出售房屋的「售屋所得」大多民眾都是採「房屋評定現值」乘上「售屋所得率」，也就是所謂財政部公布的財產交易所得標準計算，但若能提出交易金額與成本費用證明，「售屋所得」則採取實質認定。
是否申報實質交易所得
因此近期不少民眾都接到國稅局電話問：「去年售屋所得，是否有申報實質交易所得？」使得補稅戶暴增。
財產交易所得標準計算
台灣的不動產是房地分離，在房屋交易時，由於土地的部分已經有課徵土增稅，因此「售屋所得」則是單純課徵建物的部分。
而早期實價登錄之前，大多民眾都是採「房屋評定現值」乘上「售屋所得率」，也就是所謂財政部公布的財產交易所得標準計算「售屋所得」。
財產交易所得規定核實
地政士公會全聯會名譽理事長王進祥指出，這是依據《所得稅法施行細則》第17條之2第1項，若不能提出證明文件，則依據財政部核定的標準，但若能提出交易金額及成本費用證明，財產交易所得則得依據規定核實認定。
舉例來說，若以台北市精華地段房屋，假設購入房屋總價為3700萬元（房屋評定現值400萬元），出售房屋總價5200萬元（房屋評定現值390萬元）。
若依照過往的計算方式，那麼就是房屋評定現值390萬元，乘上財產交易售屋所得率48%，並以個人最高所得稅級距40%換算，等於74.88萬元。
國稅局追稅的實質認定
不過，若以國稅局打算追稅的「實質認定」，那麼就會以購入與出售的總價，乘上「房屋所佔比例」的建物總價金額之價差課徵「售屋所得」。
上述的案例，假若總價3700萬元房屋總價的「房屋所佔比例」為33%（假定比例），建物總金額等於1233萬元，扣除出售時的總價5200萬元乘上28%（假定比例），建物總金額等於1459萬元，兩者相扣等於226萬元乘上所得稅率最高級距40%，等於90.4萬元，因此得補稅15.52萬元。
好房News記者蔡佩蓉／採訪報導http://news.housefun.com.tw/news/article/12585946228.html
想逃奢侈稅？ 財政部大查稅
道高一尺，魔高一丈，為逃避財政部課徵奢侈稅，坊間「研發」出預告登記、信託、以租代售等各種逃稅手段，但別自以為聰明，國稅局已盯上這些新興手法，已找出破解之道，正展開新一波不動產大查稅行動。
不動產奢侈稅不當逃稅
奢侈稅自100年6月開徵以來，截至今年9月稅收總計100.6億元，其中不動產奢侈稅就占了逾半數，為67.85億元。但自奢侈稅實施以來，坊間悄悄流行運用預告登記、信託、贈與或人頭戶等不當規避稅負的手法來逃稅。
不動產時暫不辦理過戶
所謂「預告登記」產權，就是在出售不動產時暫不辦理過戶，由買方同意先採預告登記方式以確保產權，等到賣方持有該房地期間超過2年後，再辦理移轉登記，以避開奢侈稅（奢移稅規定在兩年內交易就要課徵）。
針對預告登記案件清查
對此一方式，國稅局已針對預告登記案件進行清查，只要出售持有期間在2年左右的預告登記不動產，都已被列為查稅對象。
被查到補稅外還會罰鍰
至於有民眾將房子登記為信託財產，並透過信託移轉，或是買賣雙方簽訂租約，買方住滿兩年再過戶等規避奢侈稅方式。
財政部表示，只要是不合常規的信託規劃避稅案件、租賃案件都會被國稅局盯上，若被查到，除了要補稅外，還會加處罰鍰，呼籲民眾千萬不要心存僥倖。
為追查藉人頭戶避稅者
此外，五區國稅局為了追查藉人頭戶避稅者，也已經針對沒有資金能力又疑似人頭戶的短期買賣不動產案件，從資金流向加強選案查核。
財政部指出，一旦被查獲有漏報奢侈稅的行為，不但要補稅，最重還可依所漏稅額加處3倍罰鍰。
國稅局幾乎是全面掌握
除了上述坊間流傳的各式不當規避稅負的手法外，預售屋雖確定不列入奢侈稅課徵範圍，但房地產業者表示，現在交屋前換約買賣，國稅局幾乎是全面掌握，「一件也跑不掉」。
稅捐人員先從建商手上取得買方名單，再比對交屋登錄的屋主，只要兩者不是同一人，就展開追查，雖然這部份為針對獲利部份課稅，但所得稅申報最高稅率可達40%，高於奢侈稅持有未滿一年課15%、未滿兩年課10%。
奢侈稅修版呈送行政院
奢侈稅開徵逾兩年，財政部雖預計11月才將奢侈稅修法版本呈送行政院，並確定預售屋不納入課稅範圍，但近來國稅局不只加強對預售屋換約進行查稅，五區國稅局也已針對「假預告真賣屋」、「假信託真避稅」、「以租代售」等案件積極進行查核。
資料來源： http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/8221422.shtml#ixzz2jLwlc2Bc
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