詳細的時間點早已不可考，不過最近政府一系列有關「平抑」高房價的舉動，大部分的確源自吳揆提出、研考會舉辦的十大民怨網路票選，由高房價『榮膺』首位。而央行彭總裁昨日再出招，這回是所謂的「選擇性信用管制」措施。
其實相關具體之措施，今天央行才會召集行庫主管研擬，大致雛型應該如下：先期將針對房貸量較大的行庫，進行個案或個別式的授信調整（包含審核趨嚴、調高利率或減縮貸款成數等）；如果無效，才會採取所謂「區域選擇性信用管制」，也就是工商時報頭版標題所示：央行對三區域房產（台北縣市、台中七期重劃區及高雄美術館周邊）信用管制。
只是根據市場經驗及觀察，或以往政策『打壓』房市之實效做比對，在此我們必須說，無論個案授信調控或三區房貸管制，恐怕到頭來僅有短期恫赫效果。以下，是筆者的幾點立論或理由。
首先，針對所謂『存貨性購屋』，也就是坊間一般我們說的房市投資置產行為，各行庫過去就有相關緊縮措施。然從半年來大台北房市狂颳資金行情來看，已經宣示其為無效。這第一招如果有效，早就該顯現出來了。
再來，既然第一招無效，那麼勢必仍要走到緊縮三區房貸信用管制一途。然而荒謬的是，前一天營建署的住宅存量統計不是才顯示，台北市仍供不應求嗎？
或許北縣及台中市確實有供給過量問題，在房產信用風險升高之下，緊縮信用確有道理；但按營建署統計，則北市房產應無泡沫問題，或泡沫不大，何況前幾天合庫宣示緊縮房貸之時，也說大台北地區房貸逾放比低。我們更要問的則是，到底誰說的才對？央行，合庫，還是營建署？
近半年這波資金行情中，台商及背後可能的陸資金主，是過去不曾有的。而由於租金行情下滑、壓縮投報率，目前還存活的投資客，口袋也都要夠深；上述的管制措施，對他們影響其實有限。對這些專業投資者（中間確實有少數為短期投機操作或操弄客）來說，如何抓準時機點，在最短時間內找到套利買家，才是最重要的。
更關鍵的是，貸款緊縮只對即將交屋的新成屋有效果；然而目前市面上屢創高價、造成比價狂潮的新豪宅，各個都是預售案，兩、三年內根本還不會撥發貸款，況且不少豪宅買主，無論擺著當奢侈炫耀品，還是置產投資，不需向行庫貸款者更大有人在，這部份以信用管制，更是根本『管不著』！
根據以上幾個現象，吾人認為，央行這回的特定區域信用管制措施，恐怕實質效果會非常有限，因為這波特定區域房價狂飆，除投資套利外，也來自豪宅加比價；透過上述分析，是無法以央行宣示的兩大方針消除的。
或許，對岸針對兩年內轉手之第二套房產課徵營業稅，才是值得我們思考的方向。可能不是兩年，或課徵的不叫營業稅，但從轉手階段加重租稅，才是真能增加其投資成本，又能確認其為套利行為、一件雙鵰的作法。至於豪宅持有行為，說實話，以資本主義社會機制，確如彭老所言，是很難管控的；加重其買賣租稅及持有稅，毋寧是降低一般民眾相對剝奪感、聊勝於無的必要做法。
當然就央行角度，貨幣、利率及信用緊縮政策，是不經修法、他們唯一立即能做的；而租稅手段的問題，顯然在時效。光是北市豪宅稅檢討，最快也得101年才實施，屆時台灣房地產會變成啥款，又有誰能知？但這也再次突顯，政府對房地產市場缺乏長遠的政策規劃！吳揆的平價捷運住宅，就是頭痛醫頭的治標策略！
住展房屋網 2009-12-28
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