中古屋合理房價推算屋齡折舊參考租金投報－我愛家

中古屋房價相對親民，成為精打細算民眾的優選，但低總價真的划算嗎？專家表示，民眾估算中古屋價格，應考量屋況條件、管理方式等條件，切忌單看總價就覺得便宜可下手。掌握簡易的計算公式，再對照實價登錄行情，有助推估合理價格。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，市場上對每間房子皆設有經濟耐用年限；鋼筋水泥結構使用年限為50年，因此屋齡每增加1年，意味每坪行情減2%。

依此邏輯推算10年屋齡的中古屋價格，即可依賣方當初購買成交價的8折來計算。舉例來說，每坪60萬元的新成屋，3年後要轉售，每坪行情減為56.4萬元。

精華區換算易失準

不過，前述的估價方式在高總價地段可能產生低估的情形。徐佳馨指出，如信義區、大安區、中正區等精華地段，按屋齡推估房價的方式無法呈現真實行情。由於精華地段房地產價值主要來自土地，並非建物，因此宜採另種估價方法。

台灣房屋智庫研究員洪佩君另指出，若屋主持有房屋愈久，轉賣時須繳土地增值稅愈高；部分屋主可能因此將土增稅成本轉嫁於售價，導致老房子反而不易以較低價格出售。

房仲價格資訊輔助

坊間另有「租金回溯法」的估價方式；即以年租金，除以該區租金報酬率，即可概算出房屋總價。以目前台北市區租金報酬率約1.5%~2.5%為前提；

若坪數20坪的中古屋，可收月租金8千元，總計年租金為9.6萬元，除以租金報酬率2%，可得出房屋總價為480萬元，折算每坪單價為24萬元。

由於近年房價高漲，相對壓縮租金報酬率，可能使租金回溯法的估價失準，徐佳馨建議，行政院內政部公布的實價登錄成交資料可為評估房價行情主要依據，惟房價同時也受個別社區的屋況，以及其管理方式、社區規模不同，同路段個別價格有所差異，民眾可從各家房仲業者提供的價格資訊輔助估價。蘋果日報【黃怡樺╱台北報導】

10大精算房價心法

撇步1：實價登錄交叉比對

實價登錄後房價行情透明化，房地產專家徐佳馨建議，實價登錄行情可以做為房屋買賣議價的基準，買方熟知實際登錄行情，可讓賣方認為買方是有準備的，相對可提高讓價空間。

另外也可進一步與房仲的成交行情交叉對比，除了看單價外，個案的條件差異如高樓低樓層、有無裝潢等，也會影響價差，下手前可多方比價。

撇步2：借位詢價探聽法

要賣房時，假裝「要買房子」向仲介詢問買價，就可以得知你的房子出售市值多少；若要買房時，則要假裝是「要賣房子」向仲介詢問賣價，則可以探聽出大約多少底價就可以入手，一來一去之間就能得平衡得出貼近市場行情的價格了。

撇步3：屋齡算出合理房價

理財專家劉憶如建議，除了像房市走揚，中古屋地段好到價格高於新成屋的特例外，一般來說，屋齡差一年，房價大概差2.5%，若以預售屋一坪賣100萬元來說，屋齡五年就要扣掉12.5萬，所以大致可以得出五年中古屋一坪大約87.5萬。但若是15年以上的房子，應該把房屋跟土地分開來算，因為房屋會一直折舊，而土地則會一直增值，必須將兩邊相抵計算。

撇步4：從「樓層」推算房價

以新建案來說，一般4樓都為廣告戶，價錢相對比較低，因此可以將4樓作為基準，往上每三層樓大約增加2~3%的幅度，若某建案4樓每坪為50萬元，那5~7樓即為50+50*(2~3％)＝51~51.5萬元，以此類推8~10樓則約52~53萬、11~13樓則為53~54.5萬元。

若是客戶指定比較高的知名建案，通常高低樓層的差價都以15樓為中間值，房價漲幅較大的區域，價差幅度可能不限每三層樓，甚至像頂樓價差幅度更能跳得更快。

撇步5：從附屬建物推算房價

一般如頂加、陽台、露台約為主建物單價的三分之一，所以若是權狀20坪，頂加10坪，每坪30萬，則頂加總價為100萬，加上20坪權狀為600萬，房價總計則為700萬。

但購買頂加時要搞清楚是84年以前或之後搭建，因為84年以後的頂加屬於違建，若有人舉發則必須隨報隨拆，要詳細了解法規的規定。

撇步6：買中古屋老舊管線費用

房地產專家徐家馨建議，若購罝的中古屋是原始屋況，在一入住時就先將老舊的管線換掉，以避免日後重新裝潢時的麻煩。

換掉管線大約一坪要多花費1到2萬元的裝潢費用，這部份的費用也要估算進房價中。另外電梯大概20年左右就要全部做更新，因此購屋前要確認是否有做更新，若是没有的話，議價時管理基金就必須打折扣。

買中古屋貸款難高

另外，由於購買高齡中古屋，經濟耐用年限降低，因此貸款難」度也相對變高，所以自備款要提高1~2成。

撇步7：周遭環境設施也會影響房價漲跌