我愛家

擔心未來買不起房子，這幾個月以來，趁著景氣復甦，許多年輕人都開始四處看屋。一般來說，年輕人購屋多為人生首次購屋，因經驗不足，往往買屋總買到不好經驗，房仲業指出年輕人購屋最常犯錯誤並提出解決方案，提供想要購屋年輕族群參考：
錯誤１：重感覺不重預算
住商不動產企研室主任徐佳馨說，年輕人對「家」往往已有藍圖，但在房價不斷創新高情況下，許多年輕人對未來過於樂觀，在購屋時重感覺，預算一加再加，忽略自身還款能力，或選擇高總價，低自備款房屋（如百分百房貸、買屋頭期款可刷卡分期等）並擴張信用，在現今銀行貸款多有3年寬限期優渥條件下，一開始還款輕鬆，但卻容易不知不覺為自身財務埋下不定時炸彈。
解決方案：年輕人雖有工作能力，但總有許多意外支出，為維持一定生活品質，購屋建議採用三三原則，即應準備三成自備款和每年償還本利和不要超過總收入三分之一，並預留一筆不列入購屋預算資金以備不時之需，避免因房貸降低生活品質。
錯誤２：看廣告不看權狀
台灣房屋首席總經理彭培業說，年輕購屋族易受廣告與不肖業務人員話術牽引，落入陷阱；如刻意忽略住宅為工業用地事實或將夾層坪數灌入總坪數、混淆使用權與所有權等手法，都因許多人嫌麻煩，未詳閱權狀吃虧，許多人往往開開心心過戶，後來卻發現實際狀況有落差，不單賠房價，也影響未來房屋轉手性。
解決方案：購買中古屋時首先要了解權狀所載明內容，並檢視實際屋況，建議購屋時尋求有品牌不動產經紀業者協助，深入了解該物件實際狀況，以降低購屋風險。
購買預售屋時，切記一切條件口說無憑，都要有相關書面證明，以保障自身權益，在簽約時，要將公設、主建物附屬設施等標明清楚；在建築藍圖上註明預購房屋每個房間實際坪數，做未來交屋時對照依據。
錯誤３：買夢想不買現實
21世紀不動產總經理王福連說，區位永遠是決定價格與漲幅關鍵。年輕人購屋因預算有限，加上經驗不足，如聽信片面廣告與推銷話術，極易買在「漲不高跌得深」價位，白白損失人生第一桶金。
解決方案：對預算有限購屋人，買屋寧可選擇區位佳，坪數較小，為未來預留增值空間。如無法前進市區，也儘量選擇具有捷運週邊800公尺內或優質學區等條件房屋，避免過於荒涼地段，顧慮房價外，也需考量居住週邊環境安全。
錯誤４：省小錢花大錢
全國不動產董事長葉春智說，許多年輕人購屋時自認可以一手包辦，希望可省下仲介佣金等相關費用，
殊不知房屋購買有其複雜性與風險性，均非購屋經驗不足年輕人所能及。
解決方案：現代人工作忙碌，許多購屋上細節屬經驗範圍，建議購屋者選擇有品牌不動產經紀業者，除可委託處理買賣相關事宜，省去時間與人力成本，也在後續如和原屋主有糾紛，可委託仲介處理或提供相關諮詢與幫助。
中時電子報 記者曾萃芝／台北報導2010/03/14
http://key88.net/article18688.html

央行和金管會聯手嚴管地產投機風潮，台灣銀行昨天率先公、民營銀行表態，全面暫停所持有自有不動產標售作業，並確實執行豪宅及投資客的房貸限縮。目前台銀握有好幾百億的不動產和空地，就短期內標售不成的情況下，將轉而尋求外界的契約租賃。
上述決定是台銀總經理張明道連續2天的行務會議後，所公開提出的經營策略，為第一家正式回應主管機關「緊迫盯人」的金融機構。其他多數公股行庫則是極力自清，一再說明對投資客的定義及其貸款低成數規定。
中央銀行、金管會嚴打投資型房貸業務，天天市場上都傳言會有新的管制對策，風聲鶴唳擾人心煩。昨天即使是週末時分，央行仍發出澄清稿，表示某媒體報導「央行下重手，空地貸款以底價為限」乙則，查與事實不符，認為這是媒體未經詳實查證，憑添誤導讀者的傳言。
雖然台銀配合積極政府政策，先是上週公布對投資客以及豪宅的貸款成數下修1至1.5成，提高貸款利率1至2碼，並且一律取消本金寬限期的作法。昨天再宣布暫停旗下不動產的標售作業，張明道表示，還是很關注因存放利差低環境，對銀行獲利壓力的考量，因此同時提出強化資產負債的管理方向，一方面進行不動產資產的活化，例如將空地出租作為市區停車場或全省各地的倉儲，以減少閒置、增加租金收入。
另外一方面，依循台灣金控的統籌，與台銀人壽搭配行舍購置承租，進行財務投資的妥適規畫。
張明道認為，台銀內部將會加強授信管理，以維護授信品質，並強化債權管理的催理工作。即使進行財務操作，也會把績效及風險控管同時兼顧，以符合台灣金控董事長張秀蓮指出的4點應注意的努力方向，即慎防全球金融系統風險，全球及國內金融監管法規的調整，持續充實自有資本，以及強化公司治理的風險管理。
記者陳碧芬／台北報導 2010/03/14
http://key88.net/article18687.html

台北房價高漲引發民怨，財金部會祭手段禁炒房，學者對選擇性信用管制表認同，但呼籲政府應建立完善租屋機制，平價住宅政策應調整為只租不售。
因應台北都會區高房價，本週財金部會大動作，要求銀行緊縮投資客、豪宅貸款成數及拉高貸款利率，財政部也擬提高非自用住宅稅率，另一方面則將興建平價住宅等，增加北部房屋供給。
不過政大地政系教授張金鶚表示，台北市房價異常飆漲，並非供給不足，主要是投資炒作所致，若無法打擊投資炒作，「再多的供給都無法解決高房價問題」。
他表示，從平日觀察不難發現，台北市仍有許多空屋，新屋、中古屋都可見晚上仍有多處住戶漆黑一片，若再參考台電不及底度用戶分佈資料，認為台北市已有空屋問題，關鍵在於價格不合理，主因來自投機炒作，而非供給不足。
張金鶚建議，政府近期推動平價住宅，應該轉型為只租不售，將房子租給買不起房子的弱勢族群，建立完善租屋系統，除可優先照顧弱勢族群，也可讓買不起房子的一般受薪民眾，可用合理租金有屋可住。
他解釋，中國人講求「有土斯有財」，但誰說一定要買房子？以年輕人為例，買房一來經濟負擔大，二來房貸20年間工作地點受限制，建議平價住宅政策應轉為只租不售，利用租屋制度優先照顧人民的居住權。
對此營建署則解釋，興建平價住宅的用意，希望讓買不起都會區房子的受薪族，利用捷運系統到北市郊區買房。針對弱勢族群，政府現階段已有租金、購屋利率、房屋修繕貸款等住宅補貼政策。
此外，張金鶚表示，政府近期的打房措施若能有效落實，可望防止炒作，不過由於不少投資客「口袋」很深，撐過半年緊縮期後，又可再度炒作房價，加上依過去經驗，銀行可偷跑放貸，呼籲政府一定要落實打房措施，否則政策也是白喊。
中央社記者何旭如台北13日電
http://key88.net/article18686.html

八大行庫宣布緊縮豪宅與投資客房貸，房仲表示，過去一向是賣方市場的房市，已經出現買方要求降價5到10%，造成不少個案無法成交。房市觀望氣氛濃，也影響房地產交易天數。
八大行庫宣布緊縮豪宅與投資客房貸措施，包括縮減貸款成數的上限為6成至7成，及加碼利率0.25至0.5個百分點，並且統一取消寬限期，配合政府嚴打炒房決心。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，相關配套一出籠，確實對市場產生影響。不少店頭都反應，過去因為看好房地產前景，房市往往是賣方市場，但是買方近幾日態度改變，要求屋主降價幅度不小，平均至少要求降價5到10%，但多數屋主目前仍相當強硬，造成不少個案無法成交。
徐佳馨評估，初期市場難現投資客倒貨潮，因此價格鬆動有限，但買賣雙方持續拉鋸，金融海嘯時的買氣急凍慘況可能再次上演。
永慶房屋表示，政府與各行庫的動作的確造成市場觀望氣氛，短期會影響成交天數，不過，長期來看，卻是短空長多，將可避免房市過熱，有利房市長期發展。
永慶房屋研展部協理黃增福表示，根據永慶房屋直營店回報，的確有買方客戶會以政府與各行庫措施，做為買屋時談判的話題，並讓買方寧願選擇觀望一陣子，再決定出手；不過，長期來看，市場價格應該會回到合理價位，有利房市長期發展。
中央社記者林沂鋒台北13日電
http://key88.net/article18685.html

近年來「住宅環境品質」已成為影響房屋價格高低的重要因素，倘若住宅環境品質的條件不理想，即使在價格上給予較大的折扣優惠，也未必能獲得購屋者的青睞。民眾的消費習慣已從過去「求有」到「求滿足」，發展到「求安全」與「求舒適」的高標準階段，房價高低雖仍是考慮的重點，但仍然比不上能夠享受住家的安全與寧適來得重要。
根據台灣房屋幸福指數大調查，有36.8%的受訪者認為「惡質鄰居」是導致民眾購屋不幸福的重要因素。
台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示，「惡質鄰居」的種類繁多，調查時，不少受訪者感同身受；夫妻半夜吵架、電視聲過大、飼養家禽鳥獸任由排泄物四濺、私下架設基地台、偷接鄰居水電與第四台、垃圾隨意放置、霸占騎樓或道路…等不勝枚舉。在挑選購屋地點時，環境、交通、景觀、施工品質等實質面看得到，但「惡質鄰居」卻是百密一疏，防不勝防。
衛生/注意附近有無市場
衛生問題是買房子另一個絕對要注意的問題，看房子的時候就可以到處繞一繞，看看當地是否有特定置放的垃圾收集箱，或有垃圾車定時收取垃圾、以及是否有專人負責清潔跟消毒。還有附近是否有市場或養鴿戶，也有可能會產生衛生的問題。
治安/警察是否定時巡邏
而治安也是很重要的一環，治安好不好，會影響到生命或財產的安全，因此一定要先了解要買的房子所在區域，是不是有治安上的問題，這個地區是否經常上社會版新聞、居民素質如何、居住環境是否混亂，以及警察治安單位是否固定巡邏保障，確認環境安全無虞才行。
噪音/多時看屋觀察環境
至於在噪音方面，江怡慧也提醒，要注意房子附近是否有交通設施容易發出極大音量，例如鐵軌或捷運、高架橋，或是靠近大馬路邊的聲音大到窗戶根本不能打開，還有機場及航道經過一帶，是否有飛機飛行起降的聲響。此外，附近有沒有鄰居習慣打麻將或唱卡拉OK，或是附近有夜市攤販人潮聚集。
建議購屋民眾要選擇購買這型住宅時，一定要做到「多時看屋」，白天看、下午看、晚上看、平日看、假日看，這樣才可以了解將來入住後，噪音的問題是否會干擾到自己日常作息。
【聯合晚報╱記者郭曉芸╱台北報導】
http://key88.net/article18684.html

甲山林集團董事長祝文宇是房地產業白手起家的傳奇之一。大台北地區房價飆漲，愈來愈多人被迫移出大台北居住圈，他對現在年輕人置產的建議是：要放棄既有的生活圈觀念，到處多看多比較，才可以用有限預算買到理想住宅。
祝文宇大學剛畢業時，月薪不到1萬元，他人生的第一間房子買在台北市松山區的馬路邊，如今每坪的售價約比當年購買價足足漲了20多倍。
房市老手的祝文宇最近也被台北市區房價嚇一大跳。他說，前陣子他去民生社區看屋，發現當地老公寓竟喊到一坪60萬元，這是都市更新效應把老房子的價格拉上來，但不見得合理。
他說，危機入市與低檔買進，永遠都是投資致勝的關鍵。例如，在別人不敢出手時買進房地產，中長期來看，報酬率都相當可觀。他建議一般人可以從中古行情來計算購入時機及成本。
早年甲山林在新店代銷湯泉社區，當時他計算附近中央新村的中古屋約在每坪20萬元，銀行放款時打個7折約在14萬，所以他推案價設在17萬元起跳。
因為定價比舊屋便宜，市場反應熱烈，所以一路從第一期的17萬元左右，賣到後幾期的30多萬元，當初知道區域中古價而早進場的客戶，幾年內資產價值就幾乎翻了一倍。
他從事房地產代銷業多年，發現很多人都習慣在固定的生活圈內買房，雖然食衣住行都在熟悉的環境中，卻可能讓自己負擔一輩子高房價，又未享受到生活品質。
祝文宇說，人生不要一直看著高房價望屋興嘆，多看多比較，了解行情價，研究區域發展與人口變化，就會發現適合自己的房子。除非確定在這城市只是過境的商務客，或是定居在就業機會有限的區塊，否則租房子終非長久之計，買房子才能真正享受到社會發展的增值福利。
另外，如果上班族有志去中國發展，祝文宇建議「若有預算一定要先買房」。因為任何地方只要有人持續移入，房屋就會增值，以上海為例，還是一個發展中的成長型都市，未來房價仍具支撐。
當年他因為甲山林代銷台北市仁愛路三段的宏盛帝寶豪宅，因此成為帝寶的住戶，但祝文宇說，除非是很有特色的建案，否則他現在不會再在台北市區買房子了。
祝文宇的投資幾乎全以房子及土地為主，他笑說，在股票市場「交」了幾億元的學費以後，學會最重要一課就是「不再碰股票」，不動產才是他認定增值的商品。
【聯合報╱記者許佳佳】
http://key88.net/article18683.html

這幾天政府採取多項抑制高房價措施，萬箭齊發，目的要嚴打炒樓投機行為。我認為，政府反應太慢，早在去年10月央行總裁彭淮南出來喊話，認為北市房價炒過頭，要求銀行不要貸款給投資客，不要壓低利率搶房貸，要嚴審貸款人條件，結果各家銀行把彭總裁的話當耳邊風，繼續低利搶房貸大餅，結果貸款浮濫宛如火上加油，房價暴漲一發不可收拾。
其實，不只台灣頭疼高房價問題，亞洲各大城市北京、上海、香港、新加坡，都面臨房價狂飆的窘境，為防堵房市泡沫，各國早已出手打壓。去年底中國大陸北京、上海大城市非理性飆漲，大陸當局立刻實施第二套房首付（自備款）至少四成，打擊投資客。
加上今年初發布國11條嚴打房價，上海、北京房價修正已有10%，另外，新加坡2月也實施對購屋一年內轉手賣家加收印花稅，將購屋貸款上限從房價的90%降為80%；香港從4月1日起，將市價逾港幣2,000萬元（約新台幣8,258萬元）豪宅的印花稅，由3.75%調高至4.25%。
從資金面來看，美國在金融海嘯中成為負債累累的國家，因此美元長期看貶，加上中國大陸從世界工廠轉型為世界市場（消費大國），熱錢跨海不斷湧進亞洲。
台灣去年1月遺贈稅調降至10%，過去三、四十年來台商避稅的資金回到台灣，另外，銀行低利政策，逼大額存款戶紛紛解約，投入報酬率較高的股市和房市，尤其是具有抗通膨、保值、增值特色的房地產，成為最佳的投資工具。
這兩股資金動能排山倒海湧進台灣，熱錢已不只淹腳目而已，我看已淹到肚臍，甚至快淹到喉嚨了。
最近政府停售國產局土地，只是關了土地供給的大門，卻沒有去化這兩股資金動能，房價要修正比較困難。不過，金管會和央行針對投資客取消房貸寬限期、降低貸款成數、提高房貸利率，倘真能落實執行，直接斷了投資客資金需求的奶水，房價將能有效抑制。
依據台灣房屋不動產研究中心的專案報告，目前朝野砲口一致，要平息高房價的民怨，執政黨得想辦法讓房市降溫，卻又不能讓房價崩盤，其困難度猶如走鋼索般，當然最佳方向就是讓高房價地區溫和緩跌，讓民眾不會產生買不起房子的剝奪感。
我認為，目前政府打壓高房價，第二季房市買氣會觀望，交易預估會減少。儘管政府如何打壓，最終目的還是要減少民怨，希望大家都買得起房子，若是自住型的民眾，好地段任何時機都是買點，最重要的還是做好財務規劃，隨時注意利率變化，相信一定可以安心買到好屋。
【經濟日報╱文／彭培業】
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總價 :728萬(編號L01)地址 :台中市南屯區大墩路VS大墩17街
種類 :華廈  格局 :3房2廳2衛 建坪 :43.5 室內:27.35
樓別 : 3樓/共13樓  車位 :平面車位   完工 : 94年
學區 : 安和國中、文山國小   五權花園廣場
看屋專線：0919-666883 李先生
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租金 :15000 (編號e046) 地址:台中市西屯區漢口路二段
種類 :華廈  格局 : 3房2廳2衛   樓別 :9樓/共20樓
房租包含車位,原始屋況,分離式冷氣
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
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租金 :11000 (編號e045) 地址 : 台中市南屯區南屯路二段
種類 :華廈  格局 : 3房2廳2衛  樓別 :2樓/共10樓 
房租包含機械車位. 屋主希望租給惜屋之人.管理費自付
學區 : 萬和國中、南屯國小
專線0918075588 .0982951988蔣小姐
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