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內政部建築研究所今天公布「2009年第三季房地產景氣動向」，對策訊號分數10分，較第二季增加3分，燈號由藍燈轉為黃藍燈，終結過去連四季藍燈；領先、同時指標皆較第二季上揚。

台灣房地產景氣動向調查由中華民國住宅學會負責研究，今天公布第三季調查結果，由建研所副所長陳瑞鈴、政大地政系教授張金鶚主持。

張金鶚表示，今年第三季房地產景氣對策訊號綜合分數為10分，較第二季上升3分，燈號也由第二季的藍燈轉為黃藍燈，為過去一年來、去年第三季以來首見。

受景氣低迷等影響，過去一年四個季度，房地產景氣綜合分數僅6至7分，屬於低迷的藍燈。

張金鶚表示，今年第三季領先綜合指標為92.58，較第二季上升0.01%，屬於穩定範圍，預期2010年第三季房產景氣大致維持現狀。

此外，第三季同時指標則為103.1，較第二季上揚2.4%，屬於大幅上升。

張金鶚表示，整體而言，受市場資金過度寬鬆、房價過度預期等影響，第三季房地產同時指標大幅上升，房產景氣燈號也轉為黃藍燈。

他表示，在房產領先指標呈現穩定、廠商對景氣看法較第二季樂觀，及市場可望逐漸回歸理性等交叉影響下，預期短期房產景氣將呈現盤整趨勢，後續仍須審慎因應。【中央社／記者何旭如台北電】

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資金熱潮不退，讓房市行情持續延燒，中央銀行28日發布最新統計，11月銀行購屋貸款餘額達4.87兆元，再創歷史新高。央行統計，銀行房貸餘額單月增加231.48億元，可見民眾購屋意願並未因2,000億元優惠房貸用完而下降。

央行官員表示，目前市場資金仍然十分寬裕，加上各銀行陸續推出低利貸款專案，許多民眾因而趁著利率較低的機會買房子。

行庫主管也說，雖然政府低利優惠房貸己經用完，且不再續辦，由於各銀行自辦房貸的前半年利率也僅1.5%左右，其實還是相對低的利率水準，讓許多民眾仍積極考慮置產。

央行維持史上最低利率，引爆民眾貸款購屋需求，房貸餘額一路從2月的4.65兆元開始攀升，九個月內增加2,200億元。

行庫主管指出，目前市場預期央行明年才會調高利率，半年內市場利率上彈的空間有限，民眾可把握這波貸款買屋「最後關鍵時機」，以減輕利息支出；但因現在的房貸都是採浮動利率計息，為免未來央行升息造成房貸支出突然提高，民眾還是要先試算自己是不是負擔得起。

銀行主管認為，年底是行庫衝放款的高峰，預期房貸餘額續創新高的機會很大。

央行統計，建築貸款餘額也已連續三個月成長至9,914億元，11月單月增加金額為154.1億元，主要是建商推案意願轉趨強烈，產生資金需求。

【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導】

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根據統計，明年在個人稅方面會產生影響的有5大項，包括綜合所得稅最低級距稅率的調整、海外所得納入最低稅負、結構型商品分離課稅、投資型保單投資收益要納入稅基、自用住宅土增稅的改變。

今年在稅法上有許多變革，不過，許多稅法上的改變是從民國99年起開始實施，在這98年開始倒數的階段，民眾應提前為明年報稅作準備。個人稅專家資誠會計師務所副總余仁弘指出，民國99年起跟個人有關的稅務改變第1項就是綜所稅前3最低級距稅率改變。

由於2009年5月初時，立院院會三讀通過所得稅法修正案，調降個人綜所稅的所得稅稅率，將個人綜所稅的前3級稅率則各降1％，這條修正案將從99年開始實施，民國100年申報時可適用。現行綜合所得稅稅率為6％、13％、21％、30％、40％，明年起前3級稅率各調降1％，也就是變成5％、12％、20％，後兩級稅率則維持不變。

第2項就是海外所得納入最低稅負制課稅範圍。據財政部規定，後年(民國100年)申報明年(民國99年)的最低稅負海外所得，國人應先比照國內所得分類方法，將海外所得分為薪資、利息、股利、財產交易、租賃所得與其他所得等10類。對一般投資人來說，海外基金、股票是常見的投資工具，要開始注意。

第3項則是結構型商品如：透過國內金融機構購買之連動債、雙元貨幣商品等，明年起開始分離課稅。據98年4月22日修正布所得稅法第14條之1，自明年起，DBU（外匯指定銀行）結構型商品交易之所得按10％扣繳率分離扣稅。而OBU（境外金融中心）結構型商品交易之所得，依新稅法要以15％扣繳率分離課稅，不過，目前銀行業正向主管機關爭取，最後可能仍依現行規定，採OBU結構商品交易所得免稅。

第4項則是99年1月1日起，投資型保單投資收益發生年度，都要在扣除成本後，併入當年度所得課稅。但不會溯及既往，只有明年開始新買的保單才要課稅。

第5項是土增稅的改變。今年12月通過的土地稅法修正案及平均地權條例修正案，將土地增值稅可享10％優惠稅率的規定，從目前的「一生一次」有條件放寬到「一生一屋」。適用優惠的房屋面積限制，都市為1.5公畝(45坪)以下，非都市區則為3.5公畝(105坪)以下，凡符合條件的自用住宅出售，土地增值稅適用10％優惠稅率，即無次數限制。

此外，遺贈稅已在今年調整。今年初遺產稅、贈與稅調降為單一稅率10％，遺產稅免稅額由779萬元提高至1200萬元；贈與稅免稅額由每年111萬元提高至220萬元，分期繳納由12期延長為18期。【工商時報／魏喬怡／台北報導】

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看好不動產理財市場，銀行、壽險等業者皆爭搶房貸商機，不過兩大業者各擅勝場，例如銀行的房貸種類眾多，包括指數型、抵利型、利率遞減型等房貸專案，而壽險則是固定計息、一段式加碼等房貸專案較有利。專家提供4大撇步，讓民眾依自身需求精挑房貸：

一、不想因利率調升而打亂家庭固定支出，可選擇壽險業者擅長的固定利率房貸：標榜「一價到底」的固定型房貸，一向是壽險業者最擅長的房貸商品，這類固定型房貸可讓客戶在升息環境中，享受「鎖利」的優勢，而明年升息態勢底定，對於一家之主來說，若無法在5年至7年的短時間內清償房貸，不妨選擇固定型房貸，可清楚掌握家庭支出狀況，有助於家中長期理財規劃。

而銀行消金主管提醒，固定型房貸雖可鎖住未來利率向上，但仍應注意起息點是否太高，若利率在未來短期內無法超越計息水位，對房貸戶也未必划算，相較於一般指數型房貸「前低後高」的模式，前期的利差較大，應多加比較。

二、一段式加碼房貸以壽險房貸條件較佳：相較於銀行端的一段式加碼房貸，以加碼1％至1.12％的利率居多，但壽險的一段式加碼房貸，加碼幅度卻僅0.8％至0.99％，目前約1.6％至1.99％，所給予的條件較銀行的一段式房貸有利。

三、打算在短時間內清償，可選擇銀行房貸，違約金限制較有彈性：壽險業者的綁約限制較嚴格，而銀行房貸多數只規定清償本金、但不塗銷轉貸，銀行就不會收取違約金。

此外打算在短時間內清償的投資型購屋人，或已預計短期內可有大筆資金提前償還的民眾，選擇銀行擅長的「前低後高」指數型房貸也較有利，待3年的綁約期間過後，就可清償房貸或轉貸。

四、有大筆存款想藉此抵利，可選擇外銀抵利型房貸：包括渣打銀、花旗銀、匯豐銀等外商銀行，都推出抵利型房貸，以匯豐銀「抵利123」限時房貸專案為例，標榜存得多，所繳的利息就可減少，若再搭配雙週繳，更可加倍省息、加倍還清。

【中時電子報／馬婉珍／台北報導】

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房地產熱度向上攀升！內政部建研所昨日公布第三季不動產景氣動向調查，在連四季象徵景氣低迷的藍燈後，第三季轉黃藍燈，景氣緩步向上。惟負責這項調查的政大地政系教授張金鶚卻警告投資人，「高處不勝寒！民眾不要過度期待，盲目追高。」

建研所昨日公布景氣對策訊號，在土地交易、建照面積、新推個案、住宅使用率同步增加下，第三季燈號由藍轉為黃藍燈，為一年來首見。調查並發現預測明年第三季後巿況的領先指標同步呈現穩定狀況。

不過，張金鶚與建研所副所長陳瑞玲都認為，北部地區房價過高，民眾對房巿投予過高預期，建議想要投資房地產的民眾要「居高思危」。

張金鶚認為，目前房巿有三大隱憂：首先，房巿泡沫變大，這一年來，泡沫由去年的二成八至三成七，成長至今年的三至四成；其次是，從台電統計民眾用電量可知，全台無人居住的空屋數量持續上升，已超過十年前的一百二十萬戶，此外，受到游資過剩影響，央行未來應會調升利率因應，導致民眾貸款成本增加，為此，明年第三季房巿恐會進入不穩定的盤整階段。

相對學者、官方的保守，業者似乎較為樂觀，預期明年第一季景氣轉好的廠商較預期轉壞者多出二成一，中南部業者甚至比北部業者還要樂觀。

高力國際總經理劉學龍認為，以房貸占ＧＤＰ計算出的泡沫比重來看，相較香港的三成九、南韓與新加坡的三成三，台灣的四成七卻較周邊國家大，只是囿於精華地段土地資源有限，還是有大批建商四處買進土地。

面對虎年房巿前景不明，張金鶚認為除非自住，投資客最好不要貿然進場。

信義房屋企研室經理蘇啟榮則表示，「房巿會否反轉，利息是重要指標！」只要央行升息超過一個百分點，對房巿就會產生壓力。

【中時電子報／王莫昀／台北報導】2009/12/29

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台北市中心房價高，許多購屋人紛紛選擇房價較低的周邊區域，不過這些區域雖然房價較低，銀行會因為風險控管的問題，讓這類產品貸款成數低於預期，可能讓消費者發生貸款不足的情形，銀行業者建議，最好先請附近銀行代為估算價格，再決定購買與否，是比較保險的作法。

窮鄉僻壤成數低 銀行代估較保險

銀行業者指出，由於銀行會按照區域做分級，因此同樣的屋齡，因為坐落位置不同，就會有不同的貸款成數。一般銀行對於台北市中心和周邊的幾個房價較穩定的行政區，如板橋、新店、永和等地貸款成數較高，除了房屋本身因素外，貸款人條件好甚至可以達到八成以上，而這些區域以外的地方，貸款成數就比較低了，因此，購屋人可以在購屋之前多找幾家附近銀行打聽，甚至麻煩代為估算貸款成數，避免發生訂金付了，卻貸款成數不足，得被迫解約賠錢的狀況。

建商房仲專案貸 新屋買來更輕鬆

房仲業者表示，雖然銀行不願意給這些較為偏遠區域的房子高成數的貸款，但是，購屋者可以觀察區域內較為知名建商的建案，因為不少建商由於長期以來與銀行的配合默契，讓銀行願意用專案方式，提供個別建案較高成數的貸款，讓新屋買來更輕鬆。而想要買中古屋的購屋人，可以詢問房仲業者是否有配合的銀行，往往會有意外的驚喜。

【網路地產王／黃京梧／綜合】

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因為收入有限，很多人會選擇偏遠地區的房子，來換取較好的居住品質，但是他們往往只看到眼前卻忽略了未來性，除了上班得花更多時間通勤，家中如果有了小孩，將來小孩的學區選擇，也可能因為住的太偏遠受到限制，如果手投資金真的不足，專家建議，不如先購買小坪數宅，用室內設計延展空間；或者先租再買，等到確定適應偏遠宅的環境，再決定進場也不遲！

偏遠宅交通不便 脫手漲幅有限，以一般雙薪家庭的年總收入計算，大約多在100~150萬左右，這樣的收入所能夠負擔的房價，約落在800~1,200萬之間，如果咬牙購買了超過1,200萬的房子，對家庭的經濟負擔就會有些吃力了。但是，如果為了較好的居住品質，選擇偏遠的房子，將浪費許多時間在交通上，一個月開車的油錢可能動輒上萬元。

除非工作地點就在那些偏遠地區，否則千萬不要輕易把房子買在這些地區，居住品質當然是買房子考量的重點之一，但是所浪費的交通時間、金錢、孩子的學區都應一併考量；這類偏遠宅的漲幅比精華地段來的低，未來萬一想搬進交通便利的市區，脫手之後不漲反跌，豈不是更加划不來？

「租不如買」待商榷 「先租後買」也划算

「手頭資金不足的小家庭，可以先買市區小坪數宅！」資深房仲劉小姐建議，最好優先選擇環境佳、地段佳但是坪數較小的房子，透過裝潢以及家具的擺設，將20幾坪的房子隔出三個房間，一家四口居住雖然有點擁擠，省下大量的交通時間，無形中也省下大量的金錢。

而過去利率低時代，很多人提倡「租屋不如買屋」的觀念，但現在隨著房價不斷高漲，租屋也不是件壞事，把剩下來的錢提升生活品質，也是不錯的選擇。未來在台北縣市想要買房子，將會越來越困難，正因為如此，才要將各種條件納入考慮清楚，謀定而後動，千萬別花錢買了房子後，才開始後悔。

【網路地產王/綜合】

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在經歷2008、09房地產投資市場的震盪後，台灣商用不動產市場也逐漸起色，昨日(12/28)有外資商仲公佈一項統計數據，今年商用不動產投資金額達到新台幣950億，已超過去年度706億的水準，同時土地成交總金額也來到1,584億元，其中壽險業者是最大的投資者，而建商則在土地取得上最為積極。

不動產買賣主力 壽險業及建商

高力國際董事總經理劉學龍進一步分析，受惠於去年的金融風暴事件，不少壽險業者紛紛把資金撤回台灣，而相較於高風險的金融商品，不動產自然成為青睞的投資標的，加上固定的租金報酬，都是讓壽險業前進商用不動產市場的重要原因，其中富邦人壽買下了信義區新光A11及環亞百貨等，總投資金額259億居壽險業之冠，新光及南山人壽分別以180億及121億居第二、三名，而在投資標的及區域部分，仍以大台北地區的零售商場標的為主。

另外在商辦供給量部分，受限於大台北地區土地稀有的特性，09年新增面積33,190坪，明年度則僅有19,600坪，2011甚至呈現零成長的狀況，直到2012年才有遠雄人壽A1一萬四千坪、國泰人壽A3八千坪商辦完工，在供給量停滯的狀況下，空置率有望降低。

在土地交易部分，建商仍居於主力，09年成交金額來到743億，原因除了未來推案需求外，也為了因應未來土地日益稀少的問題，另一項值得關注的是一般廠商的土地交易也高達633億，代表企業對於未來的期待而衍生出擴廠、自蓋商辦的需求。除此之外，不少建商也因為大面積基地取得不易，開始收購辦公大樓進行都市更新，或是單純的獲取轉手的利差，也開始佈局商用不動產。

ECFA、MOU效益待觀察

劉學龍也表示，今年外資投注在台灣商用不動產投資達到218億，未來在ECFA及相關法令限制鬆綁後，有機會在金融風暴後重啟在台灣的佈局，而MOU簽訂後，兩岸銀行互設分行據點對商用不動產帶來的效益是最大的，但金融業牽涉的範圍廣泛，短期內恐怕無法看到立即的幫助，劉學龍認為，反而是複雜度較低的加盟連鎖業、零售業及餐飲業，是陸企有機會最早進入台灣市場的產業，所帶來的將不只是商用不動產需求，住宅市場也會受到一定的需求挹注。

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為解決五都改制後財政問題，行政院會週四將趕辦財劃法及公債法修正案，雙雙拍板送立法院審議。未來地方勞保、健保費政策大變革，全由中央負擔，地方統籌款財源將減少300億元，而中央特別統籌分配稅款，將由6％降至4％，釋出2％給地方。

明年底將舉行直轄市長選舉，行政院會本週將通過攸關五都改制的財政收支劃分法及公債法修正版，立法院務必在99年上半年通過，才趕得及編列民國100年縣市改制後的預算規劃。

其中，現行直轄市獲得的統籌分配款占43％，其他縣市39％、鄉鎮市12％，其餘6％特別統籌分配款均全數打破，改以公式入法取代比例入法，未升格縣市財政狀況，財源保障以只增不減為原則。

為解決中央與地方勞保、健保費負擔及欠款爭議，這次修法決定地方政府勞、健保費改由中央全數負擔，中央不再補助地方這筆統籌款，地方減少約300多億元支出。因此原本中央將釋出所得稅10％財源，降為6％，以每年約7000億元所得稅計算，中央減少釋出約300億元財源。

此外，五都改制後權錢下放項目，包括高中職教育、醫療院所及監理等各項業務，總計289億元，即直轄市未承接移撥業務前，部分統籌款或補助款將會保留不撥款，不下放給地方。

在公債法修正部分，地方政府舉債「存量」將大幅放寬，現制以國民生產毛額一定比例限制其舉債存量，未來將改為依當年度歲出總額決定舉債比例，直轄市舉債存量上限是歲出規模的250％，縣市政府為70％，除北市外，其他升格縣市或一般縣市舉債空間均會較現制增加。

【2009-12-28／工商時報／呂雪彗／台北報導】

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政府擬限縮民間參與興建平面式公共停車場的獎勵條件，未來平面式路外公共停車場開發面積需達4,500平方公尺，約容納150個小型車格位者，才能申請享有五年免稅、投資抵減及減免房屋、地價等稅捐優惠。

政府擴大平面式公共停車場的開發面積獎勵條件後，財政部指出，未來都會區的公共停車場新開發案，將較難適用租稅減免等獎勵，但現有已享有獎勵的平面式公共停車場減稅優惠，未來不會因此改變。

按照擬議中新修正的平面式路外公共停車場獎勵要件，約為現行的三倍。目前政府提供民間參與興建平面式公共停車場，其開發土地面積只需達到1,500平方公尺以上，即可享有至少五種稅捐減免優惠。

行政院公共工程委員會經與財政部商議後，已決定修改促進民間參與公共建設法施行細則，現有民間參與興建公共停車場，包括平面式、立體式及機械式（或塔台式）停車場，除平面式公共停車場獎勵條件趨於嚴格外，其餘公共停車場的適用條件不變。

依據公共工程委員會的調查發現，促進民間參與公共建設法施行細則自民國89年發布至今，全國符合獎勵條件的平面式路外公共停車場者極為普遍，幾乎全部都適用促參法的獎勵，以致其公共服務水準難以提升，失去民間參與興建公共停車場的政策用意。

現行平面式公共停車場的獎勵條件為開發面積需達1,500平方尺以上，也就是以平均每輛汽車所需30平方公尺估算，約只能停放50輛小型車，提高為4,500平方公尺後，則可停放約150輛小型車。

促進民間參與公共建設法總計提供民間參與興建包括交通建設等共13項重大公共工程減免稅捐優惠，包括民間企業可以享有五年免稅及四年延遲免稅；興建支出5%到20%範圍內抵減當年度營所稅；以及股東投資抵減；進口與重大建設相關的設備享有免徵關稅；重大建設興建或籌備期間，供企業直接使用的不動產免徵房屋、地價稅，取得時免徵契稅等。

【2009.12.28／經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

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薪資不漲房價飆，北客外移購屋已經蔚為風潮，連帶拉抬北縣、桃縣房價，例如新莊、板橋、中永和房價屢破區域新高，林口、三峽、淡水等大型造鎮區也受到首購族青睞，不過要提醒購屋民眾，外移低價區省錢購屋，可往三方面考量，其中交通與生活機能是最重要的選屋要件。

一、跟著機能走。

21世紀不動產企研室說，低價區購屋，不外就是為了省錢，但生活機能可千萬不能省略，目前台北外移購屋族仍以板橋或是中永和地區為首選，因為鄰近北市加上有捷運的便利性以及完善的生活機能，雖巷弄街道較為狹小，屋況也比較老舊，不過還是相當受到許多投資客與外宿族的青睞。

不過近年來房價也已水漲船高，甚至部份價格超越北市，像是捷運頂溪站的捷運共構宅「福樺千金」每坪價格就超過45萬，就是因享有機能與交通條件優勢。外移購屋，機能當然是首選!

二、跟著大型造鎮走。

東森房屋副總經理黃淑苓說，除板橋、中永和外，北縣許多的大型造鎮區，也是北市房價過高時所衍生性的產品，像是淡水、林口、三峽地區，建商砸錢不手軟，其樸實的價格以及較大的空間，是許多首購或是換屋族考量的熱區之一。

21世紀不動產企研室表示，大型造鎮區域有完整的住商規劃，新興市鎮讓人耳目一新，吸引許多人用時間換空間入駐，不過入駐大型造鎮區前，除要注意生活機能是否已完善外，進住率也要一併考量，最好觀察晚間的開燈率來評估；此外，大型造鎮區多為郊區，安全管理更是不可忽視的環節。

三、跟著未來捷運走。

太平洋資產管理公司總經理張欣民說，日前政府有意在未來機場捷運線周邊規劃地價住宅，就是希望民眾不需為了交通建設擠破頭，而捷運帶動人潮，除自有住宅需求會增加外，店面、租屋市場也會逐漸成型，不過要注意時效性，捷運開通到機能成熟往往需要長時間等待；家有學齡兒童也要考量就學問題。

【2009-12-28／工商時報／曾萃芝／台北報導】

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中華民國「萬萬稅」？財政部長李述德昨天在中視「挑戰面對面，唱旺新台灣」節目中指出，台灣目前僅十七種稅目，且在景氣復甦前，政府保證不加稅；至於日前炒得沸沸揚揚的豪宅稅、奢侈稅，他直言皆還停留在討論階段，估計短期內不會實施。

此外，對於第四次江陳會兩岸租稅協議談判未成，李述德解釋，主因是雙方對適用稅率、主權和課稅權等問題未達成共識，但他不認為這是「破局」，而是還要「繼續協商」。

中視昨天播出的「挑戰面對面，唱旺新台灣」，邀請財政部長李述德、國民黨立委孫大千、股市分析師賴憲政共同討論國內租稅相關議題。

李述德在節目一開始便說，政府的存在目的是為了體察社會脈動，進而解決民眾問題，故在景氣尚未好轉前，絕對不會加稅，造成人民負擔，就好比一個人身體不好時，為他吃補藥都來不及了，怎麼還會幫他抽血？他還強調，目前台灣只有十七種稅目，絕非所謂的「萬萬稅」。

孫大千補充，今年景氣不佳，故政府大力減稅；未來如果經濟回溫，屆時增稅可在十七種項目中挑幾項調配，例如奢侈稅、能源稅，但不應加徵綜所稅，免除民眾荷包縮水的顧慮。

另外，官方估計九八年稅損將比去年高出兩千三百六十多億元，創下史上最大跌幅紀錄，李述德對此表示，由於今年遇到金融海嘯，經濟活動不若以往熱絡，加上政府祭出多項減稅措施，國庫才會大失血，但他樂觀指出，從目前有多家企業確定加薪便可看出，明年景氣會明顯回溫，帶動稅收的成長力道。

【2009-12-28／中國時報／張舒婷／台北報導】

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台灣人口出生率降低以及「少子化」的情形為當今眾所周知的普遍問題，但是如果沒有透過官方正式的住宅資訊統計數據來說明，很多人還會誤以為台灣房地產「餘屋」的問題相當嚴重，我在近期課程或講座中發現，關心房地產以及實際想購屋的學員之中，仍然不乏有人還有這樣的看法，更何況一般的消費者，恐怕還有更多人仍然也會抱持著這樣子的觀念。這是由於過去的歷史印象還停留在消費者目前的認知當中，誤導了當前市場上對於房價認同上的錯誤判斷，如果大家還在期待一個不存在的事實（餘屋量過大），短期內在價格上會有大幅的修正，其結果可能會令人失望的。

房地產供需失衡的「餘屋」印象

過去「餘屋」的問題，是在民國86、87年間全台各縣市全面實施建築物的「容積管制」，引發建商「搶建」的風潮，由於短期間房地產爆量的超額供給而產生「市場性泡沫」。不過這已歷經了十餘年的時間了，這種長時間被房市所套牢的陰影，使得在當時許多中產階級購屋者，現在已成“父執輩”的身份，連帶影響了新一輩的年輕人，無形之中也籠罩著對於「餘屋」的恐懼心理，普遍社會大眾也仍然停留在既定的「舊印象」當中。

至於「出生率」問題，出生兒是否為目前房市供需市場上的有效或實際需求者？也是社會大眾對於台灣房地產供需問題，值得探討以及有待釐清的部份，在我先前所出版的著作《房事的祕密》一書之中也早有充分的說明。

當前「市場性泡沫」不存在

以目前台灣的住宅存量以及家庭戶數相較，「住宅供給率」在民國95、96年即為101%的數據來看，相當於每100間的房屋標的，平均最多只有１間的是沒有人登記戶籍在內的，如果再加上近兩年代表房屋“開工”之「建造執照」以及代表“完工”之「使用執照」數量又逐年下降，要說台灣房市會因為「餘屋」而導致市場泡沫的情況，這其實是很大的謬誤。

所謂「市場性泡沫」是指市場商品數量超額供給，大過實際的需求，才會發生價格上的崩跌，如果要將這個疑慮再一次套用在目前台灣的房地產，實在是說不過去的。

未來「價格性泡沫」的隱憂

當前應該要探討以及關心的，是有關於失業率升高與物價上漲同時出現，有沒有產生嚴重的「停滯性通膨」現象；房地產供需應該要區域性的平衡，101%的「住宅供給率」看似平衡，但是北部供不應求、中南部卻供過於求，如果區域性的產業發展和就業機會的不平衡問題持續擴大，是不能根本解決民怨以及貧富差距問題的。

另一方面「豪宅」問題應該健康地處理，而不是單純打壓或者限制資金來台，如果台灣沒有提供更好的產業環境和投資機會，富人不去投資開發產業、創造就業，資金還是會一再擁進房市，如此一來我們未來所要擔心以及可能要面對的，將是另一種金融與房地產連結在一起的「價格性泡沫」。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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近年來由於是中心土地有限，加上樂活風起，許多建商趁勢選擇郊區推案，也獲得了不少的迴響，郊區住宅不再是過去民眾印象中「鳥不生蛋」，環境冷清的代名詞，反而經過建商的包裝與設計，不但提升郊區宅的居住品質，價格甚至比市中心還貴，成為另類的房市大熱門。但房仲業者也提醒，郊區住宅「貴不等於好」，客觀條件更重要。

住戶素質影響大 守望相助要做好

住商不動產加盟事業處協理劉明哲表示，買郊區住宅，特別是造鎮概念的郊區住宅，可以從住戶素質作為觀察的指標，由於這類住宅範圍較大，又和市區有一段距離，因此除了管理之外，住戶之間要更能夠守望相助，不要有太多住戶拖欠管理費，讓社區品質受影響。

因此在看屋時可以要求看看公設，和警衛聊聊天，以及留意一下收發室公告的積欠管理費住戶清單，看看是否住戶具有凝聚力，有助於選到好的郊區住宅。

居住品質先知道 生活機能不可少

信義房屋也表示，郊區住宅所需要的不只是清幽的環境，生活機能也非常重要。除了社區內的休憩中心、KTV、健身房、游泳池等公設之外，某些郊區住宅也會配備社區接駁車，方便住戶出入。

另外，更有些住戶多的社區考慮到採買便利性，會貼心的與超級市場配合，在社區內開設店家，讓社區內自成一個小的生活圈，而這類的社區也因為滿足了住戶的基本需求，成為區域內知名社區，價格和轉手的表現比起一般住宅更為搶眼。

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台中縣市合併效應已經發酵，影響政經層面廣大，在房市方面影響也相當明顯，眾多建商進軍即將整併為台中市的「區」級單位，看準交通建設與都市計畫將與台中市接軌，吸引建商在台中縣推出物超所值的大型透天別墅社區，一面降低售價與首購型大樓趨近，一面提高建築品質與社區管理，讓許多新婚族與換屋客驚喜連連！

住郊區也不錯 500萬透天別墅誘人

位於大里市郊區19甲線，接近第3期重劃區的頭汴坑溪畔立仁路上，亨都建設結構中的別墅社區「大雙喜」，正是響應縣市合併商機而產生的建築個案，基地面積4,300坪，別墅地坪21、建坪40、定價468萬元起，臨路店住開價658萬元，社區免管理費，別墅總價比大坑10期的同類產品約便宜200萬，比台中市區40坪首購大樓更便宜。

透天別墅產品可保值，只要打出低總價牌，對新婚家庭深具誘因，市場反應很好。基地位置與交通條件因有生活圈四號道(俗稱4環)顯得便利，學校有立新國中國小，附近採買機能尚可，整體環境仍在成長改善中，補漲機會大。

交通縮小城鄉差距 平價奢華成主流

同樣在台中的沙鹿鎮與龍井鄉的透天別墅市場，也是基於同樣模式獲得市場青睞，沙鹿鎮與龍井鄉更有中部科技走廊等工業區加持，房市增溫更猛，靜宜大學與弘光科技大學周邊更是戰區，別墅愈蓋愈高級，總價也升等到2次換屋客層的價位，接近千萬元上下。

久樘建設「天鵝堡」與裕國集團「溫泉會館」就是代表作。建商與客戶雙雙看好這裡的區域環境，故採取深耕經營，重大交通建設完成，如特三號道，大大拉近南屯與沙鹿龍井的城鄉距離。別墅規劃與建築品質導入豪墅元素，也採用豪宅物業管理公司來經營社區，住在郊區別墅或是市區豪墅，品質與服務差別並不大，所謂「平價奢華」建築風格，已如同平價時尚旅館征服購屋族的心！

【網路地產王/劉祈相/台中報導】

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繳稅季來臨，民眾開始整理報稅相關文件，不過要提醒民眾，家中建物不論有無經核發建造或是使用執照，都必須依法課徵房屋稅。

地方稅務局表示，房屋稅是以附著於土地的各種房屋，以及有關增加該房屋使用價值的建築物當作課徵對象，所以即使沒有建照的房屋、沒有使用執照或是沒有辦妥保存登記的建築物，仍須繳納房屋稅。

而所謂的「未辦保存登記的房屋」，指的就是未經核發建造或使用執照，或雖領有使用執照但未到地政機關辦理所有權登記的房屋，而未辦保存登記的房屋，也是屬於房屋的一種，所以當此類房屋有買賣、承典、交換、贈與、分割或占有等六種移轉行為時，亦均須依規定申報繳納契稅。

所以買賣雙方在簽訂契約的30日內，最好盡速完成契稅申報，如果匿報、逃漏的情況，將遭受罰鍰，有任何問題，最好直接向稅務局查詢。

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據了解，行政院擬優先選定機場捷運林口站（A7）區作為平價住宅試辦地點，政策將提供低利優惠貸款，調節北部都會區住宅供給。另外，位於台北板橋福州里榮工處未利用土地以及淡海新市鎮未出售土地，則列為候選場址。

林口站除興建住宅外，政院將另提供25公頃供中研院國家生技園區使用，全案預定週二（29日）向吳揆簡報後定案。

吳揆週二將聽取機場捷運林口A7區產業專區及平價住宅政策規劃簡報。政院祕書長林中森表示，政府投資高達1,000億元興建機場捷運，運量若只仰賴進出捷運人口，幾10公里沿線場站不開發，沿線沒人居住，恐怕產生嚴重虧損。

因此機場沿線站應充分開發，吸引新住人口進駐，在捷運沿線興建住宅，可調節北部都會區供給。

林中森說，機場沿線在民國102年預計通車至三重站，103年通車至台北車站，場站將開發產業專用區，引進產業，創造就業，有意願者需提出引進產業計畫供政府審核，以公開競標方式提供土地。場站周邊部分土地政府可主導，將撥出興建合宜價位的住宅。目前傾向優先選定林口站（A7區）附近試辦平價住宅。

相關官員說，林口至台北車站捷運車程約30分鐘內，交通十分便利，區段徵收成本每坪10萬元，未來傾向開放民間興建，每坪售價應超過10萬元，約在10-20萬元，屆時政府會祭出低利貸款配套措施，以行政手段讓年輕人買得起房子。

此外，林中森透露，板橋福州里榮工處有幾10公頃土地，以及淡海新市鎮內政部有52公頃已開發土地，約100餘億未出售，只要輕軌捷運拉過去即有競爭力，也可做為考慮做為平價住宅的候選場址，未來視市場供需情況，再決定是否擴大辦理。

此外，原擬落腳在南港的中研院國家生技園區，亦可能遷至林口（A7區）站區土地，南港則可空出約25公頃參與興建平價宅。

據悉，位於南港三鐵共構黃金地段的國防部202兵工廠已確定搬遷，185公頃釋出後可變更特定商業區，每坪逾150萬元，預估可挹注國庫逾3、4千億元，吳揆認為拿來作生技園區太可惜了。

因此政院提供替代方案予中研院，不過，生技園區若要等待國防部搬遷，需時8年，而林口站區1年內即可提供土地，可以爭取時效。

工商時報 2009-12-28

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如果你身處台北市、台北縣、以及台中市七期重劃區、高雄市美術館附近；如果你只是升斗小民，或月薪三、四萬元的上班族；房價貴不貴？貴！貴到買不起，貴到連看房子都是浪費時間！

明明這些地區的房價貴，央行早已注意到這個現象，稍早找了主要房貸銀行「喝茶」，二十四號理監事會議開得比外界預期的還久，因為貨幣政策關注房市等多種資產價格，央行也聽取兩份關鍵的新報告，不過，抑制房價、戳破房市泡沫卻只能做不能說，即便說了，也要含蓄的說，隔天媒體報導下標「央行對三區域房產信用管制」，央行事後也要小小否認一下，還不能說得太直接、太大聲。

原還央行總裁彭淮南在理監事會後的記者會上，他是這麼講的：局部地區的房價上漲，要用選擇性的措施。

「IMF國際貨幣基金的報告也指出，（局部的資產價格上漲），不適合用blunt instrument大棒子來打，那不是很精準的政策，而是要用選擇性的措施。事實上，房價在漲，是在特殊地區在漲，而且這些特殊地區的有些資金來源不是銀行借款，而是台商自己的錢，我們已經注意到這個問題，銀行界也注意到這個問題，對於存貨性購置房屋已經開始很審慎在處理，台灣房價在漲是區域性的、很局部的，只是在台北市、台北縣、台中七期、高雄美術館附近，有的地區還是跌，我們會密切注意這個問題，銀行對於第一棟、第二棟、第三棟房子，買房子不是為了自住，而是為了投資存貨，銀行授信會開始比較審慎」

彭淮南說，央行不會用普及性的方式。

「央行採行特殊的方法，央行先跟主辦房貸比較多的銀行負責人溝通，他們反應也不錯。像你去買第一棟房子，他給你多少貸款，你要再買第二棟，貸款成數就會很低了！對這個東西已經有反應了。（記者：所以總裁，有可能選擇性信用管制嗎？）事實上，這個已經是....這種做法已經在管....已經在調整了，銀行授信已經有調整了，銀行有善意回應了，銀行也要注意風險，因為豪宅的價格暴漲暴跌，拼命做豪宅貸款的話，萬一出了問題，銀行必須要承受，這是很糟糕的事情，所以銀行房貸授信有些調整」

記者會上公開的講，但事後卻要發新聞稿澄清，差別在於，記者會講的特殊措施有限而輕微，是透過對主要銀行道德勸說，針對投資客、針對豪宅，調降貸款成數，但「選擇性信用管制」雖然有「選擇性」三個字，過去央行曾在民國七十八年祭出的「選擇性信用管制」是有好幾項措施一起做，例如停辦無擔保購地貸款，限制建築周轉金貸款，高爾夫球場土地擔保放款併入建築放款土地等，是房地產界的「二二八事件」。

目前的高房價位居十大民怨之首；天下雜誌兩週前發佈的《2010年國情調查》也顯示，九成三的民眾擔心貧富差距擴大，比例創歷年新高，原因是：政府對富人減稅、房價不斷飆高、以及高所得者不斷傳出逃漏稅，加深民眾的剝奪感！買得起房子的富人，富者恆富，為數眾多的中底層民眾對貧富不均感到強烈不滿，潛藏對社會不公平現象的深化。彭淮南榮登全球「6A級總裁」，除了適度合宜的貨幣政策、精湛的外匯操控能力獲得肯定之外，勇於挑戰炒樓的財團和富人更讓買不起房子的民眾激賞，只是，「管制」都已經說出第一個「管」字了，卻又退縮，把用字遣詞改成「調整」，說了「調整」之後，看到「選擇性信用管制」卻還放心不下，再解釋一次只是慎審處理。也難怪，媒體多次問彭淮南國內房市到底有沒有泡沫？他很難用「二分法」，說是或不是。

中廣新聞網 2009-12-28 (張雅惠報導)

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詳細的時間點早已不可考，不過最近政府一系列有關「平抑」高房價的舉動，大部分的確源自吳揆提出、研考會舉辦的十大民怨網路票選，由高房價『榮膺』首位。而央行彭總裁昨日再出招，這回是所謂的「選擇性信用管制」措施。

其實相關具體之措施，今天央行才會召集行庫主管研擬，大致雛型應該如下：先期將針對房貸量較大的行庫，進行個案或個別式的授信調整（包含審核趨嚴、調高利率或減縮貸款成數等）；如果無效，才會採取所謂「區域選擇性信用管制」，也就是工商時報頭版標題所示：央行對三區域房產（台北縣市、台中七期重劃區及高雄美術館周邊）信用管制。

只是根據市場經驗及觀察，或以往政策『打壓』房市之實效做比對，在此我們必須說，無論個案授信調控或三區房貸管制，恐怕到頭來僅有短期恫赫效果。以下，是筆者的幾點立論或理由。

首先，針對所謂『存貨性購屋』，也就是坊間一般我們說的房市投資置產行為，各行庫過去就有相關緊縮措施。然從半年來大台北房市狂颳資金行情來看，已經宣示其為無效。這第一招如果有效，早就該顯現出來了。

再來，既然第一招無效，那麼勢必仍要走到緊縮三區房貸信用管制一途。然而荒謬的是，前一天營建署的住宅存量統計不是才顯示，台北市仍供不應求嗎？

或許北縣及台中市確實有供給過量問題，在房產信用風險升高之下，緊縮信用確有道理；但按營建署統計，則北市房產應無泡沫問題，或泡沫不大，何況前幾天合庫宣示緊縮房貸之時，也說大台北地區房貸逾放比低。我們更要問的則是，到底誰說的才對？央行，合庫，還是營建署？

近半年這波資金行情中，台商及背後可能的陸資金主，是過去不曾有的。而由於租金行情下滑、壓縮投報率，目前還存活的投資客，口袋也都要夠深；上述的管制措施，對他們影響其實有限。對這些專業投資者（中間確實有少數為短期投機操作或操弄客）來說，如何抓準時機點，在最短時間內找到套利買家，才是最重要的。

更關鍵的是，貸款緊縮只對即將交屋的新成屋有效果；然而目前市面上屢創高價、造成比價狂潮的新豪宅，各個都是預售案，兩、三年內根本還不會撥發貸款，況且不少豪宅買主，無論擺著當奢侈炫耀品，還是置產投資，不需向行庫貸款者更大有人在，這部份以信用管制，更是根本『管不著』！

根據以上幾個現象，吾人認為，央行這回的特定區域信用管制措施，恐怕實質效果會非常有限，因為這波特定區域房價狂飆，除投資套利外，也來自豪宅加比價；透過上述分析，是無法以央行宣示的兩大方針消除的。

或許，對岸針對兩年內轉手之第二套房產課徵營業稅，才是值得我們思考的方向。可能不是兩年，或課徵的不叫營業稅，但從轉手階段加重租稅，才是真能增加其投資成本，又能確認其為套利行為、一件雙鵰的作法。至於豪宅持有行為，說實話，以資本主義社會機制，確如彭老所言，是很難管控的；加重其買賣租稅及持有稅，毋寧是降低一般民眾相對剝奪感、聊勝於無的必要做法。

當然就央行角度，貨幣、利率及信用緊縮政策，是不經修法、他們唯一立即能做的；而租稅手段的問題，顯然在時效。光是北市豪宅稅檢討，最快也得101年才實施，屆時台灣房地產會變成啥款，又有誰能知？但這也再次突顯，政府對房地產市場缺乏長遠的政策規劃！吳揆的平價捷運住宅，就是頭痛醫頭的治標策略！

住展房屋網 2009-12-28

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第 3季房產景氣燈號轉黃藍燈，一年來首見，不過政大地政系教授張金鶚提醒，需觀察是否為短暫現象，市場游資過多，以及市場對房價過度預期等，仍為未來房市隱憂。

內政部建築研究所今天公布「2009年第三季房地產景氣動向」，對策訊號分數10分，較第二季增加 3分，燈號由藍燈轉為代表趨緩的黃藍燈，終結過去連四季藍燈。

張金鶚表示，第三季房產景氣轉為黃藍燈，主要為投資面大幅上升所致；但他提醒，黃藍燈是否為短暫反彈，仍需持續觀察。

今年第三季房地產景氣分數較第二季增加 3分，包括素地交易量指數上升1分、建造執照面積上升2分；新推個案標準單價、住宅使用率則維持同分。

張金鶚表示，觀察第三季調查結果，需注意使用執照增加，將造成未來交屋壓力，北部尤其明顯，當交屋潮湧現，民眾面臨交錢、資金周轉壓力，若屆時融資緊縮，將使周轉成本上揚。

此外，他表示，市場上的過度資金及對房價過度預期，仍是未來隱憂，游資過多使利率有上升壓力，市場推案量及餘屋也仍偏多。

張金鶚提醒，即便房市景氣燈號轉黃藍燈，但呼籲民眾勿過度預期，千萬不要忽略投資風險，勿盲目追高，要正視「相對高點」的風險。

他表示，回顧今年台灣房市表現，第一季低迷、第二季微幅轉佳，第三季景氣則明顯回升，成交量擴大，價格穩定，部分地區則小幅下滑。

展望未來房產表現，利多消息包括景氣持續復甦、消費信心指數續創近期新高、兩岸可望簽ECFA、一生一屋土增稅優惠政策等。

未來市場利空因素，則包括十大民怨最不滿高房價、失業率仍處高檔、辦公室空置率偏高、陸資來台投資不動產不如預期等。

張金鶚表示，市場過度預期房市發展，將引發房價過高，房價也受到游資充斥、利率低檔等助力支撐，不過未來利率可能調升，加上銀行審慎放貸政策等，明年房地產仍將盤整。

（中央社記者何旭如台北2009年12月28日電）

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