2011年房市選前住宅政策還是超作？未來見分曉－我愛家

選前政策選後監督

選前總是讓人眼花撩亂，長期沉睡未執行的政策，一股腦全在五都選前蹦了出來。這究竟是國民黨選前政策操作；還是有心想要好好把建設做起來？二○一一年起，大家一起來監督，就可以見分曉了

房價高高漲，房地產幾乎成為眾矢之的，敏感時刻成為選民心中的痛、成為在野黨攻擊的最佳標靶。

於是，打房政策接二連三沒停過，在去年下半年，像海波浪一樣前仆後繼，從金融緊縮到稅制改革，從選擇性信用管制到增加住宅供給等等，看得出總裁彭淮南打房的決心與魄力，短期投資客為避風頭，著實銷聲匿跡了好一陣子。

央行的努力大家看見，但是抑制房價是整個政府的事，畢竟不是彭總裁一個人的責任，所以在五都選前，政府陸陸續續祭出許多抑制房價的政策，第四季洋洋灑灑就有十幾項，充分展現政府抑制房價的決心。

但事實真的是這樣的嗎？這些政策，為何之前都是牛步化，而在選前大催油門，集中在選前大量釋出，難免啟人疑竇。要讓民眾釋懷，這些政策不是為選舉而生，就應該繼續追蹤，檢驗執行成效，不要讓這些政策隨著選舉的結束而

金融政策升息救房價

政府將房價高漲的矛頭，對準了建商和短期炒作的投資客，擒賊先擒王！甫認為只要抓住這兩尾，應該就可以發揮抑制房價之效。

於是乎，道德勸說銀行業者，個人名下第二屋購買，降低額度提高利率；聯徵中心提供三年內房屋貸款名單，供銀行業者比對投資客；國稅局要求各大建設公司及代銷公司，必須提供三年內的換約客戶名單以便查稅；查核集村農舍的假農夫真豪宅，並嚴審建照；修繕貸款用途查核，以避免資金被挪用到購屋投資等等。

甚至所謂的職業投資客「三黃一劉」，成為查稅的頭號目標，只是後來稅捐處都是無功而返。在這些緊密的金融緊縮政策之下，短期投資客紛紛偃旗息鼓，但是購屋指標房貸餘額還是不減反增，打房無效說興起。

建商也是一大癥結點，不斷搶地標地創下高價，所以在二○一○年初，政院便下令北市面積五百坪以上國有地禁止標售，減少供給；接下來就是準備開徵空地稅，廢除停徵空地稅之行政命令；以及空地貸款需提出開發計畫以供審核等。

在二○一一年，更擬進一步限縮土地融資與建築融資，寄望以此掐住建商咽喉，限制建商的開發資金，以收減少繼續購地飆房價之效。但是，不讓建商開發，只會使得供給更少，如果需求沒有跟著下降，這只會促使新成屋及預售屋更加稀少，買屋者眾，是推升房價還是抑制房價？

不過，大家最關心的還是升息，升息的壓力一直存在，升息將會造成購地及購屋的持有成本加重，建商及民眾的購地、購屋或投資的意願將大受影響，這才是殺手級的政策。

但是，升息的影響範圍廣大，不僅止於房地產，物價上升的壓力、房貸負擔的壓力，是否造成已購屋民眾及建商更大的負擔，並種下房貸無法負擔、銀行呆帳危機，升息影響須全面顧及，因此預估升息幅度不會太大，但還是要看是否造成連續升息之影響。

制度規範買賣交易透明化

造成房價高漲的原因，除了賣方因素之外，居間者也與房價黑箱作業脫不了干係，於是政府祭出「預售屋履約保證」、「登錄成交行情」及「買房一年內移轉須課稅」的重手。

「預售屋履約保證」預計在二○一一年五月實施，這個方案將可提升買方保障，讓買方在交屋前，不會因為建商倒閉而求償無門；但是相對地，對建商卻也增加不少財務壓力，等於在交屋前買方支付的三成自備款，必須存留在專戶，無法任由建商自行運用，這對建商來說，少了這部份的資金可週轉，對財務是一大考驗，也許預售屋會就此減少或消失都有可能？

「登錄成交行情」藉由修改不動產經紀業管理條例，進而規範不動產交易大宗的代銷及房仲業者，必須在成交後的三十天內，上網登錄成交行情，政府可以此掌握第一線的價格變化，對未來政策擬定可能有些助益。但是，還是有些技術問題待處理。

最主要是，不動產經紀業管理條例僅規範代銷業者及房仲業者，而實際在市場上從事買賣居間者，卻不止這兩類，包括建商自售、地政士、甚至是代標業者等等，都在這個法令限制之外，限制對象不統一，屆時的市場混亂可想而知，政策美意千萬不要被技術問題給絆倒了。

「買房一年內移轉須課稅」則是持續嚴防投資客短期移轉、墊高房價，不少其他國家也都採用類似措施，差別在於年限。新加坡的國宅移轉限制目前是三年，也就是說，購屋後三年內若有移轉，則將課予重稅，台灣則是一年，顯然新加坡限制購屋短期投資的決心，比台灣來得大一些。

另外，「買賣方同一仲介房仲需書面同意」則是搭配交易價格透明化，擬訂出來的新制度，避免買賣雙方都是同一經紀人，造成經紀人操控房價的弊端，間接性地減少操作房價所帶來的房價高漲。

住宅政策照顧弱勢為主軸

台灣的住宅政策向來多所詬病，加上社會福利不佳、社會救助系統不彰等等，整個住宅政策顯得疲軟無力，成為政治對手攻擊的目標。所以這回的住宅政策，專注在「以房養老」及「社會住宅」(或為『合宜住宅』)「以房養老」也是仿效國外的住宅政策之一，讓銀行直接參與高齡者的社會救助，讓高齡者不至於『雖擁有不動產，卻苦無生活經費』的窘境。

移植國外的制度來台灣，其實還是需要一些本土化的調整，否則還是會有水土不服的狀況。國土規劃暨不動產資訊中心資深研究員華昌宜表示，『擁有不動產，卻苦無生活經費』的高齡者，其實很多人還是擁有子嗣。

也就是說，老年孤苦無依沒錢生活者，並不等於沒有子女者，如果是運用參與「以房養老」的制度，子女便無法取得不動產的繼承權，這將是這個制度最大的障礙，也許到後來，精心設計規範制度，最後真正適用的族群卻極少。

「社會住宅」更是爭議不斷，要不要有社會住宅？要！因為房價愈來愈高，愈來愈多人買不起，政府應該要提供低價的房屋供租用或購買，而且，最好在交通便利的區域。

目前政府擬在二○一一年年底動工，選定三重市、萬華區、松山區及中和市等四區五處蓋一六六○戶，結果地點一經公佈，引來區域居民一陣撻伐與反對抗爭，後來是政府又說，如果有居民抗爭就不蓋，然後開始盤算，『國宅』算不算社會住宅？

如果國宅也是社會住宅的一種，那麼台北市的『泛社會住宅』約佔總住宅存量的一成，甚至超過其他已開發國家的百分之五，市政府重新審視是否有興建社會住宅的必要性。

政府這樣的說法是令人有點失望的，選舉過後，市長對興建社會住宅與否的態度似乎有些轉變，反反覆覆，甚至還傳出要找日本伊東豐雄來設計社會住宅，真是讓人有點哭笑不得，外觀只是住宅的一部份，卻非居住精神之所在，伊東豐雄設計的社會住宅，附近居民就會同意興建了嗎？請問市長。

不過看來社會住宅政策跳票的機率頗高，原本設定在機場捷運A7站的地點，結合民間的聯合開發，並創造就業機會，卻因為政府政策內容過於嚴苛(開發商必須提供一千個就業機會)，原本有意的廠商紛紛退出；再加上市長多次表達，居民不同意就不建，讓人更懷疑其政策的執行意願。

交通建設十年內一年一條捷運

板南線銜接文湖線的進度，其實已經落後大約一季，最晚本來在去年年底就該要完成，卻延到今年春節前才能通車，今年第一季南港區又有許多指標型大案將釋出，把這兩件事聯想在一起，就會發現有些不可思議的巧合，但願是想太多了，畢竟文湖線及板南線能連在一起、一氣呵成，對這兩條線的沿線各站，都是有加分的效果。「三環三線」的難度就更高了，總計有十三條路線，經費達兩千億，更還有土地無法徵收的問題，第一環為環狀線的南環及北環，總長約二十公里，因整個設計較為複雜，預估該路線就會超過千億元。

新北市新市長朱立倫表示，三環三線是政策大牛排，對新北市民最重要的政策，主要是串聯新北市人口集中區域，這些區域也許有捷運，但都是往返北市為主，彼此相鄰各區間，反而沒有聯繫系統，造成交通路網的不便。

「三環三線」已經完成通車則有文湖線與板南線，施工中則有環狀線第一階段、新莊線、板南線延伸頂埔、機場捷運，設計中則有淡水捷運延伸線、萬大中和樹林線，尚未核定的有汐止民生線、安坑線、環狀線北環段以及南環段、三鶯線、桃園捷運綠線共五條，也就是說，三環三線十三條路線中，還有四成以上的路網規劃，因為還沒取得中央的核定，經費來源沒有著落。

新莊線起點為大橋頭站到忠孝新生站，這段已經通車營運，而延伸線從台北橋頭到迴龍段，預計一○二年二月通車。

板南線延伸頂埔站，是屬於板南線的延伸線，預計一○二年七月通車；最後一條還在施工中的機場捷運，未來已經確定將交給桃園捷運公司經營，三重到中壢段一○二年六月通車，三重到台北車站段則一○三年六月通車。

這些政策，看來各個都是頭戴鋼盔的硬仗，大餅畫出來之後，怎麼把餅做出來，之後又要怎麼吞下去，嚴格考驗著執政團隊的能力及智慧。

不過再怎麼說，看來政府還是會戰戰兢兢地面對這些政策。因為，今年跟明年還有兩場重頭戲-立委及總統大選，若是一個不小心栽了立委選舉的跟頭，總統大選時可就辛苦了。所以，這些政策的執行性還是被高度期待的，至少算是『可以說』的秘密吧！
「住展房屋網」

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