我見我思－打破房價不跌神話
日前一場兩岸三地房地產座談會中，與會者比較中、港、台三地的打房，認為這些措施都只能讓量縮無法讓價跌。這個問題其實很難有一個明確答案，因為未來房價漲跌的變數不少。不過，拘泥於「房價不跌」則是神話，這個神話曾出現在不少國家，而今，一一破滅。
日本在上世紀八○年代末到九○年的泡沫經濟時期，充滿著房價、股價只會漲、不會跌的神話。這個神話創造出不少令人咋舌的記錄，例如，一九八五到一九八八年短短三年多時間，東京商業房產價格漲二倍，中央區更漲三倍。
全日本的房產價值從一九八五年的一○○四兆日圓，增值到一九九○年的二三八九兆日圓。這個數字是全美房產價值的四倍，但日本的面積只有美國的廿五分之一。當時，東京的房產價值就抵過全美國的房產價值；皇宮周圍房產價值就超過整個加州。
結果呢，泡沫經濟破滅，房、股市持續下挫。十年間，日本房價下跌五到七成，股價腰斬又腰斬，從近四萬點跌到一萬點。
美國在金融海嘯前，也充斥著房價只漲不跌的神話，銀行房貸可以超過目前價值，「因為一定漲嘛！」只要會簽名，即使無穩定工作、收入者，都能貸款，這點跟日本泡沫經濟時挺像。二○○二到二○○六年間，美國房價平均漲了五○％。結果，海嘯一來，眾人紛紛沒頂，房價較高峰期下挫二到三成以上。
因此，說兩岸三地房市會量縮不會價跌，坦白說，缺乏說服力。
房價決定因素，其實不外供需兩方強弱。資金寬鬆、利率走低、民間普遍預期房價會持續上漲，不論自住者、投資者、短期投機客，紛紛加入購屋行列，當然會推升需求，因而造成價格持續上漲。資產泡沫也在熱烈的追求中形成，一直要到最後無以為繼時，才破滅反轉向下。
如果打斷這個房價上升供應鍊的投機客這條線，除非其它需求持續走強，否則房價就難再上升，反而面臨反轉向下壓力。這次奢侈稅，是先打斷短期投機客的這條需求鍊。藉著增加投機客成本、降低其獲利，讓投機客減少。
接著，壓縮囤房者的資金供給，逼迫其早日出清房子，增加市場供給。最後，央行逐季上調利率，增加購屋成本，藉此又降低各方需求。多方夾擊下，房價要維持在高原狀態，是難了。
事實上，在奢侈稅推出後，房市買氣已急凍，成交率急縮四、五成，價格微幅下跌三至五％。一般市場都是在量縮後才可能伴隨著價跌。說兩岸三地房市只會量縮不會價跌，似乎說得太快點。不過，奢侈稅即使通過，也不代表房市不會有泡沫了。
奢侈稅「只打投機不打投資」。如果資金寬鬆利率低、全民持續看好房市上漲，房價仍會漲、泡沫還是會再起。
當然，未來最大的風險是在「政治」面；例如，政府為德不卒，奢侈稅在立法院難產，雖然通過，但已修改得毫無威力。或甚至在通過執行面上，政府執行力欠佳，投機客又找到更好的規避方式。這些因素都可能讓奢侈稅抑制房市投機的力道大減。中國時報【呂紹煒】
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房市會否「硬著陸」？
政府擬對炒作房地產牟取暴利的投機客課徵奢侈稅，雖獲得民意支持，但不動產業者痛批政府打房政策對產業的衝擊可能更勝金融海嘯，黃金十年恐變成「惶驚十年」。
鑑於房地產景氣對總體經濟影響至鉅，開徵奢侈稅對房市的衝擊究竟會有多大？應加探討。
眾所皆知，房市泡沫崩潰對經濟的強大殺傷力，1990年代日本房市泡沫崩潰讓日本經濟陷入失落的20年；2008年美國次級房貸泡沫不僅引爆全球金融海嘯，也導致美國經濟陷入長期調整期。
台灣房市早有泡沫化跡象，開徵奢侈稅必然會衝擊房市，但總比繼續讓房市泡沫膨脹、最終走向破滅的可怕後果，要穩妥得多。
從若干不正常現象可輕易發現，台灣房市泡沫已發展到相當程度。台灣房屋需求一年約8萬戶，但空屋逾百萬戶，且這兩年新建案愈推愈多，豪宅更是炙手可熱。
各地房價水漲船高；最近五年台北市房價上漲73%，豪宅更飆漲兩倍以上；新北市房價亦出現不理性飆漲，如林口、三峽、淡水等新推建案每坪均價甚至超過台北市，被房地產業者指為「B咖」賣「A咖」價格。此外，中南部都會地區房地炒風也在加溫。
根據專家研究報告，不動產市場投資客比重及房貸餘額占國內生產毛額（GDP）比重是衡量泡沫化程度的兩大指標。一般認為，投資客比重超過二成就有泡沫化疑慮，而目前國內不動產市場投資客比重超過四成，大台北地區很多新建案甚至超過七成，顯示投機牟利的假性需求瀰漫房市。
再看中央銀行統計，今年1月國內住宅貸款及土建融資餘額合計達6.49兆元，占GDP46%，已超過一般國際間認定房市泡沫的40%警戒線。政大台灣房地產研究中心發布的研究報告亦指出，台北市房價已有43%屬「泡沫價格」，逐漸接近1989年房市崩潰前55%～58%的「泡沫價格」。
嚴格來說，台灣房市泡沫已經吹得不小，部分地區甚至接近泡沫化的後段過程。最近國際經濟情勢轉變，熱錢重新部署，央行及金管會嚴控房貸及土建融資的效應逐步顯現，房價上漲動能漸受到抑制；現在開徵奢侈稅，勢將加快房市泡沫調整的速度。
依財政部說法，奢侈稅上路約僅兩萬戶、占全國3%的短期投資客會受影響，但事實上，市場價格變動取決於邊際需求，房價飆升主要來自投機客假性需求，如果這些需求因課稅而大幅減少甚至完全消失，房價就會回落，正常的購屋需求也會因預期心理而延後，從而加大房價跌幅。房市泡沫吹得愈大，房價調整過程就愈久，對經濟傷害也愈大。
奢侈稅尚待完成立法，但已對房市交易造成急凍效果，未來房市如果是「硬著陸」，亦即房價在短期內出現可觀幅度的調整，對總體經濟的負面影響將持續擴大；房市若能「軟著陸」，讓房價逐步溫和的調整，則對總體經濟將是「短空長多」。
由於推動這波房價上漲的政策利多，包括兩岸和平紅利及兩岸經濟合作架構協議（ECFA）等效應，已有逐漸鈍化現象；相對的，國際經濟變數增加、央行加大緊縮貨幣力道等利空愈來愈多，因此，未來房市調整的速度和幅度可能較預期為大；業者認為房價將下跌5%～10%，顯然未將相關變數估計在內。
政府財經相關政策必須將房市的未來動向考量在內，才能將房價調整的後遺症降至最低限度。至於奢侈稅的立法，如果未來幾個月房市調整速度加快，是否會被改得面目全非甚或無疾而終，也讓人為馬政府捏一把冷汗。這也提醒政府，決策不能後知後覺，錯失最佳時機。【經濟日報╱社論】2011.03.
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