賣方避奢侈稅買方要付出何種風險－我愛家

奢侈稅實施之後，投資客真的就不賣房子了嗎？市場出現賣方與買方先簽訂讓售合約，等奢侈稅規定的2年期限之後，再辦理過戶，以「合法避稅」，這種看似行得通的交易模式，其實背後暗藏了很大的問題，不要做這種冒險的交易。

王小姐在市區看中一戶中古屋，價格1200萬元，裝修也不錯，王小姐很滿意，便告訴仲介想買下這房子。仲介卻告訴王小姐，這房子是房主2010年才購買的，按奢侈稅相關規定，購房未滿2年需徵收10~15％的奢侈稅。若現在買，屋主會轉嫁稅賦，王小姐一聽總價還要再加10~15％，打起了退堂鼓，仲介便給王小姐出了一個主意，讓王小姐和賣方先簽房屋買賣合約，約定房屋價格。

説明房屋歸王小姐所有，王小姐把購房款交一部分給賣方，滿2年後再去辦理過戶手續，這樣就可以「合法避稅」，也不用讓屋主轉嫁稅賦。

不過，王小姐質疑，萬一這接下來的期間，房價繼續上漲，賣方一反悔，寧可陪違約金的時候，對買方是沒有任何保障的，於是，仲介又出了一個主意，可以就此簽個協議辦理公證，以免發生價格上的變動後，買方出現反悔，王小姐聽聽之後，覺得好像不錯，於是準備簽約。

這時候，王小姐已經不自覺的陷入了2個陷阱。

(1)房屋係不動産，不動産物權變動的方式為登記，也就是説，不動産買賣，僅有當事人雙方達成的協議，尚不能發生法律效力，只有在相關房屋登記管理部門辦理登記過戶手續後，不動産買賣合約才發生法律效力。

以先簽合約後過戶的方式轉讓房産，在合約期間，當房價波動較大時，房主可隨時毀約，寧可賠償違約金也不賣，這對買方來説是一個時間和金錢上的損失。

(2)私下交易完成之後，即使也辦理了公證，原屋主即刻到地政機關偷偷辦理了掛失房屋權狀的手續，新權狀下來之後，原來的房屋所有權狀與公證書同時失效。由於房屋的權屬問題僅僅是公證，賣家可以憑産權證悄悄進行抵押。

如果賣方掛失房屋權狀，請出新的權狀之後，對買方沒有保證。公證時不能公證到買方本人名下，以後不能出買方本人名的新權狀。買賣雙方一旦發生糾紛，房屋權狀是房屋所有權的第一證據，而購房合同屬於次要證據。此間房屋權狀仍屬賣方，買主可能吃大虧。
【MyGoNews方暮晨/台北報導】

奢侈稅房市傳避稅方法，包括「假贈與真買賣」、「假信託真買賣」等行為，目的皆在規避短期間移轉房地產所需另外負擔之高額稅賦。

此外，也常見投資客尋找符合貸款條件的優質人頭，或透過「移轉贈與」，只要繳交公告現值的十％稅費，相較奢侈稅費用仍低。

不過，也有人以法律的觀點提出不同的看法，認為以信託方式將買賣不動產信託予特定第三人，於信託期間再依信託本旨出售處分，轉售他人，恐還是有法律上的疑慮。其成立與否完全要看這種信託行為是積極信託或是消極信託，如果是屬於後者，自然屬無效。

我國不動產買賣契約現行實務上有兩種，一種是地政士（代書）依據買賣雙方當事人合意之實際買賣交易價格、付款條件、買賣條件等，經買賣雙方同意所簽訂之契約書，俗稱私契。另一種是辦理產權過戶移轉登記使用，由政府機關制定之公定契約書，俗稱公契。

長期以來，國內房地產市場就存在著私契---「合意簽訂合約」之空間，買賣雙方常常可能基於避稅或節稅的考量，要求簽立所謂的「假合約」，三千萬的房子可能簽買受價是一千八百萬，是很常見的事。