合宜宅 學者：以租代售
林口機場捷運A7合宜住宅案日前已公開招標，每坪售價不得超過15萬元，上周板橋浮洲合宜住宅也通過細部計劃審查，合宜住宅執行在即；但政大地政系教授張金鶚認為，合宜住宅「不應出售，只應出租」才能阻斷建商安插人頭賺價差的疑慮。
民怨未辦公聽會
上周四浮洲合宜住宅通過細部計劃審查，但審查之前民代與民間團體不斷抗議，指環評和防洪計劃都沒通過，就宣布招商計劃，根本就是為選舉考量。
內政部營建署表示，浮洲合宜住宅在通過主要招商計劃後，環評和防洪計劃將放在細則討論，但浮洲的55歲居民黃惠鈴抱怨，連一場公聽會都沒有辦過，漠視民眾心聲。
至於6月下旬將開標的林口A7合宜住宅，則引起是否影響當地房價的疑慮。住商不動產林口文化店店長陳春忠說，林口重劃區文化三路一帶，目前每坪單價約20到35萬元；長庚醫院附近中古屋每坪約25到30萬元，新案則為30到35萬元，預估A7合宜住宅推出初期，房價會小幅波動，但之後會回到基本面，「2千多戶合宜住宅頂多2、3個社區人口，不至拖累林口房市行情。」
恐涉嫌圖利建商
新北市住宅規劃師鄭佳琳批評，營建署制定的A7銷售及交屋規範指出，停車位和商用設施由建商自行銷售，且採取「隨到隨買」，有可能方便建商先找人頭戶買下後再高價賣出；出租住宅方面，規定半年內若沒人承租，建商便可自行轉賣，也有賺取價差的漏洞可鑽。
張金鶚說，在公有地上出售合宜住宅，一定會有建商祭人頭戶牟利；淡江大學建築系副教授黃瑞茂說，政府推出相關計劃前，應先和地方討論文化資產保存事宜，把衝擊降到最低。 蘋果日報【張舒婷╱台北報導】
A7建宅租代售 官方：不可行 每坪上限15萬 業者評估難賺錢
政府公告機場捷運A7站合宜住宅專區土地招標，多家建商表示興趣，但由於政府規定每坪銷售價格上限約十五萬元，業者評估很難賺錢，紛紛研究解套方案，包括全出租住宅綁五年再出售，或得標後另發行不動產證券來調整利潤。不過，營建署長葉世文直言，以租代售「不可行！」
根據政府公告，A7合宜住宅專區的土地總面積約九．七四公頃，共分四筆標售，總底價卅五億六六九一萬六○○○元，每坪底價約十二萬元。政府規定最少興建二四五一戶住宅供銷售，其中須有一二一戶出租住宅；每戶規劃卅至五十坪，公設比不得超過卅％，平均每坪售價上限十五萬元，且所有權首次移轉後，五年內不得出售。
預計六月廿四日將開標的此案還有三項門檻，一是資格標、二是投資計劃審核、三是價格標；也就是說，政府保留有審核投資計劃的權利，建商的投資計劃可能改變前述出售與出租住宅比例，不過，這些計劃又有價格標來壓陣，對開發商而言，必須有說服政府相關單位的能力，也要有做公益的打算。
如何擴大獲利空間，眾開發商各有盤算，據悉，可能採取的方式，包括：
一、有開發商打算全部興建出租住宅，既有公益之名，又可留住土地，整體管理也能提高居住品質，待五年綁標期結束後，再決定是否轉賣，大賺一筆；如果出租效益不錯，就繼續經營出租住宅。
二、在合宜住宅招標文件上，只規定出租住宅的下限是一二一戶，沒有規定上限，加上僅要求要有二四○○餘戶住宅供銷售，但沒說必須全部出售；換句話說，開發商初步認定，提高出租住宅比例，應符合政府規定。
三、政府採取土地價格標，有人是想先搶標，再變更招標文件的內容，逐步解套，調整出售住宅、出租住宅、商店及其他多元使用空間的比例，增加商業利潤的可能性；或是再發REATs債券，一樣能分攤風險，未來還有不動產增值的處分利益。
對開發商的如意算盤，營建署無法認同，葉世文表示，公告內容明白規定，所興建的住宅除五％做為出租使用外，其餘以出售為主，若得標業者將住宅全部轉為出租五年，當然不可行，更遑論業者押注資金綁五年再出售，將有多大的資金壓力。
以出售為主 且不能分批分段賣
副署長許文龍也說，合宜住宅定義是合宜價格的住宅，以出售為主，且不能分段或分批銷售。為防止人頭戶購屋，即使經過建商核對資料符合購屋資格，仍要將資料送回相關單位查核，一旦查出不符，則不可出售。
為避免得標廠商延遲開發，營建署也明訂開發時程，必須於取得土地使用同意書起的一五○日內取得建照，及在取得建築執照後卅日內開工，且取得建照後的七三○日內必須完工。
〔自由時報記者林美芬、徐義平／台北報導〕2011/05/25
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