名家觀點／打炒房 阻絕外資才能治本
政府近期洋洋灑灑一、二十項的打炒房措施，整體來說是「捉大放小」。大的部分包括土地增值稅、遺產贈與稅都大幅調降了，一年至少少掉一、兩百億元，豪宅稅喊得大聲，號稱有10,168戶，實際課稅預估只有3億元，對壓抑現在仍飆漲不停的房價沒什麼幫助。
比起打炒房措施，政府的整體住宅政策更重要，畢竟國人對房地產的期望，第一是回穩，第二是回跌，不可能靠增加稅負，就能夠讓房價掉下來，必須從根源杜絕問題。
房價上漲的主要原因，是大量海外資金的回流和熱錢的湧進，而海外資金投入房地產，根源在於利息低，資金真的回來了，卻苦無投資標的。
兩岸經濟協議（ECFA）簽署後，不只是台商資金回流，港資、陸資也跟著來，導致本來只有內需的台灣房地產市場，變成外需也進來。尤其是ECFA簽署之後，更使得市場普遍存有濃厚的預期心理，導致好區位、好地段的房地產還在繼續飆漲。
政府現階段打炒房著重在供給面，但問題不在於供給量的不足，而是投資客炒作甚至投機風氣依舊，實際需求並沒那麼大。因此，蓋再多的房子也沒用，如單從供給面著手不見得有效果，因現階段的市場盡是有錢人的天下，所看到的只是冰山的一角而已。
現在的重點應在於如何阻絕外來資金，例如降低第二戶的銀行貸款額度，並且同時降低建商土地或建築融資額度，兩邊同時進行，投資客與建商的成本墊高，市場溫度一下降，自然就產生冷卻效果。
光是這樣還是不夠，建議針對境外投機資金實施雙軌制，亦即針對目前房地產持有成本、交易成本偏低的情況，除原有的土地增值稅與財產交易所得稅之外，建議就境外資金投資部分，研擬就買賣契約進行申報控管，俟出售時課徵資本利得稅，以期杜絕投機炒作之風。
以香港為例，去年底就原已實施的物業印花稅4.25%，針對房地產半年內買進賣出，再加交易金額15%的印花稅，合計高達19.25%的稅負，一年內買進賣出則加10%。如此一來，投機的氣燄就會跟著壓抑下來。
此外，大陸政策也是觀察重點，未來政府將允許多少陸資或個人來購屋置產，使市場產生只進不出的預期心理，也影響著房地產價格居高不下。
現在看房地產，必須考量國際經濟情勢，一旦美國經濟復甦，資金將會逐漸回流到美國，台灣這邊的資金就會退潮，可想而見房價將不會只漲不跌。
其次，從兩岸關係日益密切來看，中國大陸經濟如果出問題，也會嚴重影響到台灣市場。
預期今年年中對國內房地產市場而言，將是很大的轉折點。首先是現階段建商大量推案，根據住展雜誌統計，全台推案量將高達1.4兆元新高點，市場風險將會逐漸升高，尤其是在投資客居高思危之情勢下，新成屋將會因投資客急於獲利了結而加速釋出；其次，升息趨勢啟動。再來是政府打房力道將會愈來愈重，再加以ECFA利多出盡等，都會造成年中可能出現轉折情況。
特別是今年底和明年都有選舉，高房價問題已經成為民怨第一，政府雖然想要極力營造經濟榮景，房地產卻也不能不壓抑，接下來可能推出更進一步的壓抑措施。
今年房地產走勢將因市場區隔而呈現不同走勢，尤其是好地段的房地產ECFA效應依舊存在，導致台北市信義區商辦與大安區豪宅市場，還有會有相當漲幅可期，這仍須視政府政策是否再釋出多少利多而定。
但其他行政區域在景氣轉折下，可能出現一成到一成五的下滑趨勢，尤其是新北市推案量集中的三峽、林口、淡水和新莊等地，在大量推案加以新成屋逐漸增加之情況下，應會率先下滑，定價偏高地區下跌幅度勢必也會較大。
（本文由淡江大學產經系副教授莊孟翰口述，記者葉小慧採訪整理）2011.01.19
空地稅效益小「漲價歸公」才厲害
財政部為打擊財團圈地養地問題，擬復徵空地稅，不過，學者莊孟翰認為，宣示意味比較大，看不到整體住宅政策；專家田大聲強調，真正的「少林功夫」，孫中山的「漲價歸公」；學者張金鶚則強調，房價如果不能透明化，還是有被哄抬的空間。
行政院近期核定復徵空地稅，最快在下周廢止停徵行政命令，院長吳敦義今天表示，空地稅本來就有法令，未來不再凍結，並由各直轄市、縣市決定是否徵收。未來地主除了原本應繳的地價稅，一定條件下還得多繳地價稅二到五倍的空地稅。
政大地政系教授張金鶚對此指出，這項政策是會對建築業者增加一些成本壓力，但是短期內對房市影響不大「市場不會不養地」，目前第一季還是上漲趨勢，而且投資、炒作情形很嚴重，如果房地產成為全民投資工具，「會很危險」。
「目前市場交易價格成是一片混水。」張金鶚憂心，房價如果不能透明化，還是會有被哄抬的空間，一般民眾根本就已經買不起房子了，政府必須更加努力，而民眾也不要含淚買房，共同來消除這樣的預期心理。
大聲行銷執行總監、房地產專家田大聲受訪時指出，目前標到地的公司股票會先漲停，同時土地融資貸款可達80%~85%，利息只要三個停板就解決了，光是信義聯勤這塊地，新光集團買進不到2年後買出，就賺了35億元，台北市一萬間豪宅課豪宅稅，也才收3億元，落差太大。
空地稅是「花拳繡腿」，真正「少林功夫」在孫中山的「漲價歸公」，田大聲強調，最基本的核心概念，目前「土增稅減半」政策不但要取消，甚至要加重課稅到資本利得，讓賺越多的人要繳更多，一般民眾則要先能滿足生活需求，不要承擔過重的房貸。
「看不見整體住宅政策，空地稅宣示意味比較大。」淡大產經系教授莊孟翰則強調，房地產炒作來自資金氾濫，應阻絕過多資金流入房市，如降低貸款比例，或是購買第二戶降低貸款成數，並對建商土建融資進行適度限制，各地方政府也應逐年調整評定現值。
他說，今年年中會是轉折點，包括利率提高、過多新成屋落成、ECFA利多鈍化、年底大選前打房以減輕民怨，加上外資可能退潮等因素，除豪宅、商辦可微幅上漲外，其他可能平盤下修15%，新北市甚至可能將下跌2成，民眾不妨暫時觀望。
【台灣醒報╱記者蕭介雲╱台北報導】
留言列表
