我愛家

總價 : 495萬 (編號1313) 地址 : 台中市西屯區河南東四街
種類 : 電梯華廈 格局 : 4房2廳2衛  建坪 : 56.88坪 室內:43.7
樓別 : 4樓/7樓  車位 : 另  完工 : 81年
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總價 : 78萬 (編號1312) 地址 :台中市北區天津路1段vs陜西東4街
種類 : 電梯華廈   格局 : 套房   建坪 : 9.82坪  室內:7.5
樓別 : 5樓/7樓  車位 : 另    完工 : 83年
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延續上週所談的「泡沫化」問題，目前台灣房地產市場在供給和需求方面的「量」並不是

問題，以這兩年建商所申請的「建造」數量來看，短期三、兩年之內，房地產供需是不可

能會有「超額供給」的現象，可是大家所擔心和疑慮的部份，還是在於價格上，房價現在

到底是不是漲得太高了？還會不會再漲？或是什麼時候會跌？
因為價格的關係，許多人把矛頭指向「豪宅」的問題，可是「豪宅」價格的產生是屬於市

場資金面問題，僅是經濟層面當中的一部分而已，宜另外單獨去談。但是一般市場性的房

價則應該先由整個金融面來談起：正常來說市場上的資金會找有報酬、有利潤的地方跑，

可是政府沒有辦法將這些資金導向產業發展、創造就業機會，產業的投資環境看不到可期

之利潤，出不去國外的資金就只能放在銀行裡頭生息。
資金利潤比價，促使房價倍數飆漲
回顧金融市場在銀行定存利率還有3%的時候，保守的投資人花800萬元買一間房子收租一

個月2萬元，就等於把錢放在銀行一年可以收24萬元的利息是一樣的；可是當定存降到2%

的水準，以同樣的資金報酬條件，於是錢就開始從銀行裡跑出來買房子，房價在1200萬之

內，若可以收到月租2萬元就划得來；不料央行持續降息，定存利率在很短的時間內又從

2%再降到1%，房子若能一個月收租２萬元，即使是2400萬元都可能買得下手！因此「資金

效率」問題才是真正房價近期飆漲最主要的原因之一。
融資擔保的價格，是否為膨脹後的泡沫？
「有錢人看存款利率，沒錢的人看貸款利率！」原本800萬的房子，銀行可融資貸款的成

數若為八成，購屋可貸640萬；房價上漲到1200萬元，銀行融資條件不變，購屋可貸960萬

元；房價持續上漲，到了2400萬時，貸款金額也跟著可以高達1920萬元。
可怕的是，擁有資金的人為了保守的資金利潤去追高房價；缺乏資金的人，為了目前的低

利搶進則要承擔更多的負債額。如果投入房地產市場的資金，隨著房價的爬升仍然持續以

等比的貸款成數進場，銀行的融資授信條件若沒有增加相對足額的保障而持續參考市價來

做為擔保，即有可能加速催化「價格性泡沫」的產生。
預期心態，是否也會換來一場泡沫？
成屋的交易直接反映當下買賣雙方的價格意願以及立即的融資條件，但是預售屋的定價和

銷售卻是另一種更大的潛在性問題，當一般民眾的自備款不足購買成屋，轉以「頭款分期

」的方式選購預售屋，更可怕以及值得憂心的就是，倘若對於價格的心態仰賴未來交屋時

可轉嫁到銀行的貸款上，而當完工交屋一旦開始要承擔貸款時，市場價格以及融資條件是

否依舊？否則過度樂觀的預售行情，最後「斷頭」了許多口袋不夠深的人，即有可能會成

為未來「價格性泡沫」引爆的導火線。
【本文作者為網路地產王資深顧問】【文／范世華】

到《房市潛在堆積的「價格性泡沫」》的永久網址

老人化社會快得令國人措手不及，加上國內對於退休規劃不如歐美國家，單靠所謂的勞退

金勢必不足以滿足退休生活所需，房仲業者表示，「住」占了退休金比例中相當大的一部

分，在沒有固定收入的狀況下，先考慮自己期待的退休生活，訂好目標、及早規劃，才能

讓自己退得輕鬆、休得愉快。
生活便利最重要 事事輕鬆不求人
住商不動產表示，退休族由於身體狀況、活動力均不如年輕人，加上很少開車或騎車，通

常都以大眾運輸系統為代步工具，因此住居不要與大眾運輸系統相隔過遠。此外，老人家

病痛較多，同時又有膝蓋關節退化的問題，不再適合爬樓梯，最好居住於大型醫療院所周

邊、公共設施完善，具備電梯的房屋，同時房屋坪數不要太大，避免整理困難。
前進低消生活圈 省下房價做投資
由於退休族收入不穩定，不少退休族會選擇利用「高價房換低價屋」的策略，將都會地區

的房子賣掉，不只多少增加手上的資金，也因為搬離生活費用較高的都心區，日常生活將

減少支出，同樣一筆退休金可以過得更久，讓許多退休人士安心不少。
中信房屋說，多出來的屋款，不論是買第二屋作為投資，或是將資金移往股票市場或其他

投資，都是增加退休後穩定財源的方法。但是要注意的是，低消費生活區往往也表示，該

區域的資源沒有都會生活區豐富，特別是醫療資源，也因此選擇低消費生活區養老時，也

要注意到自身的身體狀況。
【網路地產王/黃京梧/綜合】

到《退休規劃佳 老來不怕無家歸》的永久網址

便宜的房子地點一定很差？那就錯了！大台中最近低總價、低單價房屋顯得特別搶手，潭

子鄉圓通南路有拉皮整飾過的大樓案，廣告打出一坪低於7.8萬元起，個位數的單價比行

政院要在林口機場捷運A7蓋的平價宅更便宜！這些大樓區段地點不差，基地面積大、戶數

多，容易自成社區小商圈提升生活機能，徹底巔覆「地段好、房價高」的迷思，因此特別

吸引三大族群移居台中，退休族、上班族、包租族。
台中平價宅怎麼買？ 專家：先挑南屯
雖然台中各市郊區有少數便宜大樓可挑，不過專家還是建議要兼顧保值性以便將來要換屋

轉售時能值錢。除非西屯逢甲或五期也同樣有10萬元的案子，強烈建議到南屯其次東區最

後十期挑選便宜大樓。因為大台中城市發展重心一直偏向西屯與南屯。
勿隨豪宅熱起舞 台中舊樓貶值多
國人罵翻天的高房價問題，論區域幾乎在台北市與台北縣，論產品也是少數棟大坪數大樓

豪宅為主。專家解釋說，「舉例，居住品質不差的台北文山區景美新大樓約40~50萬，比

150~200萬元的大安區信義區豪宅，那些豪宅大樓位處的區段生活品質，真比景美的新大

樓好上4倍5倍嗎？」
台中七期市政路上開價30~50萬的豪宅，比500公尺外的黎明商圈10萬元的舊大樓，生活機

能更差！專家點出財富M型化社會，名牌消費心理已經投射到房市，賣方就是操作「愈貴

愈有面子」的購屋想法。連吹幾年的豪宅大泡泡已經連帶哄抬房價，但是和台北縣市一般

大樓比15年前漲1、2倍大不同，在台中市房價10~15萬的新大樓和15年前比價還更便宜，

更多舊大樓貶值3~5成！
【網路地產王/劉祈相/台中報導】

到《新屋低於10萬 移居台中省很大》的永久網址

從今年一月一日起，「一生一屋」適用土增稅10％優惠稅率正式上路，這對換屋族堪稱一

大福音。包括「重購退稅」、「一生一次」、「一生一屋」等好康，都只限自用住宅買賣

，依不同人生階段所產生的換屋需求，有不同的節稅方式。
兩年內換屋 重購退稅超划算
「重購退稅」是指新買房子的土地公告現值，大於賣掉的舊房子，並在2年內完成換屋，

就可全額退回土增稅，新婚首購族未來由小換大、由郊區換市區，可善用「重購退稅」，

相當於換屋免稅。
永慶房屋契約部經理陳俊宏舉例指出，不少人結婚時買下生平第一間房子，因為經濟能力

有限，選擇先在市郊購屋，等到經濟能力好轉，打算搬至市區，而市區新房子的公告現值

大於郊區舊房子，且於2年內完成換屋，則不論採取「先賣再買」或「先買後賣」的換屋

模式，都可申請「重購退稅」，符合資格的換屋族，土增稅一毛錢也不用繳。
購買純住宅 一生一屋享優利
此外，享用土增稅優惠稅率，必須先使用過「一生一次」，才可選擇「一生一屋」， 雖

然「一生一次」只限申請1次，但條件較寬鬆，例如名下的不動產戶數或持有不動產的時

間等，都不受限，只要賣掉房子的前1年，未用於出租或營業，都申請「一生一次」優惠

稅率；而新上路的「一生一屋」沒有申請次數的限制，只要是居住且設籍6年以上的房子

賣出，且名下只擁有一戶不動產，就可申請「一生一屋」優惠稅率。
現行土增稅稅率為累進稅率，分別為二十％、三十％及四十％，自用住宅用地則可適用十

％優惠稅率，原本一生只能適用一次，第二次換屋就得適用一般稅率，而「一生一屋」則

在符合條件下，可不限次數適用，這對純住宅的人士而言，讓民眾可以根據本身的居住需

求，做出適度換屋的決策，還可以刺激一手市場的房屋銷量，也有助於房屋買賣交易。
到《換屋族有福了 土增稅新制上路》的永久網址

過去10年，全球消費者經歷了一場產品革命，在10年前，幾乎所有的家庭都在使用固定線

路的電話，沒有人會想到在10年後的今天，行動電話竟會成為人與人間日常聯繫的工具，

更沒有想到可以享受到如平面電視、iPod與任天堂的Wii這類科技革新的產品。隨著時序

進入2010年，可以預見還會有更多的革新產品出現，不過在此同時，也會有許多產品將遭

到淘汰。
知名投資網站Smartmoney特別列出一份消費者在今年購買時需要三思的產品，因為這些產

品都有可能在今年遭到淘汰。
＊DVD：消費者到影碟出租店租片的時代已近尾聲。去年9月美國百事達表示，將在2010年

底以前關閉大約22％的DVD出租店。往後，DVD的出租與銷售將會為如Netflix的線上電影

出租業者與有線電視業者取代。
＊固定線路電話服務：此一服務可能還能存活一段時間，然而最終將為行動電話所取代。

根據統計，在2009年上半，美國每五戶家庭就有一戶以上(22.7％)擁有行動電話，然而卻

沒有增加線路電話，此一比率遠高於2006年同期(10.5％)。
＊外接硬碟機：消費者未來自線上下載音樂、影片等影音資料的需求會持續擴大，儘管外

接硬碟機是儲存這些資料的工具，然而往後更方便的選擇可能是如Carbonite.com與

Mozy.com所提供的線上支援服務。
＊若干品牌的智慧型手機：過去幾年，有不少標榜具有與iPhone或黑莓機相同功能的智慧

型手機上市，然而卻無法造成轟動。今天，黑莓機在智慧型手機市場的占有率達到4成，

其次是iPhone的25％，其他智慧型手機根本難以立足。根據ComScore在去年12月所做的一

項調查顯示，計畫在未來3月內購買智慧型手機的消費者中，有51％計畫購買黑莓機，有

20％打算購買iPhone，而只有2％計畫購買PalmPre。
＊數位相機：數位相機一度是消費者不能或缺的消費者電子產品，然而近幾年來其銷售卻

告下降，而為另外一種新型的數位相機所取代，即是單鏡反光數位相機。後者雖然體積較

大，但是所產生的影像卻優於一般的數位相機。
＊雷射唱片：請回想一下，你上次購買雷射唱片，或是進入唱片行是什麼時候的事？過去

10年對雷射唱片是悲慘的10年，先後遭到Napster與iTune的打擊。雷射唱片已經過氣了。
＊吃油如喝水的汽車：在高漲的環保意識與高油價下，全球車商都在發展省油車與使用替

代能源的車子，像過去那類大量耗油的汽車已不再是消費者所想要的交通工具。
【2010-01-04／工商時報／記者王曉伯／綜合外電報導】

到《７大類產品‧今年購買要三思》的永久網址

再1個多月就是農曆新年了，許多新婚夫妻都希望趁農曆年前搬新家，而現在正是年前購

屋旺季，房仲業者說，買屋千萬不要衝動行事，以免買了不適合房屋而反悔，或是買到瑕

疵屋，年前購屋最好學會停、看、聽三步驟。
第一步，「停」下腳步，想清楚。
21世紀不動產總經理王福連說，在眾多購屋糾紛中，買方反悔情況屢見不鮮，但買賣契約

一旦生效，雙方就必須履行交易，所以購屋簽約前一定要停下腳步思考清楚，坪數是否符

合需求？區域是否適合自己？生活機能可否接受？等等問題，畢竟動輒百萬、千萬元的決

定，將會影響未來20年的財產分配，不可不審慎思量。
建議可找家人商量給予適當建議，但無須號召大批親友，有時人多意見多，反而難以下決

定，釐清最初購屋需求，有時比他人盲目建議來的有建設性。
第二步，張大眼睛，「看」清楚。
住商不動產企研室主任徐佳馨說，買屋前要仔細用心審閱不動產說明書，並注意有無銷售

委託書，查明仲介業者有無權利代為銷售，且要注意產權是否無誤，以及房屋有無其他抵

押。
除產權要看清楚之外，屋況更要辨分明，注意觀察房屋角落有無漏水、壁癌狀況，窗框是

否滲水；室內要看，戶外也不可忽略，舉凡環境、巷道、交通與機能也要詳盡調查。
第三步，打「聽」現況，問清楚。
台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，除了要想清楚、看清楚之外，更要將房屋的屋況

「打聽清楚」，可向周遭店家或是鄰居打聽附近治安或是有無兇宅的情況。此外，買屋還

是要找尋知名品牌的房仲業者，並掌握「停、看、聽」三步驟，年前成家才有保障。
【2010-01-04／工商時報／記者曾萃芝／台北報導】

到《年前購屋３訣竅－停看聽》的永久網址

本刊訪問多位專家，歸納買中古屋最容易被混淆的4種公設使用情況。
項目1：沒買車位住戶，小心分攤到虛胖的車道公設
多數房地產專家表示，車位是建商最容易、也是最常見的灌公設手法。有20年代書經驗的

柯玉秋說，早期車位普遍登記的面積約10坪左右，現在則多半只登記4～5坪，「這已是法

定登記面積的下限。」她無奈的表示，車位灌水是最常見的手法。
建商的手法是，把可以登記成10坪的車位變5坪，相差的坪數以車道的名義變成大公讓全

體住戶分攤。試想：如果是沒有買車位又要分攤車道的住戶不就吃虧了嗎？那麼建商可從

中賺取多少利潤呢？以1個車位建商可以偷5～6坪計算，100個車位就多出500～600坪，若

以每坪30萬元計算，等於建商可以多賺1.5～1.8億元。
項目2：舊大樓訴求低公設，其實是將「小公」登記在主建物
在民國78年前興建完成的大樓，依照當時的法令，若是各層「電梯間」及「樓梯間」約定

為「專用」，就可以併入主建物面積登記。若是有兩部電梯加上兩座樓梯，在實際使用面

積相同情況下，可能會發現舊大樓的公設比只有20%，但因登記法不同，新大樓的公設比

卻要增加到30%。因此，彭培業提醒，若小公面積登記在主建物面積，銷售時訴求低公設

比，此時購屋人就要多加注意。
項目3：公設比不會因為中庭花園而拉高
老王說：「為什麼你家的公設比這麼高！竟然有40%」，小蔡答：「因為我家的中庭花園

很大，還有一個露天的游泳池！」相信很多人都有這種美麗且錯誤的想法，若這是銷售人

員的話術，請不要當真。
因為中庭花園大部分為法定空地，並不列入公設面積。換句話說，你家的中庭花園再怎麼

大、擁有露天標準游泳池，這些與公設比一點關係都沒有，因為可以列入公設面積計算的

範圍，必須是有頂蓋的公共設施，如1樓或地下室羽毛球場。
項目4：公設分配不公與公設違法使用
由於公設的分配是由起造人（建造該建物的申請人，多半為建商）協議而定，過去曾發生

過7樓與8樓的銷售面積相同，但公設比卻出現差異，「這可能是建商把一些大樓的機電空

間變成公設併入各戶的室內計算」。柯玉秋表示，要避免類似的情況發生，可要求提供樓

上與樓下住戶的分坪表做為對照。
徐源德與柯玉秋一致認為，在所有易混淆的項目中，除了車位外，最需要擔心的反而是公

設違法使用的問題。舉例來說，很多建商把法定的防空避難室變成KTV或視廳室，或是台

北市規定住宅大樓必須設置法定機車停車位，被建商違法使用變成閱覽室，「從安全角度

來看，萬一發生火警，機車停車位所配置的滅火設備在密閉空間使用，效果可能打折扣。

」
柯玉秋認為，同區域個案有大量公設的產品，會比沒有公設產品單價稍高一些，但若是建

商在送審時的圖面與最後使用登記上不符，最後被建管處勒令拆除，損失的絕對是購屋人

。過去實務上曾發生類似的案例，雖然最後建商會賠錢了事，但能夠賠償的金額與房價是

天差地別。
為什麼陽台、雨遮被監察院點明是虛坪？
永慶代銷副總經理吳金銘表示，主要是因為建築技術規則與權狀登記無法統一而產生的問

題，內政部原意是為強化建築本身的防火安全或提升公共品質空間，允許建商可以不用將

陽台、屋簷、雨遮及機電設備等項目計入容積範圍，但是又允許這些項目可以變成附屬建

物或公設納入權狀面積登記，讓部分不肖建商努力灌水而提高獲利，因此監察院認為可能

有浮濫設置，以及使用項目不符的情況，要求檢討修正。
【2010/01/04／Ｍｏｎｅｙ雜誌／撰文：劉育菁】

到《購屋人權益／容易受損的4種公設》的永久網址

低公設的房屋代表使用面積大？高公設比就代表建商賺很大？其實沒有肯定的答案，但購

屋人只要看懂2張圖，就能分辨好建商與壞建商。「預售屋公設分開計價後，中古屋交易

可能會有一段混亂期。」很多房仲業者私下表示。一線業務員出身、對公設有深入研究的

台灣房屋首席總經理彭培業更舉例說明，早期老公寓看起來完全沒有公設，但實際上是隱

藏在主建物裡。
又或是20年屋齡以上的電梯大樓及公寓，因建築法規規定陽台不列入計算建築面積，屋主

還可以把未計入的陽台面積補登在權狀上，過去還曾掀起一波投資熱潮。「在中古屋可找

出許多類似的登記情況，就算預售屋可以分開計價，但落實到中古屋恐怕有難度。」彭培

業憂心的說。
對於中古屋買方來說，政大地政系教授張金鶚認為，與其計較公設真正的價值，還不如仔

細了解自己需要哪些公設？花大筆錢買到的公設，到底包含哪些內容？「很多人不了解房

屋的實坪與虛坪，對哪些屬於必要公設、哪些屬於不必要公設，甚至對公設比的定義根本

搞不清楚。」
在搞清楚公設比之前，購屋人得先了解何謂「公設」？中信房屋特約地政士、漢唐代書事

務所柯玉秋用簡單的說法來解釋：自己房屋專有使用的部分稱為主建物，而與其他住戶共

同使用的部分則稱為公共設施，其中，公設又有「大公」與「小公」之分。
公設有２種：分為必要與非必要
假設小陳買9樓雙併華廈，屬於小陳當層（指第9樓）的電梯間、樓梯、門廳、走廊等是由

小陳及同層特定住戶使用並且共同分擔的面積，稱為「小公」；小公之外，小陳必須與其

他樓層所有住戶共同使用並且分擔的部分稱為「大公」，包括1樓門廳、屋頂突出物、配

電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施等。
認識公設的內容後，接著要知道哪些是「必要」及「非必要」的公設。張金鶚表示，公設

不是罪、不能跟虛坪畫上等號，重點是要了解公設的項目，「如果住的是電梯華廈，那就

不可能沒有電梯間與樓梯間等公設。」他打個比方，像是8層樓以上建築，必須有2座特別

安全梯，提高緊急避難逃生功能，這些都是必要性的公設。
著有《公寓大廈公設點移交實務》，也是崔媽媽基金會顧問徐源德表示，「必要」的公設

指的是，建築法規下在安全、民生、防災的基本要件下，必須擁有的法定基本公設，如消

防設備、逃生梯、防空避難室等；而「非必要」公設則是，建商為提高建築物包裝或銷售

率，額外增加的項目，如游泳池、健身房、宴會廳等，以及建商可免計入容積的項目，如

雨遮、1樓開放空間、停車獎勵等，後者也是產生較多爭議的公設項目。
超低公設，不表示室內使用面積較大
由於近10幾年來，建商才逐漸拉高公設比，因此中古屋通常會以低公設比作為促銷誘因，

但是多少比例以下稱為超低公設？公設比高低又由誰來規範？答案恐怕會讓購屋人很失望

，因為目前沒有任何一條法律定出公設比的計算方式。
目前業界最常見的２種公設比計算方式為：
(１)公設比＝公共設施／（主建物＋附屬建物）
(２)公設比＝公共設施／（主建物＋附屬建物＋公共設施）
就算同棟大樓的公設比相同，若是採取不同的計算方式，公共面積也有很大差別。從實務

經驗來看，最容易出現的爭議之處是「附屬建物」。舉例來說，一戶13.5坪小套房，公設

比38%，陽台、雨遮等占1.2坪，那麼室內坪數是多少呢？答案是7.17坪，計算方式為13.5

－（13.5×38%）＝8.37坪，必須再扣除陽台及雨遮的1.2坪，才能算室內使用面積，就算

陽台外推，其計算方式也不會改變。
總的來說，若單從住戶分攤的角度來看，有些雙併的社區大樓，看起來沒有什麼公設，但

公設比可達35%；但有些數百戶的大型社區，擁有許多兒童遊戲室、閱覽室、視廳室等公

設，但公設比卻可降至30%左右，其中一項原因就是住戶多寡。至於建商會用哪一種比較

有利的方式呈現公設比，購屋人唯有問清楚，才能避免權益受損。
【2010/01/04／Ｍｏｎｅｙ雜誌／撰文：劉育菁】

到《讓你完全看懂公設真相》的永久網址

總價 : 328萬  (編號1068)  地址 : 台中市南區復興路vs大慶街
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種類 : 電梯華廈  格局 : 3房2廳1衛  坪數 : 35.7坪  室內 : 24.4 
樓別 : 3樓/8樓  完工 : 82年   車位 : 機械車位抽籤 
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總價 : 318萬  (編號1066)    地址 : 台中市北屯區北屯路
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總價 : 288萬  (編號1065)    地址 : 台中市北區永定一街
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總價 : 428萬  (編號1063)  地址 : 台中市遼陽北一街vs旅順路
種類 : 電梯華廈 格局 : 4房2廳2衛  建坪 : 53坪  室內 : 36.5
樓別 : 3樓/共7樓  車位 : 平面車位   完工 : 78年    
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總價 : 208萬  (編號1062)    地址 : 台中市西屯區文心路三段
種類 : 電梯華廈  格局 : 2房2廳1衛  建坪 : 25.52 室內 : 23.1
樓別 : 2樓/共6樓  完工 : 82年 
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總價 : 248萬  (編號1061)   地址 : 台中市北平路3段vs文昌東四街
種類 : 公寓  格局 : 3房2廳2衛   建坪 : 29.51 室內 : 29.5
樓別 : 4樓/共5樓  近北平商圈.文心國小.機能好
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總價 : 448萬  (編號1060)  地址 : 台中台中市北屯區三光北一街
種類 : 電梯華廈  格局 : 3房2廳2衛  建坪 : 46.36 室內 : 36.6 
樓別 : 3樓/共7樓   車位 : 機上車位     完工 : 83年  
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總價 : 388萬  (編號1059)   地址 : 台中市北屯區興安路二段vs松竹路
種類 : 電梯華廈   格局 : 3房2廳2衛  建坪 : 42.7  室內 : 27.2
樓別 : 3樓/共12樓   車位 : 平面車位     完工 : 86年  
北新國中、仁美國小
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