我愛家

想買房子嗎？還是想知道自家房子現在值多少錢？實價登錄網可說已經成為有意買賣屋的民眾第一個要準備的課題，不過，你看得懂實價登錄資訊嗎？知道裡面有什麼「眉角」嗎？其實，只要了解登錄的資訊，並比對房仲業者的資料，就可以更貼近市場行情。

實價登錄上路已經有1年了，雖然讓台灣房產交易價格更透明，但因有些登錄內容並未揭露，同時也傳出有不肖投資者利用實價登錄平台炒房，不少「併發症」也一一浮現。

好房總編吳光中表示，雖然實價登錄資訊成為目前民眾查證房價的最佳工具，但有三點爭議，消費者需特別留意。

兩端價格被刪、並非真實原貌

首先，「兩端價格被刪、並非真實原貌」，實價登錄會剔除高低價前後5%的資料，無法真實呈現房市的樣貌，雖說高低價可能會帶給平均值誤差，但透過篩選、只提供平均值行情，反而容易導致誤解，也會造成業界質疑。

去識別化模糊、無法有效解讀

其次，「去識別化模糊、無法有效解讀資料」，例如同一條街上不同建築物、不同座向、樓層及條件，都會導致房價差異，但不少民眾查到某條路上某個低價成交物件，就藉此要求賣方砍價；或賣方查到某高價成交物件，就要求仲介照此開價，其實都不利於房市健康成長。

自買自賣漏洞、投資蠢蠢欲動

第三，「自買自賣鑽漏洞、投資炒手蠢蠢欲動」，有些預售或新建個案擔憂成交價比外傳行情來得低，於是與購屋人談好條件，故意登錄較高價格藉此拉抬房價。

吳光中指出，現在購屋者愈來愈聰明，很多民眾鎖定目標後，會先上實價登錄網站查詢房價再「出手」，《好房》也提供簡單的四個步驟，教消費者看懂實價資訊。

提供簡單的四個步驟看懂實價

第一看懂分類

要看懂分類，實價登錄網站分為「不動產買賣」、「不動產租賃」、「預售屋買賣」三種類型的資訊，其中，「不動產買賣」就是一般的新成屋、中古屋買賣 ，也是消費者最想知道的行情價。

第二查看明細

查看明細，進入「不動產買賣」查詢服務後，可以透過縣市區域、路段、建物類型等方式，篩選想要查詢的成交物件內容，也可以透過欄位來篩選想要查詢的物件總價、單價、屋齡等項目明細，點選「交易明細」，就可以查看該筆交易是否為親友等特殊關係間的交易，以及是否為頂樓加蓋、地下室等註記。

第三注意單價

查詢過程中要特別注意「交易單價」欄位，因為有些交易案件沒有扣除停車位等，或是將違建等坪數也一起計入，因此還需算出真實房價。

第四相互比對

不少房仲業者也結合內政部實價登錄網站，提供查詢第一手資訊，民眾可以尋找附近的類似物件，相互比對。

記者曹逸雯／台北報導 http://house.hinet.net/realestate/dailynews/2013-09-09/14673531.html

實價登錄上路滿1周年，累積成交資料突破30萬筆，讓台灣房產交易更透明，但不少「併發症」一一浮現，甚至有不肖投資者、建商刻意操作，實價登錄平台反而成了最新的炒房工具。消費者究竟該如何解讀實價登錄的資料，才不會被「假實價」所騙？

除此之外，實價登錄以來，不少誇大的高價行情被戳破，更有不少區域房市，長期以來不被媒體刻意報導，近3年來房價默默成長不少，表現令外界大驚奇。本期《好房》除了帶讀者逐一破解投資慣用炒作手法外，還特別詳細檢視實價登錄揭露的資訊，搜查全台灣北中南房價表現令人驚奇的購屋好區！

實價不實登錄

實價登錄上路滿1周年，讓台灣房產交易更透明，但不少「併發症」也一一浮現，除了有些登錄內容並未揭露外，也傳出不肖投資者利用實價登錄平台炒房，消費者究竟該如何正確解讀實價登錄資訊？

去年八月一日實價登錄正式式上路，至今屆滿一年。這一年來，台灣房市隨著國際政經變局及國內環境變化，經歷了風雨波折：實價登錄上路前民眾觀望、停滯；實價揭露後房價真實呈現，到今年初房市詢問度提升、交易熱絡……。

房市買氣轉差

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，自政府宣布實施實價登錄後，整體房市買氣轉差，去年全年全台建物買賣移轉棟數為三十二萬九七四一棟，比起前年全年三十六萬一七○四棟減少了八．八四％，買氣驟降，其中台北市下滑幅度高達二十二．七三％。

影響購屋信心

黃舒衛指出，去年整體房市買氣差，除了奢侈稅外，實價登錄也影響購屋信心，當時不少有自住需求的民眾擔心買貴、期待實價登錄呈現真實房價，導致房市買氣轉弱，不過去年十月內政部首度揭露資訊後，反而加深了民眾購屋信心。

中心房價未跌

實價登錄對台灣房市究竟產生哪些影響？房價是否因此受到壓抑？隨著每月揭露的行情資訊可以發現，除了市中心豪宅並沒有想像中來得貴以外，好地段房屋並未跌價，而想像中的「高價區」其實有不少平價房屋。

實價登錄上路後，適逢當時年底購屋旺季，加上美國醞釀發放QE3（第三波貨幣量化寬鬆政策）、日本首相安倍晉三甫上任正準備推動日圓貶值等國際政局變動，讓台灣資金再度活絡，反而帶動一波購屋熱。

買氣起起伏伏

太平洋房屋行銷部顧問李季鴻分析，這波購屋熱潮從去年底一路發酵到今年中，從內政部公布的最新建物買賣移轉棟數來看，今年一月到五月全台為十四萬八一四六棟，較去年成長十六．二九％，顯示今年上半年買氣熱絡。雖然房市買氣起起伏伏，不過民眾最關心的市中心房價卻是聞風不動。

李季鴻分析，以實價登錄上的平均房價來看，台北市信義區去年均價為每坪六○．一七萬元，今年至五月均價是每坪六六．三三萬元；大安區去年均價八一．三五萬元，現在每坪一○五．○七萬元，皆呈現持續上揚的趨勢。

不過，近來話題較高的新北市新莊區去年全年均價為每坪三一．二萬元，目前則為三○．○九萬元 ；台中市西屯區每坪均價一九．六萬元，也比去年二○．○四萬元下滑。

企畫執行／李文瑜；版面設計／王琡閔；插畫／蔡家驊；撰文／蔡懿芳；攝影／陳韋帆

原文網址: 好房／實價登錄大解密 | ETtoday財經新聞 | ETtoday 新聞雲 http://www.ettoday.net/news/20130818/256957.htm

延伸閱讀：

預售屋實價登錄 業者能拖則拖

房價透明化交易輛回溫 購屋族信心增加

房價登錄新高 十大豪宅總價排名

房價登錄政策問題多 投資客易炒房地產

房屋實價登錄落差大 開高價成交低

實價登陸 豪宅房價膨風多

消基會：實價登錄具參考價值 民眾多利用

實價登錄依據 銀行房貸成數恐砍

實價登錄後 老公寓連跌4月 跌幅逾1成