要約書可取代斡旋金，所謂「斡旋金」契約，實務上亦有稱「議價委託書」、「附停止條件定金契約」、「不動產承買意願書」等，消費者簽訂此種契約後，必須先支付一筆費用。
該筆費用議價成功後，買方如果事後反悔不買，這筆費用通常是要不回來。
除了專任委託銷售，還有「一般委託銷售」可選擇，這二者的差別在於，你和仲介簽訂一般委託銷售契約，你可以委託多家房仲業者同時代為銷售，但是如果你和仲介簽的是「專任委託」，你就要受到很多限制。
掀開買房內幕–房仲不會告訴你的事
『(原音)因為我們沒有時間，我們也是第一次接觸這個事情，我們也不懂。』一般消費者因為沒有時間或是不懂，買賣房屋時通常會找上房屋仲介業者。跟消費者權益有關事項，基於利益或是利害關係，業者通常不會講清楚。
◎代書可自找 過戶也可自己辦
透過仲介買賣房子，基於房子安全過戶理由，一定要由跟仲介公司合作的代書代辦後續過戶事宜，房仲業者林店長：『(原音)你要找你的代書，坦白講在某個方面上公司會堅持不一定賣這個房子。因為一間房子5、6百萬，我賺你們仲介費而已，我不會拿這個去冒險。』聽起來很正常，但實際上違反市場選購自由原則，只要買賣雙方都同意，沒有必要非得透過仲介找代書。
『(原音)地政士接受買賣雙方委託，代理辦理登記；真正的權利義務人，是買賣雙方。』崑山科技大學不動產經營系教授陳淑美說，設定抵押過戶民眾自己也可以送件，不需要透過代書或地政士，只是一般民眾不懂，加上怕麻煩不去了解。
代書簽約時通常不會跟你講清楚，只會說明他們收費方式。代書：『(原音)會收簽約金，就是幫你們寫這個合約，買賣各收1千塊。設定代書費台北縣、沒有貸款，(1筆1棟)就是1個土地1個建物是1萬2千。
每多1筆土地1千，每多1棟建物多2千，貸款要做個設定都會收5千。上面有壓代理人是誰，就是需要設定的代書費。』實際上所謂壓代理人，只是幫忙填些抵押設定資料及製作公、私契約書；這些只要消費者願意花點時間，都可以自己做。
賣方向地政事務所塗消之前向銀行貸款所設定抵押權，買方向地政事務所設定購屋貸款抵押權。事實上，在買賣雙方同意下，也可以自己去辦理，節省動輒5千元起跳的代辦費。不過即使是買賣雙方都同意情形下，房仲還是幫代書說話，認為賣方將資料交買方具有危險性。
房仲加盟管理中心江先生：『(原音)賣方並不曉得會有安全性考量問題，可能要賣方簽署他同意。』就是要賣方出具書面資料，刻意讓問題複雜化；讓消費者知難而退，乖乖掏出代辦費。
事實上只要敢問，不假代書，自己辦過戶不是問題。新北市地政事務所陳先生：『(原音)有問題可以諮詢我們。相關的文件填寫，我們這邊也都可以給參考的範例。』
◎重大瑕疵民法皆保障 仲介角色弱
對於房屋重大瑕疵，房仲業者也都宣稱一定沒有問題，且提供時間不等保固。不過常在收了佣金後，表示瑕疵在民法有相關規定；也就是說消費者透過仲介，跟沒透過仲介買屋一樣，須負擔重大瑕疵風險。
仲介許先生：『(原音)輻射、海沙、凶宅那個如果沒有事先告知，不管什麼時候知道都是可以解約的。漏水民法保固是半年而已，他不會保固永遠；前提是，裡面不能更換過。就是你的冷熱水管如果你更換過，它是不在保固。』
有些房仲業者雖然願意保固但是也都有很多限制，一旦發生需要裝修付費的問題屋時，都會訂有消費者最高自付額；也就是說超過自付額部分才由房仲業者支付。通常房仲業也會訂定最高支付上限，不會無限度支付保固費用，消費者自己眼睛要睜大看清楚約定條約，千萬不要理所當然以為業者會全部幫你付。
◎加盟or直營差很多
對於加盟店代書收費標準高於直營店網路公告，加盟管理中心江先生說；『(原音)每個加盟店都是獨立的法人。』也就是說這些加盟業者雖然掛上直營業者店號，但都是獨立法人，總公司無法干涉加盟店收費標準。
『(原音)不一定事事都接受總公司的管控。他們兩個(加盟、直營)的體制有很大不同，不過一般消費者不一定清楚。』陳淑美教授認為，消費者不一定搞得清楚。站在消費者角度，因為信任知名業者的這個招牌，有種被欺騙感覺。
透過仲介買屋，一定要確認是直營店還是加盟店，因為不只收費標準可能有落差，後續貸款優惠利率可能都會受影響。
經由包括太平洋房屋在內，這些具知名度房仲連鎖店仲介購屋；銀行宣稱，放貸時有優惠利率；而且急著要消費者跟仲介說找妥銀行。遠東商銀放貸部丁鈺芳：『(原音)你已經找好了銀行。你跟他講好，我直接跟他要資料也都OK。除非你所有資料都在他那邊，他那邊沒有的(貸款)資料我就會跟你要。但是你必須要跟他講一聲，我再打電話跟他要。』
但後來又說，因為不是用太平洋專屬契約書，也沒有太平洋代書簽署，所以不適用優惠利率。
銀行事先沒有講清楚，消費者哪裡會事先知道加盟店與直營店在後續上貸款優惠上有所不同，知道的時候有時是迫於交屋時間將屆，或是怕麻煩，就這樣乖乖接受比銀行當初宣稱優惠，高出許多的利率。
◎履約保證要賣方同意
很多房屋仲介公司都宣稱有履約保證，也就是買方逐次交付的款項都會信託，到房屋順利過戶到買方名下，才將所有款項一次交付賣方，確保買賣雙方權益。簽約後，仲介卻說屋主不同意，所以這個物件沒有履約保證。
仲介許先生：『(原音)我們這間並沒有履約，因為屋主不願意履約啊！履約要雙方同意；履約是整個辦完，他錢才能夠拿，所以當時簽約他就有跟我講不履約。』有跟仲介講，但是沒跟買方講。
消費者在買屋簽約前，必須跟賣方講清楚要履約，房仲業者沒有義務幫你注意，這些業者除了不會事前主動告知外，更有可能在廣告中宣稱可以履約。
◎加註條款 貸款不足免賠償
消費者有時會擔心自己是不是可以順利取得購屋總價扣除手邊現有自備款外的貸款，如果貸款不順利常面臨違約賠償。房子沒買成卻多賠出一筆不小金額違約金。
『(原音)完全都沒有收入都可以貸了，何況你還有收入在。額度如果在7成以內，你的信用正常，我保證都可以貸啦！你放心好了啦，絕對不會有問題。』為順利賺取佣金，仲介許先生這樣打包票。
對於仲介打包票，消費者最好別全然相信。『(原音)可以在合約裡註記，在沒辦法取得貸款情況下，合約該怎麼來進行？避免違約風險。』陳美淑教授認為，購屋消費者可以在契約當中明訂，沒有貸到預計款項額度時，契約自始無效，不需負任何賠償責任，保障自己權益。央廣
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