現代人追求「有天有地」居住環境，不過在都市寸土寸金的情況下，如何打造有別一般傳統房地產市場推案產品，先決條件必須具備土地取得成本優勢。
桃園龍潭目前就出現市場少見「窯業用地」售地案，業主不但標榜每坪土地地價較都計農地更貼近市場行情，在法規建蔽率60%、容積率120%的開發原則下，讓許多都市購屋族一圓成家夢。
窯業用地名詞來自法規《非都市土地使用管制規則》，早年台灣各地都有許多製窯生產專區，隨著相關產業轉型外移，大面積窯廠閒置空地，就成為土地再利用處女地。為獎勵活化窯業用地使用，內政部今年五月最新修定《非都市土地使用管制規則》中，就明定非都市土地使用分區性質細目。
依據《非都市土地使用管制規則》第九條第五項規定，窯業用地建蔽率60%、容積率120%，在大面積開發的情況下，不僅土地買賣取得較農地更符合實際使用情況，特別是高建蔽率、容積率特性，也讓地主在土地取得後，可依不同使用方式興建房舍。
桃園縣過去磚窯產業盛行，縣內龜山、大園、龍潭等地都有大型磚窯廠，其中位於龍潭鄉北二高交流道旁的「耘夢莊園」，就是縣內首座銷售磚窯用地的售地案。該案除具備位居市中心優勢，更因鄰近高速公路交流道，讓不少北客趨之若鶩。
負責土地開發的名馳建設公司董事長蔡明杰認為，窯業用地土地取得成本低廉，是推出售地案重要關鍵。蔡明杰說，相較於桃園縣內農地售價而言，窯業用地不但土地取得於法有據，60%建蔽率及120%容積率大面積開發，更為許多都市購屋族量身打造專屬房地產建物。
也正由於售地構想來自「圓夢」，蔡明杰特別將案場取名為「耘夢莊園」。蔡明杰說，耘夢莊園全區土地面積達1萬6千坪，目前已分割完成133筆土地，坪數由90坪至120坪不等。為了嚴格管制日後社區成形居住型態，所有客戶都預先設定為自住族群，希望營造一處優質集合住宅環境。
名馳建設秉持對土地開發獨到經驗，分割土地除所有權獨立之外，整體道路、水電、管線基礎公設目前也即將完工。蔡明杰強調「賣地不賣屋」原則，認為客戶只要認同產品「專屬性」，取得土地後怎麼蓋，應該要尊重「主人」構想。
蔡明杰說，龍潭鄉曾獲知名雜誌評選為全台最適宜居住鄉鎮市，在這樣的優勢環境中，能夠坐擁上萬坪大面積開發土地，具體實現都市人成家夢想實屬不易。特別是耘夢莊園開發基地緊鄰北二高龍潭交流道，在各項機能齊備的前提下，相信是都市人實現自然生活的最好選擇。中國時報【楊宗灝】
非都市土地之管制與開發
台灣土地使用管制體系分為都市土地與非都市土地兩種，凡屬於都市土地者主要以細部計畫之規範進行使用管制。而非都市土地之使用管制雖可由各地方政府依自身需要進行檢討，惟現況多依內政部頒布之「非都市土地使用管制規則」為主。
前述「非都市土地使用管制規則」除就各種用地之容積率、建蔽率做出原則性規範外，為使民眾得以有所依循，內政部並擬具各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件。為因應近年來國人及企業需要並符合實際情況，上述規定於今年(100年)五月完成研修並公告實施。
據某報載，桃園地區近來出現窯業用地開發之個案，與內政部新修訂之「非都市土地使用分區性質細目」獎勵活化窯業用地有關。依該報導所稱，桃園地區因早期磚窯工業發達，而近年受到產業沒落、外移之影響，故產生許多閒置窯業用地。
其中，龍潭某窯業用地因鄰近交流道，在交通便利且較格相對低廉之情況下，有開發商欲將之開發為住宅社區，並採「賣地不賣屋」之方式進行銷售，訴求消費者可依自身需要規劃建築。在建蔽率60%、容積率120%之使用強度下，窯業用地似真如業者所說，買窯業用地蓋住宅較買農地蓋農舍來的划算。
經查閱100年05月02日版「非都市土地使用管制規則」之「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」，有關窯業用地之規範中，其容許使用項目共六項，分別為：
(一) 窯業使用及其設施；
(二) 農作使用(同農牧用地)；
(三) 養殖設施；
(四) 再生能源相關設施；
(五) 臨時堆置收納營建剩餘土石方；
(六) 水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施。
在上述允許使用項目中與「居住」較相關者為「窯業使用及其設施」向下第六點：單身員工宿舍及其必要設施。
至此，似可歸結窯業用地開發為住宅使用，似與目前引發諸多糾紛之工業區住宅相類似。蓋兩者均於「生產用地」上從事非使用管制規則所允許之項目。目前未能得知該窯業用地開發近地與銷售情況如何，惟得以想見，在都市房價高漲，「離塵不離城」之需求條件下，非都市土地面臨之開發壓力日漸增大，而其潛在利益也日漸上升。於現行之土地管理制度與監管人力配置情況下，繼工業住宅、農舍之後，也許窯業用地真能成為開發商的新寵。中華徵信不動產估價師聯合事務所／陳俊成
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