瘋都更，你買到的是「都更黃金屋」，還是「都更套房」？
民國100年開年，北市中古屋行情漲勢迅猛。房仲業者統計，元月北市中古屋均價已達每坪50萬6000元，相較於2008年的27萬5000元，漲幅逾八成，創下歷史新高。 但黃金地段、區塊的都更案，進度卻是牛步化；選錯邊站，非但享受不到房價升值，極可能住進的是「都更套房」。
主持超過20場都更公聽會的永慶建設總經理葉凌棋指出，去年五都市長選前，台北市長郝龍斌大打都更牌，開出最高兩倍容積獎勵的都更政策支票，讓都更難度最高的四、五樓老舊公寓住戶，能免費就地「一坪換一坪」，甚至還可附贈一個車位，瞬間拉高都更戶獲利期望值，導致許多原本和建商合建的都更案，從成局邊緣變成破局收場，被迫回到原點。
都市更新研究發展基金會執行長丁致成指出，容積獎勵不是行政首長說了算，每個都更案取得的容積獎勵面積，依申請條件不同，最後得經由合議制的都計委員會逐案審查。
淡江大學產經系副教授莊孟翰舉例，以目前通過都計委員會審查的都更容積獎勵，平均約1.5倍，最多也不超過1.7倍，就算合建建商僅拿回新成屋四成的可售坪數，都更戶表面上雖可拿回原有坪數，但扣除新成屋動輒近三成公設，日後實際居住面積肯定縮水。
但市政府喊出「一坪換一坪」口號後，卻混淆了都更戶的期待，認為至少要換回一樣大小的居住面積，才算賺到都更財；但如此一來，建商根本無利可圖，「政策口號沒說清楚，一坪換一坪，是實際居住面積的一坪，還是權狀上載明的一坪，」莊孟翰說。
不只拋出容積獎勵做為誘因，這回郝龍斌還強調「有錢自己賺」，強力宣導民眾不必找建商合建，市府補貼最高520萬元的先期規畫費，鼓勵自力造屋的自主式都更。同樣的，政策口號固然動人，但實務上缺乏建商專業，反倒加深都更戶之間的對立。
富冠地產總監田大權觀察，都更戶利益不易擺平，例如，一樓店面戶要求分得最大利益，四樓加蓋的住戶則要求分兩戶，導致二、三樓住戶自認遭剝削，類似的認知差異，幾乎是每樁都更案必定上演的搶錢戲碼；他在都更公聽會上，就曾眼見都更戶為此拿起鐵椅互砸。「郝市長兩句話，讓釘子戶更粗了！」他形容。
都更戶自行洽營造廠造屋，成本估算和品質認定等諸多爭議，也成為都更戶彼此猜忌的來源；甚至有都更戶出面搶包營造工程，而最後就算房子蓋起來，因缺乏設計感和行銷統籌，可售餘屋市場行情容易遭低估，萬一不夠打平拆遷、營造等費用的支出，都是都更戶要面對的問題。
看來，公部門靠丟胡蘿蔔，希望加速都更推動，卻忽略了民間的運作並不如兩句口號這麼單純，效果不僅適得其反，更讓一些懷著夢想的購屋戶再受傷害。
商業週刊 更新日期:2011/02/24
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