1.
土地出售後二年內重購或新購土地二年內再出售土地。
2 .
新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
3.
原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
4.
出售土地及新購土地地上房屋需為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並在該地辦竣戶籍登記。
5.
都市土地面積為超過三公畝或非都市土地面積超過七公畝部分。
6.
出售土地逾出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。
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（ 1）.如果您擁有多處不動產，為了達到充享受自用增值稅的優惠稅率，可以事先考慮由配偶或直系親屬來分別設籍，但是要記得每人一生只能享受一次機會。
（ 2）.土地增值稅是以漲價倍數為課徵基準，持有的期間愈長，漲幅愈大，出售時適用的稅率也就愈高。有些人為了規避高額的稅負，就利用親友關係，將土地多次移轉買賣，而達到減少增值稅的目的。
（ 3）.為了充份享受自用增值稅的優惠稅率，如果您擁有多處不動產，而面積並未超過適用自用增值稅的面積限制時，您可以考慮將多處不動產作一次處理，將一生一次的機會作最大效益的利用。
王先生來電詢問：其父（王 ×× ）日前驟然去逝，惟上月初出售土地乙筆（公告現值 2,000 萬元），議定總價 3,000 萬元，頭期款 100 萬元簽約時以現金交付其父本人，支用家庭生活費，第二期款 1,900 萬元由買受人開立支票乙紙由其母兌領存入銀行帳戶，旋即以其母名義購買可轉讓定期存單，尾款 1,000 萬元尚未收取，土地尚未移轉登記予買受人，應如何申報遺產稅，才不致發生漏報？
南區國稅局表示：被繼承人王 ×× 生前出售土地，迄至死亡時尚未辦妥產權移轉登記，該土地仍屬被繼承人之遺產，應按「土地」列入遺產課稅，其價值以公告現值為計課基礎，另基於該買賣關係，王 ×× 之繼承人有履行交付移轉土地之義務並取得請求未給付土地價款之權利，故應以土地現值列載於「未償債務」項下，未給付之價款 1,000 萬元則應計入「應收債權」計課遺產稅。至已收取之第二期買賣價款 1,900 萬元由王 ×× 之配偶領受並以定期存單方式存入銀行，該款項應以「死亡前二年內贈與之財產」併計課稅，該局籲請納稅人不要忘記申報，以免被查獲漏報，造成鉅額罰鍰負擔。
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財政部臺灣省中區國稅局表示，被繼承人生前出售土地，訂有買賣契約並已取得價款，卻因故截至被繼人死亡時仍未辦理移轉登記，該已出售之土地，因未辦移轉登記故仍應列入遺產申報，惟移轉該項土地給買受人，亦屬被繼承人生前尚未履行之債務，可同額自遺產總額中扣除，至被繼承人生前出售該項土地所取得之價款，如於其死亡時仍然存在者，應列入遺產總額課稅。
舉例來說，某甲於九十三年七月間將其擁有之土地乙筆公告現值八百萬元，以一千二百萬元出售予某乙，甲並依約定取得全數土地價款，後來甲不幸於同年八月間死亡。在甲死亡時，因為土地還沒有移轉登記給乙，應將該筆土地之公告現值八百萬元列入遺產申報，所取得之土地款一千二百萬元若被繼承人甲都未花用掉時，亦須併入遺產申報，又甲負有將土地移轉給乙之義務，屬於甲生前未償之債務，可以將該筆土地同額自遺產總額中扣除；也就是說，甲的遺產需將該土地之公告現值八百萬元及土地款一千二百萬元都併入遺產計稅，同時可將該土地之公告現值八百萬元列報未償債務自遺產總額中扣除。
中區國稅局再次提醒納稅義務人，於申報遺產稅前，應該詳細瞭解相關的法令規定，以免因短漏報遺產而遭罰款。
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陳先生詢問，他有一間老舊房屋，九十三年二月大幅整修後，同年五月出租給學生，辦理該年度綜合所得稅結算申報時，如何申報租賃所得？
財政部臺灣省南區國稅局說明，出租房屋之租賃所得，應列報個人綜合所得稅，其計算方式以出租房屋之租金收入減除必要損耗及費用：如修理費、地價稅、房屋稅、以出租財產為保險標的物所投保之保險費、向金融機構借款購屋出租所支付利息等，餘額為租賃所得；損耗及費用無法提示有關憑證者，以租金收入總額百分之四十三為必要損耗及費用，即以租金收入總額百分之五十七計算租賃所得。
因此陳先生支付之修理費如取得並保存合法憑證，可列報為必要損耗及費用，若不能舉證申報，亦可以租金收入總額百分之四十三為必要損耗及費用，即以租金收入總額百分之五十七計算租賃所得。
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4‧房屋經法院查封拍賣其財產交易所得計算與一般自行出售者相同:
陳先生詢問，他所有臺南市房屋一棟，於九十二年五月經法院拍賣完成，其財產交易所得如何申報綜合所得稅？
財政部臺灣省南區國稅局說明，依所得稅法規定，納稅義務人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用證明文件，其財產交易所得之計算，以成交價額及成本費用之差額認定，若未申報或未提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定之九十二年度個人出售房屋財產交易所得標準核算財產交易所得， 陳先生位於臺南市地區之房屋係依房屋評定現值百分之十三計算財產交易所得。
國稅局進一步表示，納稅義務人常誤解房屋由法院拍賣，既未取得法院分配售屋款即無所得，惟房屋經法院查封拍賣係屬出售房屋的一種方式，其財產交易所得計算仍與一般自行出售者相同，請納稅義務人多加注意。
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5‧同一課稅年度支付不同房屋之購置自用住宅借款利息可否列報扣除？
蔡先生詢問，他九十三年三月間償還原自用住宅借款，嗣於六月間以其配偶名義另購自用住宅之借款，前後二筆購屋借款利息可否同時列報扣除？
財政部臺灣省南區國稅局說明，依所得稅法第十七條第一項第二款第二目第五小目規定，納稅義務人購買自用住宅，向金融機構借款所支付之利息，其每一申報戶每年扣除數額以三十萬元為限。
納稅義務人依上述規定扣除購屋借款利息者，以一屋為限。 蔡君九十三年三月已償還原自用住宅借款，同年六月間另購自用住宅之借款，因上開二筆借款係購置二間不同房屋，惟因時間前後不同，同一時間僅有一屋，仍符合購屋借款利息扣除以一屋為限之規定。此外，依所得稅法施行細則第二十四條之三第二款規定， 蔡君、配偶或其受扶養親屬應於九十三年度在該地址辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用，其繳納之利息方可列報扣除。
該局進一步說明， 蔡君倘申報有儲蓄投資特別扣除額者，其申報之金額應自上項購屋借款利息中減除。
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房地產景氣復甦，房屋成交量也持續放大，不過購屋時房貸如果有人代為繳納，不要忘記申報贈與。台北市國稅局表示，近日台北市信義區就發生一宗子女購屋、父母代繳房貸的案件，結果因為沒有申報贈與稅，而被通知限期補報，否則可能必須處以巨額罰緩。
國稅局指出，近日有某位納稅人買下座落在台北市信義區內的豪宅，屋價高達六千多萬元，但該納稅人除了自己付掉二千多萬元的自備款後，剩下的貸款三千九百多萬元，全數由其母親出面清償，結果這個案子被國稅局的「財產資料變動分析電腦系統」掌握，而查出沒有依法申報贈與稅的情事。
國稅局指出，按贈與稅法第五條第一款規定，如果以自己資金「無償」為他人承擔債務、交付價款或代繳費用，則「視同贈與」行為，如果一年之內贈與的財產價值超過每年贈與免稅額一百萬元的限定，就要申報贈與稅。以這個案例高達三千九百多萬元的贈與，必須扣與四十二％的贈與稅率，稅金高達一千六百萬元，倘若沒有限期補報，還要再處以高達一千多萬元的罰緩。
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7‧出租財產收取押金應申報租賃所得:
【2004/09/15 財政部賦稅署 發佈 】
財政部臺灣省南區國稅局表示，納稅義務人出租房屋收取押金，如無法舉證證明押金用途並已將運用所產生所得申報者，稽徵機關將依中華郵政股份有限公司之一年期定期儲金固定利率，計算租賃收入，併課其當年度綜合所得稅。
該局指出，按現行所得稅法第十四條第一項第五類第三款規定「財產出租，收有押金或任何款項類似押金者，或以財產出典而取得典價者，均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率，計算租賃收入。
但財產出租人或出典人能確實證明該項押金或典價之用途，並已將運用所產生之所得申報者，不在此限。」又同法第一百二十三條規定，當地銀行業通行之存款利率，指郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率。 ( 現行為中華郵政股份有限公司之一年期定期儲金固定利率。 )
舉例說明：納稅義務人甲於九十二年間出租名下不動產，已申報租賃所得五、 000 、 000 元，惟另收取押金一、 000 、 000 元未計算租賃收入申報租賃所得，因未能提供其將所收取之押金運用（例如存入銀行應提供存摺或存款單據等）情形及舉證所產生之所得已申報，故該局乃依中華郵政股份有限公司一年期定期儲蓄存款利率計算租賃所得七、九八 0 元【計算式（ 1,000,000×1.4% ） × （ 1- 43% ） =7,980 】。
南區國稅局特別呼籲，納稅義務人出租財產時，如有收取押金，而將押金存入金融機構或轉作其他投資用途，務請保留有關資金流程，俾供稽徵機關查核，以免影響自身權益。
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8‧風損可減稅 房屋稅屋半毀全免 受災戶可逕向稅捐單位報請查核 所得稅、營業稅、貨物稅、菸酒稅、地價稅、牌照稅都有得減:
艾利颱風侵襲，造成北部中區地區重大災情，財政部昨天指出，受災戶可逕向稅捐稽徵單位報備勘驗損失，視認定損失狀況，對所得稅、營業稅、貨物稅、菸酒稅、房屋稅、地價稅及使用牌照稅等稅目，予以減免。
減稅條件如下：
- 所得稅：受災戶在災害發生後三十天內，檢具損失清單及證明文件，報請管轄國稅局分局或稽徵所派員勘查核定後，明年五月分申辦今年度綜合所得稅或營利事業所得稅結算申報時，列報災害損失。
綜所稅災害損失總金額在十五萬元以下者、營所稅災害損失總金額在一百五十萬元以下者，得由稽徵機關以書面審核認定，免再派員實地勘查。- 營業稅：小規模營業人因受災影響無法營業者，逕向管轄國稅局分局或稽徵所准予扣除未營業天數，以實際營業天數查定營業稅。
一般營業人商品、原物料、再製品、製成品因災害而變質、損壞、毀滅、廢棄者，應報經管轄稅捐稽徵人員勘查認定損失。- 貨物稅：已稅貨物如受損或消滅致不能出售者，應檢具證明文件辦理退稅。因颱風災害致無法如期申報繳納貨物稅者，申報繳納期限可展延一個月。
- 房屋稅：房屋因遭災害侵襲受損，納稅人在災害發生日起三十天內，向房屋所在地稅捐稽徵處申請減免房屋稅；房屋毀損面積占整棟面積三成以上不及五成者，房屋稅減半徵收；毀損面積占整棟面積五成以上，須修復始能使用者，免徵房屋稅。
- 地價稅：因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制及技術上無法使用土地，地價稅全免。納稅人在地價稅開徵四十天前（即九月廿二日）向土地所在地稅捐稽徵處或分處提出申請。
- 使用牌照稅：汽、機車受損，持有證明文件向監理單位辦理報廢手續者，其使用牌照稅按實際使用日數計徵，應自災害發生日起一個月內提出申請。
向賣方張小姐購買其所有門牌號碼：台北市信義路五段之房屋（下稱系爭房地），約定買賣總價新台幣（下同）二千八百萬元，同時委由永安不動產，及僑馥建築經理股份有限公司辦理履約保證事宜。買方於簽約時即支付第一期款二百八十萬元，並依約將該價款存入專戶。但是系爭房地於第一期款後不久，即遭台北銀行股份有限公司（下稱台北銀行）查封拍賣。買方權益有無保障？所支付的款項能否取回？解析
一、系爭房地遭賣方之債權人台北銀行查封拍賣，致賣方陷於給付不能，該執行債權人係依法行使其權利，賣方則係欠債不為清償始導致此結果，當然係有可歸責賣方之事由。按民法第二二六條第一項「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償。」之規定，買方謝小姐自得向賣方請求損害賠償。
又買賣雙方所定買賣契約第七條第四項之約定「如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除契約外，賣方同意立即將所收款項如數退還買方，並於五日內按所收款項同額計算違約金支付予甲方，以為違約損害賠償」。因此買方謝小姐向賣方請求返還共伍佰陸拾萬元整，應屬於法有據。
二、賣方主張1、系爭房地遭台北銀行查封拍賣，乃非可歸責於賣方之事由；2、買方所支付之第一期款二百八十萬元，其中五十萬元交付作為買賣價金，五十八萬八仟元由永安不動產收取作為仲介費用，其餘一百七十一萬二千元，存放於僑馥建築經理股份有限公司在華僑銀行所設帳戶之保証專戶中，因此實際第一期款只有五十萬元。
故縱依買賣契約第七條第四項約定，以賣方所收款項計算違約金，亦僅為五十萬元，非二百八十萬元。何況買方未証明受有任何損害，縱應給付違約金，亦應減至二成即十萬元為合理公平。
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一、系爭房地遭賣方之債權人台北銀行查封拍賣，致陷於給付不能，該執行債權人係依法行使其權利，賣方則係欠債不為清償始導致此結果，當然係有可歸責賣方之事由。
二、買賣契約第七條第四款既已明定為「違約損害賠償」，乃屬損害賠償額預定性之違約金性質，即一旦有債務不履行情事發生，債權人即可不待舉証證明其所受損害，均得按約定之違約金，請求債務人即賣方支付。
三、本件買賣價金存入華僑商業銀行保証專戶，買賣雙方均無使保證銀行取得該價金之意思，華僑銀行依買賣價金履約保證申請書第一條之約定，僅係執行專戶價金管理、結算與撥付之工作而已。故買方對存入專戶內之價金已無支配之權，存入專戶中之價金應屬賣方業已受領之款項，只是暫由華僑商業銀行管理，不得謂賣方尚未受領該買賣價金。
四、賣方應付之仲介賣五十八萬八千元，係直接由買方支付之第一期款二百八十萬元中扣交仲介公司。查上開支付仲介費之過程，係賣方支配管理該買賣價金之結果，不因其實際上是否先行受領後再支出而有差別。
五、又二百八十萬元之違約金已達系爭房地總價百分之十，依一股客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認本件約定之違約金尚屬過高，應核減為一百四十萬元為相當。
（最高法院八十九年度台上第四０四號判決參照）
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一、上開案例買方總共可取回四百二十萬元整。違約金部份，法院判給總價的百分之五。相較於內政部所公布之成屋買賣、及預售屋買賣契約書範本中，均明定賣方違約時應以總價的百分之十五計付違約金，明顯過低。不過這卻是仲介經紀人員調處糾紛時，很好的參考標準。
二、最重要的莫過於，本案因為承辦履約保證事宜，所以買方不致血本無歸，大部份的款項仍存放在專戶中，未被賣方取走，可以立即返還買方。並且經由相關履約保證人員的證明及協助，訴訟爭議之點明確而易於為法院判斷。
綜上可知，房屋買賣承辦履約保證或交易安全制度，確實對房屋交易安全，產生有效的保障，非常值得大家推廣及使用。
買屋成家是件值得開心的事，但是交屋時，要掌握哪些原則，才不會吃虧？專業代書提醒，若是買中古屋的民眾，一定要預留少數尾款，待交屋驗收動作完成後，再行付清，如此一來，一旦屋況出現問題，可立刻要求賣方負起責任，將房屋修復後再交付給買方。
■ 交屋瑕疵未改善 尾款暫押代書處
專業代書提醒，在中古屋買賣方面，買方除了必須與前任屋主確定社區管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等相關帳單的繳費方式；最好也要求前任屋主提供前一手原始合約，並出示土地與建物最新謄本，以確認購買之房地沒有被賣方做為其他抵押或設定。
以中古屋而言，在房屋實體交付時，往往會產生爭議，所以買方要切記一個原則，交屋時若有明顯可辨識之瑕疵，買方有權利在驗收過程中向前任屋主具體反映，且賣方就有責任將房屋修復後再交付給買方。也建議買方若發現屋況與簽約時不符，應暫緩交屋，將尚未付清的尾款暫時押置在代書處，等到賣方修繕完成再完成交屋程序，或是會同相關工程人員到現場進行估價，由賣方支付金額，買方自行修繕。
■ 預售屋交屋必帶合約 逐一核對才安心
一般來說，預售屋交屋都會先進行產權文件的交付，接著才是進入實體驗屋程序。此時，建議買方最好攜帶當初建商載明建材設備、品牌、規格的合約書，逐一仔細核對，並且針對契約書中的記載來檢查尺寸，對照變更工程檢查表，通常建商都會提供驗收表及平面圖，買方也可以攜帶一些小工具照表進行。
代書提醒，即使是按圖施工，還是會造成尺寸誤差，一般只要長、寬在10公分以下，高度在3公分以下，都還算是正常誤差值。
務必請房東出示身分證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本，以確定房東真實身分，是屋主或二房東，若是二房東則應請其出示原與房東所訂之契約書，了解到底有無可轉租他人的規定。
租金多少？繳納時間？租約期限多長？
是否需要押金？何時歸還？
水電費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳納？如何計算及繳納方式？
房東提供哪些傢俱及硬體設備，其使用情況如何，對於狀況不佳的設備，最好可以拍照存證，以免苦無證據。
確定房東有無要求特殊限制，例如可否炊膳、養寵物、帶異性入內或過夜？
您可否轉租他人或尋找室友共同分擔房租？
您是否可以加以整修或改裝房屋現有之設備及結構？
若與房東同住，公共區域使用之權限與範圍？
若租賃雙方，任何一方違反規定或提前解約的違約賠償？
租賃雙方應於簽約時留下對方之身分證明。
契約書內容有更改處，雙方要加蓋印章或共同簽名，以防止未來發生糾紛情事。
簽約完畢，雙方各執一份契約書存留。
於每期繳納租金時，應請房東簽收，以證明該月份租金繳納完畢。
租賃契約問與答
問題一、學生事務處提供之契約書範本與坊間販售的契約書有何不同,學生事務處所提供的契約書係參考崔媽媽服務中心的法律義工所編版本及消費者文教基金會房屋委員會所訂之租賃契約書而修定的，現將住宿租契約書及坊間之契約書差異簡單做個比較。比較項目 坊間販售的契約書 學生事務處提供之契約書範本 精神部分基本上而言，對房東比較有利。對房客一方比較有利。 條文數 18條 12條 違約金部分
按照租金五倍計算 按照租金二倍計算 稅捐部分
租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前稅額增加時，其茲增加部分，由房客負責補貼。
租賃物繳納之一稅費，如房屋稅、地價稅等，皆由房東自行負擔。 一般而言，契約書應儘可能選擇條文較少的版本，因為條文少，相對房客與房東之間的協調性較大；且依法律程序，雙方若沒有約定的部分，則依照「民法」中相關規定來執行，況且「民法」的條文精神通常被認為對房客比較有利。至於稅捐部分，分間契約書版本中均有：「租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，期增加部分應由房客負責補貼。」這一條規定對房客及不合理，如使用坊間契約書與房東訂約時，則應爭取予以刪除，以維護自身之利權益。違約金部分，法律上並沒有明定，因此，應盡量與房東的押金一致，不應該超出押金數額。
問題二、何謂押金？一定都要給嗎？給多少是合理的「押金」是指當房客與房東達成租賃關係時，為避免未來房客可能會破壞房屋、違反契約或不繳屋租等情形發生，房東可要求房客支付一定金額作為擔保。至租約期滿後，若房客沒有違反契約規定，則房東應該無息退回房押金。若房客於租賃期間，沒有繳納房租時，房東可以押公抵充欠繳之租金。至於押金多少比較合理？依照土地法99條的規定，以不超過兩個月的租金為限。
問題三、訂定契約看起來好麻煩，能不能就不要定？同時簽契約到底有什麼好處呢？其實訂定契約行為只要雙方兩造口頭約定就已經成立了，因此，不一訂要簽書面契約才生效，如果遇到好房東，訂或不訂契約其實沒什麼差別，但是請注意，萬一遇到壞房東產生糾紛，雙方公說公有理，婆說婆有理，為避免權利義務等是非顛倒難斷，學生事務處仍建議同學，租屋時還是簽訂書面契約較有保障！至於簽訂契約有什麼好處呢？白紙黑字，寫清楚權利義務等關係，除非是您違反先前規定，否則房東是不得任意調漲房租或收回房屋的；況且契約中可以詳細記載租金多少、何時繳納、押訂金額、房東與房客之修繕責任、租約期限、水電費付費方式等項目，對雙方而言都是有利的。
問題四、房東訂定完契約後， 竟要我和他一起到法院「公證」契約書，這是怎麼一回事？從小到大只聽過上法院公證結婚，卻沒聽過「公證」租屋契約書，究竟是不是應該和房東一起去？「法院公證」簡單的意思就是以法院當第三人作證契約書之行為。到法院公證的好處在於，當訂定契約之一方不履行契約時，可直接向法院民事執行處申請強制執行，而無需再向法院提起訴訟，訴訟需經勝訴之後才能請求法院強制執行。一般而言，法院公證對於房客比較不利，因為契約書一經雙方簽定後，就算沒有法院公證也具有法律效力，差別就在於：一但發生租屋糾紛，房東不需經過訴訟的程序，就可以直接請法院強制執行，此時如果房客主張自身權益時，必須先繳納訴訟費及負責舉證事實，待一但勝訴後，才能取回被強制執行前之權益, 所以，如果房東要求一方一定要公證時，房客一方務必堅持應於契約內加註「雙方如果違反契約，皆應逕受強制執行」之條文，來保障自己的權益。
問題五、簽契約時要求房東驗名正身再簽，會不會不合理啊？千萬不要因為不好意思，而不敢提出要求，簽約時一定要確認對方身分，除雙方都應出示身分外，房客尤應要求房東出示房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本，來確定房東的真實身分與房子的所有權狀況。
問題六、雙方的修繕責任要如何明訂在契約當中？千萬不要因為不好意思，而不敢提出要求，簽約時一定要確實明訂如果房子結構性部分損壞，修繕部分由房東負責，最好能針對所謂結構性加以定義或明列傢俱或設備的修繕項目及責任部分，必要時亦可針對設備項目照相當成附件。
另依民法規定，屋子設備若有損壞時，房客必須盡到通知屋主的責任，否則如有造成更大損失時，房客可得負賠償責任。若房客已經告知房東。而房東一值遲未修繕，則房客可以終止契約或自行請人修復，再於兩年內向房東索取修繕費用或扣抵房租。
再者，民法第424條之規定係有利於房客，及若房屋有任何危及健康等安全因素時，可以隨時解約，即使房客早就發現房屋有瑕疵。
問題七、如果房東是二房東，應注意些什麼？
如果您的房屋是二房東，請務必看其與大房東所簽訂之契約，是否有「限制轉租」的規定，若有，則不能承租；如果沒有，則應確認為全部轉租或為部分轉租，因民法第443條規定：全部轉租，視為無效，是故僅可部分轉租，同時您簽定契約後，只須向二房東負責，一但房客有違反契約規定時，則全權由二房東向原房東負責。一般來說，契約書中如果沒有提到轉租規定時，通常是視為可以轉租的。
問題八：和房東訂定契約可否無限制地自由約定？依據民法七十一條「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」七十二條「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」
問題九：如果被房東欺騙而簽約，則可否終止契約？依據民法九十二條「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」
問題十：如果我的房東將房子賣出或被拍賣，而我和房東簽的租約還未到期，則我的契約還能保障我繼續住下去嗎?依據民法四二五條「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」所以你仍可住到租約到期。「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
問題十一：電燈正常使用下壞了，房東不來修，我該怎麼辦? 依據民法四三○條「如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」
問題十二：請問我欠房東二個月租金，我打算用二個月押金抵償，但房東卻要我搬出（終止契約），請問我該搬出嗎？依據民法四四三條「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項規定，終止契約。」也就是說當你欠繳二個月租金用押金扣抵後，仍欠二個月租金，房東才能主張終止契約而要求你搬出。
問題十三：我是二房東，我轉租的房客將物品破壞，房東要求我賠償，請問合理嗎？依據民法四四四條「因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」所以房東可以要求你賠償。
問題十四：我和房東的租約到期了，我仍繼續住，房東也繼續收房租，那麼房東是否可隨時要求我搬走？依據民法四五一條「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」又民法四五○條「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」所以房東要在為必要之處分（如賣屋、收回自住）或你已違反契約或有利於你的情況下（如該租賃物危害你的健康）才能終止約，不可因欲租得更高之租金而隨意終止契約。
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立法院通過民法物權修正案，地上權住宅成為交易新選項。但不動產界人士表示，台灣人習慣有土斯有財，一般人對沒有土地持分的地上權住宅，接受度不高。這項新法有利於擁有大批土地的機構活化資產，要壓抑都會區的高房價，效果恐怕不彰。
住商不動產企畫室主任徐佳馨表示，地上權資產目前最有名的案例，當推台北一○一大樓，與ＳＯＧＯ百貨忠孝本館等營業處所，一般地上權住宅交易在台灣不多見。
地上權住宅的好處是住戶取得成本低，約是一般住宅市價的七成左右。但因沒有土地持分，且有使用期限，未來轉手價可能隨時間而遞減。尤其「買屋不買地」挑戰投資人傳統思維，銀行端放款時相對保守。
至於地役權修正為不動產役權，並明定項目後，之前發生在台北信義計畫區，因建商引進大量容積移轉而增加樓高，可能擋住當地住戶日照權的爭議，即可望因這次修法而獲解決。
不過，也有業者認為，新修正案中僅明定通行、汲水、採光、眺望、電信等五個項目，未來法律條文是否可以擴張解釋，出現所謂「禁止同型營業出現在特定範圍內」的競業條款，仍需有明確判例後，才有依循之道。
此外，區分地上權的修正部分，可讓土地依高度畫分不同的使用範圍，未來公家機關徵收土地時，可望節省預算，對於政府目前吃緊的財務窘境，無異是一大福音。
【聯合報 記者許佳佳 台北報導】
買賣房屋糾紛不少，有時甚至會遇到詐騙集團趁機下手，銀行主管指出，如果買方要求把價金委託銀行信託，能有效遏阻詐騙，讓歹徒知難而退。根據內政部統計，去年第三季止，全台房地產消費糾紛達1,503件，且近三年都呈增加的趨勢，甚至有詐騙集團用假權狀騙取民眾購屋價金。
銀行主管分析，這類詐騙集團常用手法，是先向屋主租屋，趁簽約時騙取屋主身分證字號及權狀影本，再偽造屋主身分證及權狀，以屋主名義售屋。詐騙集團常以低於市價的價格售屋，民眾以為撿到便宜，詐騙集團也會要求買屋者在簽訂買賣契約時，就要交付頭期款。
銀行表示，由於歹徒可提出身分證及權狀，民眾往往依約交付頭期款，等到地政士將權狀送地政機關過戶時，才發現受騙；民眾買屋時如果要避免遇到此類詐騙，關鍵在過戶完成前都不要交付價金給賣方。
銀行建議，民眾也可在簽訂房屋買賣合約時，同時申辦「成屋買賣價金信託」，將價金存放於信託專戶，並要求等到房屋過戶完成，才將價金支付給賣方，這樣可以讓詐騙集團知難而退，達到防範詐騙的目的。
銀行也提醒，有些個案的賣方會要求在過戶前先領取部分價金，民眾已交付給賣方的價金便無法受到信託保障；此外，透過受託銀行管理信託專戶的買賣價金，雖可降低價金交付風險，但產權移轉或買賣標的物瑕疵風險，仍要靠專業不動產地政士及仲介商掌握。
【經濟日報 記者葉慧心 台北報導】2010-01-06
農曆年前常是民眾買屋旺季，由於房屋買賣金額動輒數百萬元、甚至上億元，銀行主管指出，民眾想要安心交易，可將「成屋買賣價金信託」當成資產保全利器，花點小錢即可免於恐懼。
目前推出成屋買賣價金信託業務的銀行，僅土銀、國泰世華銀行、一銀、玉山銀及聯邦銀，國泰世華銀去年推出相關業務以來，已經經手數十億元的價金信託。
銀行業者指出，房屋買賣金額龐大，整個交易過程更大致要一、二個月，一般人不太瞭解繁複的交易流程，交易糾紛時有所聞，也讓買賣都不免擔心能否順利完成交易。
買方主要是擔心付了錢、拿不到房子，賣方則擔心房子過戶後收不到錢。國泰世華銀信託部經理張齊家指出，這些問題可向銀行申辦「成屋買賣價金信託」來解決，由買、賣雙方共同委託銀行，約定在房屋過戶完成前，買方依約將應交付的各期買賣價金存入信託專戶，等過戶後，受託銀行才將買方先前交付的各期款項一次撥付給賣方。
除了制式成屋買賣，銀行針對大金額的土地或產權複雜的個案，也可以量身訂作相關商品。張齊家指出，買方支付給賣方的款項，一般可分為簽約款、備證款、完稅款及交屋款四期，各期款項依交易習慣約為買賣總價的10%、10%、10%和70%，透過成屋買賣價金信託，可降低買方或賣方違約風險；且現行信託法賦予信託財產法律獨立性，排除買賣雙方債權人對信託財產強制執行的可能。
至於信託管理費，各銀行收費標準不太一樣，大約為成交總價的萬分之6至萬分之10。像是土銀是採萬分之10費率，但最低金額不得低於5萬元；一銀及聯邦銀則採取「級距式」收費。
國泰世華銀則依客戶貢獻度決定費用，以1,000萬元的不動產買賣為例，信託費用介於6,000元至1萬元。
【經濟日報 記者葉慧心 台北報導】2010-01-06
展望今年上半年預售市場，因5月1日修正版的「預售屋買賣契約應記載及不得記載事項」即將上路，新規定就是契約書上，必須分別載明主建物、附屬建物及共有部分（公設）的面積及售價，另外現行「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」規定，也將變更為「有誤差就找補」，看似保護購屋人權益，但相關配套尚未建置，民眾購屋時恐會混淆，因此，專家認為預售市場買氣將受影響。
信義房屋及永慶房屋代銷部皆表示，今年接到代銷案量比去年多，且集中於上半年推案，展望今年預售市場第1砲「329檔期」，將是近年最熱的1次，且北市南港、內湖及北縣新莊等地，指標個案將挑戰區域新高價。
儘管如此，淡江大學產經系副教授莊孟翰仍提醒，5月1日即將上路的修正版「預售屋買賣契約應記載及不得記載事項」，俗稱「公設比」新規定，有別於以往採用「權狀坪數」、「室內坪數」告知消費者，並統一以「權狀坪數」計價即可，新規定上路後，建商必須在契約書上分別依主建物、附屬建物（如陽台、雨遮）、共有部分（如樓梯、走道等公設）等面積及售價，分別明列清楚。
表面上雖要慎防建商抬價、並保護消費者權益，但因相關規定仍未建置，包括建商或購屋人本身都有許多疑慮，莊孟翰說，5月1日「公設比」新規定上路後，假設以同一建案來說，李小姐於4月25日買下A戶，但張先生於5月10日新制上路後買下B戶，在未來同1天轉手時，2位屋主的權益是否不同？接手的買方是否享有不同保障？都需要政府進一步解決，因此他預估今年上半年的預售買氣，將受到新制上路而影響買氣。
此外，利率變化也將是今年房市信心轉折的重要關鍵。依照過去央行調整利率的腳步，是呈現持續性且小幅調漲，不至於造成房貸負擔的爆增，但對於投資型購屋人來說，房地產業者認為，利率調升後，投資型購屋人可運用資金於其他市場投資，不必將重心放在不動產。
【工商時報 記者馬婉珍 台北報導】2010-01-06
根據永慶房屋所作的最新調查，台北市民眾對「未來是購屋時機」的比重，已連三季下滑。永慶房屋總經理葉凌棋說，顯示台北市房價再往上揚有壓力，未來房地產將進入個案表現，而非全面大好。
調查發現，52％受訪民眾認為，政府補貼房貸利息是最能協助購屋的政策，支持興建平價住宅的則有43％。而45％民眾表示，影響今年房地產表現關鍵，在於ECFA是否順利簽定。其次是台股表現、開放陸資來台投資移民與失業率狀況。
淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，高房價是大台北地區才有的獨特現象，台中、高雄都屬於豪宅個案表現，稱不上房價全面上漲。目前北市市中心房價高漲是屋主惜售，導致市場釋出量嚴重不足。
莊孟翰表示，政府興建平價住宅只是在跟建商爭利，很多國宅陷入滯銷窘境，部分國宅位置偏遠、乏人問津，施工品質差，飽受批評。他認為，政府施政重點應擺在捷運線的興建與重劃區的開發腳步，加速捷運通車時程與公共工程品質。
葉凌棋說，在市場資金輪漲輪動效應下，北市高房價會迫使原本想在北市購屋的民眾往郊區房價相對便宜地區移動。他看好安康、深坑、中和、土城、三重、蘆洲、汐止等地，有補漲5％到15％空間。
【聯合報 記者許佳佳 台北報導】2010-01-06
台中市特種行業聚集的七期重劃區，隨著縣市合併升格、新市政中心、大都會歌劇院等利多因素，每坪地價已飆破三百萬元，在地主紛紛將土地賣給建商的情況下，去年底已有兩家酒店相繼撤出七期。房仲業者大膽預估，不出五年，特種行業將在七期絕跡。
台中市七期重劃區十多年前開發初期，到處都是荒地，加上分區使用管制不嚴，酒店、舞廳、電子遊戲場等特種行業紛紛入侵，號稱「五星級」、「六星級」的汽車旅館林立，讓七期重劃區一度成為台中市特種行業的大本營。
地主寧賣地 不願再續租
九年前，新光三越、老虎城等百貨業先後進駐，七期重劃區逐漸成為台中市新興商圈，特種行業也跟著進入黃金時期，儘管後來豪宅一棟接著一棟出現，生意仍不受影響。只不過，業者萬萬沒想到，打敗他們的不是不景氣，而是不斷飆漲的地價。
一位不願具名的理容ＫＴＶ幹部表示，十多年前七期重劃區每坪地價僅廿多萬元，租個上千坪蓋酒店比比皆是，但現在每坪動輒一、二百萬元，許多地主在租約到期後，寧可將土地賣給建商也不願再續租。
去年十二月，知名的金錢豹酒店市政店及集團旗下的松竹皇宮理容ＫＴＶ，都是因為地主將土地賣給建商，不得已撤出七期重劃區，其中，市政店合併到該集團金山店三樓繼續營業，松竹皇宮則決定轉戰他處。另外，新光三越附近一家電子遊戲場也因地主不願續約，面臨撤出命運。
中信房屋台中惠來加盟店經理鄭聖忠說，七期豪宅住戶對治安要求尤其重視，再加上新市政中心即將完工，凡與色情、賭博沾上邊的行業勢將難以生存。他預估，包括酒店、電子遊戲場、汽車旅館等行業，不出五年都將在七期消失。
色情業出走 住戶大利多
有巢氏房屋七期加盟店經理鄭彩娥，則抱持不同看法。她說，七期住戶多半是老闆層級，難免招待客戶、朋友上酒店，有需求就會有供給，因此，七期的酒店不會完全消失。
特種行業相繼撤出七期，最高興的莫過於建商及房仲業者，因為豪宅價值提升，更容易吸引買家。一名陳姓住戶說，當初入住時擔心酒店林立影響居住品質，如今特種行業陸續撤出，對住戶當然是一大利多。
現代人生活壓力大，想要一夜好眠，成為不少壓力族的夢想，如果不能減少工作壓力，那麼，至少給自己一個舒適安心的睡眠環境吧！專家建議，挑選一張符合人體工學、柔軟舒適的枕頭，是改善睡眠品質的第一步驟！
常見枕頭分四類 功能價格各異
很多人都有睡醒落枕，脖子肩膀酸痛到不行的經驗，要挑選一個好枕頭，先從枕頭的種類看起！枕頭專家廖玉鶯表示，乳膠與矽膠很像，但乳膠是天然橡樹灌模而成，矽膠則是化學惰性海棉，透氣性通常以乳膠較佳。
羽毛多的枕頭比較硬，羽絨多的枕頭比較軟，如果枕頭標示為90/10，代表羽毛約佔90％、羽絨佔10％，通常市面上多是90/10、70/30、95/5等無支撐力的羽絨跟小羽絨；化纖主要的種類較多，主要偏重功能性，可提供防?抗菌、透氣、若含有鍺離子、銀離子，則有保暖或抗菌，價格範圍較廣。
購買枕頭先試躺 定期更換防塵?
枕頭以保護、支撐頸部最重要，在試躺的時候，要注意到脖子、喉嚨、呼吸道有沒有平躺，若有頂到的感覺，表示枕頭高度與身材有落差；此外，切記不能往後仰，避免打呼及頭部充血；而小朋友更要注意，枕頭如果過大，也會影響到脊椎、影響發育。
另外，要注意的是，羽絨、化纖可以晒太陽，但羽絨不能晒太久，早上十點以前、下午兩點以後，小晒兩小時即可；化纖則較不用在意，大太陽下晒一、兩小時即可；而矽膠與乳膠枕，絕對不能晒太陽，只能風乾，否則很容易脆化，至於為了避免滋生塵?，化纖、羽絨建議約一年換一次、乳膠約兩至三年。
這幾年法拍市場超夯，不少購屋人對於價格便宜的法拍心動不已，不過很多人聽說法拍很繁複，因此打了退堂鼓，不過，法拍業者建議，如果想要自己標購法拍屋，只要選擇已點交的物件，雖然貴一點，但風險比較小，如果仍不放心，委託代標業者，也不失為一個好方法。
詳讀法拍公告 避免標到住不了
想要進入法拍市場，第一步得詳細閱讀法拍公告。法拍公告可以看出拍賣標的物，法院有無排除租賃權存在、標的物是否有其他人有優先購買權、抵押權是否可以塗銷、標的物是否有人承租或佔用等狀況。此外，某些特殊產品，如國宅或農地等，因為有特殊的承購資格限制，投標人要了解自己是否有資格投標，才能進行下一步的動作。
投標書仔細填 保證金支票先備好
法拍業者提醒，如果看到不錯的標的想要投標，就必須要填寫投標書。投標書可向地方法院的查詢服務處服務人員索取。填寫好投標書之後，也要準備不得低於法院公告之保證金金額的支票，才能順利投標。
不過，過去曾經發生投標書書寫錯誤的案例，建議填寫時有幾個小細節要特別注意。包含案號、投標人姓名、不動產標示、金額務必要書寫正確。此外，地址應填寫戶籍地址，如戶籍地與聯絡地址不同時，應註明清楚寄達地址。
填寫內容時應與法院之公告相同，出價應依法院公告之壹筆或數筆土地及建物，分別以國字大寫填寫，並將合計之總金額填寫清楚，每單項之金額應高於法院所定之底價，且合計部份應高於最低總價，每個細節都要留神，才能避免不必要的困擾。
