估房貸額度，三點不漏
農曆兔年將屆，民眾想要買房過年，銀行業者建議，為避免成交價與銀行鑑價落差過大，影響貸款金額，建議留意物件屋況、有無裝潢、成交價與區域行情差距等，預估房貸額度，避免自備款估算失準。
央行去年底理監事會議，決定擴大打炒房區域，大台北地區幾乎囊括。央行嚴查打房雷厲風行，購屋族要留意與銀行交涉房貸的評估重點，以免頭款準備不足，影響成交或是無力裝潢。即使是適用青年房貸優惠方案，雖核貸額度一律八成下，銀行可能更謹慎鑑價。
銀行業者表示，想要借到足額500萬元優惠房貸，只要是總價在625萬元以上的房屋均有機會，且連一向核貸成數較低的中古屋，也一律為核貸八成。
但是民眾必須留意，這項優惠房貸方案，並不影響銀行徵信作業，也就是銀行還是可能根據其鑑價結果核貸，而非只看民眾的成交價。
八大公股行庫青年安心成家優惠房貸新方案，已經起跑一個月，並有民營銀行與壽險業者陸續跟進。由於新的青年安心優惠房貸門檻寬鬆，不少人有機會適用。
銀行業者提醒，必須留意成交價與銀行鑑價落差，包括是否為新屋、有無裝潢、成交價有無高於區域行情等，都會影響實際申貸額度。
青年優惠房貸專案，20歲至45歲且本人及配偶均無自用住宅者都可申請，不限父母直系尊親屬有無房產，也沒所得門檻。
申貸額度最高500萬元，核貸成數最高八成，貸款年限最長30年，其中含寬限期三年，貸款利率首兩年按中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.345個百分點機動計息，目前為1.5%，第三年起加碼0.645個百分點，目前水準1.8%。
根據新方案，購屋總價在625萬元以上者，將可望足額申貸500萬元。
但銀行可能根據其鑑價結果核貸，而非只看民眾的成交價。換句話說，買一間700萬元的房子，倘若銀行鑑價以600萬元價值認定，則核貸八成為480萬元，並非以成交價700萬元的八成核貸。 【2011/01/05／經濟日報／記者夏淑賢／台北報導】
行情相近 新屋貸款優勢大
買房要買新屋還是中古屋較划算，向來見仁見智，雖然中古屋的價錢理論上已經反映其價值，但銀行基於授信風險考量，對中古屋核貸成數較低。
現在青年首購優惠房貸一律核貸八成，銀行鑑價作業會更審慎。在此情況下，中古屋因為參考價不一，比不上建商整批交屋的新成屋占優勢。
因為建商對於整批建案的價格控管力量較強，單一新成屋成交價不至於過於突兀，銀行考量整批物件的成交水準，鑑價可能與交易價格較為相近。
反觀中古屋可能因為不同原因造成與區域行情差距拉大，比方是否有都更題材、是否曾經裝修、裝潢奢華程度等，都可能使成交價脫離銀行認定的區域行情，鑑價的彈性可能更大。
況且都更題材到底多久可以實質反映，實際落實的風險高低，也會影響鑑價，而裝潢價值往往不易反映在轉售價格，所以銀行估價自然會去除裝潢因素。
【經濟日報╱記者／夏淑賢】
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