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原容積過大老宅 搶手

甫於上月底通過的「都市更新產業行動方案」，對於未符都更標準的小基地住戶，除了補助資金之外，若超過法定容積，更可按原容積重建，業界多認為，除了地坪大的老公寓之外，原容積過大的老宅，勢必搶翻天！

近年主攻「都更整合」業務的山水資產管理公司執行副總丁建生指出，未頒布容積法令前，建造方式不受限制，假設同樣是100坪住三用地，因早期不受容積法令限制，樓地板面積能蓋多少、就蓋多少，若建商蓋了4層樓，當時的容積率就是400％。

而容積法令頒布後，如今住三用地的容積率225％、建蔽率45％，也就是說，取得100坪的住三土地，單層面積最多只能蓋45坪、總樓地板面積只能建造225坪，可建面積縮小將近一半，因此這項都更方案通過後，選擇不受容積限制、屋齡逾30年的老宅，都更重建的誘因更大。

方案一通過，原容積過大的老宅勢必成為搶手貨，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊建議，民眾可調出謄本來看，若自家住宅的地坪與建坪面積愈接近者，就表示原容積過大，未來的改建效益大。

房仲業者指出，老公寓可從舊社區下手，例如北市萬華區、南港區等，中信房屋便統計，今年以來台北縣市公寓的成交量，比去年同期成長17.21％，尤其是北市萬華、南港、松山以及北縣新店等4大區域，更出現公寓每坪成交均價比電梯大樓還貴的詭異現象，平均每坪高出1萬元至6萬元。

2010-12-03 01:13 工商時報 記者馬婉珍／台北報導
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都更熱加上土地持分高 4層樓最吃香

土地持分高、實用面積大 公寓翻紅

4樓公寓土地持分多出近2坪，加上屋齡較老舊，比起「年輕」的5層樓公寓更具備都更的急迫性；關鍵則是市中心的高房價，造成4層公寓產品具備改建效益，身價比5層樓公寓高出一截。

此外，4層樓公寓一幢可能只需整合8戶屋主，5樓公寓則需整合10戶屋主，且大部分4樓公寓產品，有些前後陽台並未登記在權狀上，屋主還可辦理補登，都讓4樓公寓身價比5樓還高。

10個挑選老公寓的關鍵原則，教你「買對不買貴」。

原則1》雙併公寓最理想

最理想的公寓類型是緊鄰大馬路第1排或第2排巷弄裡的雙併公寓，依樓高來看，戶數約6～10戶，同樓層只有對門鄰居，環境較單純。

原則2》附屬建物未計入權狀「賺」最大

20年屋齡以上的電梯大樓及公寓，因建築法規規定陽台不列入建築面積計算，因此不列入權狀面積。

如果能找到這種公寓，等於是買到賺到，因為是用權狀坪數去計算總價，而非使用面積。買進來以後，還可以向地政單位申請補登，費用約是1萬多元，但未來轉手卻可以因為權狀面積變大，放大成交價。

原則3》避開傳統市場內的老公寓

選擇鄰近商圈或市場的公寓，生活機能好，下樓走幾步就能採買生活用品，但位於傳統市場內的老公寓除外，因為可能清晨4、5點就有人會擾你清夢，還可能傳來牲畜或漁穫的腥味，整體環境並不理想。

原則4》台北縣市頂樓有增建公寓最划算

如果在台北縣市，可以買到公寓頂樓，且還有頂樓增建的產品，是很值得考慮的選擇，因為頂樓增建可以賺到多的空間使用效益，且增建面積愈大愈划算。

不過，老舊公寓的頂樓加蓋建築體通常也很老舊，如果要再花錢裝修，例如屋頂隔熱處理、防水工程等，均須事先評估算入購屋成本中。

原則5》4樓頂加優於5樓頂加

不要忘記，住公寓只能爬樓梯，樓層愈高，上下樓愈吃力，除非你把上下樓梯當健身運動選項之一，否則對大多數的人來說，5樓頂加要再多爬一層樓，對房價只有減分效果。

原則6》鄰近捷運出口老公寓，貸款容易

一般房子折舊年限通常是20年或30年，大部分老公寓都接近或超過這個年限，因此在銀行眼中，建物已經不值錢了，捷運對房價的加分效果以台北縣市最明顯，但目前高雄捷運與興建中的台中捷運，對兩地房價的支撐效果已慢慢浮現。

原則7》買巷口比買巷底好

愈接近巷口的公寓，保值效果愈佳，避免買巷子很深的巷底房子，尤其是死巷，一來出入不方便，二來有風水上的忌諱，未來脫手是一大利空，可能賠錢出售。]

原則8》鄰近宮廟或嫌惡設施不要考慮

許多小巷弄內的老公寓房子，常會有民間宮廟、神壇或是宗祠坐落其間，另外，如果緊鄰變電箱、大型發射器等嫌惡設施的附近，也不要考慮。

原則9》選格局方正、避免狹長型的房子

許多連棟公寓是屬於狹長型的格局，就是一走進去客廳，後面連接飯廳或兩三個房間，衛浴與廚房多位在後方，動線很不流暢，只有前後採光，中間的房間完全照不到外面的光線，對氣流也不好。 

原則10》不考慮樓梯間凌亂的公寓

樓梯間屬於公共設施，2樓以上的住戶每天都要經過，如果住戶的自律性不佳，老公寓因為多沒有住戶管理委員會可以約束住戶，而是各層住戶自律管理，萬一你在看房子時，看到這種樓梯間凌亂的公寓，即使價位合理或符合你的條件期待，勸你還是多多考慮。

延伸閱讀：申請附屬建物補登流程圖

雖然老公寓的陽台面積可以利用補登的方式，來增加權狀面積，但要注意的是，下列二種情況並未列入補登條件內：
（1）自行向外增建的陽台；
（2） 蓋在法定空地上的使用面積（像是一樓屋主最常見把庭院綠地加蓋屋頂與隔間，出租或自行作營業使用，或是屋主往後面的法定空地加蓋成廚房使用）。

延伸閱讀：買老公寓等都更？先看容積率推斷未來可換得坪數

事實上，並不是所有的公寓都具有都更的條件，該怎麼評估老公寓是否具有都更價值、值不值得多花點預算搏翻身機會呢？不妨先搞清楚該地的土地類別，再從容積率去推算未來可以換得多少使用空間。

何謂容積率？

所謂「容積率」，就是各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來除以基地面積再乘以百分比。

以住三之一用地來舉例：規定容積率為300％，基地面積100坪，建蔽率為45％時，即300%÷45％≒7>>則設計至少為7層樓

容積率300%代表的就是現在你擁有1坪的土地，未來更新改建後，就可以換到3坪的權狀面積，但這還要再扣除公設比率，才是未來你真正的使用面積，例如公設比35%，等於3坪中有1.05坪都貢獻給公共設施，剩下1.95坪。

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台北市住宅分區之容積率與建蔽率

申請附屬建物補登流程圖