房貸轉貸 先算違約金手續費 申請二順位房貸 省時增貸款額
購屋族想增貸，最常遇到的困難就是增貸空間不夠，通常可能是因為本金還積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不佳，或銀行評估該房屋增值空間不大。此時可選擇「轉貸」或「二順位房貸」，但須留意各項費用支出。
上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜表示，同一銀行增貸手續費和變更房貸專案的手續費差不多，都是3000~5000元，此外估價費用約需5000元，由貸款人自行吸收，如增貸額度不大，可以不必重新估價。
重新設貸款須付規費
假設銀行不願增貸，購屋者可選擇「轉貸」到其他銀行，此時購屋者務須注意有無違約問題。馬婉瑜指出，向銀行貸款通常會綁約2~3年，如果中途解約須付違約金，通常第1年乘以未還金額的1%，第2年乘以0.75%，第3年乘以0.5%。至於轉貸成本，除違約金外，到新的銀行重新設定貸款，必須繳納「最高限額抵押權」千分之1的規費。
譬如一間1000萬元的房子，想貸800萬元，銀行通常設定1.2倍的抵押權為960萬元，必須繳納的規費便是9600元。此外，代書費、手續費也是成本。原銀行的塗銷約須負擔1500元，新銀行3500元，共約5000元代書費。到新銀行辦理貸款的手續費則大約5000元。
以上述例子試算，一間1000萬元房屋轉貸的成本，即使不包含違約金，相關費用就已將近2萬元。
信貸上限月收入22倍
由於轉貸必須耗費時間與金錢成本，亦可選擇以信貸或「二胎」房貸方式增加貸款金額。由於信貸上限僅為月收入的22倍，可選擇二胎，貸款金額彈性較大，以台新銀行為例，最高可貸金額達300萬元。
所謂二胎，即是用同一間房屋設定第二順位的抵押權，除了須考量5~18%不等的利息，還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本，視各銀行規定不同。
台新銀行表示，目前該銀行承做的二順位房貸手續費3000元起，以貸款50萬元為例，設定費用約為600元。
轉貸須納入考量費用
◎可能有違約金，首年約為未還金額的1%，第2年0.75%，第3年0.5% ◎規費為最高限額抵押權的千分之1 ◎原銀行代書費約1500元，新銀行約3500元 ◎新銀行貸款手續費約5000元（公營銀行通常較低，約2000~3000元，外商銀行通常更高）資料來源：《蘋果》採訪整理
蘋果日報 2010年11月27日
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房貸搬家 留意各類成本
壽險公司有資金成本年期較長的優勢，能推出長年期固定利率的房 貸商品，對民眾來說，在低利時點選擇固定式低利房貸，才能避免升 息時負擔超出預期。
但目前利率走升，房貸產品的計價公式亦會隨之調整，保險公司因 為風險考量，隨時可能會因應市場實際利率推出同類型，但利率卻更高的商品，因此建議民眾可在目前積極轉貸。
不過，轉貸不能只比較利率，未來利率加碼的幅度，固定利率的期 間多久都有影響。
另外，轉貸的各項費用也都得納入成本考量，甚至各家保險公司在 轉貸費用上的優惠，都應該在轉貸的時候一起列入考慮。
目前台北房價，與2003年比較（SARS後），漲幅已超過一倍以上。
台北都會區每戶新購屋房貸動輒上千萬，因海嘯後的利率走低，以 及業者推出前幾年享有的還款寬限期，讓許多客戶輕忽房貸的壓力，以貸款1000萬元為例，若利率為2％，前3年只付息，每月只需付1.6 7萬元，感覺負擔不高，甚至比租金便宜。
只是3年寬限期滿，若利率升至2.8％，本息攤還月付金為6.17萬， 負擔相當重。
這樣的狀況，一旦未來房價與利率不如現在的理想，轉貸無門時，可能會嚴重影響到生活品質。
另外，轉貸時候通常需要負擔房屋估價費、代書費、規費，各公司 收取的名目不同，所以民眾可將各類成本加總列入轉貸成本來計算。
因此除了比較各家利率水準、固定利率的年期之外，還可多利用限 期推出的轉貸優惠，例如，有保險公司推出年底之前轉貸免代書費等 等，都是節省支出的方式之一。
工商時報 記者陳欣文／台北報導
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