時局動盪，不少人選擇購買不動產保值，店面則成為手頭資金充裕者的目標。但專家表示，經濟不景氣，且短期難改善，倘投資人沒有足夠資金，容易遭套牢、斷頭，不如退而求其次，找檯面上還不火紅的商品，向房客收取合理租金，從事中長期投資。
買好店面 要放長線 熱門商圈房價高 風險也高
玄奘大學財富管理系副教授花敬群表示，熱門商圈店面的房價因炒作漲個不停，租金也跟著漲，造成店面同質性太高，難以吸引買氣，甚至還有像師大夜市等衍生鄰近住宅區抗議等問題，反而扼殺商圈的長期發展，已經成為投資人投資店面的風險因子。
至於地方政府規劃新的開發案，雖擘劃宏大遠景，但花敬群提醒，在目前經濟情勢下，遠景能否實現、從而帶來獲利，也是個問號，投資人下手前宜審慎評估。
花敬群直言，好的區位，未必是好的投資標的，一方面是價格炒作太誇張，二方面是現在可能也買不到了。他建議投資人，不如選擇雖不在商圈、但整體環境與機能都不錯的地點來投資，向房客收取合理租金，雙方維持友好穩定關係，以中長期投資取代短期獲利的理財規劃。
手頭資金要夠 避免斷頭
另外，花敬群也提醒，銀行承作投資型房貸，貸款成數低，投資人須確保手頭資金充裕，以免進入市場，現金周轉不靈，落得套牢、斷頭的下場。
【聯合晚報╱記者盧沛樺╱台北報導】
投資店面看招…帶租約賣 當心有詐
好店面有如會下金蛋的金雞母，向來是民眾投資房產首選項目，不過，現階段如要投資，房仲業提醒，除了手頭現金要夠，最好選擇帶租約物件，並特別注意租約的真實性。
全國不動產董事長葉春智表示，政府開放陸客來台自由行後，各地商圈快速變化，有些一飛沖天，如士林夜市、西門町、台中逢甲、高雄六合、巨蛋商圈，但也有一些因為交通動線變化、人潮轉移，反而不若以往熱鬧，許多店面長期空置。
葉春智分析，一間店面會長期空置，有些是區域問題，但不少是店面本身的問題，如格局、動線、位置不佳等，如果投資這些店面，價格未必會便宜多少，卻有租不出去的風險。
因此現階段如果要投資店面，最好就從現已有業者承租，也就是帶租約的店面下手。這類產品要價一般會高一些，在大台北一線地段，目前年化投資投資報酬率 (年租金/總價)大多只2~3%，不過仍比銀行定存高一些。由於店面另有增值獲利空間，因此投報率2%以上、地段不錯的店面，就可考慮投資。
除了優先考慮帶租約物件外，葉春智提醒，要特別注意租約真實性。有些屋主為了順利出售店面或拉高店面身價，會找來假房客簽假合約或不實合約。
常見的有，只簽一年半載，甚至3個月的短期約，租金拉高得很高，一坪一月數千元甚至上萬元，但等買方買下，租方就退租。事實上，有些根本是屋主自己出的，當成出售成本的一部份。
另一種是合約簽了2、3年，也有押金，看起來租金很不錯，一個月可收租1、20萬元，但實際上房東和房客說好，一年只收9個月租金，甚至只收7、8個月。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，現階段投資店面另一應注意的地方，是要有較高的自備款打算。由於比起住宅，店面更易受到景氣影響，目前銀行對店面貸款都相當保守，同一地區如果住宅可貸到7成，店面大多只有5成左右，一間總價5000萬元的店面，就得準備2500萬元左右的現金。【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
店面投資謹防詐騙
擁有店面儘管是多數人的終極目標，但是現在處在高房價時期，目前進場的風險還是不小，一來是因為銀行對店面的放款態度原本便比較保守，而目前利率持續上漲、貸款額度卻反而下降，一來一回中提高進場投資的難度。
二來是店面買賣詐騙事件層出不窮，有些區域的職業店面投資者，在經過多年的市場焠鍊之後，不斷發展新的獲利方式，例如在店面購買後與原來的承租者串通，重新擬定高於原來租金一倍的新契約，以此向新買方訴求附帶高租金的承租者，藉此將店面售價大幅提高，待成功售出後，再與原承租者分配利潤。
而原承租者可能過兩三個月之後便毀約不續租，但是新買方因受騙上當，無法再以高於行情一倍的租金，招攬到新的承租方，投資報酬率瞬間降低，卻又投訴無門，畢竟這種銷售手法只有道德上的問題，並無法律上的瑕疵，因此在購買店面之前，一定要自行打聽區域租金行情，了解實際的投報率；並且帶租約的店面，一定要注意原租約是新約還是舊約。
究竟現在是不是買店面的好時機？應該說，只要有好店面出現，隨時都是好時機，重點是一定要勤做功課，深度了解區域行情變動及公共建設的發展時程，畢竟機會總是留給準備好的人。文/陳韻如
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