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老屋改建牟利？ 曠日費時風險高
最近北市屋齡30年以上的老公寓，最近大翻紅！由於北市政府宣佈的「專案都市更新」，讓符合申請條件的老舊公寓，享受最高2倍容積率獎勵，很多投資客瞄準商機，打算把資金投入，不過，可別把事情想像的太美好，否則買了老屋脫不了手，又等不到都更機會，事情可就麻煩了！
都更門檻高 成案比例偏低
劉太太住在南京東路巷子的老舊平房裏，已經二十幾年，前一陣子有建商上門，要討論都更改建，她這才發現，當年花七十多萬買的老房子，現在價值翻漲，居然可以賣到三千多萬！這樣的例子，聽了實在讓人很心動，因為增值數十倍的暴利，在政府釋出獎勵容積後，看屋比例直線飆升，大多是想發筆「都更財」讓老公寓鹹魚翻生的投資者，只是都更真的這麼容易嗎？購買都更老舊公寓前應三思！
根據台北市政府統計數據，從92年至98年，都更成功率只有3.28％~7.3％，成功率較高的96年也只有7.3％，去年成功率僅剩4.68％，也就是說平均21.37件僅有1件成功。另外，從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」的比例來看，呈剪刀開口差距愈來愈大，可見都更不如外界想像的容易成功。
利潤條件難談攏 改建工程難度高
以老公寓為例，整棟建築住戶動輒十多戶，每個人需要的利益條件不同，要一次談妥，達成買賣共識，的確有一定難度，這也是很多都更案一直延宕下去的原因，更讓不少建商一聽到都更案，就裹足不前，以全台最受矚目的忠孝東路3段正義大樓都更案為例，雖從1996年都市計畫核定通過，至今已經邁入第15年。因此，一般民眾追逐「偶爾」成功的都更題材，期待更新後價值翻倍，貿然投入資金，殊不知風險極高。
「實際進入改建，工程進行又是另一個難題！」台灣房屋不動產研究中心經理古景良說，北市超過30年以上之4、5層樓無電梯老舊公寓，占北市建築物約三分之一，更要命的是，北市4、5層樓老舊公寓多數遍佈在6米小巷道中，大型機具進出不易，如果要依循一般建築物重建更新，施工的確有困難。
【網路地產王/綜合】
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老公寓漲過頭 小心被套牢
為了平抑房價，台北市政府把都更容積獎勵，從1.5倍提高到2倍，希望能增加房屋供給，沒想到許多屋齡三、四十年的老房子頓時變成搶手貨，甚至賣價創市場天價。政策將從8月1日起跑，已經讓老公寓房價漲翻天。但房仲專家提醒民眾，並非間間都是黃金屋，都更通常曠日費時，先期需投入很大的心力與成本，住戶是否可以支應，一定要列入考慮。
高齡老屋風險高 事前須審慎評估
專家也提醒，高齡老屋有三大潛在成本，購屋人不能忽略：一、多半屋況不佳，甚至要處理滲漏水等問題，居家環境不一定舒適，要額外準備50~100萬元的裝潢翻修成本，購屋人須審慎評估自備款的負擔。二、等待「都更」商機的時間成本，長達5至10年，若要等待「都更」商機，須有長期抗戰的心理準備。三、銀行貸款成數，依照貸款人的年齡加上屋齡進行評估，若房子屋齡太高者恐難如願貸到足夠的成數。
自力都更大不易 委託專業顧問漸風行
另外潛在的成本還包括鑑價款項、工程款、工程期間安置住所的租金等等龐雜費用。尤其最大宗當屬工程款，金額動輒上億元，對於住戶來說負擔過重，最好要找專業的委託單位提供專業意見，例如建築經理公司、土地資產公司等，並且由跳脫利害關係的第3方人士擔任，協商推動會較順利。
一般來說，住戶找建商合作改建，一般改建後分回的面積較少，若透過銀行信託與建經公司合作，建商僅單純受委託進行大樓營造工程，賺取工程款，容積率增加的樓地板面積，利益全歸住戶共享，且可享房屋、地價稅兩年減半優惠，是日漸風行的一種都更方式。
【網路地產王╱洪倩宜╱綜合】
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