房市健康 稅制房價透明是重點
奢侈稅重擊房市，短期內的確達到擊退投資客和投機客的效果，不過市場人士認為，房市要走得遠、走得健康，必需要從健全稅制、透明清楚的房屋交易價格著手，才能符合社會公義。
奢侈稅還未上路，房市已經風雲變色，買方觀望、賣方急售，成交量急縮，甚至法拍案件停拍或流標，不少非投資客、投機客也因為看壞未來房價而想趁機脫手，短期內房屋供給過多，價格開始鬆動。
根據台灣不動產交易中心的調查，從今年 2月底政府計畫推出奢侈稅打房政策以來，3月份全省六大都會成屋實際成交行情全面下挫，跌幅以台中市跌11.42%居首，每坪平均從新台幣11.73萬元跌到10.39萬元。
其次為桃園縣市，每坪從12.13萬元跌到11.04萬元，下跌8.99%；高雄市從每坪10.52萬元跌到9.91萬元，跌5.8%；新北市從26.03萬元跌到24.61萬元，下跌5.46% ；台南市平均從7.87萬元跌到7.59萬元，下跌3.50%；而台北市僅下跌0.19%，依舊維持每坪51.37萬元高價。
台灣不動產交易中心總經理李同榮認為，政府想壓抑過熱的大台北房價，結果非常溫和的中南部房市卻率先下跌，跌幅還超過大台北，實在始料未及。
李同榮指出，預估房市將會由急凍轉為盤跌至總統大選前，若總統大選仍由執政黨勝選，陸資再陸續進入台灣市場，台灣房市還有一波前景；而後續台灣房市必須要走上稅制改革及房價透明化之路，才能符合社會公平正義。
台北市不動產仲介公會理事長、美商ERA易而安不動產總經理黃鵬 (言希)指出，政府用奢侈稅來壓抑房價只是短期做法，而應該用更宏觀的方式來健全房市。
黃鵬(言希)認為，若政府課徵奢侈稅的目的是為了讓稅制符合社會公平，所謂「社會公平」，其實是要防止有人藉炒房賺取暴利，進而破壞市場秩序，而既然是要從資本利得課稅，可以從「所得稅法」修法著手，不需另闢奢侈稅一途。
他贊同政府恢復房地產正常交易秩序的作法。他指出，政府的都市計畫、國土規畫等都要重新翻修；鼓勵年輕人買房的低利優惠房貸政策更是不可中斷，長期下來才會回到最正常、最健康的供需基本面來決定價格。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，若實價登記制度能夠落實，相信在實價登記基礎上所制定的房市政策，會更具效率以及公平性。
蘇啟榮說，房市沒有放空的機制，因此只要資金到位、經濟前景樂觀，投資買氣很容易帶動價格上揚。因此，奢侈稅可視為因應房市投資機制缺陷的補救措施，以避免房市失衡；除了投機買盤遭驅離市場，短期內自住客以及置產需求也會同步觀望。
預見第2季市場因為投資客急售而提前修正，不過市場價量走勢要比較明朗，恐等到奢侈稅正式上路之後。奢侈稅杜絕投機買盤的效力可被預期，不過影響房價的關鍵還是在供需。
歷經香港打房經驗，從香港來台灣設店的台北中原地產台北副總經理余志文表示，奢侈稅公佈後，台北市住宅開價降了5%至10%，與香港在去年11月推行額外印花稅的情況極為類似。 余志文指出，台灣推行奢侈稅短期可以有效擊退市場上的投機活動，但長遠而言，解決方法應該制定一個有效、簡單的稅率，並使房屋買賣成交價格清楚透明化，讓買賣雙方及政府部門更了解真實的價格及行情，以達到市場平衡，避免投機炒作。
回到基本面，他強調，台北市目前土地的供應量少、需求多，是不變的事實，這才是造成房價高漲的原因。此時房價回落，正是民眾積極尋找好標的的佳機。
中央社記者韋樞台北
建築成本透明化 可抑制房價
仔細檢視這一波房價不合理高漲現象，始作俑者是推出號稱每坪單價百萬豪宅的台北市某營建公司，一時之間，台北市各大小建設公司競相推案而拉開這一股漲價歪風的序幕。
對房地產市場稍有概念者，都聽過一個名詞──市場價格比較法，這個方法常用在房地產交易中對物件估價，這個方法簡單說，就是房地產在買賣過程中，買方可參考當時鄰近的房地產交易行情，來決定自己物件標的買賣價格。
當建設公司把自己的預售屋行情拉抬在百萬元以上單價時，房仲業者也趁勢以市場價格比較法則，將中古屋的行情往上拉，由於這兩股力量相互推波助瀾，造成大台北地區房價不合理飆漲。
從單價每坪百萬元到目前據說台北市也有號稱單價每坪二百萬元的預售屋，這些豪宅的價格合理嗎？答案當然是否定的。假定今天政府把這家公司的土地取得成本，換算這棟預售屋每一建坪的土地分擔成本，加上建設公司的營造成本、管銷費用、利息、其他費用以及給建商設算五成利潤，預售屋的單價必然都在百萬元以下，此時，行政院公平交易委員會似乎應該進場，查核建商有無違反公平交易法相關規定。
個人認為，政府初期要介入建築成本透明化工作，畢竟政府是因人民而存在，只有政府才有能力取得眾家建設公司的各種資料，才有能力估算這些建設公司推出的房價是否合理還是哄抬？如此可讓廣大的消費者明白那些建商是有道德良知，那些是不肖業者，對有道德良知的業者，政府應該予以鼓勵，對不肖業者，政府就不能助紂為虐給予過多融資。
有人或會質疑政府介入並公布建物造價時，可能會低估而造成建商的困擾，其實政府在設算建物可能單價時，自應明白宣示自己的資料出處，如果建商不服政府作為，亦可出面澄清並公布自己的價格計算依據，否則如果建商只是一昧叫囂政府介入打壓建商，那是毫無說服力的，更難以取信消費者。
而為了購得價格合理的房子，消費者亦應該團結一起來抵制不肖建商，不必擔心買不到房子，如果此時政府再給予建商一些融資壓力，建商為取得現金，可能就會降低求售，如此房價下降就可能有望。
當預售屋價價格往下降，中古屋也會跟著降，建築成本的透明化是有助於房價不被炒作，這該誰來做？當然是內政部（營建署）囉！（作者為屏東商業技術學院不動產系主任）
中國時報 【鄭博文】
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