房市投資新手？先來上三堂免費入門課
「購屋」是現代人的夢想，許多上班族都是辛苦存了好幾年，才有機會買個小窩，就怕選錯地方，所有努力付之流水。專家表示，投資房地產的地點很重要，好的區位才能提升房子本身的價值，購屋族一定要慎選，否則恐面臨租不出去的風險。想要晉升包租公婆的新手們，快快「照過來」，看看買房要怎麼挑地點吧！
【Lesson1：有外來客就有需求】
投資房產地點要怎麼挑？信義房屋行銷部經理蘇啓榮表示，投資人只要把握一個原則就好，即「這個區域是否能吸引外來使用者或投資人」。他解釋，若外地人、甚至是外國人喜歡這個地點，自然會願意置產、租屋，先有需求才會有市場，此範圍主要鎖在都市中心。
舉例來說，講到住宅，許多人會聯想到大安區，因鄰近公園、生活機能好、交通又便利，能夠獲得更多人的認同，房價自會保持不錯的水準。而商圈像是信義區，長期還是看好ECFA題材帶來的效益，有機會帶進更多的陸資、外資，該地區的房價還有向上的空間。
蘇啓榮強調，景氣好的時候，房價會隨經濟起漲，從大都市一路漲到外圍地區；不過景氣反轉時，房價反而會從最外圍先跌，反而市中心較不會受到影響，投資房市要獲利，地點仍是最大關鍵因素。
【Lesson2：新開捷運線、新重劃區帶來移民潮】
不過，都市中心的房價相對來得高，不是一般普通上班族買得起的，小資本的投資者選地點時，就要考慮其它因素，如交通方不方便、附近有無辦公大樓…等。蘇啟榮指出，近捷運、通勤時間最短的地點，永遠是自住、租屋的首選之地，因此有大型交通建設落成的地區，會是不錯的投資選擇。。
他說，像是盧洲線、施工中的新莊線等新開捷運線，或是新開重劃區，典型的案例如新莊副都心，一旦交通建設完成後，可預期將有大量移民潮湧進，未來頗具發展潛力。
【Lesson3：區域供給量決定成敗】
除此之外，永慶房屋協理黃增福則表示，買房子除了要考量交通便利性、週遭環境，地區的房屋供給量，也是評估重點，只要量一多，就容易供過於求，空置率一上升，會影響租金行情。民眾事前得先瞭解該區域的供需狀況，如詢問大樓管理員，取得空屋資訊。
精實新聞 記者 王怡茹 報導 2010-12-06
三招教您首次買自住宅就立於不敗！
擁有自己的房子，是許多上班族的夢想，也是理財規劃上最重要的投資，更是一生中最昂貴的花費。買房子前究竟要做哪些功課，要如何達到買屋自住兼投資的功能呢？專家表示，購買自用住宅最好能多加停看聽，必須考量本身的財務能力、房屋的整體配備以及增值空間。
【增值空間：北部重地點，南部看屋齡】
有些消費者購置自用住宅完全根據個人需求做選擇，舉例來說，因為喜愛清幽的居住環境，而去購置較偏遠的物件。專家建議，消費者購買自用住宅，最好能選擇兼具個人需求和增值投資空間的標的，交通不便和生活機能欠佳只會提升未來轉手或出租的困難度。
那要如何選擇能夠保值的自用住宅呢？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，北部買房子的考慮重點就是「地點＋地點＋地點」，中南部購屋重點則是「屋齡」。以台北市來說，買自用住宅可以沿著捷運路線買就好，雖然代價可能高一點，但未來增值性會比較強。
至於在中南部買房，徐佳馨提醒，若想相對保值，或者沒有長期持有的打算，就必須選擇有獨特性的產品，而屋齡年輕、緊鄰重要商圈或重大公共建設都是考量因素，此外土地持分最好稍微大一點，如此未來翻新、重建也比較會有機會。舉例來說，如果能力可及的話，在高雄美術館盡量買第一排和高樓層，如果買不起第一排，則可以考慮優質學區，或者是人潮聚集的商圈。
另外，有些消費者會選擇屋價較便宜的重劃區，但風險相對也比較大，徐佳馨表示，重劃區不一定能夠真正成功製造一個新的聚落，無法聚集人氣，未來增值前景可能會比較有疑慮。如果真的要買重劃區，最好能考量「鄰路」條件，建議購買主要幹道旁的透天厝，以目前建築成本一坪10幾萬來估算，如果真的折舊，至少還可透過重建方式提高房屋價值。
【評估財務能力：每借100萬，每月房貸約5,000元】
原則上，買自住型房屋的優先考量就是「負擔得起」，專家建議自備款至少準備三成，每月償還房屋貸款的金額，理想上不要超過收入的1/2～1/3，比較不會衝擊到日常生活水準。
而房貸支出除了可以透過銀行網站或專員試算，徐佳馨也提供一個簡單的概算方法：以目前利率水準，大約是每借100萬，每月房貸本息攤還約需付5,000元。舉例來說，阿甲借了500萬買房子，房貸支出大概就是每月須攤還25,000元。如果阿甲一個月薪水只有4萬元，那麼他就必須考量扣除房貸後僅剩的15,000元，是否足以供應目前的日常生活花費及理財儲蓄計畫。
上述公式雖然沒有很精準，但可以簡單估算每月房貸支出，加上收入的考量後，就可以知道自己適合買多少預算的房子。不過，在這要提醒民眾，若央行升息的趨勢持續，而您的房貸利率又屬浮動計價，房貸利息支出未來還是會逐步墊高。
【住家品質：最好能內外兼備】
購置房地產不像買賣股票，無法隨意分割或增減，一旦購買房地產，也就等於同時購買周遭環境、公共設施和鄰居等，正所謂千金買房、萬金買鄰，所以在置產前，務必對房地產物件本身和周圍配備的整體內涵加以瞭解。
而除了考量周遭環境，購買中古屋，房屋內部更要仔細加以觀察。徐佳馨表示，購置自用住宅的人往往購屋經驗不足，常常會有一些盲點或意料之外的事情，除了注意格局是否方正、採光是否良好，也要瞭解是否為海砂屋或兇宅等屋況問題。
專家表示，要避免買到瑕疵屋並不難，如果是透由不動產經紀公司購屋，可藉由不動產說明書瞭解標的物現況，萬一未來發生糾紛，也會比較有保障。
徐佳馨也提醒，萬一不幸真的買到海砂屋或漏水，尤其如果是在買屋半年內發現有漏水的狀況，就要馬上寄發存證信函，向賣方要求損害賠償。因為所謂的瑕疵會有請求賠償期間的限制，有些自住客因為漏水問題還不嚴重，就比較輕忽，但漏水問題不解決只會愈來愈嚴重，建議要把握購屋半年內的時間，向賣方提出賠償的申請。
精實新聞 記者 李彤綵 報導 2010-12-06
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