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都更熱 買公寓別當冤大頭
從去年法拍市場出現天價公寓後，一時之間連同國產局、仲介市場都似乎感染了這股風潮，歸咎原因，不脫都市更新話題熱炒，讓土地持份較大的公寓，成為當紅炸子雞。不過房仲業者也提醒，都市更新曠日費時，高價買進老公寓不一定是划算的買賣。
市場怪象頻傳 老公寓天價售出
台灣房屋不動產研究室執行長邱太?表示，買從去年法拍市場標出華山特區每坪７０多萬天價公寓後，公寓熱就迅速蔓延到台北市的各行政區，其中大安、中正、萬華、大同等區域，因為舊公寓多，公設比低，土地持份大，加上都更議題熱炒，許多買方認為不論自用或是投資，空間都很大，因此躍躍欲試，希望買進之後順利更新，將會有驚人的收益。
平心靜氣看需求 買公寓不等於買都更
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，買公寓如果是單純自用，其實只要注意價格、屋況與地段，但如果心中打著等待都更的算盤，就要想清楚。有機會都更的公寓產品，除了屋齡要大於３０年，區域平均房價得越高越好，如果每坪低於２０萬，改建其實不划算，也甭論建商會出面協助整合。
此外，除了具備這些基本條件，房屋本身還得有臨路寬、無店面、住戶單純、共識強等條件，市場上有不少打著「都更屋」話題的公寓，實際上並沒有成就都更的條件，是想要藉著公寓大發都更財的民眾要特別注意。
【網路地產王／黃京梧／綜合】
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老公寓漲過頭 小心被套牢
為了平抑房價，台北市政府把都更容積獎勵，從1.5倍提高到2倍，希望能增加房屋供給，沒想到許多屋齡三、四十年的老房子頓時變成搶手貨，甚至賣價創市場天價。政策將從8月1日起跑，已經讓老公寓房價漲翻天。但房仲專家提醒民眾，並非間間都是黃金屋，都更通常曠日費時，先期需投入很大的心力與成本，住戶是否可以支應，一定要列入考慮。
高齡老屋風險高 事前須審慎評估
專家也提醒，高齡老屋有三大潛在成本，購屋人不能忽略：一、多半屋況不佳，甚至要處理滲漏水等問題，居家環境不一定舒適，要額外準備50~100萬元的裝潢翻修成本，購屋人須審慎評估自備款的負擔。二、等待「都更」商機的時間成本，長達5至10年，若要等待「都更」商機，須有長期抗戰的心理準備。三、銀行貸款成數，依照貸款人的年齡加上屋齡進行評估，若房子屋齡太高者恐難如願貸到足夠的成數。
自力都更大不易 委託專業顧問漸風行
另外潛在的成本還包括鑑價款項、工程款、工程期間安置住所的租金等等龐雜費用。尤其最大宗當屬工程款，金額動輒上億元，對於住戶來說負擔過重，最好要找專業的委託單位提供專業意見，例如建築經理公司、土地資產公司等，並且由跳脫利害關係的第3方人士擔任，協商推動會較順利。
一般來說，住戶找建商合作改建，一般改建後分回的面積較少，若透過銀行信託與建經公司合作，建商僅單純受委託進行大樓營造工程，賺取工程款，容積率增加的樓地板面積，利益全歸住戶共享，且可享房屋、地價稅兩年減半優惠，是日漸風行的一種都更方式。
【網路地產王／黃京梧／綜合】
http://key88.net/article23275.html