房仲隱瞞交易行情 買方可求償
讀者楊小姐問：
透過仲介購屋，屋主售屋價四百三十八萬元，我開三百六十萬元，仲介說屋主要賣四百萬元，最後三百九十五萬元成交，事後發現前屋主半年前以三百二十萬元買該屋。請問仲介隱瞞重要交易訊息可求償嗎？另屋況說明未記載漏水，交屋後我要求減價，仲介卻說屋主要修，該如何處理？
律師連世昌答：
根據《不動產經紀業管理條例》規定，若委由經紀業者仲介不動產買賣，不動產說明書應由經紀人簽章；且房仲員有以不動產說明書向委託人的交易相對人解說的義務。
換句話說，房仲業者對於委託方（買方或賣方）依法有據實告知及調查的義務，對委託出售房屋的屋主應據實提供近三個月的成交行情，供屋主訂定售價參考。
有義務誠實告知
依內政部頒定《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》，房仲業者對於買方同時負有誠實告知及調查成交行情的義務。
因此，若本件房仲業者對買方刻意隱瞞或不實告知，或者疏於調查報告本件房地的最近三個月成交行情的話，則房仲業者與房仲員可能要負連帶賠償責任，買方可請求退還仲介費及償還費用。
若房屋漏水是在交屋前就存在的話，買方可依《民法》的規定要求屋主負物之瑕疵擔保責任，包括減價、解約或賠償，屋主不可以拒絕或要求先行修繕。
蘋果日報 記者張欽採訪整理
房仲哄抬售價 隱瞞交易資訊 不得請求仲介費
金姓女子於九十七年五月與同發國際房屋仲介有限公司(為住商不動產連鎖仲介之加盟店，對外稱住商不動產臺北復興店)簽約，以一千六百三十五萬元為委託議價向陳姓屋主購買台北市中山區的一棟房子，買賣雙方後來以總價一千六百萬元成交，金女並付清價款。
仲介隱瞞賣方出價資訊
金女後來發現仲介公司早就知道賣方實際上只要賣一千六百萬元，卻於簽委託契約前未充分揭露賣方的出價資訊，導致金女誤認賣方委託銷售價格為一千六百三十五萬元以上，仲介公司已違反「不動產經紀業管理條例」的規定，因此她拒付仲介費。仲介公司則依據委託書之約定，指金女應給付仲介報酬三十五萬元，告上法院請求金女給付。
台北地院判決仲介公司敗訴，法官指出，不動產經紀業管理條例規定，房仲不得收取差價或其他報酬，並應依實際成交價金按內政部規定之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應加計利息後加倍返還支付人。
違法在先 不得請求仲介費
法院認為，所謂「差價」，係指實際買賣交易價格按委託銷售價格之差額，這項規定旨在杜絕消費者因缺乏充份的市場資訊而被收取超價報酬之情事發生，避免房仲業者藉以向買方不實哄抬售價，使買方提高委託購買價格，或向賣方不實壓低承買價格，使賣方降低委託銷售價格，以達從中賺取高額差價之道德風險，如違反上開規定，倘委託人尚未支付差價或其他報酬者，房仲業者自不得請求支付。
內政部訂頒的「不動產仲介業報酬計收標準」規定，仲介業者向雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六。
本件買賣成交價一千六百萬元，仲介費原本為九十六萬元，房仲公司已向賣方收取百分之四之仲介報酬即六十四萬元，如果再向金女收取仲介報酬三十五萬元，合計已達九十九萬元，仲介顯有收取超價報酬之情形。
法院指出，金女在委託書上雖然約定仲介公司的仲介報酬為委託購買總價一千六百三十五萬元扣除實際買賣交易價格一千六百萬元及成屋履約費用後之差額，但仲介公司於簽約前並未充分揭露賣方的出價資訊，已違反不動產經紀業管理條例之規定，自不得向金女請求給付上開差額作為仲介報酬。住展房屋網
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