台灣房市不振，日本房市卻熱烘烘，不少相對富有的台灣人前進日本房市。深耕日本的房仲業者提醒，日本房屋市場型態與台灣迥異，須注意事項不少，表面亮麗的投報率藏著隱憂。
日本房市異於台灣 投資停看聽
歐債前景未明，全球經濟震盪，高端客戶需要投資管道，在台灣與大陸房市都受政府抑制情況下，高收益的日本房產被認為是最佳資金去處。
信義房屋旗下日本信義社長林彥宏指出，日本經歷泡沫經濟，十多年房價起伏不大，造成民眾房屋自有率不高，再加上日本311大地震海嘯之後，許多東北地區民眾移居東京都附近，人口集中推升房屋出租率。
林彥宏表示，日本信義在東京開業兩年發現，這 2年台灣買主從最早的試水溫，先買小型便宜物件，到現在物件數和每戶總價都拉高不少。
他舉例，2011年日本信義全年成交123件，平均單件成交金額日幣4062萬元(新台幣1549萬元)，但今年上半年已經成交79件，平均單件成交金額達日幣5587萬元(新台幣2132萬元)，顯然國人對日本房市頗感興趣。
不過，畢竟日本房市交易制度和房市型態與台灣迥異，有些買家被8%、甚至10%的亮麗投報率迷惑，忽略背後隱藏的投資考量盲點。
日本信義專案經理李芊億表示，部份客戶從網路、媒體、購屋說明會等管道，得知日本東京都某區某個附有租客的住宅準備出售，投報率高達10%，一時之間大為心動。
李芊億指出，此時買家應該注意房屋所在地是否在太遠的郊區、屋齡有無超過25年、面積是否太小等隱藏性風險。因為屋齡逾25年，殘存價值不高，銀行通常不予貸款；萬一租客中途退租或約滿換屋，因為距離都心太遠，再招租會有困難，房屋空置積壓資金。
李芊億提醒，現有租客在屋內，買主無法入內看屋，難以得知屋況，未來若購入整修，難免遭遇當地租售管理公司欺生報高價，反讓買家陷入種種瑣碎難解的困窘。
另有台灣客戶喜歡買捷運站附近的店面，李芊億說，即使屋齡逾25年，但銀行會另外考量地點佳、便利性和招租容易而給予貸款，甚或有台灣人乾脆以現金購入，毫無資金壓力。
日本信義專案經理鄭泓儒也說，到日本買房最好慎選有良好售後服務的品牌仲介商，例如有代租服務者可以省卻找租客的麻煩；或是與品牌仲介商合作的租售管理公司提出合理修繕報價，可以化解大部份隱憂。
新東京不動產董事長徐博文說，台灣人到日本買房必須先在台灣的日本交流協會遞件申請個人認證，若有需要向銀行(台資銀行在東京支店)貸款者要先備好財力證明(近3年所得稅申報單)，自備款約3成，可貸款約5成到7成。
徐博文強調，國人赴日本買房最好是選擇好地點買新屋，一方面貸款快速，一方面投報率不差，而且新屋有物業管理業者協助包租，省卻找租客的困擾；
不過投資人必須注意每個月繳的管理費內一半為大樓修繕金，若有代租服務，扣除服務費，買方實拿的租金約82%；日本房地產的稅法計算，買進的房屋在五年內出售，和五年後出售的課稅額度不一，也值得買家多留意。中央社
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